原告：**

　　被告：北京市華麗樓宇物業管理有限責任公司(以下簡稱華麗物業)

　　[案情]

　　2000年11月24日，原告購買了位于北京市西城區德外新明胡同甲1號1門301號的房屋一套，20**年3月1日，原、被告就該房簽定了“房屋委托管理合同”該合同約定：被告負責維護小區的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員;被告方違反合同的約定，未達到約定的管理目標，造成原告經濟損失的，被告應給予原告賠償。

　　20**年11月15日凌晨4時30分許，原告之妻潘寶鴻發現家中有異常，認為家中發生了盜竊，遂撥打物業電話，隨后物業管理員趕到現場，并打“110”報了警，后民警趕到現場進行了勘察，發現屋內有翻動的痕跡，但至本案庭審結束時，該案件尚未偵破。另據原告報案稱家中丟失了三星手機一部、索尼收錄機一臺及現金130元。

　　原告任建中訴稱認為，由于被告管理不嚴，監視裝備失效，保安人員失職，導致家中發生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。故要求被告承擔違約責任，賠償被盜物品的經濟損失。

　　被告華麗物業辯稱，由于原告所述盜竊發生時，被告積極進行了協助，履行了合同及法定義務，不存在過錯;且盜竊案件尚未偵破，無法認定盜竊事實的存在，也無法準確確定財產的實際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應由犯罪分子承擔責任，故不同意原告的訴訟請求。

　　[審理]

　　法院經審理認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告要求被告承擔因盜竊所造成的損失，但至本案庭審結束時，刑事案件尚未偵破，原告的損失尚無法準確界定，而原告亦未向本院提交其他證據證明其所受到的損失，故對原告要求被告賠償經濟損失的訴訟請求，本院不予支持。最終法院判決駁回了原告的訴訟請求。

　　[評析]

　　本案原、被告之間存在物業管理合同，該合同不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法、有效。但第三人侵權是造成本案的直接原因。實踐中，往往由于刑事案件未偵破或損失未完全挽回，業主轉而要求物業公司承擔責任?，F實中，此類案件屢見不鮮。但由于法律、行政法規對此規定較少，導致各級法院在處理此類案件時，主觀性比較大，同案不同判的情況比比皆是，筆者在承辦本案時，也曾多次與合議庭成員探討、查閱資料，合議庭最終認為，要解決本案，必須搞明白如下問題：

　　(一)物業管理合同的性質問題

　　1、其類似于《合同法》中的委托合同

　　物業管理，一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防等事項提供協助管理或者服務的活動。物業管理機構與業主、業主委員會或者其他組織所簽定的合同即是物業管理合同。本文所指的物業管理合同僅指業主和物業管理機構所簽的合同。物業管理合同作為連接物業公司和業主的契約，是物業公司的物業經營權產生的原因，同時，也是業主要求物業公司承擔違約責任的主要依據。

　　就物業管理合同的性質而言，我國《合同法》并未單設此種類型的合同，其應屬無名合同。但鑒于物業管理合同是基于委托的前提而產生的，其構成要件類似于《合同法》中的委托合同，但《合同法》第124條對無名合同的法律調整問題作了明確規定：《合同法》總則或其他法律沒有明文規定的合同，運用總則的規定，并可以參照總則或其他法律最類似的規定。因此，可以比照委托合同來處理物業管理合同。但其與委托合同也不完全一致，比較明顯的表現在合同的解除上，委托合同基于合同雙方的信任而產生，如果信任消失，任何一方均有權單方解除合同;而物業管理合同是典型的雙務合同，雙方均不得任意取消或解除合同。

