發展商和物業管理公司與業主之間常發生許多矛盾和糾紛,給物業管理工作帶來了很大的麻煩,究其原因,大多數矛盾或糾紛的產生是由于物業管理公司或發展商對物業管理中的法律關系不清楚,許多業主不明確自己擁有的權力,應承擔的責任。

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好,首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系,才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有:房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1、發展商早期在物業管理中的作用

發展商將物業建成,并經政府有關部門綜合驗收合格后,經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區,包括公寓或別墅,發展商在竣工前,一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業,都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說,由于發生了產權交易行為,發展商的角色變了,位置也變了。發展商由原先對物業的擁有,變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排,因為在新建物業初期,廣大新的產權所有人或是沒有到位,或是即使到位,由于各種各樣的原因,尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付,因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入,發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司,發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同,合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后,有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人(業主)

由于購買了物業,購房人成了新建物業的產權所有人,合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前,已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理,購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利,認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時,發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會(或稱業主大會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會)

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議,由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方,互不相識,不可能有效地組織起來召開此大會,所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定,當入住率達到50%時,物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。

業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時,每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表,由他們代表自己去行使權利,維護自己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權:

(一)選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;

(二)監督管委會的日常工作;

(三)聽取和審查管委會的工作報告;

(四)對住宅區或物業(寫字樓、商廈)內有關業主重大利益的事項做出決策;

(五)修改業主公約;

(六)改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

(七)批準管委會章程。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構,管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居,代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成,代表廣大業主的權益,是物業管理中常設的最高權力機構,那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織,一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案,并到民政部門社團法人機構辦理登記,以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下:

(一)管理委員會負責制定管委會章程;

(二)負責今后召集并主持業主大會;

(三)負責考察、選擇、招聘物業管理公司;

(四)與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同;

(五)管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

(六)保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金(啟動基金)的使用;

(七)審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算;

(八)審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目(鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等);

(九)監督物業管理公司的管理工作;

(十)審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。

物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人,物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名,費用一般應從管理啟動基金里撥付。

5、物業管理公司

物業管理公司是一種信托代理機構,屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作,幾個月或幾年就可以完成,而物業管理卻是延續性的,可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠,急功近利是不會搞好的。

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下,委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會,業主物業管理委員會成立后,再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。

有的情況下,發展商并沒有選聘物業管理公司,而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話,也要經過房地局的批準,并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者,當管理委員會成立后,也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人(房屋租用人)

承租人有的是與業主直接聯系,并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分,有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約,接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同,而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其他相關機構

管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作,需要和其他管理工作有關的公司發生聯系,如

保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構,建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同,由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約,但其結果卻直接影響業主,所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

篇2：前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　星期五，在相成物業公司的培訓中心舉辦了一場法律知識的學習輔導。由長沙著名律師z先生來演講。

　　現將我的受訓感想以文字的形式來與大家共同分享。

　　物業服務的民事法律關系是業主和物業服務企業之間的“委托合同關系”。具體表現形式有《物業服務合同》和《前期物業服務合同》兩種情狀況。而《前期物業服務合同》的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業、也涉及業主?！肚捌谖飿I服務合同》是建設單位...開發商與服務企業就前期管理階段雙方的權利義務達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

　　目前在“委托合同關系”的一致認同的基礎上，在法律實踐中存在著兩種不同的狀況。一種物業服務合同即是委托聘用關系；而另一種物業服務合同是委托代理的關系。通過這次律師來公司普法演講，我深刻地認識到《前期物業服務合同》是屬于“委托代理關系”。而《業主大會、業主委員會》與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》是屬于“委托聘用”關系。

　　在前期物業管理中的民事法律關系中，購房客戶從“債權人”取得鑰匙收房、辦理產權登記而演變為“物權人”；建設單位...開發商“授權”物業服務企業進行分戶驗收、交房入伙、商品房質量維保的監督實施和開展物業服務的具體內容，建設單位...開發商和物業服務企業之間形成了“委托代理”的民事法律關系。

　　在前期物業服務管理的過程中，物業服務企業如何在建設單位...開發商與購房客戶“未來的小業主”之間規避風險責任？

　　這一點是我從事物業服務行業以來確實是未曾考慮到的問題。

　　物業服務企業與建設單位...開發商之間，既然是“委托代理關系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理權”?！逗贤ā返谒陌倭阋粭l規定：受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應報告委托事務的結果。從民事法律關系之中，我清晰地認識到在前期物業服務的過程中，物業服務企業對物業項目的前期介入、前期管理的立足點就是為“建設單位...開發商”的品牌服務，同時也為物業服務企業品牌建設拓展空間。

