早前記得一個傳說,大意是說蘇東坡的朋友佛印把蘇東坡看成像“佛陀”一樣高尚,頭上有一頂光環,而蘇東坡則正好相反,說看到佛印就像“一堆狗屎”,事后蘇東坡沾沾自喜地把這件事告訴他的夫人,卻被大大譏諷了一頓,蘇夫人說:佛印是心中有佛,所以,看誰都會見佛;而你呢?心中不過是一堆狗屎。

——我們有時會把類似“狗眼看人低”的話講給我們受到委屈的保安員、保潔員們聽,但這不過是現代阿Q的一種精神勝利法,因為我們也懂得,如果真的陷入了這種笑話的快感當中,那么我們和問題業主究竟誰是“狗屎”就會成為一種“雞生蛋,蛋生雞”那種永遠也說不清,道不明的循環關系。不過言歸正傳——最終,我們——我們物業管理者和業主們——是平等的。

曾經在*時代鄉土氣息的樸素平等觀中,大家都保有一種平等的友誼和關系,而今這種平等的基礎已經不復存在。隨著一些束縛的逐步瓦解,人們便不再對他的處境安之若素,今天從我們的業主身上,我們已然清楚地看到了一個現代人孤立無援的處境,他們中的很多人都“充滿著焦急、憂慮和遺憾”;而相對應的,物業人員之間卻因為生活條件的貧寒,以及公司等級制的組織背景,讓他們對自己財富和物質福利的微薄照樣心滿意足,從這一點而言,以物業從業者為代表的“農民工”階層正是樸素平等觀的活化石。

所以,今天的很多中國業主在面對物業服務人員的時候,他常常認為有足夠的資格凌駕于他人之上,盡管我們并不能回避物業服務人員與業主之間,物質上的不平等這一事實,但由此引申出的精神上和人格上的不平等則成為社區混亂的淵藪。物業管理“民工荒”的真實背景,絕不僅僅是因為農村的收益提高,而是因為作為一線的保安員、保潔員在人格上受到侵犯的情況已經屢見不鮮。

一直以來,私有財產被一些思想家斷言是罪惡的起源,最主要的理由無非是它對平等關系的破壞。盧梭在《論人類不平等的起源和基礎》中寫道:我們可斷言,在自然狀態中,不平等幾乎是不存在的;由于人類能力的發展和人類智慧的進步,不平等才獲得它的力量并成長起來;由于私有制和法律的建立,不平等終于變得根深蒂固而成為合法的了?！@幾乎是中國經濟快速發展以來人與人之間關系演變的真實寫照,也是社區生活當中所必須經歷的陣痛。

很像二十世紀六十年代那樣自絕于國際社會之外,業主們拒棄一切、懷疑一切,甚至連自己都無法信任,他們在投訴時,在違章時,在被催繳費用時,在拒絕收房時,在裝修管理過程中受到約束時,他們只是用那種很大的聲音和很粗魯的語言來表達要求,而讓一個管理者所感受到的,則是在這種歇斯底里過程中隱藏的深深的恐懼,正如一名特別喜歡為難物業服務人員的問題業主自己所說:唯有表現得足夠兇惡,才能讓自己更受到重視。但這反倒使他們以高人一等、凌駕于物業服務人員以上的姿態,來證明他們自身的虛弱而已。

類似的不平等也遍布每一個物業管理從業者的職業生涯。我們還需要遵循在職務說明書中的最后一條:完成上級交辦的其他任務——假如一家物業公司是從屬于開發商而不具備基本的獨立意志,那么,這一類“其他任務”就會無休無止,而且,它的總體目標就會發生異化:為開發商的私人利益服務而將社區公益和業主利益敝棄一旁。假若物業管理把業主也當作“上帝”,那么,沖突背景下的為達成社區和諧的交易成本就出現波浪式疊加。

在我們的社區,其發展取向究竟將是平等還是不平等呢?我只承認其中的某種中間狀態。在這個世界上,平等地對待別人和試圖使他們平等這兩者之間的差別總是存在。前者是一個自由社會的前提條件,而后者則像D·托克維爾所描述的那樣,意味著“一種新的奴役形式”。從這一方面看來,《上海市住宅物業服務分等收費標準》和《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》的區別僅僅在于:對于住宅小區業主而言,后者是打壓業主的自主權,而前者則剝奪了業主的定價權,政府部門試圖從物業管理企業和業主這兩個本不對稱的實體之間尋求一個裁決;而20**年國務院《物業管理條例》相對于1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的區別僅僅在于:對物業管理企業而言,他們與業主不再是“委托”關系,而成為“服務”關系;《物權法(草案)》更具爭議的“約定”條款,它并不能增加開發商對“車位”這一類社區公共產品的熱情,卻進一步使他們成為眾矢之的。這所有的一切,都以促進平等的目標出現,而將以帶來新的不平等收場。

在西方政治學說的歷史上,洛克樹立的是“自由”的豐碑,而“平等”這一豐碑的奠基人則是托克維爾,他頗具洞察力地發現:在不加約束的背景下,平等更可能會導致一種前所未有的專制。而在我們的眼里,市場經濟已經很難去解決社區的問題。而“自由主義者的論斷的真正基礎是,任何人都不可能知道誰知道得最正確,并且我們能夠找到的唯一途徑,就是通過一個社會過程使得每個人在其中都能夠嘗試和發現他能夠做的事情?！?/P>

