項目物業管理前期介入及入伙方案

　　一、 前期介入服務

　　要使今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據委托方物業施工進度的實際情況，對“××廣場××號樓項目(---)”制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　? 監控和消控中心的設置;

　　? 小區人車分流的設計;

　　? 公共照明開關設置位置;

　　? 公共照明開關開閉形式;

　　? 物業管理用房的位置設計;

　　? 小區垃圾房的設置;

　　? 公共洗手間的設置;

　　? 信報箱的設立;

　　? 公共告示欄的配置;

　　? 家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

　　? ......。

　　2、建設施工階段

　　建設過程中，物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

　　? 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

　　? 分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力;

　　? 審查有關工程(包括綠化工程)的優劣，提供改善意見;

　　? 提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

　　? 提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

　　? 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷;

　　? 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

　　? 檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

　　? 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　? 配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量;

　　? 提出遺漏工程項目的建議;

　　? 對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。

　　? 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案;

　　? 發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程;

　　? 參與重大設備的調試和驗收;

　　? 制訂物業驗收流程;

　　? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此，物業管理前期介入人員將根據實際情況，協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

　　? 制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備;

　　? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象;

　　? 委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

　　? 對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

　　? 提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1)物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a.公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;

　　b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益;

　　c.接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格;

　　d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用;

　　6)接管驗收的作用

　　a.明確交接雙方的責、權、利關系

　　b.確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c.為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入伙(住)管理方案

　　? 提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。

　　? 為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　? 即時完成入伙注記。

　　? 受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3)物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6)若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8)業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4)整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、入伙作業標準

　　? 入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　? 入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　? 入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　? 特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　? 內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　? 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　? 由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　? 業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　? 業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　? 由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　? 業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　? 如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　? 業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××廣場××號樓項目(---)入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2)正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

篇2：住宅小區物業管理早期介入越早越好

　　住宅小區物業管理早期介入越早越好

案例概述：

　　某房產開發公司于1997年末立項開發浦東某地區的一個中高檔商品住宅小區，隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入，本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念，專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設計方案和其它設計資料，與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經開發商認可后迅速開展了工作。

　　項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障業戶的未來利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，先后發出工作聯系單25張，對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發展商采納，既提高了工程質量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。

　　另外，項目組還配合“開發商”擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。由于“開發商”站得高、看得遠，物業管理公司服務理念正確、關系處理得當，充分發揮了自身的優勢，使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收;實現了一邊小區施工，一邊業戶入伙，物業管理服務從高起點出發，向著高標準方向努力。

　　兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。切身的體驗使房產開發公司和物業管理公司都一致認為：物業管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業的產權人、開發銷售者和管理服務者都極為有利。

案例分析：

本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。

　　物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先，作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次，開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業管理公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外，開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入，物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　　物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場，希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤，希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務，希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補，而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點，因此，推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。

篇3：探討物業前期介入工作的關鍵要點

　　探討物業前期介入工作的關鍵要點

　　在物業管理領域，前期介入工作是一個至關重要的環節。它不僅影響著物業的整體質量，還直接關系到后期管理的順利進行。下面，我們將詳細探討物業前期介入工作的幾個關鍵要點。

　　01　規劃設計階段的深度參與

　　在物業的規劃設計階段，物業前期介入團隊就需要開始發揮其作用。這一階段，團隊應重點關注與后期管理密切相關的設施設備，如機電系統、房屋結構、煙道設計、排污管徑等。通過與設計單位的緊密合作，提出合理的建議，確保物業的規劃設計能夠滿足后期管理的實際需求。

　　02　施工期的細致監管

　　施工階段是物業建設的關鍵時期，也是問題多發的階段。物業前期介入團隊需要積極參與開發商與各施工單位的工程例會，了解施工進度和施工質量。通過實地巡查和定期匯報，及時發現并糾正施工過程中的問題，確保物業建設的質量符合標準。

　　03　接管驗收的嚴格把關

　　接管驗收是物業前期介入工作的重要環節。在這一階段，物業前期介入團隊需要認真檢查物業的各項設施和設備，確保其完好無損、運行正常。對于發現的問題，團隊需要及時與開發商溝通并協商解決方案，確保問題得到妥善解決。

　　04　入伙階段的精心準備

　　入伙階段是物業公司第一次與業主面對面的服務。為了確保入伙工作的順利進行，物業前期介入團隊需要提前制定詳細的入伙方案，準備入伙所需的各項資料，并安排好入伙現場的相關工作。同時，團隊還需要與業主建立良好的溝通渠道，了解業主的需求和期望，為后期管理打下良好的基礎。

　　05　裝修審批管理的嚴格把控

　　裝修審批管理是物業管理的重要環節之一。在裝修審批管理階段，物業前期介入團隊需要認真審核業主的裝修方案，確保裝修符合相關規定和標準。對于不符合規定的裝修方案，團隊需要及時與業主溝通并協商解決方案。同時，團隊還需要加強對裝修現場的監管和管理，確保裝修過程的安全和順利。

　　綜上所述，物業前期介入工作的關鍵要點包括規劃設計階段的深度參與、施工期的細致監管、接管驗收的嚴格把關、入伙階段的精心準備以及裝修審批管理的嚴格把控。通過這些工作的開展，可以確保物業的整體質量得到保障，為后期管理打下堅實的基礎。