公共設施設備接管驗收標準及檢驗辦法

　　1. 0目的

　　1. 1本指導書規范了接管物業中公共設施、設備接管驗收標準及驗收辦法，確保業主(住戶)利益。

　　2. 0適用范圍

　　2.1本指導書適用于接管物業內內公共設施、設備的接管驗收。

　　3. 0職責

　　3.1接管驗收小組按本指導書對接管房屋公共設施、設備進行驗收。

　　4.0工作程序

　　4. 1標準

　　參照建設部1991年2月4日批準頒布的ZBP30001-90《房屋接管驗收標準》(建標第69號)及達到設計要求。

　　4.2驗收標準

　　4.2.1基礎設施：

　　a) 房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等;

　　b) 散水坡：無下陷、斷裂與墻體分裂;面層平整，無脫層;無倒泛水現象。

　　4.2.2天臺

　　a) 屋面隔熱層、防水層：板端縫、伸縮縫油膏緊貼;隔熱板、防水層表面無裂縫;

　　b) 天溝、落水口暢通，管道完好;

　　c) 天面女兒墻面層平整，無脫層，無裂縫。

　　4.2.3屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠。

　　4.2.4消防設施(消防栓、消防箱)

　　4.2.4.1消防栓：

　　a) 油漆均勻，無少刷、漏刷現象;

　　b) 閥門完好，無滲漏水。

　　4.2.4.2消防箱

　　a) 消防管、消防帶配備齊全;

　　b) 箱門上標志清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如;

　　c) 消防管無滲漏水，閥門完好。

　　4.2.5小區路燈

　　a)按設計要求安裝;

　　b)燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常;

　　c)燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。

　　4.2.6綠化

　　a) 按設計要求種植樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達100%，無病蟲害發生，無綠化死角，無雜草叢生;

　　b) 綠化用水：綠化水管布置合理，閥門開關靈活，無漏水，安裝牢固，無搖晃。

　　4.2.7小區道路

　　a) 道路面平整，無起砂、空鼓、損傷等;

　　b) 路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷;

　　c) 塊料面層：拼砌整齊，平面穩固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角;

　　d) 路牌標志清楚，地面線條順直。

　　4.2.8垃圾桶

　　a) 鐵類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩;

　　b) 塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損。

　　4.2.9垃圾轉運站

　　參照《房屋接管驗收標準和檢驗方法》的室內接管驗收相關部分。

　　4.2.10崗亭

　　a) 鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損，玻璃無污漬;

　　b) 砌筑類：參照相關室內驗收標準;

　　c) 電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，控制部分功能符合設計要求，

　　道閘欄無損傷。

　　4.2.11雕塑飾物、指示牌等

　　a) 雕塑：表面無裂紋，無缺棱斷角，目視色彩明亮、無污漬;

　　b) 指示牌：安裝穩固，表面圖案清晰，不銹鋼表面光澤映人。

　　4.2.12車庫

　　a) 路面平整，無起砂、空鼓、裂紋等，車位畫線、編號清晰;

　　bc) 車庫通風設施符合設計要求;

　　d) 參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關內容。

　　4.2.13沙井、檢查井和化糞池

　　a)池內無垃圾雜物，進排水暢通，池壁無裂痕;

　　b)沙井、檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩妥并設置井圈，標志清晰;

　　c)井蓋要有清晰的標識。

　　4.2.14明暗溝

　　a)溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整;

　　b)溝蓋板安裝平穩、牢固、排水暢通。

　　4.2.15擋土墻、坡

　　a) 砌筑密實，沙漿溝縫飽滿;

　　b) 按設計要求設有泄水孔。

　　4.2.16踏步

　　a) 砼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂;

　　b) 塊料砌：參照《房屋接管驗收標準和檢驗方法》的相關內容。

　　4.2.17臺階

　　參照相關的面層砌筑材料的驗收標準。

　　4.2.18水池、水箱

　　a) 按設計要求和有關衛生標準進行驗收;

　　b) 無滲漏水現象;

　　c) 內外爬梯無銹蝕現象;

