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　　根據內蒙古《物業管理條理第四十六條的規定》，結合zz中心的自身特點，在商場管理區域內，禁止以下行為：

　　1、損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；

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　　8、從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　9、法律、法規和商場禁止的其他行為。

　　以上幾點請廣大業戶認真遵守，共同維護zz中心的良好環境。

篇2：物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護

　　物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護

　　一、小區物業法制管理的意義與作用

　　(一)小區物業法制管理的內涵、意義

　　小區物業法制管理，即是指在物業管理中，依據國家或地方有關法律、法規和規則，對 物業及其物業管理進行法制宣傳、教育、管理與服務的總稱。

　　眾所周知，小區開發與小區物業管理本來就是一對孿生兄弟，小區物業管理是小區開發 建設的延續，在制訂和完善有關房地產開發的法規時，也應同時制訂和完善物業管理的法律、法規。物業管理涉及面廣，存在多方面的權利和義務關系，因此法律關系相應也要十分明 確。應該意識到，如果沒有相應健全的法律、法規體系作為物業管理的保障，物業及其物業管理工作就難以維系。

　　目前，我國大部分城市還沒有結合各自地區實際情況，認真制訂出具有法律約束力的有 關物業管理的法規、制度，所以物業管理相關各方面的法律地位尚未得到明確。由此導致了在進行行業規范和調整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業管理的關系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業管理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區物業法制管理的意義就在于:

　　1.建立健全有關物業及其物業管理法規，可以使小區物業在規范化管理中作到有法可依

　　物業管理的發展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規則的制定。如果沒有統一的立法以規范市場行為與物業管理，在物業管理與業主或房屋使用人的利益發生諸如收取費等矛盾時，就會出現無法以法律手段維護各自 的權利與義務。

　　所以，建立健全物業管理法規來明確物業管理中主體與客體的權利和義務，對規范市場 行為具有重要的現實意義。

　　2.建立健全物業管理法規，才能確立政府對其管理的權威

　　隨著早期開發的物業相繼投入使用，物業管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區中的 樓宇管理，綠化、環衛、治安、水電設施等方方面面都存在著嚴重管理問題。政府有關部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規定，但是從實際情況來講，許多原則規 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監督管理也難以形成權威。這就需要相應建立一套完整、科學、嚴密、可操作的法律、法規體系，以增強政府對其管理的權威。

　　3.建立健全物業管理法規，可以保證業主的基本權益

　　一般來講，住宅小區物業管理內的各個業主對其房屋產權擁有不容爭辯的決定權，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權和處置權。但是，我國目前的現狀卻是由開發商決定物業管理的委托，物業管理則往往脫離開政府有關部門的監督，單方面制定物業及其物業管理 費用等標準。這就難以保證業主的基本權益，從業主自身的利益出發，迫切要求物業管理制度法制化，依法辦事。

　　綜上所述，加強住宅小區物業法制管理，依法推動和保障物業及其物業管理的健康發展 。以便更好的服務于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執法力度，調整好物業管理與廣大業主或住戶的關系，正是我們強調小區物業法制管理的意義所在。

　　(二)小區物業法制管理的作用

　　加強小區物業法制管理，通過國家或地方立法可為物業執法提供法制保障。實踐證明， 對物業立法與執法在小區物業的法制管理中，可以發揮如下作用:

　　1.可以起到依法治市的作用

　　從某種意義上說，市場經濟即是法制經濟。在小區物業及其物業管理中，建立健全法制 管理就可以監督與約束開發商對物業房屋實施保修的承諾，可以監督與約束小區物業與業主、小區物業與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經濟法制建設的客觀要 求。只有強調法的威力，使法律成為約束人們行為準則，小區物業的法制管理就可以起到依法治市的作用。

　　2.可以起到協調各方關系的作用

　　加強法制管理，一方面可以使人們在介入小區物業管理時，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務、治安、衛生防疫等政府部門的執法權威，使各方面在處理相關的市場行為時，可以起到配合、協調一致的社會監督及其相互關系的作用。

