中天花園前期物業管理方案(前期顧問的內容、起始時間、價格)

　　1物業管理顧問計劃

　　在簽定本合同后，乙方派駐人員與甲方籌建處相關部門人員進行交流，在充分了解物業實際情況基礎上，擬訂并提交一份較詳盡的物業管理顧問工作計劃；以使將來工作可以順利開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務之監督標準。

　　2顧問服務具體事項策劃

　　交付使用前工程咨詢策劃服務（包括但不限于下列內容）

　　1、審閱甲方提供的設計圖紙，并從物業管理及用戶角度對物業的平面布局、功能區域劃分提出改進方案供甲方參考。

　　2、協助甲方監管有關工程進度，列出物業開發遺漏內容，并提出改進建議供甲方參考；需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。

　　3、在設計、選型時對甲方選擇的機電設備、物業智能化系統、保安系統、停車管理系統、物業照明設備及裝飾材料進行審議并提出意見和建議。

　　4、協助制定接管驗收標準及物業接收計劃，草擬工作日程并安排物業工程人員按工程進度及質量標準逐步進行驗收（包括但不限于下列內容）

　　·協助甲方對物業總體進行檢查、驗收；

　　·協助甲方對各功能區域進行檢查、驗收；

　　·制定有關工程機電設備驗收測試方案，核對供應商提供的數據、資料，并單項參與主要機電設備的驗收及試運行；

　　·協助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。

　　5、依照國家現有的法規及物業項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。

　　6、制訂物業工程部的各種規章制度。

　　3交付使用前后物業籌備工作（包括但不限于下列內容）

　　1、制定《業主臨時公約》和《前期物業管理服務協議》明確業主及物業管理公司的權利和義務。

　　2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設施設備的驗收交接工作，完整收集物業圖紙和相關資料；

　　3、制定物業交付流程和工作預案，協助甲方做好交房場地布置、人員配備，做好物業解釋工作，接管房屋鑰匙和相關配件，做好交房的前期準備工作；

　　4、做好物業拓荒保潔和綠化清理工作。

　　5、制定完成物業管理各項制度和設置相關指示標牌；

　　6、物業成品保護和公共設施設備的調試、運行試驗；

　　7、完成物業通水、通電、智能化設施的試運行工作；

　　8、完成物業交付時所使用各類文件及表格；

　　9、制訂物業交付和現場管理的緊急應變計劃；

　　10、制訂物業安全保衛實施計劃，保安計劃，并對保安系統安排及所需設備提出詳細建議。

　　11、按照物業需要擬定物業管理公司員工總體架構及各級人員編制。

　　12、做好上崗員工的業務技能培訓：

　　1）物業管理基本概念

　　2）物業交付、裝修及搬遷流程

　　3）客戶投訴處理程序

　　4）突發事件處理程序

　　5）常用消防設備/器材介紹及火災應急程序

　　6）服務的概念及服務的幾大技巧

　　7）員工服務質量標準

　　8）保安員守則及保安巡邏注意事項

　　9）物業工程驗收處理程序

　　10）物業工程部相關制度介紹

　　11）設備巡檢及維修保養

　　12）緊急工程維修措施制訂及如何執行

　　13）人事

行政管理程序

　　14）清潔工作操作規范初期培訓

　　13、制定巡訪制度，加強與甲方的信息反饋處理和整改意見的處理工作。

　　14、物業交付使用前，制定好二次裝修管理程序。

　　15、交付現場外圍及物業內車輛進入交通路線通行方案及管理制度。

　　4顧問起始時間

　　自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20**年11月～20**年12月,26個月.

　　5顧問服務費：人民幣1萬元/月，簽定顧問合同至房屋交付之日止.