　　2、物業管理合同中物業公司的義務

　　綜觀各類物業管理合同，物業公司的合同義務歸結起來主要有以下三大類：(1)公用設施、設備、場所的維護修繕義務;(2)環境衛生、園林綠地的維護義務;(3)保安義務。本案涉及的是物業公司的保安義務。保安義務是指物業公司根據物業管理合同的約定，為維護小區的公共秩序而實施的安全保衛工作?！段飿I管理條例》第四十七條規定，“物業管理企業應當協助做好物業區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”由此可見，物業公司的保安義務屬于防范性質的，因為它畢竟只是平等主體之間的合同義務，這與公安機關的維護社會秩序、保護公民合法權益的法定職責還是有根本區別的。明確了物業公司保安義務的防范性質，在處理此類問題上就有了指導性的意見，就不會出現凡是第三人侵權造成業主損失時，物業公司均要“背黑鍋”的現象，這對物業公司的成長無疑是不利的。

　　(二)第三人侵權的情況下，物業公司是否構成違約責任與侵權責任的競合

　　1、違約責任與侵權責任競合的概念

　　違約責任與侵權責任的競合是指行為人實施的某一違法行為違反了合同規范和侵權規范，同時具備違約責任與侵權責任的構成要件，導致違約責任與侵權責任同時產生的一種法律現象。這種現象在民事責任中大量存在，各國民法界亦十分關注這個問題，對于各種理論分歧，暫不贅述，僅就本案中存在的焦點問題做些論述。

　　違法行為是指某一行為違反了法律、行政法規規定的強制性義務?！段飿I管理條例》第三十六條第二款規定“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”該條規定了物業公司的法定義務，同時成為業主要求物業公司承擔責任的法律依據，也奠定了違約責任與侵權責任競合的法律基礎。

　　2、責任競合的構成要件

　　雖然違約責任與侵權責任在構成要件、免責條件、歸責原則、舉證原則等多有不同，但在發生競合責任時，都必須具備以下三個條件：1)在當事人之間存在合法有效的合同關系;2)債務人違反了合法有效的合同;3)債務人違反合同的行為同時侵犯了債權人的人身財產權利。只有具備了以上三點，才在法律上具備了二者競合的要件，受害人即債權人才存在行使選擇請求權的可能。

　　3、違約責任與侵權責任競合時如何處理

　　《合同法》第一百二十二條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。”這就是說在二者發生競合時，受損害方有權選擇其一來保護自己的權益。這無疑在實踐中為法院處理此類案件提供了法律依據。但由于普通老百性對此類專業問題知之甚少，但如何選擇又直接關系到訴訟的成敗及當事人的切身利益。這就要求法官在承辦此類案件時，要綜合考慮以下因素，充分對當事人予以釋明，以便更充分地保護當事人的利益。

　　(1)訴訟時效的長短不同。最高人民法院在《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百五十三條規定，“當事人超過訴訟時效期間起訴的，人民法院應當受理。受理后查明無中止、中斷、延長事由的，判決駁回其訴訟請求”由此可見，法律對于超過訴訟時效的訴訟請求一般情況下是不予支持的。這主要是基于以下3 個因素：①確保經濟秩序和法律秩序的穩定;②促使權利人積極行使權利;③避免證據滅失，有利于法院查明事實。由于《合同法》規定違約責任起訴的時效為2 年，但《民法通則》規定造成人身損害要求對方承擔侵權責任的時效為1年。如果侵權時效已過，這就要求法院在處理此類案件時，引導當事人選擇有利于自己主張的請求。

　　(2)承擔責任的范圍不同。由于我國在違約責任方面采取的是“損失填平原則”，一般情況下只考慮直接損失，對于間接的精神損害是不予賠償的，這主要是考慮的“可預見性原則”;而侵權責任如果造成受害人人身和精神損害的，則包括精神損害賠償。

　　(3)法院管轄的區別。合同糾紛的管轄有約定管轄和法定管轄之分，總體包括被告住所地、合同履行地、合同簽定地、原告住所地、標的物所在地等，其可選擇性比較大。而侵權糾紛的管轄地僅為被告住所地和侵權行為地，選擇性較少。如果當事人選擇的訴因不對，則該法院無管轄權，這無疑會浪費當事人的訴訟成本。

　　(4)證據規則的運用不同。違約責任適用的是嚴格責任原則，受害人只要證明對方有違約行為，不用證明對方的主觀過錯。但是在侵權之訴的歸責原則主要是過錯責任原則，受害人要得到賠償，除了需要舉證證明對方有過錯之外，還要證明對方的過錯和損害之間有因果關系，這對于作為弱勢的業主無疑是一件比較困難的事情。在這種情況下，最好選擇提起違約之訴，以便最大限度的減少損失。