　　3.可以起到保護房屋所有者權益的作用

　　制定好小區物業法規，加強法制管理，是解決物業管理中諸多事件，乃至國家穩定繁榮 ，促進社會主義物質文明與精神文明建設所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規、制度，才能從法律上保護房屋所有者與租用者的合法權益，起到依法保護所有者權益的 作用。

　　4.可以起到促進物業管理深化改革的作用

　　小區物業及其物業管理是國民經濟管理的重要組成部分。深化小區物業經濟管理改革是 加強小區物業法制建設與管理的需要。因此，只有加強小區物業的法制管理，運用經濟手段和法制手段，推動物業管理改革的不斷深化，起到促進物業管理不斷深化改革的作用。

　　5.可以起到物業糾紛依法解決的作用

　　小區物業及其物業管理，是民事糾紛的多發性領域，從司法部門受理的民事案件看，物 業糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位?？梢?，加強物業法制建設與管理，建立健全相關的物業法規，就會減少糾紛，有利于司法與小區物業管理對民事糾紛的處理。使物業法律宣傳、 教育增強了力度。因此，從加強法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。

　　二、小區物業法制管理的范圍與職責

　　物業管理是建立在契約基礎之上的民事商務行為，因此，須由法律、法規來調整人們在 物業管理行為過程中形成的權利義務關系，其法律關系的主體包括物業管理者，物業所有者或使用者以及政府業務主管部門和相關單位、個人等。作為物業管理的法規，不僅應當解決 物業管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應當和其他相關法律相協調、相統一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴密的法規體系，以使各種問題從根本上、各個環節上，全面、徹底 的解決。

　　(一)住宅小區法制管理范圍

　　如前所述，物業法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區物業立法管理的范圍應包括 房屋的建設、物業所有權、物業市場、物業修繕、物業管理等方面的立法及其法律關系和法律責任。事實上它應是屬于房地產業立法范圍的組成部分。

　　1.房屋的建設

　　長期以來我國各種房地產物業(尤其在住宅方面)的建設規模和速度，與城市發展的情況和城市人口增長速度嚴重不協調，造成住宅建設不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導致住宅建設資金短缺、材料質量缺乏控制，從而使房地產業住宅在國民經濟中應起的作用遠遠沒有發揮出來，與住宅相關的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產及物業立 法，應把住宅建設作為一項重要內容，明確規定逐步提高住房標準，逐步改變現行住房分配制度。并相應將住房問題列入到國民經濟和社會發展計劃中，并對住宅建設的設計、施工、 規劃及用地、拆遷、環境要求、配套基礎設施、材料供應以及工程驗收、接管等各個環節，均應屬立法的范圍。

　　2.住宅物業所有權

　　在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產物業所有權是指物業建筑物本身的所有 權及其相關土地的使用權，物業所有者對相關土地只有使用權，不得進行非法轉讓，也嚴禁買賣或變相買賣。

　　明確物業的所有權，是維護物業領域秩序的關鍵。住宅物業所有權不明，往往是引起物 業管理糾紛的結癥所在。所以物業所有權是物業法制管理的基礎。物業法規必須對物業所有權的內容、所有權的形式、所有權的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業的共 有關系，物業代管等方面做出明確的立法。

　　各種所有權都應受到法律的保護。歸國家、集體所有的房屋及其相關范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。

　　3.物業市場

　　目前我國住宅物業市場的發展是遠遠不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業買賣市 場、租賃市場、相關的金融市場以及物業中介服務市場。應該允許物業的多種所有制形式和多種所有權形式，以及物業多種經營方式的并存。為了與此相適應，還要完善住宅物業的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業市場。為此，需要加強對物業經濟發展的規劃和計劃，加強物業的立法、司法、行政干預的力度，加強社會的法制建設。