篇2：政務中心前期物業籌備工作方案

　　政務中心前期物業籌備工作方案

　　為了能更好的做好濟南市政務中心早期介入的準備工作，確保今后進一步工作能夠有條不紊的進行，特此展開前期物業籌備工作，具體工作方案如下：

　?。ㄒ唬┗I備小組：

　　總負責人：

　　成員：

　?。ǘ┕ぷ鲀热荩?/P>

　　一、項目調查：

　　負責人（）

　　1、資料收集。通過各種信息渠道對項目的背景資料及定位、業主的定位、價格定位、同行業單位的的資料進行收集整理與統計分析。

　　2、實地考察。進入項目現場，對本項目進行實際勘察，了解所需提供的服務類型、方式及管理內容（服務、管理、維護和維修、組織和協調工作）。

　　二、管理體系及人員編制：

　　負責人（）

　　項目接管后管理工作開展所需的相關文件及組織架構、人員配備分析及整合。

　　三、對外聯系

　　負責人（）

　　與項目負責人、有關單位、聯系人溝通聯絡。提供包括項目、企業、市場和相關行業的資料信息清單和訪談對象清單。

　　四、對外宣傳

　　負責人（）

　　通過制作宣傳片、宣傳冊及開展觀摩點參觀、聽取工作匯報等活動對本公司進行宣傳，為下一步工組的開展打下良好基礎。

　　五、項目人員進入

　　負責人（）

　　由工程部及專業工程人員為項目負責人提供工程技術顧問服務，同時派出項目物業管理專業人員前往貴項目進行考察，從樓宇使用的角度隨時提出合理化意見和建議。

　　A.參照整個項目不同部分的設計功能，協助項目管理部門完成工程設備設施的安裝；

　　B.根據項目特點，協助開發商制定物業裝修方案；

　　C.從使用者的角度，協助開發商工程部門檢查基本設計及設施施工，以達到特殊使用管理的要求；

　　D. 提供改善主要設備及改良服務的意見。如供電量等問題，以避免于項目落成后加裝需要的設備而影響其它設施的運行及外觀形象。

　?。ㄈ┗I備制度

　　1、例會制度。定期開展籌備小組例會，由總負責人主持。討論工作進展，分析問題要點。

　　2、定量制度。有目標性的開展工作，明確思路方向，按每日、周、月計劃性實施工作，以緊湊的時間完成籌備任務。

篇3：前期物業介入工作方案

　　前期物業介入工作方案

　　在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

　　一、工作內容：

　?。?）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據。

　?。?）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見。

　?。?）園區規劃設計。

　?。?）建筑設計和選材。

　?。?）環境整體設計。

　?。?）標識系統的設計、配置。

　?。?）綠化設計。

　?。?）其它公建配套設施配置。

　?。?）電梯、空調系統的配置。

　?。?0）消防設施配置。

　?。?1）安全監控系統配置。

　?。?2）弱電系統其它配置。

　?。?3）各類設備配置、選型。

　?。?4）隱蔽工程施工。

　　二、接管驗收管理方案

　　為確保項目的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，方便日后的物業管理，特制項目接管驗收方案。

　　1、管理內容：

　?。?）了解接管物業的基本情況。

　?。?）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排。

　?。?）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

　?。?）與開發、施工單位一起，對項目物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準。

　?。?）與開發、施工單位聯合進行項目物業交接。

　?。?）核對、接收各類房屋和鑰匙。

　?。?）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

　?。?）核對、接收各類設施設備。

　?。?）核對、接收各類標識。

　　2、管理措施：

　?。?）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。

　?。?）制定接管驗收規程。

　?。?）掌握物業驗收的標準和程序。

　?。?）提高對接管驗收重要性的認識。

　?。?）實事求是地開展接管驗收工作。

　?。?）按規定辦理接管驗收手續。

　　三、業主入住管理方案

　　在辦理業主入住手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用

　　1、管理內容：

　?。?）在業主領房前將所有資料準備齊全。

　?。?）精心布置業主入住現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

　?。?）業主所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

　?。?）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用。

　?。?）陪同業主驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經業主確認后，填入《業主驗收交接表》。