　　d) 通氣孔、檢修孔、溢流孔防蚊、防鼠網安裝牢固。

　　4.2.19信箱

　　信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序。

　　4.2.20景觀、雕塑和文化娛樂

　　設施：按設計要求達到的效果驗收。

　　4.3公共設施、設備的接管驗收應按《物業接管工作規程》做好記錄、簽署。

　　5. 0引用文件和記錄表格

　　5.1《房屋接管驗收標準和檢驗方法》

　　5.2《物業接管工作規程》

篇2：接管驗收工作內容和程序3:公共設施設備交接驗收標準

　　接管驗收工作內容和程序3--公共設施設備交接驗收標準

　　1范圍

　　小區內的公共場所之設備、設施及水電等。

　　2驗收標準

　　2.1基礎設施

　　2.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等。

　　2.1.2散水坡

　　無下陷、斷裂、與墻體分裂。

　　面層平整無脫層。

　　無倒泛水現象。

　　2.2天臺

　　2.2.1屋面隔熱層、防水層

　　板端縫、伸縮縫油膏緊貼。

　　隔熱板、防水層表面無裂縫。

　　2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好。

　　2．3消防設施

　　2.3.1消防栓閥門完好，無滲漏水；油漆均勻，無少漏刷現象；覆蓋消防栓之井蓋完好，擱置穩妥，位置標志清晰。

　　2.3.2消防管、消防帶等配套齊全；消防管無滲漏水現象。

　　2．4路燈

　　2.4.1按設計要求安裝。

　　2.4.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。

　　2.4.3燈柱安裝牢固，燈柱油漆均勻，無損傷和刮花。

　　2．5綠化

　　成活率達95%以上，無病蟲害發生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地98%。

　　2．6道路

　　2.6.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。

　　2.6.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。

　　2.6.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。

　　2.6.3路牌標志清楚，地面線條順直。

　　2．7垃圾轉運站

　　參照相關《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》的室內交接驗收部分。

　　2．8垃圾箱、垃圾桶

　　2.8.1表面無損傷，安放地面平穩。

　　2.8.2同一區域安放種類、式樣統一。

　　2．9崗亭

　　2.9.1砌筑類：參照相關室內驗收標

　　2.9.2鋁材類：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，型材表面無損傷，玻璃無污漬。

　　2．10景觀、雕塑和文化娛樂設施

　　外觀完好，色澤飽滿，安放穩固；按設計標準和要求達到的效果驗收。

　　2．11擋土墻、坡

　　2.11.1砌筑密實，砂漿溝縫飽滿。

　　2.11.2按設計要求設有排水孔。

　　2．12踏步

　　2.12.1砼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。

　　2.12.2塊料砌：參照《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》相關內容。

　　2．13水池

　　2.13.1按設計要求和相關衛生標準驗收。

　　2.13.2無滲漏水現象。

　　2．14上下水管道、落水管

　　2.14.1無堵塞，無倒流。

　　2.14.2無泄漏，管道無破裂，松脫。

　　2.15化糞池

　　2.15.1無泄漏，無滲透。

　　2.15.2化糞池密封性好，無安全隱患。

　　2.15.3吸糞口位置適當，大小合適。

　　2．16溝渠、池、井

　　2.16.1溝渠坡度合適，無倒流，外觀無礙觀感。

　　2.16.2池進出水設計合理，外觀無礙觀感。

　　2.16.3各種井的進出水設計合理，封閉性好，無安全隱患，無堵塞。

篇3：如何做好物業共用設施設備接管驗收前后的三個階段的管理工作

住宅區公共設備的驗收工作在整個住宅區竣工驗收工作中占有很重要的地位，因為小區公共設備的品質和運行的好壞直接關系到整個小區的安全正常運行，關系到小區每戶居民的日常生活。如果其中一臺設備出現故障，并且得不到及時處理，會直接影響廣大住戶的正常生活，甚至會導致一個住宅小區陷入癱瘓狀態，無法運轉；還有的小區因為一些設備故障頻繁，導致住戶集體投訴，甚至一些物業管理單位因此丟掉了一個小區的物業管理權。這樣的事件舉不勝舉，為什么會出現這樣的情況呢？原因也許有很多，但歸根到底，是沒有做好公共設備驗收前后的相關工作。那么，在實際工作中，如何避免這種事件的發生呢？筆者從自己的實際工作經驗中，認為應該從公共設備接管驗收前后的三個階段進行入手。

　　驗收前，要對設計安裝的設備進行全面和深入的了解

　　一、對小區配套的公共設備設計圖紙進行了解

　　在整個住宅小區的整套設計圖紙出來以后，建設單位應該對小區公共設備設計圖紙進行全面的了解，如公共設備的數量、型號、規格、容量、使用性能、能耗、安裝位置等，要從設備今后的使用和維護角度出發，對其中存在的問題及時提出來，否則，等設備貨到安裝時，再提出更改意見來就來不及了。

　　二、在設備安裝時，建設單位的設備技術人員要經常到設備安裝現場進行了解和跟蹤設備安裝情況

　　當設備經過選型、定貨、購買、運輸到達現場進行安裝時，建設單位的技術人員要及時到現場了解設備的有關情況。一方面，確定現場安裝的設備的型號和規格是否與購貨合同上要求的一致，包括設備主體、配套設施、附屬設施等；另一方面，及時了解設備安裝的位置會不會對以后的維護管理和小區居民生活造成影響，比如噪音、震動、廢氣排放等。同時，還要對設備安裝中的隱蔽工程了解清楚，否則會給以后的維護工作帶來很*煩。還有一點要注意的是，在設備進行安裝時，不得妨礙其他相鄰設備設施的正常使用。否則等整臺設備一旦固定好之后，就很難再對其進行調整和移動。

