探討物業前期介入工作的關鍵要點

　　在物業管理領域，前期介入工作是一個至關重要的環節。它不僅影響著物業的整體質量，還直接關系到后期管理的順利進行。下面，我們將詳細探討物業前期介入工作的幾個關鍵要點。

　　01　規劃設計階段的深度參與

　　在物業的規劃設計階段，物業前期介入團隊就需要開始發揮其作用。這一階段，團隊應重點關注與后期管理密切相關的設施設備，如機電系統、房屋結構、煙道設計、排污管徑等。通過與設計單位的緊密合作，提出合理的建議，確保物業的規劃設計能夠滿足后期管理的實際需求。

　　02　施工期的細致監管

　　施工階段是物業建設的關鍵時期，也是問題多發的階段。物業前期介入團隊需要積極參與開發商與各施工單位的工程例會，了解施工進度和施工質量。通過實地巡查和定期匯報，及時發現并糾正施工過程中的問題，確保物業建設的質量符合標準。

　　03　接管驗收的嚴格把關

　　接管驗收是物業前期介入工作的重要環節。在這一階段，物業前期介入團隊需要認真檢查物業的各項設施和設備，確保其完好無損、運行正常。對于發現的問題，團隊需要及時與開發商溝通并協商解決方案，確保問題得到妥善解決。

　　04　入伙階段的精心準備

　　入伙階段是物業公司第一次與業主面對面的服務。為了確保入伙工作的順利進行，物業前期介入團隊需要提前制定詳細的入伙方案，準備入伙所需的各項資料，并安排好入伙現場的相關工作。同時，團隊還需要與業主建立良好的溝通渠道，了解業主的需求和期望，為后期管理打下良好的基礎。

　　05　裝修審批管理的嚴格把控

　　裝修審批管理是物業管理的重要環節之一。在裝修審批管理階段，物業前期介入團隊需要認真審核業主的裝修方案，確保裝修符合相關規定和標準。對于不符合規定的裝修方案，團隊需要及時與業主溝通并協商解決方案。同時，團隊還需要加強對裝修現場的監管和管理，確保裝修過程的安全和順利。

　　綜上所述，物業前期介入工作的關鍵要點包括規劃設計階段的深度參與、施工期的細致監管、接管驗收的嚴格把關、入伙階段的精心準備以及裝修審批管理的嚴格把控。通過這些工作的開展，可以確保物業的整體質量得到保障，為后期管理打下堅實的基礎。

篇2：項目前期介入階段工作內容要點指引

　　項目前期介入階段與工作內容要點指引

　　1適用范圍

　　本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求，明確介入階段、工作內容和關注事項。

　　2物業介入階段與工作內容

　　2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作；

　　2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上，道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求：包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的，在保障小區整體協調的前提下，應設置圍墻間隔已開發、未開發區域，考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

　　3)公建的配套設計和功能分配；

　　4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性；

　　5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布；

　　6)物業管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規的要求；

　　7)戶型的平面設計是否合理；

　　8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

　　2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)土建

　　a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇；

　　b)門、窗的材質；

　　c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

　　d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求；

　　e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集；

　　f)煙道、排氣道的位置；

　　g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

　　2)配套

　　a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響；

　　b)各種設備產生的噪音對業主的影響；

　　c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內；

　　d)各種設備設施的能源消耗；

　　e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響；

　　f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

　　2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括，但不限于：

　　1)項目所在公司招標工作介入（協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求）

　　a)門、窗質量及售后服務；

　　b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本；

　　c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

　　2)施工過程介入

　　a)房屋質量控制；

　　b)隱蔽工程檢查驗收記錄；

　　c)設計變更記錄的收集；

　　d)設施、設備的安裝調試及售后服務；

　　e)成品保護；

　　f)體育設施、兒童游樂設施質量；

　　g)水景設施防水施工監管。

　　2.4營銷介入(配合)

　　1)銷售承諾對物業管理造成的影響；

　　2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任；

　　3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約；

　　4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續；

　　5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

　　3各階段物業介入通用關注要點

　　3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

　　3.1.1設備房通用關注要點：

　　1)獨立用房，面積適用；

　　2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；

　　3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；

　　4)配有專用滅火器1-2個位置；

　　5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體，設備與設備之間)，通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；