　　(三)本案的處理

　　本案表面上看是由于第三人的犯罪行為造成的，但由于原、被告存在合同關系，再加上侵權人又暫時沒有抓到，作為業主的原告只得起訴作為物業公司的被告，要求其賠償自己的損失。對原告予以充分釋明的情況下，原告選擇以違約之訴對被告提起訴訟，要求被告承擔未履行合同規定的保安義務的違約責任。

　　在案件的審理中，基于以上因素，承辦人在審理中查明，雖然事發后被告華麗物業的工作人員及時趕到現場并撥打了報警電話，但由于原告家處于小區的邊緣，屬于監測的盲區，從當天的錄像根本無法看到原告家的具體情況。于是個別合議庭成員主張，由于被告的錄像存在盲區，可據此認定華麗物業沒有適當履行保安職責，構成違約，以此來判定華麗物業承擔全部責任。

　　但筆者認為，不應判決被告華麗物業承擔違約責任。原因在于：

　　1、有違民法的公平原則。民法強調權利義務對等原則，表現在本案中即華麗物業承擔的保安義務與其收取的保安費用是對等的，這也是民法的最高原則即公平原則的具體體現。因為本案中華麗物業是以提供服務來收取微薄的費用的，其收取的每年750元的物業費中僅包含了60元的保安費。如果不考慮其收取服務費的多少而讓其對業主的人身和財產損害承擔一切責任，那顯然違反了民法的公平原則，這對物業公司也是不公平的;同時也不利于物業管理行業的健康發展。因為物業公司為了轉嫁風險，必將會收取高額的物業費，這無疑會最終加大業主的負擔，造成惡性循環，那就違背了保護業主權益的初衷。即使最終認定物業公司有過錯，也應考慮到刑事案件的不可預測性，并綜合考慮收費的多寡來判定責任的比例。即使這樣，也不應忽視證據規則的運用，合理分配舉證責任。

　　2、本案應遵循“誰主張、誰舉證”的證據規則。無論是原告選擇了違約之訴還是侵權之訴，均要舉證證明損失的存在即損害后果的發生?！睹穹ㄍ▌t》第一百一十二條第一款規定，“當事人違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所受到的損失”。本案中，原告雖報案稱丟失物品，但未向法院提交所丟失物品的購買發票，再加上刑事案件尚未偵破，原告是否遭受損失及損失的準確數額均無法判定。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。結合本案，原告任建中并未舉證證明自己遭受的損失，故法院不應支持其訴訟主張。

　　還有一個很重要的原因，即承辦人在向公安機關了解案情的過程中，發現與本案有出入之處，即原告所稱丟失物品的種類及數量有所不同，再加上原告無法準確說出其購買的時間及型號，就使本案在處理上面臨一大難題即損失無法準確界定。為避免此案與日后刑事案件的認定有所出入，法院最終以證據不足駁回了原告的訴訟請求。

篇2：小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　近些年來，許多城市小區業主房子失竊的事件屢屢發生，且呈上升趨勢，許多案件都是在物業公司保安人員的眼皮底下發生的。然而業主失竊，到底由誰負責，這個問題一直困擾著物業公司和廣大業主 。由于我國還沒有出臺關于物業管理的直接相關法律，所以各地區物業管理的活動只能與各地方的法規為準則。但是法規畢竟不是法律，法規是各地方以其它法律為基礎而定的適合于本地方管理活動的行為準則，它存在著很強的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統一的解釋，也沒有具體的實施辦法。因此法規所涉及到的一些詞語很容易產生歧義。也就是在這種社會環境下，物業管理中發生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業管理專業人員，我卻有自己的一番看法：小區業主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠，而是應該根據實際情況決定該不該賠。如果物業管理公司有根據物業合同或經業主大會通過的管理制度安排保安人員進行保安管理的話，那么當業主失盜時物業公司就沒有責任，否則物業公司就應承擔一定比例的責任。