　　4.物業維修

　　對小區住宅的建設管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設，不管維修 。事實上，住宅物業的維護、維修是對我國住宅建設、和規劃發展的重要補充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經濟效益。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經濟地提供更多的房屋。因此，物業的修繕應該是物業立法的一個重要內容。物業法規必須明確規定，物業修繕的 職責、維修的要求。物業維修制度的建立，物業維修資金的來源，物業維修材料的標準及供應，維修隊伍的素質和合理的組合等等。

　　5.小區物業管理

　　小區物業管理的目的在于求得各方面、各環節的最佳效益。廣義的講如小區建設管理、 住宅經濟市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經濟效益和環境效益。為達到管理的這一目的，必須運用管理的經濟手段、法律手段和行政手段。相關法規的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業管理的立法和司法，可使物業經濟的行政的管理手段規范化和科學化，可以運用物業法規去調整物業管理中的多種關系。

　　(二)住宅小區法制管理的職責

　　建國以來，我國住宅建設和住宅物業管理方面的法律、法規是不健全的，存在的問題相 當復雜，管理方面的漏洞、缺陷相當嚴重，遠遠落后于實際的需要。因此在住宅物業上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權力管理向社會的經濟管理、法律管理過渡。用法律 來統一行動，做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應的經濟秩序。小區物業進行法制管理的重要職責，就是通過立法 ，使物業立法起到如下作用:

　　1.保護物業所有人和使用人的合法權益

　　制定好物業法規，解決物業事務中的諸多問題，是使國家穩定繁榮，促進社會主義物質 文明和精神文明建設的必要條件，也只有制定了健全的物業法規，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業所有人和使用人的合法權益，杜絕侵占業主或住戶所有權或使用權的現象發 生。

　　2.促進物業的建設和維修

　　我國整體物業供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴重失修，淘汰率增加。如果把現有的物業維修好，延長使用年限，不僅可以保證業主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應物業法規的任務，就是把 維修物業的措施制度化、固定化，以促進物業的修繕工作，增加和保證物業的質和量，盡量彌補物業供給的不足。

　　3.促進房地產物業經濟的改革

　　經濟是基礎，法律是上層建筑。法律是經濟的反映，同時又反作用經濟，為經濟服務。 當前我國正在深化改革，有關法律的制訂應當促進改革，保障改革順利進行。房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，應該在深入調查研究，總結新經驗的基礎上，及時把國家關于物 業的方針和政策規范化、法律化。

　　4.促進物業管理持續穩定發展

　　為了使改革健康的推進，經濟穩定地發展，必須更多地運用經濟和法律的手段，強化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業管理方面也應該這樣，以物業立法，促進物業改革和物業經濟的發展。

　　三、小區物業管理中內部法規的建立

　　強化物業管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規、制度、辦法、標準，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務工作人員進行經常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規。要做到管理制度化、經?；?，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區物業內部法規的建立是多方面的，就其具有法規性質的規章制度建立與管理而言，應包括的內容有:

　　(一)辦理入住手續、簽訂入住合約

　　雙方在辦理手續、簽定合約時，應掌握好如下的原則內容:

　　1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應清楚地標明“本物業內實行統一管理，為購樓者提供有償服務”。日后樓房交付使用時，業主應服從物業內部各項管理制度，按 章交納各種費用。如不執行管理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產生的一切經濟損失或法律責任。

　　在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。

　　2.入住前必須向物業公司辦理入住手續

　　物業公司是向業主提供常規服務項目的服務管理機構，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認了接受管理的條件和提供服務的責任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權不向購買者交出房屋， 直到經協商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續時才交樓。如確認協商不成的，應按原價退回房款，收回房屋。

　　應堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續。因 為接受條件和日后履約的應是實際居住者。

　　一般物業公司要與業主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業管理 規定等。

　　(二)協調關系、嚴格管理

　　物業公司應取得當地政府有關職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規定凡新入住的居民，一律憑物業公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監督、制約的作用。

　　房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產管理機構申辦產權證時，若規定沒有物業 公司開局的證明不接受產權登記，便可促使業主自覺接受小區管理的各項規定。