　　6)有應急通訊、照明設施；

　　7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬；

　　8)位置合理，減少管道交叉和總長度；

　　9)對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??；

　　10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

　　3.1.2特殊設備房關注要點

　　1)電梯機房設置有專用工具掛置位置；

　　2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置；

　　3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊；

　　4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系；

　　5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時，必須采用供暖措施；

　　6)二次供水儲水池上方加蓋防塵，內壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

　　7)宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；

　　8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷)；

　　9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備；

　　10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區造成污染。

　　3.2公共房屋

　　3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

　　1)滿足功能要求；

　　2)自然采光、通風、防水、防潮；

　　3)配有相應的辦公設施、工具；

　　4)位置便于住戶來訪；

　　5)大小能滿足人員工作要求；

　　6)配有空調(采暖)系統；

　　7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；

　　8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；

　　9)位置以便于開展工作為準；

　　10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

　　3.2.2食堂

　　1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；

　　2)有專用倉庫，位置相鄰；

　　3)地面走水順暢；

　　4)有專用供水、供氣等專用設施；

　　5)位置相對隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工

　　辦公、宿舍區位置接近；

　　6)配有專用的廚房設備，用餐桌椅。

　　3.2.3宿舍

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)床、被褥等寢具和設備；

　　3)通電話(員工打卡及內線電話)；

　　4)分工集中管理。

　　3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

　　1)通風、采光、防潮、防水；

　　2)位置隱蔽(與業戶互不影響)；

　　3)布局方正，便于靈活使用；

　　4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%)，白板等；

　　5)層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內文體活動；

　　6)配有彩燈，供娛樂使用。

　　3.2.5垃圾中轉站

　　1)不能設置在物業的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；

　　2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；

　　3)留有專用清水源；

　　4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求；

　　5)房屋本身有通風窗口，保障室內空氣流暢；

　　6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；

　　7)有必要的照明及采光。

　　3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

　　1)通風，有自然采光、防潮、防水；

　　2)大小適用、內有資料柜架；

　　3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

　　3.2.7公共洗手間

　　1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近；

　　2)數量適中，以滿足小區(大廈)基本要求為準；

　　3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；

　　4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

　　3.3公共區域

　　3.3.1綠化區域

　　1)植物品種適應當地成長，維護費用較低；

　　2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植)；

　　3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；

　　4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；

　　5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

　　3.3.2停車場

　　1)機動車場

　　a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等)；

　　b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；

　　c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；

　　d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻)；

　　e)配有專用的消防滅火器材；

　　f)地下車場需有配套的排風換氣系統；

　　g)道閘系統技術成熟便于維修、養護；

　　h)地溝蓋板做防震(防噪)處理；

　　i)排水溝渠形式環通，排水量滿足雨季高發期的要求。

　　2)非機動車場

　　a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑)；

　　b)有單車支護架及上墻制度。

篇3：物業工程部前期介入工作要點

　　物業服務企業的工程部肩負著確保小區內各設備設施安全、可靠運行的職責。依據筆者的工作經驗，要做好工程部的工作，確保小區設備設施安全運行，必須在項目接管的早期重點注意以下五個問題。

工程圖紙、技術資料的收集與歸檔

　　物業服務企業接管小區以后，移交方有可能同時將相關的設備設施的工程圖紙和技術資料一并移交給物業服務公司。但在更多的時候，相當多的圖紙、技術資料，移交方可能會以分期、分批的形式向物業服務公司移交。因此，前期工程部應設立專職檔案員會同各專業主管人員做好工程圖紙、技術資料的整理、歸檔工作。應按專業的劃分，將相關的圖紙、資料分類進行整理、編號，并建立全部工程圖紙、技術資料的總目錄。購置專用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術資料分別置放、妥善保管。

　　在每個檔案柜上，應以大小合適的口取紙或其它標識材料做好標識，注明該檔案柜內的圖紙、技術資料的內容;在每一個檔案資料盒內的第一頁，應是該盒內各種圖紙、技術資料的詳細清單。

　　建立嚴格的工程圖紙、技術資料的管理制度，以防止圖紙、技術資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應及時予以追回或辦理延期借閱手續。對于重要設備的技術資料(如設備使用說明書等)，應進行復制。妥善保管好原件。重要設備的原始技術資料原則上不應外借。

　　由于項目人員流動的必然性，一些存放于今人手中的設備技術資料，特別是前期顧問小組成員在項目現場所手繪的一些現場實際狀況的草圖、照片，可能會流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經理及專業主管應特別引起重視。應及時收集并做好備份工作。

設備初始檔案的建立

　　接管驗收之后，作為工程管理部應及時著手建立設備檔案，收集、整理設備的原始資料。首先，應根據圖紙及實物建立一個所轄設備的清單(也可稱作設備總表)。如果在移交時，移交方已提供了總的設備清單，工程管理部各主管人員應對其中的設備逐臺予以確認，確保清單上設備的安裝位置、規格型號，服務區域與實際情況及設計圖紙相符。設備初始檔案資料包括：產品的合格證、產品的質量證明書、設備的安裝使用說明書、設備的供貨合同、產品的檢驗報告、設備的安裝調試記錄、試運行記錄、設備的安裝圖紙及裝配圖紙、設備的備品備件清冊、專用工具清單及使用方法說明、設備的改裝記錄、進口設備的商檢報告等。這些資料必須妥善保管。