　?。?）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與業主約定時間，及時解決。

　　2、管理措施：

　?。?）制定《業主領房程序》。

　?。?）策劃業主入住現場布置方案。

　?。?）按照業主領房程序，安排工作流程。

　?。?）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見。

　?。?）按規定辦理業主入住手續。

　　四、秩序維護管理方案

　　在項目物業管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

　　1、管理內容：

　?。?）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，維護項目物業小區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主安全的行為。

　　門崗的任務：

　　a.禮儀服務（向業主行舉手禮或注目禮）；

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　　b.維護出入口的交通秩序；

　　c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

　　d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業服務小區；

　　e.嚴禁攜帶危險物品進入物業服務區；

　　f.遇有外來人員將大件物品帶出物業服務小區，即與物主核實，并作登記。

　　g.為業主提供便利性服務。

　　巡邏崗的任務：

　　a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

　　b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

　　c.對物業服務小區內的可疑人員進行檢查防范；

　　d.物業服務小區安全檢查；

　　e.裝修戶的安全檢查；

　　f.防范和協助公安部門處理各類治安案件；

　　g.防范和制止各類違反小區管理制度的行為。

　　2、管理措施：

　?。?）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。

　?。?）強化秩序維護員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

　?。?）加強秩序維護員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

　?。?）嚴格執行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質量。

　?。?）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

　　五、消防管理方案

　　結合物業小區特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主、物業財產安全。

　　1、管理內容：

　?。?）做好消防監控中心的管理；

　?。?）做好消防設施、器材的管理；

　?。?）保持消防通道的暢通；

　?。?）加強物業小區裝修期間的消防安全管理；

　?。?）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

　?。?）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

　　2、管理措施：

　?。?）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

　?。?）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

　?。?）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

　?。?）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

　?。?）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

　?。?）制止任何違反消防安全的行為；

　?。?）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳達消防知識；

　?。?）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警

　　六、清潔綠化方案

　　清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是小區內不可缺少的部分，關系到整個小區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

　　根據氣候，給花木適量澆水。

　　根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

　　及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

　　制定預防措施，防治病蟲害；

　　做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

　?。?）清潔衛生：通過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

　?。?）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

　　2、管理措施：

　?。?）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

　?。?）按操作規程進行規范操作；

　?。?）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

　?。?）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

　?。?）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

　　七、房屋、設施設備管理方案

　　房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到小區的形象、業主的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，小區內房屋可分為業主已領房和空置房。

　　租戶已領房：

　　房屋交付時，服務中心應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促業主按規定辦理裝修申請手續，并建立業主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據業主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促業主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

　　空置房：

　　空置房（含業主托管房）移交后，服務中心應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時

報告開發商，并督促其予以解決。

　?。?）設備設施維護：

　　a.電梯在裝修期間實行保護性管理；

　　b.小區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

　　c.公共衛生設施每天檢查一次；

　　d.水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

　　e.電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

　　f.消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

　　g.供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

　　h.消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

　　i.電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

　　j.業主自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

　?。?）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

　?。?）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

　?。?）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

　?。?）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

　?。?）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

　?。?）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　八、人力資源管理方案

　　一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

　　1、管理內容：

　?。?）按照合理的人才結構配置各類人才；

　?。?）任人唯賢，量材錄用；

　?。?）開展業務培訓，全面提高業務素質；

　?。?）進行業績考核，優勝劣汰。

　　2、管理措施：

　?。?）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

　?。?）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

　?。?）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

　?。?）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

　?。?）全面考核，做到公開、公平、公正。

　　九、檔案管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）工程檔案；

　?。?）業主檔案；

　?。?）工作檔案；

　?。?）財務檔案；

　?。?）文件檔案。

　　2、管理措施：

　?。?）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

　?。?）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

　?。?）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

　?。?）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

　?。?）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

　?。?）實現電腦化管理，提高管理水平。