　　每一位物業服務企業員工在前期物業服務管理的過程中不僅代表著物業服務企業的形象也在執行著“建設單位...開發商的代理人”的義務、代表著建設單位的形象。那么，在前期物業服務的過程中，物業服務企業在為“業主”提供規范的物業八項服務的時候就必須維護“建設單位...開發商”的正當權益。時刻牢記《委托代理人》的職責，只有這樣才能形成物業服務企業與建設單位...開發商攜手共榮的發展趨勢。

　　在前期物業服務管理的過程中，如何正確行使《委托代理》的義務和權利，在為客戶提供服務的各種記錄表單之中是否有“越權”的狀況？值得我深思和重新審核設計“記錄表單”的應用格式。

　　黃炳生

篇3：物業公司與業主委員會法律關系論述

　　物業公司與業主委員會法律關系論述

　　眾所周知，物業管理公司與業主委員會的法律關系是近年來在物業管理行業中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業管理權利來源的源頭出發，針對物業管理委托、委托代理以及代理概念的誤區和對物業管理健康發展的危害，運用建筑物區分所有權理論，來論述物業管理公司與業主委員會的法律關系，期望給大家一個滿意和明確的解答。

　　物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規范的核心內容。之所以法律、法規被稱為法律規范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當的、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

　　物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

　　物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。

　　物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。

　　目前，在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系，對物業管理的健康發展是一種誤導。

　　“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

　　委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業管理在形式上的區別

　　1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同的，并且一般要求要采用物業管理示范文本。

　　2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定，只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接，不能是自然人，在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務，個人往往根本無法承擔。

　　3）委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業管理的長期保養。

　　4）支付報酬的方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。

　　二、委托合同與物業管理在程序上的區別

　　1）委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

　　2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署，也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外，還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。

　　3）依據《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。

　　4）《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢幎宋腥撕褪芡腥硕季哂泻贤慕獬龣?。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

　　三、委托合同與物業管理在本質上的區別

　　1）委托合同可以是有償的，也可以是無償的；而物業管理合同必須是有償的。

　　2）委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務并不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務；其次，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那么住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。

　　3）《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。

　　4）受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

　　從上述探討可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。

　　四、把物業管理法律關系劃歸代理弊端多

　　首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了代理的本質，《民法通則》第63條明確規定：所謂代理是“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為?！奔创硎谴砣艘勒沾頇?，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。

　　代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。早期社會由于商品經濟不發達，交換規模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發達，科技發展、交易擴大，特別是航海貿易的發展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。

　　代理關系的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/p>

　　在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關系，絕不能用代理的概念來函蓋物業管理的概念。

　　委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。

　　物業管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業管理的基本內容來看，從物業管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于代理的標的僅限于民事法律行為的明確規定，顯然易見，物業管理不歸屬于代理行為，當然也不可能成為代理形式中的委托代理了。

　　簡單地將物業管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：

　　其一，我國民法明確規定代理人必須以代理人名義進行。

　　這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。如果將物業管理歸屬于代理行為，那么，物業管理企業所進行的ISO9000或ISO14000規范化、以及提高服務質量、創優達標、創建品牌等一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，物業管理企業所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業主、業主委員會的聲譽，與物業管理企業提升自己的聲譽無關。顯然，代理的這種效果不符合物業管理的實際。

　　其二，我國民法明確規定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。

　　如果物業管理歸屬于代理行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業管理企業絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業主、業主委員會。物業管理企業就只能圍著業主、業主委員會的主意轉，物業管理企業的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規范與監督，物業管理企業對業主、業主委員會的監督就成為多余的圈圈了，統統被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業管理的健康發展嗎？

　　其三，我國民法明確規定被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任（法律效果）。

　　即代理人對代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這也與代理行為本身無關。這說明代理人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業管理與傳統的房屋管理最根本的區別，就在于物業管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業化的有償服務（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規定就從根本上抹殺了物業管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發展的物業管理引入死亡的災難！

　　五、物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范

　　依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。作為不動產的區分所有建筑物的轉移只是建筑物區分所有權的權利主體發生變動，而并非實際物體發生位移。物業建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區分所有權的權利交易和轉讓。區分所有建筑物的管理（即物業管理）的一切來源歸根結底來源于區分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是我們通常在物業管理活動中所說的物業建筑物的所有權。建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在。相應的物業管理的法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范。

　　在物業管理發展的初期，由于我們物業管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。

　　我們應該將物業管理行為與委托相區分，剔除過去在物業管理法規將物業管理公司與業主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據合同法以及民法物權法的建筑物區分所有權法的法律規范，我們認為物業管理合同實際上是一種特殊的專業性勞務服務合同，是反映區分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業管理合同遵循合同法總則的法律規定，并以合同法總則的法律規定作為物業管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據。

　　我們認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：

　　1）依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；

　　2）依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；

　　3）依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；

　　4）依據經濟服務法的相關法律規定，構成服務與被服務之間的平等的法律關系。

　　總之，業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關系。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定：“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規定：“業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同?！?/p>