重點設備技術資料的收集與整理

　　重點設備包括冷水機組、電梯、鍋爐、消防中控系統設備和樓宇自控系統主機、保安監控系統設備、衛星接收設備、電話交換機、高壓變配電設備、擦窗機、壓力容器及一些價值較高的進口設備。

　　對于上述設備技術資料的收集應盡可能地做到完整。這樣對日后的設備維護是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機設備等屬于特種設備，這些設備政府部門是要定期強制檢驗的。因此，必須要進行認真的收集，力求齊全并要單獨妥善保管。

　　一般來說，物業服務企業項目工程部應收集的重點設備資料包括：

　　電梯：產品合格證、電梯安裝合格證書、出廠裝箱明細表、電梯安裝工程施工技術資料。安裝使用維護保養說明書、電梯隨機圖紙、圖冊、質量監督核定證書。電梯安全檢驗合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗報告書、起重機械安全技術檔案。

　　壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說明書、壓力容器質量證明書、設計圖紙(圖紙上須蓋有技術監督部門的制造許可證章)、壓力容器的檢驗報告書(由特種設備檢驗所出具，進口設備的壓力容器應有市級政府部門的檢驗及商檢報告)、壓力容器報裝申請單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗合格證(如安全閥等)。

　　鍋爐：鍋爐的資料除應有壓力容器所述的資料外，還應有受壓部件的強度計算書、鍋爐房的設計圖紙、安裝單位的資料等。

　　衛星機房設備：除工程圖紙、技術資料外還應有衛星電視接收許可證。

　　冷水機組：安裝圖紙、產品合格證、機組使用維護說明書、調試記錄、試運行記錄、蒸發器/冷凝器的壓力容器的相關資料(見壓力容器的技術資料)、隨機專用工具及隨機備件清單等。

　　同所有的設備一樣，上述各種設備的售后服務信息資料應該準確地收集，內容包括：售后服務單位的地址、聯系電話、聯系人，項目所在地有無辦事處等。這些資料均應詳細整理列表作為設備檔案的一部分認真保存。

　　對重點設備技術資料的收集和整理，還應重視設備供貨合同中的一些事項，如設備保修期的起始及終止的時間，有些設備雖然我們已經接管了，但因為還在保修期之內，這時期如果設備出現鼓障，需要修理及更換零部件，就應該請廠家人員來解決或提請移交方注意設備的檢修應由廠方解決。這樣，既節省物力也節省人力，并免去了不必要的開支。還有，在大型設備的供貨合同中如冷凍機組的供貨合同，其中一般含有關于操作人員的培訓事項。并且，關于培訓的方式、地點及培訓的費用在合同中會有詳細說明。因此，收集此類資料更應引起前期工程人員的重視。有時，因為牽扯到許多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時作為前期工程的運作人員應盡可能主動地向移交方的有關人員了解這方面的內容。

設備備品、備件的收集與管理

　　設備備品、備件的收集應引起前期工程管理人員尤其是工程經理及專業主管的足夠重視。在這里著重提一下進口備件的收集與整理工作。設備隨機可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機械密封、水封環，離心式冷水機組的冷媒過濾器、潤滑油過濾器、水室蓋兒墊床等，還有設備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管應注意重點收集、整理，這些備件、工具在設備出現故障時，如果臨時采購將會有較長的供貨周期及比較昂貴的價格并且會對我們的服務工作有所影響。因此，接管后一定要及時入庫建帳，打印出清單并歸檔備查。

　　進口設備的備品備件的收集還應了解、掌握該設備的供貨渠道，在接收設備檔案時應注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設備一樣，要準確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯系電話、聯系人等)。進口設備的備件，從其日后維修的角度來看，用量很小，因此購買困難并且價格昂貴。所以，在收集與管理時，必須引起足夠的重視。同時，避免因保管上的不當而造成損壞及丟失。

市政設施接駁及竣工資料的收集與整理

　　新建物業項目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工—般是由市政公司進行。在對這些市政工程接駁資料收集時，應注意了解具體的施工單位、聯系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來自哪個管網所，應了解其聯系人、聯系電話。要注意收集燃氣調壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關于調壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。因為，如果是自管應有建設單位與天然氣公司簽署的自管協議，物業服務公司的人員要有上崗證，并且需要進行專門的培訓。

　　電力設施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來自哪個開閉站，變電室設備的安裝單位的名稱、聯系電話、聯系人以及高壓供電設備的試驗記錄等信息資料。

　　在收集這些市政工程接駁資料時，還應注意收集建設單位的開工申請及相關的手續辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設施的竣工圖，竣工驗收資料;項目供水指標的確認資料、水平衡的測試報告，節水管理部門主管人員的聯系電話等。