龍湖物業前期介入的主要工作內容和操作規范

(一) 設備房設計

　　1)中控室

　　1.中控室和消防控制室合二為一。

　　2.具備自然采光和通風。

　　3.位置宜設置在小區相對居中位置。

　　4.大型社區中控室數量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯網至總中控室內。

　　5.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板(低于2.6米結構頂)小區出入口數量，配套設施(如會所、幼兒園、泳池等)建造標準，豐要景觀設施(如水體)大小，小區安防設施及標準等。

　　2)配電室、發電機室、大型空調機房

　　1.配電室、發電機房宜居中設置，控制其數量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。

　　2.不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

　　3.其他設備房根據設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區，或采用減震降噪措施。

　　4.商業配電室，冷凍站設置獨市值班室。

　　5.通風窗設防鼠網，電梯機房通風窗外設雨棚。

　　6.配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。

　　7.強、弱電水井采用通開鑰匙。

　　8.除設計消防通風系統外，設備房應設置排風扇。

　　9.底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內外溫差形成的結露現象，對設備設施帶來的損壞。

　　3)設備房墻地面

　　1.地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。

　　2.設備房地面均采用普通防滑地磚。

　　3.有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。

(二) 出入口數量確定

　　1.出入口在滿足規劃的同時，數量宜偏少。

　　2.根據小區周邊公交港、商業等考慮人行出入口位置，同時方便業主出行及消費，帶動商業經營。

　　3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區宜與洋房、高層分開;如設置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區內設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。

　　4.商業、soho 樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。

　　5.形成收水口的組團大門等應設置截水溝。

(三) 生活、建筑垃圾收集點確定

　　1.與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。

　　2.臭氣排放不影響住宅和商業。

　　3.露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。

　　4.根據地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。

　　5.設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據垃圾箱形式需要而定。

　　6.一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置。

(四) 圍墻方式的確定

　　1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。

　　2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。

　　3. 鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。

　　4. 實體闈端面層不使用淺色材料。

　　5. 不采用強度較低的圍網、柵欄等。

(五) 人車交通流線的確定

　　1. 宜采用人車分流。

　　2. 車行宜直接進入車庫。

　　3. 樓棟與車庫設置相連通道。

(六) 配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等

　　1. 項目相對集中位置。

　　2. 獨立管理，出入口單獨向小區外。

　　3. 面向小區外、水電氣單獨計量。

　　4. 會所宜辦理獨立產權，商業性質。

(七) 物業用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定

　　1. 管理處、客戶中心一般合并設置在小區相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件;配置專用的裝修接待室。

　　2. 工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據業態設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。

　　3. 保安用房需有采光條件，根據小區面積，可集中或分開設置，數量以1-2個點為宜，對業主影響小，宜設置獨立向外的出入通道。

　　4. 過渡性物業用房位置根據實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。

　　5. 預留自然通風良好，且不影園區觀感的庫房被服晾曬空間。

(八) 保潔間、公共衛牛間、確定

　　1) 公用衛生間：

　　1. 高層公寓樓在-層設置。

　　2. 每組團設置。

　　3. 社區商業根據服務半徑考慮。

　　4. 商業每層設置一組(考慮服務半徑，以120米為宜，平街層不設置)

　　5. 出入口門崗附近無公用衛生間的應在門崗設置衛生間。

　　6. 集中商業除首層外的其他樓層設置衛生間。

　　2) 保潔間：

　　1. 高層公寓樓每棟大堂或架空層設置。

　　2. 花園洋房每個組團設置。

　　3. 別墅每組團設置。

　　4. 商業每層設置(考慮服務半徑，以120米為宜)。

　　5. 社區商業根據服務半徑考慮。

　　6. 面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明。

篇2：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。

篇3：前期介入階段物業管理顧問工作內容

合作期限:由簽約之日起至H僑海景城一期入伙之日前二個月
結合物業管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。

(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規劃意圖、設計內容和規范,確定項目檔次,協助管理商對管理檔次進行定位。

(二)根據我司長期從事物業管理實踐積累的豐富經驗,從物業管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議,使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要,又有利于日后物業管理的成本控制及提高管理質量。
1、考查整體工程進度,協助發展商各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理的需求;
3、設備機房的環境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發展商總投資的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提