　　規劃管理部門若要求業主凡申報裝修的，一律要經物業公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業的規劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構、工商管理機構等的支持和配合，對于物業管理都是十分重要 的。

　　上述有關協調關系的內容，均應在內部建章立制中作出明確的闡述。

　　(三)物業內部法規的建立應以國家大法為基礎

　　中華人民共和國憲法第二十四條規定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀律和法制教育，通過在城鄉不同范圍的群眾中制定和執行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設”。物業管理法規的制定，應根據國家法律、法規的要求，結合《中華人民 共和國城市規劃法》和有關《細則》以及物業實際情況，對于普遍性和人們容易違例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內部布局，規定了所有樓宇的建設均應在基建項目實施前，經市(縣)規劃局審定批 準，未征得管理處同意、城市規劃管理部門批準之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設計的使用功能。未經批準、強行施工屬違法行為。管理處將視情節有權采取說服、教育、罰款等措施進行制止，甚至追究違法戶的法律責任 。如此規定，才能使內部法規達到如下目的。

　　1.告訴業主(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護規劃法的嚴肅性。

　　2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業外貌的行為發生。

　　3.保證樓宇結構不受人為的破壞，保障業主和他人的生命財產安全。

　　4.防止業主任意改變樓宇使用功能。

　　(四)重視人才培養，提高管理素質

　　提高物業管理中管理層與操作層的人素質，是小區物業及其物業管理常抓不懈，任重路 遠的任務。在內部法規建設中應把各層次人才結構的培養、培訓，作為內部建章立制的重要法規內容。只有把培養初、中、高級不同知識結構的培養人才計劃，列入具有內部法規性質 的制度規定中去，才能明確職責權限，劃定職責范圍，作到各負其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作:

　　1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責地處理好分管工作或維修任務。

　　2.堅持對分工負責，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規和小區物業內部各項管理制度。

　　3.管理好包括計劃生育在內的全方位服務工作，在發現和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。

　　4.堅持上門訪問，聽取業主與住戶對管理服務工作的意見、要求。及時處理業主和住戶對管理服務工作的投訴。

　　5.代表業主和住戶就小區內的公共事務進行協商與洽談。

　　6.定期或不定期組織業主和住戶進行相互間的交流、聯歡活動，為他們之間的溝通和聯絡提供幫助。

　　7.完成上級布置的其他工作。

　　(五)物業的民主管理

　　小區物業的民主管理是物業管理建立法規、制度的重要組成部分。它包括兩個方面的制 度內容:

　　1.成立物業管理委員會

　　物業管理委員會，是在物業所屬地區政府有關部門領導下，由物業及其物業管理牽頭， 由社區街道辦事處、公安派出所、城市監察隊、業主代表、住戶代表等人員組成的委員會。按有關法規及內部規定，進行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。通過討論物業管理 方面的重大問題發揮橋梁作用;物業管委會受全體業主委托，對物業管理起監督作用;協調業主之間、業主與物業公司間的關系;維護業主和住戶的合法權益。

　　2.物業管理委員會的職權和范圍

　　物業管理委員會是業主與住戶參與物業民主管理的組織形式。其主要職權有:

　　(1)討論和決定物業管理服務工作中的重大問題;

　　(2)檢查、督促小區內各辦事機構、專業服務機構工作情況;

　　(3)檢查、考核物業各項法規、協議、制度、規定等的貫徹執行情況;

　　(4)檢查管理服務費用收取與使用情況;

　　(5)針對物業管理與服務的工作情況，提出有關議案，交物業管理機構實施;

　　(6)向業主和住戶宣傳物業管理制度，協助物業辦事機構糾正違章、違紀行為，教育業主或住戶自覺維護公共集體利益，支持物業管理工作;

　　(7)監督物業管理人員工作，提出獎勵或處罰建議;