　　但是在現實生活中，往往出現的現象是：業主一旦發現家中被盜，就不分清紅皂白找物業公司。那么是什么原因使業主會產生觀點呢?所以分析這個問題應從業主的心理、物業公司的職責、物業合同的約定、國家法律文件的規定及案件的性質等方面來分析。而且還應因地，因時，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個方面來分析業主失盜物業該不該賠：

　　一、業主錯誤的心理，業主的麻痹，自防意識較差是造成失盜的主要原因

　　按照業主的心理來看，業主錯誤的認為：物業公司收了物業管理費，且其中物業管理費包含了一項“保安費”，所以物業公司就必須承擔起小區所有財產包括業主的私人財產。只要交了管理費，就可以高枕無憂地將財產交給物業公司保管了。于是自防意識越來越低，甚至有的業主連開發商投資建設的現代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區一業主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區的路邊，且不喜歡上鎖。物業公司多次勸其將摩托車停到停車場，并注意上好鎖。遺憾的是業主根本不給予理會，結果導致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發生后吳某找物業公司賠償，物業公司認為責任不在自己而不賠償，結果雙方告到法院，最后法院因物業公司能夠提供業主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發生主要因素都來自于業主對自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應該為自己摩托車的丟失負主要責任，而不應該去找物業公司賠償，物業對其可以不賠償。

　　二、物業公司的職責不是保管，而是保衛。

　　物業公司設立保安部，對進出小區的人員進行盤問，對小區的樓房進行巡視，對小區車輛行走、停放進行指揮管理，對小區出現的應急事件進行臨時的處理......。但是設立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區有了保安一切就萬無一失了，因為許多犯罪案件是突發性很強的，有時保安也是防不勝防。物業公司是服務性企業，他從事服務的依據是《物業管理委托合同》和小區業主大會通過的物業管理制度。物業公司沒有政府部門執法的權力，它只能按照約定代表廣大業主進行小區的自我防范，保衛小區的財產不受侵犯。保管與被保管是一種合同關系，業主和物業公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業公司的職責是保衛，而不是保管，在發生失盜案件后，物業公司只能依照自己的職責承擔相對應責任。

　　三、物業合同及國家法律規定收取的物業管理費里面所包括的“保安費”并不是“保管費”。

　　三月份，海峽都市報曾組織業主代表，物業公司代表，及律師代表對物業管理費里的“保安費”到底是不是“保管費”進行了一場很深刻的討論會。雖然說，通過這次討論會并不能決定“保安費”是不是“保管費”，但是討論的結果卻給大家很多新的認識。

　　(1)，以前業主普遍認為物業收了他們的保安費就必須保正他們財產的安全，顯然業主把保安費理解成物業公司對業主財產進行保管所收的費用。其實地方政府制定物業收費標準時對“保安費”的規定并不是這個意思，物業管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業管理的人士都知道“保安費”就是“保管費”這是不可能的，因為如果是這樣，那么物業管理活動跟本就無法進行。比如業主一個月交了40元的物業費，一旦業主丟了一輛小車，物業公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產一家物業公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費”不是保管費。根據合同法第十九章，第三百六十七條規定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。而在物業管理中，業主沒有向物業公司交付保管物，而是自己繼續使用，保存著自己的財產，并且業主和物業公司也沒有另外的約定。所以說業主和物業公司并沒有構成保管協議，這是其一。其二，第三百六十八條規定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當向業主給付保管憑證，而實際管理中也沒有存在這回事，所以業主和物業公司也構不成保管協議。既然沒有保管協議，物業公司就不存在著保管的義務了。

　　那么《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定的“保安費”指得是什么意思呢?保安費應該是指物業公司在住宅小區內開展治安管理，維護和保衛小區家庭安全而設立的保安人員所需要的費用。

