物業智能化系統接管驗收標準及檢驗方法
1. 0目的
1. 1本指導書規定了接管物業內智能化系統接管驗收標準及驗收辦法，確保智能化系統投入正常運行。
2. 0適用范圍
2.1本指導書適用于接管物業內的可視對講系統、IC卡門禁系統、消防和電梯及圍墻報警網絡系統、閉路電視監控系統、巡更管理系統、自動抄表系統、車輛出入和停車管理系統、通訊和接入網系統、物業管理數據庫管理系統、家庭智能化系統的驗收。
3. 0職責
3.1接管驗收小組按本指導書對所接管物業的智能化系統進行驗收。
4.0工作程序
4. 1標準
參照國家JCJ/T16-92《民用建筑電氣設計規范》、GB50200-94《有線電視系統工程技術規范》、GA/T75-49《安全防范工程程序與要求》、CECS89-97《建筑與建筑群綜合布線系統工程施工及驗收規范》、GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》、GBJ303-88《建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準》、EIA/TIA568A《商業建筑物電信布線標準》、ANSI/TIA/EIA570《家居布線標準》、EIA/TIA569《建筑通訊線路間距標準》及達到設計要求。
4.2驗收標準
4.2.1可視對講系統：
a) 主機和各分機面板目視完無損壞、刮傷，連線緊固良好，主電源工作正常，備用電源在主電源斷電情況下能自動切換;
b) 能實現來訪者與樓內住戶的雙向通話及畫面可視，聲音、圖像清晰;
c) 樓內住戶可遙控開啟或關閉大樓入口的控制裝置;
d) 樓內住戶可直接向監控中心報警。
4.2.2IC卡門禁系統：
a)主機和電磁鎖應完好無損，安裝牢固可靠;
b)電磁門鎖安裝于每座樓可視對講機機旁和地下車庫的電梯門口處;
c)220V交流電源使用專用電源，備用電源使用電源箱，線路電纜間的絕緣電阻不小于1KΩ;
d)使用操作員卡可測試開鎖，電磁鎖在平時使用IC卡或在可視對講分機上可進行遙控，緊急情況下里面可以手動開鎖，外面可用機械鑰匙打開;
e)只有合法的持卡者使用自己的非接觸IC卡靠近配套的讀寫器才可自動開鎖;
f)發卡計算機的IC卡管理軟件具有發放初始用戶卡、修改或刪除已發卡號的功能;
g)電磁門閉門器安裝牢固，能自動閉門;
h)門被強行打開或門保持開啟狀態超過了預先定義的延遲，則報警響起，系統連續發出蜂鳴音并閃光;
i)鍵盤操作時只有輸入合法的命令后方可開門。
4.2.3消防與電梯、圍墻報警網系統：
a) 破碎按鈕裝置于每層樓的樓梯間，應完好無損;
b) 各樓層的聲光裝置及區域聯動裝置能可靠動作;
c) 每個防火區至少設一個手動報警按鈕，任意相近兩個按鈕步行距離不大于30米;
d) 消防控制、通信和警報線路，金屬管保護良好，各線連接牢固，無松動現象;
e) 消防控制系統有下列功能：
控制消防水泵的啟、停，顯示其工作、故障狀態，顯示閘閥、水流批示器狀態;
監視高位水箱液位狀態;
對泡沫、干粉滅火系統應控制系統的啟停，顯示系統的工作狀態;
接受手動報警鈕和報警閥等自動滅火系統啟動信號，控制消火栓泵、噴淋泵的啟停;
確定火災時能啟動事故廣播和消防通訊設備，接通火災事故照明燈和疏散指示燈，強制電梯全部停于首層，消防主機通過低壓配電柜系統切斷非消防電源;
在監控中心計算機顯示動態流程圖、參數變化、設備運作情況、狀態及故障分析。
f) 報警狀態下，住宅內響起警笛聲，監控中心的報警臺也開始報警并能顯示該觸發按鈕的樓房號、層數等信息;
g) 監控中心接到報警后，小區內響起警笛聲，并能接通緊急疏散廣播系統、啟動消防水泵及相關的攝像機和錄像機;
h) 任一防火區設定的兩個控測器同時報警時，監控中心發出信號使防火卷簾門自動落下;
i) 報警、監控中心的雙供電自動切換可靠;
j) 測試安全報警系統的誤報率接近于零;
k) 報警的時間、地點將自動地存儲的計算機的數據庫中，可查詢;
l) 圍墻穿越報警系統在發生線路短路或斷路時會引起控制器報警;
m) 微波、紅外線雙鑒式移動物體探測器被觸發時，監控中心的圍墻報警系統控制柜發出報警信號并在平面上顯示報警發生的地段;
n) 電梯故障時，在監控中心能顯示電梯有具體位置;監控中心可對電梯轎箱廣播。