　　三、在設備進行調試和試運行時，建設單位的技術人員要盡可能多地在現場參與設備的調試和試運行工作

　　在設備調試和試運行階段會暴露出很多問題，而這些問題恰恰是在設備正式驗收時需要重點注意和以后維護工作中經常遇到的問題。如果這些問題在設備安裝調試階段沒有得到徹底解決，那么，即使當時設備驗收時能通過，但設備在使用過程中用不了多長時間，這些問題一定會重新暴露出來，成為設備運行中的一個永久的隱患。

　　在設備驗收過程中，要堅持仔細和全面的原則

　　一、各種設備驗收資料必須齊全有效

　　一般大中型設備的使用壽命至少都在十年以上，如果在設備驗收階段，與該設備有關的資料和圖紙不全或缺失，便會給設備使用單位以后的維護工作帶來很大困難。尤其在過了保修期，又與設備廠家失去聯系，這時候與該設備有關的圖紙資料就會給設備的維修和更換帶來很大幫助。因此，在設備正式驗收時，必須讓設備生產廠家提供以下資料：購貨合同、裝箱單、產品出廠檢驗合格證（蓋公章）、產品使用說明書、產品保修書、性能檢測報告、隨機附件清單、安裝調試報告、隱蔽工程驗收記錄等，有些設備在正式驗收交接時還必須出具政府有關部門頒發的檢驗合格證，統計一下，主要有以下幾類：

　　電梯系統--質量技術監督局的檢驗合格證明

　　消防系統--消防局的檢驗合格證明

　　發電機系統--環保局的檢驗合格證明

　　二次供水系統--水務局的水質檢驗合格證明

　　高低壓供電系統--供電局的檢驗合格證明

　　燃氣系統--燃氣集團的檢驗合格證明

　　停車場系統--交通局的檢驗合格證明

　　地下室民防設備--民防部門的檢驗合格證明等

　　而且上述資料必須與現場安裝的設備的規格型號相一致。在實際工作中，經常遇到雖然設備廠家給了不少資料，但里面的內容卻與現場的設備對不上號。因此在設備驗收時，我們一定不能忽略設備資料的驗收移交工作，因為這是做好設備驗收工作的前提。

　　二、進行設備驗收時，要對現場的設備實物進行認真檢查和核對

　　要根據購貨合同內容，逐項核對設備的各個組成部分的銘牌、規格、型號、尺寸、安裝位置、管線布置等，對發現的問題要及時以書面的形式向設備廠家和安裝單位提出來，并在驗收記錄上注明。不過有一個問題在這里要提出來，就是大家在檢查驗收時，大部分人只檢查設備的主體部分，而對設備的附屬設施部分卻沒有引起重視。有些設備生產廠家往往有意忽略或省去某些附屬設施，若購貨合同上沒有明確寫明，事后設備使用單位再提出讓生產廠家增加這部分附屬設施，廠家就會令其另外購買，而且價格往往會偏高。因此，在對現場設備進行檢查和驗收時，一定要逐一進行檢查和核對，不漏掉任何一個部分，一旦發現缺少某個部件，要立即向廠家提出增補，以免給今后的使用和維護帶來不便。

　　三、設備的功能檢查驗收一定要做到全面

　　設備的功能驗收是整個設備驗收工作的重點。在對現場設備進行功能檢查驗收時，我們必須按照訂貨合同上的規定，對設備應有的功能逐項進行驗證，尤其對那些安全保護裝置，更要仔細反復查驗，即使同類設備有很多臺，對每一臺設備都應該這樣不厭其煩地進行逐項檢驗。對設備的功能進行檢查驗收時，不但對主要功能進行查驗，還要對那些附屬功能進行檢查試驗。對于功能驗收中發現的問題必須及時向設備生產廠家書面提出，讓廠家盡快進行整改，直到符合要求為止，以免為以后的設備運行埋下隱患。比如在電梯的驗收中，我們在對其功能進行檢查驗收時，不但要對電梯的一些常規功能進行檢查，如電梯的上行、下行、啟動、停止、關門、開門、內呼、外呼、照明、通風、顯示功能進行查驗等，而且要對其一些特殊功能進行核查，如限速器、安全鉗、安全觸板、緩沖器、警鈴、求救電話、急停等功能。只有所有這些功能全部合格，我們才可以放心讓這臺電梯投入使用。否則，如果設備帶著安全隱患運行，就會給乘客的人身安全帶來嚴重損害。