　　(8)對物業管委會成員提出增補和罷免意見。

　　四、小區物業管理中的糾紛與仲裁

　　物業及物業管理中的糾紛，是指關于土地、房屋的權利和義務的爭議。民事權利主體享 有的財產所有權，具有占有、使用、收益、處分四種權利。通常情況下，當所有人的權利與所有權的事實狀態相吻合的時候，對所有權不存在糾紛;只有所有權人的權利與所有權的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權利，受到侵害或發生爭議的情況下，才發生糾紛。

　　物業及物業管理糾紛案件，是財產權益糾紛案件中的一個重要方面。據資料介紹，各級 法院房地產及物業糾紛收案數是全國民事財產糾紛中的一個突出的問題。僅住宅房產租賃糾紛就占物業糾紛的一半以上。

　　(一)房地產及物業糾紛的類型

　　發生房地產及物業糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現形式有:

　　1.土地使用權糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權有償轉讓中發生的糾 紛及宅基地糾紛等。

　　2.退租搬遷糾紛。不少業主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續占用原協議房。

　　3.房租暴漲、強行收回糾紛。有的業主以收回房屋使用權相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。

　　4.高租強住糾紛。在房屋租賃期間發生第三者出高租強行入住，房產主則乘機抬高房租。

　　5.房屋轉租、轉讓引起的糾紛。

　　6.拖欠房租，損害業主權益引起的糾紛。

　　7.因離婚問題、遺產問題引起的房產糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當事人或繼承人對房產的使用、分割等問題發生爭執，互不相讓。

　　8.其它物業糾紛。包括業主不按期向國家交納有關費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發的糾紛。它們往往和未盡 社會義務相關。

　　以上八類物業糾紛是相互關聯、相互滲透的，而且可能發展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實上的房地產及物業糾紛的種類更多、法律關系更復雜。過去，人民法院審理房地產及物業糾紛是起了一定的作用。隨著房地產業及物業法制建設的健全，行政 或司法程序受理房地產及物業案件的職責、范圍將會要求更加明確。依法處理物業糾紛案件，保護業主或使用人的合法權益，促進社會的安定團結，不僅是必要的，也是可能的。

　　(二)房地產及物業糾紛仲裁的必要性

　　房地產及物業管理糾紛產生后，當事人可根據房地產及物業法規的有關條款，以事實為 依據，自行解決;當協商解決不成時，任何一方都可向國家有關管理部門申請調解或仲裁。

　　所謂“仲裁”，即是指依據事實，對當事人雙方糾紛的性質，進行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。

　　房地產及物業的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產及物業糾紛的不同方 式，它們在權限性質、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據國家現行的法律、法規及相關政策進行處理，所要達到的目的則是相同的。房地產及物業仲裁的必要性就 在于:

　　1.在現實經濟生活中存在著大量的房地產及物業糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產及物業行政調解、仲裁可以得到解決。所以，房地產及物 業仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進行仲裁的一個不可缺少、不可忽視的有效途徑。

　　2.我國傳統觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔心互傷感情，影響以后的協作和人際關系。仲裁制度主要以調解、協商的方式解決糾紛，易于 當事人接受，利于執行。

　　3.物業管理部門在調解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復向當事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經歷一個對房地產法規、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會使一些當事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因對方停止侵害而主動撤訴的情況。

　　4.調解和仲裁房地產物業糾紛要充分聽取當事人雙方的陳訴，進行一系列搜集證物，查閱憑據，剔除偽證，查勘現場，技術鑒定等工作，從而為法院受理不服物業管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎。

　　(三)房地產及物業仲裁原則

　　為了保證及時、正確地解決物業糾紛，房地產及物業行政主管部門應確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應包括如下原則:

　　1.先行調解的原則

　　房地產及物業行政主管部門受理申請仲裁的房地產或物業案件時，應首先進行調解。只 有經過調解達不成協議或者調解書送達到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。