4.2.4閉路電視監控系統：
a) 主要公共活動場所、通道和電梯等處的控制裝置可進行有效的監視和記錄;
b)視頻線無松動，監視旋鈕可正常調節，防護罩控制、鏡頭控制連線牢固，防雨、防塵罩密封良好;
c) 可使用飛機操縱桿式云臺控制該攝像槍的左右旋轉、鏡頭拉遠拉近、定格等操作;
d) 監控系統能與報警系統聯動，能根據需要自動把現場圖像切換到指定的監視器上顯示，并自動錄像;
e) 操作時分切換器可將任意一只攝像槍的信號切換到主監視器上進行顯示，畫面上應有攝像機的編碼;
f) 攝像槍的觀察視野和亮度變化的范圍符合圖像清晰等要求;
g) 云臺和電纜接口防水好;
h) 云臺可全方位旋轉，水平旋轉范圍為0-360。，垂直旋轉范圍為±60。，具有自動回旋功能。
4.2.5巡更管理系統：
a)巡更系統的設備性能穩定可靠;
b) 每支巡更槍都有自己的不同的編碼和計算機存儲系統;
c) 巡更槍輕觸微型巡更按鈕后，巡更點的到位信息即存入槍內，將巡更槍插入計算機的插座中，即可讀取所有的巡更信息。
4.2.6自動抄表系統：
a) 自動抄表系統可實現水、電和煤氣費的計算機自動抄表、查詢、統計、打印功能;
b) 每戶的LON控制節點能準確、安全地計量，各參數信息能可靠地傳輸到集中抄表計算機進行存儲處理;
c) 發生故障時自動報警。
4.2.7車輛出入和停車場管理系統：
a) 讀卡機、遙控器、檔車桿及其控制器、感應器安裝符合要求，能可靠工作;
b) 購、租了車位的持IC卡者，由讀卡機控制檔桿升起或放下，計算機存儲入車記錄及存放時間記錄;
c) 非持IC卡者，由門崗安全管理人員進行人工收費處理，計算機存儲存放時間及收費記錄。入口刷卡記錄車輛入場時間，并對入庫車輛統計，入口顯示空車位數量，出口刷卡根據停車時間計費收費，財務的專用電腦對所有出入車輛情況進行統計和打印;
d) 可對車輛存放歷史記錄進行統計、查詢及打印;
e) 停電時，檔車桿可用人工方法升降。
4.2.8通訊和接入網系統：
a) 電管豎井內線槽固定牢固，支架涂漆，接地可靠，井內出線口正對檢修門;
b) 電盒安裝位置正確，橫平豎正;
c) 電纜長度從插座到配線箱不超過90米，跳線、設備線及交叉跳線的長度不超過10米;
d) 留有數量的通訊插座，插座安裝在固定的位置;
e) 符合布線設計要求，支持電話、電視、數據、多媒體等服務;
f) 業主加入INTERNET可獲取物業管理、收費、治安管理、服務管理等信息。
4.2.9物業管理系統：
a)有保證中心計算機數據庫信息資源的安全和網絡管理中心的正常運行的治安措施;
b) 設置安全的分級查詢、修改權限;
c) 有良好的查詢界面，方便有權限的人員進行查詢、維護和更新;
d) 能自動提醒設備管理人員進行設備檢修和維護。
4.2.10家庭智能化系統：
4.2.10.1能達到安全防盜報警、家庭自動化和家庭通訊功能。
4.2.10.2安全防盜報警應能滿足以下要求：
a) 各安防前端設備布置合理，安裝位置正確;
b) 煙感探測器探頭，傾斜不大于45。，按5%比例噴煙驗證報警。溫感探測器安裝牢固，按10%的比例加溫驗證報警。手動報警按鈕安裝牢固，任選兩處驗證報警;火災報警控制器各接線端子牢固;
c) 當房屋被非法侵入時，防盜報警系統能自動啟動，在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時，通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話和110電話以及預留電話;
d) 煤氣敏感元件啟動時,在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時，通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話及預留電話;
e) 溫感、煙感等敏感元件啟動時，在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時，通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話和119電話以及預留電話;
f) 電話報警時能自動強制占線;