　　四、做好設備附件的驗收

　　很多機電設備出廠時，都會隨機帶著一些附件，一般包括：配套專用維修工具、易損件、易耗品等。因此，我們在對整臺設備進行驗收時，既要做好對設備主要組成部分的檢查驗收，也要做好對設備附件的驗收和交接，這對今后的維修工作十分必要，尤其對一些特種設備更是如此。因為，一些機電設備的零配件和維修工具一般在市場上很難買得到，一旦這類設備出了問題，又一時聯系不到廠家，設備使用單位如果沒有與該設備配套的零部件和專用工具，就很難進行及時處理。例如柴油發電機的隨機工具在市場上很難買到。因此，在我們對設備進行全面驗收時，一定不能忽略對設備附件的檢查驗收，以免給今后設備的維護工作帶來困難。

　　保修期內的設備維護和管理

　　住宅區的公共設備經過驗收合格之后，就進入了設備的保修期。保修期一般從幾個月到幾年不等，但是對大多數設備而言，雖然設備在驗收時各種性能指標都符合要求。但是，這時候的設備的運行狀態卻是不穩定的，因為從安裝到調試再到竣工驗收，設備往往在這期間的運行時間比較短，設備各部分還沒有經過充分的磨合，有些隱含的問題還沒有完全暴露出來，而這些隱含的問題大部分在保修期內就會暴露出來。因此，幾乎所有的設備在保修期內都會出現這樣或那樣的問題，如果不能及時發現和處理這些問題，就會給以后的設備運行和維護帶來很大的隱患。因此，保修期在整個設備的使用生命周期中是一個特殊時期，如何做好這一階段的設備維護和管理工作，對以后設備的運行和維護至關重要。

　　那么，怎樣才能做好這一階段的工作呢？筆者認為應該弄清楚以下幾個問題：

　　第一、設備保修期的概念。保修期，顧名思義，就是產品保修的期限。即在這段時間內，產品生產廠家對產品在正常使用過程中出現的問題將免費進行維修。有些設備的保修期當地政府有法規明文規定，那就按法規規定執行；如果對某類設備的保修期沒有法規明確規定，那就按訂貨合同中規定的保修期執行。保修期的起始日期有以下三種情況：一是自設備竣工驗收之日算起，二是自政府簽發的驗收合格證之日算起，三是自合同規定的日期算起。比如有的合同中保修期是自設備出廠之日算起。因此，作為設備的購買方一定要對這個問題引起重視。

　　第二、設備保修范圍的界定。對于設備保修問題，一般人可能只是關注設備保修期的長短，而對保修范圍卻沒有做深入的了解。大部分合同的保修條款都對保修范圍做了明確的規定，哪些問題屬于保修范圍，哪些問題不屬于保修范圍。另外，還要引起注意的是，即使在保修范圍內，有些問題是全部免費維修，而有些問題是要收取一部分零件費（材料費），尤其對于那些特種設備，有時零件費的價格往往是比較貴的。因此我們在設備驗收后，在與設備生產廠家簽訂保修協議時一定要注意這一點。

　　第三、保修協議的簽訂。從前面的論述中，我們知道，各種設備在保修內都會出現這樣或那樣的問題。如果設備在實際運行過程中出現故障，該怎么辦呢？聯系設備生產廠家，讓廠家派人來現場進行處理，這一點一般人都能想到，這也是一般的做法。但是有些時候，這種辦法就不能及時奏效。因為，現在一些廠家的售后服務工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企業，有時一個問題要拖上一個月，可對于設備的使用方來說，我們可拖不起，尤其是住宅小區的公共設備，一旦發生故障，如不能及時處理，就會給廣大住戶的正常生活帶來很大影響。怎樣才能避免出現這種情況呢？可以采取以下這種辦法：設備使用管理單位，在設備驗收移交時，要與設備生產廠家、建設單位三方共同簽訂一個具體的可操作性保修協議或保修承諾，即在協議規定的保修期內，一旦設備在運行過程中發生故障，若是緊急故障，廠家必須在接到電話后24小時（可以視具體情況而定）內趕到現場進行處理；若是非緊急故障，廠家應該在接到電話后在協議規定的時間（如一周）內解決；若廠家在規定的時間內沒有派人來進行處理或者雖有人來但沒有解決問題，設備使用方有權自行處理（自己處理或委托第三方進行處理），所發生的費用從設備保修款中扣除。有了這樣的規定，就為設備的正常運行提供了有力的保障。

　　總之，公共設備的驗收工作是整個住宅區驗收工作的重要組成部分，也是做好公共設備后續維護管理工作的基礎和前提。因此，我們一定要做好設備的驗收及前后相關工作，確保小區各種設備的安全正常運行，為廣大居民營造一個安全、舒適、祥和、文明的生活環境。