　　2.以事實為依據，以法律為準繩的原則

　　仲裁機關在受理仲裁過程中，應開展深入細致的調查研究，查閱戶籍檔案和有關資料， 在弄清事實的基礎上，依據國家的有關法律和房地產管理法規進行仲裁。

　　3.當事人在法律面前一律平等的原則

　　申請仲裁的雙方當事人都應是自然人或獨立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當 事人無論社會地位怎樣，隸屬關系如何，仲裁機關都應支持當事人在使用法律上一律平等，保護當事人的合法權益與平等的行使權利。

　　4.不得妨礙當事人行使訴訟權的原則

　　仲裁發生后，如果當事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當事人堅持向司法機關 起訴，任何人不得妨礙其行使這項權利。也就是說，在仲裁機關做出仲裁裁決后，任何一方當事人不服，都有權在規定的期限內向法院提出起訴。

　　5.一次裁決的原則

　　仲裁行政部門在其職權范圍內處理糾紛案件時，實行一次裁決制度。即國內仲裁制度規 定，當仲裁機關做出仲裁裁決后，若當事人一方不服，不再進行仲裁復議，可直接向法院起訴。實行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時解決，可以避免糾紛長期無法解決的弊端。

　　(四)在房地產及物業仲裁時應注意的幾個問題

　　1.要搞準糾紛的性質

　　不同性質的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關糾紛問 題的性質，在適用法律時才不會張冠李戴。屬于權屬糾紛，就適用所有權及使用權的原則;如果屬于一般債權糾紛，就適用一般債務的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會義務的糾紛，則適用行政、財政、環衛或治安等相關法規的對應原則。

　　2.要抓住發生糾紛的要害或其產生的主要原因

　　一起糾紛，往往涉及到多個矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準糾紛的 性質后，還要進一步搞清它主要是圍繞什么權利、義務發生的。例如，搞準是產權糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認產權發生的，還是主要圍繞產權受到妨礙發生的等等。要做到這 一點，就要對糾紛的產生、經過、現狀作系統周密的調查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。

　　3.要查明事實，分清是非，正確適用法律

　　解決房地產糾紛的方法，有調解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應查明事實， 分清是非，正確適用法律，及時處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應本著:“先調解，后裁決”的原則進行。借以確認當事人的民事權利、義務關系。

　　(五)房地產及物業的仲裁程序

　　1.仲裁的申請。糾紛當事人中的任何一方，均有權按時效規定(即知其權利被侵害之日起的1年以內)向其案件所屬的仲裁機關提出申請書，申請仲裁。其中申請書要寫明:申請 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務，申請的理由、具體要求、掌握的有關證據和證人等。仲裁機關在接到申請書后，如符合仲裁 的法律規定條件，應在7日內受理。對不符合條件的，應在7日內通知申請人，不予受理。

　　2.仲裁前的準備。仲裁機關受理后，應在5日內將申請書副本送達被仲裁人。被仲裁人應在收到副本后15日內提出答辯書和有關證據。仲裁員應審閱申請書和答辯書，調查事實 ，收集證據，必要時可進行現場勘察及對物證進行技術鑒定。

　　3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進行調解，調解失敗即開庭仲裁。開庭時，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當事人是否有應申請回避的情況;聽取當事人的陳述和辯論 ，出示有關證據，對申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進行一次調解，調解不成，由仲 裁庭評議后裁決。對裁決的案件，當事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發生法律效力，雙方當事人應按照裁 決自動履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機關可向人民法院申請履行。

篇3：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　?。ㄒ唬┪飿I設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　?。ǘ┰O備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　?。ㄒ唬┰O備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　?。?）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　?。?）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　?。?）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　?。ǘ┮幎üδ艿膬群?。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　?。ㄈ┮幎顟B的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　?。?）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　?。?）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　?。?）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　?。ㄒ唬┱J識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　?。ǘ┰O備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施?？茖W合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通?？刹扇∠铝写胧┦乖O備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　?。?）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　?。?）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通?？刹扇￠_窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　?。?）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　?。?）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通?？刹扇￠_窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　?。?）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵?？罩械膲m埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　?。?）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　?。?）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　?。?）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　?。?）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　?。?）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表