g) 屋主按動家庭檢測裝置檢測按鈕，室內的安全裝置狀態信息會由紅綠燈的顯示正確顯示;
h) 系統編碼設定后，自動投入運行，一旦報警產生自動聲光報警，同時聯動閉路電視監控系統，將該區域的攝像機圖像自動切換到電視監控系統的電視屏幕，同時錄像。
4. 2.10.3家庭自動化：
a) 通過電話拔入實行對家用電器遠程調節控制;
b) 具有與相關網絡聯接的接口。
4.3在驗收時，應提交下列資料和文件：
a) 完整的竣工圖紙;
b) 設計變更的證明文件(包括施工內容明細表);
c) 安裝技術記錄(包括隱蔽工程驗收記錄);
d) 網絡聯接的有關協議文件(包括互聯網、電信系統、有線電視系統);
e) 竣工驗收記錄、報告;
f) 系統性能測試報告;
g) 系統功能的最終描述;
h) 系統軟件編制說明;
i) 系統監控點參數設定表;
j) 系統線路端接與配線架描述;
k) 提供《系統操作手冊》、《系統程序員手冊》和《系統工程維護手冊》等教材;
l) 制造廠提供的產品說明書、實驗記錄、合格證件及安裝圖紙等技術文件;
m) 整個智能化系統的線路布置總圖。
4.4智能化系統接管驗收應按《物業接管工作規程》做好記錄、簽署。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《物業接管工作規程》
篇2：物業智能化系統接管驗收標準與檢驗辦法
1.0目的
1.1本指導書規定了接管物業內智能化系統接管驗收標準及驗收辦法,確保智能化系統投入正常運行。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于接管物業內的可視對講系統、IC卡門禁系統、消防和電梯及圍墻報警網絡系統、閉路電視監控系統、巡更管理系統、自動抄表系統、車輛出入和停車管理系統、通訊和接入網系統、物業管理數據庫管理系統、家庭智能化系統的驗收。
3.0職責
3.1接管驗收小組按本指導書對所接管物業的智能化系統進行驗收。
4.0工作程序
4.1標準
參照國家JCJ/T16-92《民用建筑電氣設計規范》、GB50200-94《有線電視系統工程技術規范》、GA/T75-49《安全防范工程程序與要求》、CECS89-97《建筑與建筑群綜合布線系統工程施工及驗收規范》、GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》、GBJ303-88《建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準》、EIA/TIA568A《商業建筑物電信布線標準》、ANSI/TIA/EIA570《家居布線標準》、EIA/TIA569《建筑通訊線路間距標準》及達到設計要求。
4.2驗收標準
4.2.1可視對講系統:
a)主機和各分機面板目視完無損壞、刮傷,連線緊固良好,主電源工作正常,備用電源在主電源斷電情況下能自動切換;
b)能實現來訪者與樓內住戶的雙向通話及畫面可視,聲音、圖像清晰;
c)樓內住戶可遙控開啟或關閉大樓入口的控制裝置;
d)樓內住戶可直接向監控中心報警。
4.2.2 IC卡門禁系統:
a) 主機和電磁鎖應完好無損,安裝牢固可靠;
b) 電磁門鎖安裝于每座樓可視對講機機旁和地下車庫的電梯門口處;
c) 220V交流電源使用專用電源,備用電源使用電源箱,線路電纜間的絕緣電阻不小于1KΩ;
d)使用操作員卡可測試開鎖,電磁鎖在平時使用IC卡或在可視對講分機上可進行遙控,緊急情況下里面可以手動開鎖,外面可用機械鑰匙打開;
e) 只有合法的持卡者使用自己的非接觸IC卡靠近配套的讀寫器才可自動開鎖;
f) 發卡計算機的IC卡管理軟件具有發放初始用戶卡、修改或刪除已發卡號的功能;
g) 電磁門閉門器安裝牢固,能自動閉門;
h) 門被強行打開或門保持開啟狀態超過了預先定義的延遲,則報警響起,系統連續發出蜂鳴音并閃光;
i) 鍵盤操作時只有輸入合法的命令后方可開門。
4.2.3消防與電梯、圍墻報警網系統:
a)破碎按鈕裝置于每層樓的樓梯間,應完好無損;
b)各樓層的聲光裝置及區域聯動裝置能可靠動作;
c)每個防火區至少設一個手動報警按鈕,任意相近兩個按鈕步行距離不大于30米;