今天,我

篇2：房地產與物業管理的重要關系與影響

　　房地產與物業管理的重要關系與影響

　　一、房地產經營與物業管理的關系

　　物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。

　　房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是gg開放以來房地產業迅速發展的派生結果。

　　經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經不適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明:

　　第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

　　第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。

　　第三，住宅小區建設發展如雨后春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。

　　第四，隨著外商投資房地產的日益增多，傳統落后的房地產維修管理模式已不適應現代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產后很可能面臨房產提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產業的進一步發展。

　　一言以蔽之，房地產業的迅速發展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業 化的物業管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經營和服務于一體的物業管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產業的迅猛發展而蓬勃地發展起來了。

　　二、物業管理對房地產經營的影響

　　物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾點:

　　第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成 以上是關于物業管理方面的。物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

　　第二，有利于物業保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使 用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　第三，有利于房地產市場的發展完善。物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房 地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。

　　第四，有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

　　第五，有利于推動外向型房地產經濟的發展。物業管理是加快我國房地產發展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和 涉外經濟發展的作用。

篇3：處理好物業管理企業與業主關系

　　處理好物業管理企業與業主關系

　　處理好物業管理公司與業主的關系是物業管理活動中永恒的話題。由于物業管理是一項涉及面廣，怯律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，城市的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的。

　　許多問題和矛盾的出現，不能完全歸咎一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一方單方面的舉動，都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此，在物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，既可以防止出現的問題激化升級、又利于行業的健康發展。怎樣才能處理好物業管理企業與業主的關系呢？筆者認為，首先雙方應在關鍵的原則問題上形成共識，有一個良好的社會氛圍，從下面三個方面著手。

　　一、明確雙方定位、利益共享

　　在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系；在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系。不能簡單地定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受舊的傳統思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關系的地位產生錯位，部份業主采取了拒絕的態度，給物業管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。

　　物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異性，部分業主較看重個人的既得利益的獲取，漠視長遠的、公眾的利益，造成推廣“合伙經營”理念的困難。

　　一般物業管理企業只好將大部份精力和財力放在業主個人感受服務上，而放在實現“共同利益”目標上的精力與財力遠遠不夠，遇到素質不高業主的非理維權和無理要求，物業管理企業又常處于“被動挨打”的境地。同時，一些物業管理企業對“合伙經營”、“合作伙伴”概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理。因此，雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中。是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”?；セ莼ダ攀请p方利益的根本所在。

　　二、建立互信機制，共存共榮。

　　有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防”，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標。因此，建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業的所有者，還是管理服務的經營者，達成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業管理企業還是業主都應該以“合作伙伴”的姿態出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態度。

　　作為物業管理企業應該正確對待業主的利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為。在提高服務品質與管理水平，提高服務檔次，推行“品牌”效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業主的訴求。同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業主進行友善的溝通，才能給業主留下良好的印象。對提供那些內容的服務，服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣管理服務目標，應該切合企業的綜合能力，必須充分尊重業主意愿的服務，建立在雙方平等協商認同的基礎上，忠實地履行委托合同內容，才能最大限度得到業主認同和信任。

　　作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯指責。對于出現的問題和意見分歧，應該置身于“合作伙伴“角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和協助。業主應當正確運用監督機制，而不應簡單地、隨意地行使監督權和否決權。要認識到合法權益的監督權，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監督權的行使，必須是建立在一定法律怯規范疇之內，依據合同法的規定，按照具體合同或協議的約定進行的，不是隨心所欲的個人行為，更不是為監督而監督的管制行為。監督權與否決權的濫用，必然導致雙方相互設防，互不信任對抗局面的產生。

　　成功的小區，業主和物業雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業主和物業管理企業應該共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個完善的信息反饋體系，充分發揮業主委員會“橋梁”和“潤滑濟”作用。在業主委員會這個平臺上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

　　三、促成交流溝通，完善法制

　　溝通是把思想、情感、知識，信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業管理活動中應共同經營維護良好溝通環境，創造相互溝通的條件，以融洽雙方的關系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業管理企業，還是業主都應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。

　　由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還是短，正處在成長和發展階段，為了保證其健康發展壯大，盡快完善法律怯規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性訟規的建設，細化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業管理活動中出現的一些問題和矛盾，僅靠協商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規來解決。如果國家發展不是這么快，且法律健全，執法嚴格，在一些小區業主與物業管理企業之間矛盾和沖突可能不會那尖銳與不可調和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會建設，強化行業協會指導調和功能，充分發揮行業協會的“橋梁”的作用，才能確保物業管理市場的健康、有序、規范的發展。

　　作為業主大會執行機構的業主委員會，在處理業主與物業管理企業關系上起著極為重要的作用。鑒于在物業管理活動中，業主與物業管理企業存在著的不對稱性，必須建立一個業主委員會成員的培訓體系，對業主委員會成員實行“上崗證”制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業協會應肩負此項重任。

　　總而言之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。

　?。ū疚淖髡邽閺B門市廈禾舊城改造物業公司宏華大廈管理處主任）