　　四、案件的性質也是決定物業公司有沒有責任的一個很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區的業主王某回家后發現小偷已經光顧過了，上萬元的財產被盜走。王某立即打電話給小區門衛崗，結果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛崗報案。到了門衛崗發現警衛擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業管理公司經理敘述整個案件的經過，并要求物業公司賠償經濟損失。那么這時候物業公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業保安人員脫崗，就已經是對業主的違約，不管有沒有發生盜竊案件，業主都可以要求支付違約金。是我想這時候應該取決于三個因素：一是，被盜案件是否是事實，是否經過公安部門確認，并經清查確定了財產的損失數量;二是，家中被盜，是內盜還是外盜。如果是內盜，物業公司是難以防范， 因為小區內的業主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛擅自脫崗是發生的，還是在門衛在崗而通過其他途徑進入小區作案的。如果是內盜，或者是通過其他途徑進入作案的，物業公司可以不對這件事承擔主要責任，也不要賠償業主損失。

　　綜上所述，在業主失盜后物業公司該不該賠并不能簡單地做結論。如果在被盜時，物業保安人員失職了，從而使業主被盜，遭受損失，這時物業公司就有責任，就必須賠償業主的損失。如果，物業保安人員堅持崗位了，盡責了，那么物業就不用賠償損失了，因為物業公司不是保險公司。值得一提的是：業主是物業公司的朋友，當業主家中被盜，對于物業公司來說都是一件很不情愿的事。業主家中被盜，不管怎么說都會使業主對物業公司產生不信任感。物業公司的形象就會受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發生，物業公司應該時刻提高警惕，加強巡邏，向業主宣傳防盜意識，盡心盡責保衛業主的財產。雖然減少失竊案件的發生物業公司擔當了很重要的責任，但業主對自己財產的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發生后，業主首先應該先問自己：我臨走之前是否有把門關好，是否啟動了家庭防盜系統，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業處找物業處要“賠償”。

　　物業管理是一個新興的行業，它的發展和完善需要每個物業人員的努力，也需要廣大業主的努力。只要業主和物業公司肩并肩一起加強防盜意識，一起加強小區防盜硬件設施的建設，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責任，道不如從現在開始進行全民防盜。

　　參考資料：中國房地產報，《物業管理實物》(中國建筑工業出版社出版)

　　福州晚報，《物業管理一百問》

篇3：業主家中失竊7萬多元狀告物業敗訴案例

　　業主家中失竊7萬多元狀告物業敗訴案例

　　因家中失竊，遼寧省沈陽市市民彭某將小區物業告上法庭，索賠7萬余元的被盜損失。沈陽市和平區人民法院日前對這起罕見的業主失竊狀告物業案一審宣判，物業不存在違約事實，駁回彭某的訴訟請求。

　　狀告物業的彭某家住沈陽市和平區綠景家園小區。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家過年。2月23日返回家中時，發現家里被盜。

　　經警方勘查，小偷是從樓道緩步臺的窗戶翻上三樓陽臺外側，砸碎陽臺玻璃入室。經清點，彭某發現自己丟失了筆記本電腦、相機、項鏈等40余件物品，經濟損失達7萬多元。

　　讓彭某氣憤的是，自己家處于小區的中心位置，陽臺窗下即小區主干道，是物業保安巡邏必經之處。然而，案發過程中，小區保安并沒能及時發現陽臺窗玻璃被砸碎的異常情況。他認為，既然交了物業費，物業公司就應承擔安保責任，家中被盜是因物業疏于防范，未盡到責任，所以應該賠償經濟損失。

　　今年5月，彭某將小區物業告上法庭，提出7萬多元的賠償請求。

　　經法院審理查明，20**年11月，綠景家園業主委員會與該小區物業簽訂物業管理委托合同，該合同約定，物業公司維持公共秩序，包括配合協助當地公安機關進行安全監控和巡邏保衛。

　　法院認為，業主彭某與物業之間的物業管理服務關系事實存在，物業是否賠償彭某的財產損失應看物業是否存在違約行為。由于犯罪嫌疑人在實施犯罪之前無法預見，更無法確定，而彭某家中物品均系私有財產，物業對其既無約定也無法定保管義務。因此，小區物業與彭某家中被竊不存在違約事實，故對彭某的訴訟請求不予支持。