d)消防控制、通信和警報線路,金屬管保護良好,各線連接牢固,無松動現象;
e)消防控制系統有下列功能:
控制消防水泵的啟、停,顯示其工作、故障狀態,顯示閘閥、水流批示器狀態;
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篇3：智能化樓宇接管驗收淺見
智能化樓宇接管驗收淺見
文/吳忠名
高檔智能化辦公樓宇具有地理環境優越、建筑結構獨特、設計先進復雜、使用功能齊全等特點，這就需要有高品質的物業管理與之配套，而物業管理的前期介入服務是物業管理工作中舉足輕重且不可或缺的一項內容。在此筆者結合自己參與智能化樓宇建設、物業接管驗收和日常管理和服務的實踐，針對建筑與設備的管理談幾點個人經驗。
一、擺正位置，當好業主參謀
實踐證明，物業管理單位提前介入項目開發建設意義深遠。但是對于物業管理公司前期介入立項決策和規劃設計，筆者認為在實際操作中不僅難度很大，有些工作甚至脫離現實。物業管理公司有管理的職能，但更多的是服務，因此物業管理單位應擺正位置，從完善物業功能、方便使用的角度多給業主出謀劃策，諸如物業的立項決策和規劃設計這類問題，即便是建設方也是建立在較高的層面上來商討解決的，從物業管理專業的角度也有很好的意見，一般也很難左右建設方和設計方的思路。例如南方的設計師在設計北方的建筑時，對氣候變化的把握就不很準確，對北方四季的溫差和風沙考慮不周全。我公司負責管理的一座大廈，榮獲了國家設計金獎、建筑魯班獎，大廈南北廳堂的大門設計得恢弘美觀，材料選用鋼化玻璃。但無論是旋轉門、平開門還是推拉門，門體與門框間都留有較大的縫隙，形成了漏風點，冬季難免造成大堂溫度較低，還給保潔工作帶來了很大的難度。這一問題我們在施工階段曾向建設方提出變更設計，但是被設計方以建筑風格和理念的原因委婉回絕了，對此物業管理公司只能接受這個結果。但是我們制定了一個恰當的空調運行方案，以及妥善的保潔措施克服這一矛盾。通過這件事，我們感到物業人員一定要調整好心態，擺正位置，畢竟物業管理人員的知識層次與建設專家存在差距，對于前期介入實際發現的問題，應在充分尊重建設和設計專家的基礎上，根據國家規范的有關要求，提出合理化建議，當好業主的參謀。
二、妥善溝通，做好業主管家
物業管理企業前期介入后，有一項非常重要的工作就是收集各種資料?！段飿I管理條例》第29條規定：物業接管驗收時，建設單位應向物業管理單位移交有關資料，主要包括基建資料、施工資料和技術資料。這些資料對日后物業的管理和服務至關重要，而無論從建設部早期頒布的《房屋接管驗收標準》，還是現在的《條例》，強調比較多的仍是基建資料、施工資料。但是筆者認為，這些資料對日常的物業管理和服務缺乏指導性，而技術資料中的竣工圖紙、設備設施的操作和維護使用說明、所有建材、設備設施供貨商的名錄等幾種資料的收集工作，應該作為物業管理前期介入重點，同時也是難點。這項工作雖沒有開荒保潔那樣轟轟烈烈，卻完全是由很多的細節所組成。實踐證明這兩類資料全面準確與否，對今后日常的管理和服務將有著深遠的影響，產生的效益也是不可估量的，同時還可以驗證目前流行的“細節決定成敗”這句話。
三、把握原則，贏得各方尊重
在一個工程項目建設過程中，往往比較多地考慮建筑的時尚性和標志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外觀下隱藏著一些安全隱患，有些問題成為死結無法根治。這些問題需要物業管理企業在接管驗收時發現，并協助各方找出解決的措施，這是對物業管理企業技術實力的重大考驗。
智能化樓宇一個突出的特點是設備系統自動化控制程度比較高。1990年建設部對建設項目的驗收做出了明確的規定，但規定所要求的內容比較多的是外觀檢查，一般情況下驗收人員通過目測即可完成檢查，單個設備集成為系統后應該怎樣驗收、依據的標準，介紹的相對比較少。這就要求物業管理前期介入人員具備良好的專業結構，對專業知識的掌握不僅要廣泛，更要有深度，能夠真正找出原則的問題來，才能引起各個方面的重視，避免給未來管理帶來障礙，當然驗收時要注意把握好原則性與靈活性的分寸。
在正常情況下，建設方在施工后期最關心的是施工進度，那么物業管理人員就應該從這方面入手，把在驗收過程中發現的問題轉化成為施工進度的矛盾向建設方提出