物業知識11問11答

　　1、業主委員會是一種什么組織?是如何產生的?其作用有哪些?

　　答：業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會通過召開業主大會、代表大多數業主的意見和愿望來檢查物業管理公司的日常工作和約束個別業主的違紀行為。業主委員會的工作方式主要是采取民主協商、協調和自我管理機制。因此：

　　(1)業主必須遵守《業主臨時公約》、《業主公約》、《業主大會議事規則》，業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　(2)業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有持1/2以上投票權的業主參加，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出選聘和解聘物業管理企業、制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會決定事項的投票資料及其決定的有關資料由業主委員會保管。

　　(3)業主委員會自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單送物業所在地的區國土房管局備案。

　　(4)業主委員會是業主大會的執行機構，負責了解業主和物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費、水電費、物業專項維修基金，以及監督物業管理公司履行物業服務合同。

　　(5)業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用在《業主大會議事規則》中規定，經業主大會決定可以利用物業共用部位、共用設施設備經營的部分凈收益。

　　(6)業主大會、業主委員會應當積極配合當地街區的居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受居民委員會的指導和監督。

　　2、物業管理招標投標工作的程序是怎樣的?

　　答：首先要做好籌備招標：

　　(1)招標人為業主(物業為單一業主，或業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的)或業主大會的：*業主委員會組織召開業主大會，決定物業招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數、推選代表招標人的評標委員會成員以及業主大會授權業主委員會在招投標事宜中的各項權力。

　　*業主委員會將業主大會表決物業招標事宜的結果向業主公布。

　　*草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《投標邀請書》，并將《投標須知》、《招投標工作方案》在小區(大廈)內明顯位置張貼公布15日，征求業主意見并進行修改。

　　(2)招標人為建設單位的：*建設單位確定招標小組人員。

　　*草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《招標邀請書》。

　　其次要做好招標備案工作：招標人為建設單位的，應在公開發布《招標公告》或發出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的區國土房管局備案。

　?、佟蛾P于XXX(項目名稱)修建性詳細規劃的批復》;②《招標公告》或《投標邀請書》;③招標文件;④招標小組人員情況表;⑤法律法規規定的其他材料。

　　最后進入招標工作：①招標人公開發布《招標公告》或發出《投標邀請書》;②招標人收到投標申請人《投標申請》的同時，向投標申請人開具《投標申請回執》。③招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結果書面告知投標人，發出《資格預審合格通知書》，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　3、招標工作完成后如何進行投標評標的工作?

　　答：要按以下步驟進行投標評標工作：

　　(1)投標人在招標人限定期限內將已密封的投標文件(在封口處加蓋投標單位公章)送達招標人，經招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執》。

　　(2)招標人在評標前一天，到物業所在地的區國土房管局隨機抽取占評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達《評標邀請函》。

　　(3)組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業管理專家與業主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成評標委員會。

　　(4)招標人組織開標。

　　招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。

　　(5)評標委員會進行評標。評標委員會根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。

　　(6)招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。

　　(7)招標人將中標結果在小區(大廈)內明顯位置向業主張貼公布，公布期限為15日(前期物業管理招標無需公布)。

　　(8)招標人向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　4、招標工作完成后還有那些工作要做?

　　答：還有中標備案的工作要完善：

　　(1)招標人為建設單位的，應當自確定中標人之日起15日內，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業項目所在地的區國土房管局備案。

　　(2)區國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執》。

　　5、業主委員會對物業管理企業又有哪些要求?

　　答：業主委員會對物業管理企業應該實行資質管理制度

　　(1)從事物業管理活動的企業必須具有獨立的法人資格。擬從事物業管理活動的企業在工商行政管理部門領取物業管理企業名稱預先核準通知書后，到市國土房管局領取物業管理企業資質申請表，市國土房管局根據有關規定，核發物業管理企業資質證書。

　　(2)對未取得資質證書從事物業管理活動的企業，由市國土房管局沒收其違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(3)對與物業管理企業資質等級相關的物業示范小區(大廈)的考評，由物業管理公司到市物業協會辦理。

　　6、物業服務合同期滿后，在不續約情況下如何進行移交接管?

　　答：如果原物業服務合同期滿不續約，要按照以下程序進行移交：

　　(1)物業服務合同終止時，原物業管理公司應在收到業主委員會通知之日起15日內，將物業管理用房和有關資料移交給業主委員會。業主委員會再向選聘的物業管理公司移交物業管理用房和有關資料。

　　(2)在業主委員會與原物業管理公司未辦結物業管理用房和有關資料移交前，新選聘的物業管理公司不得進入，否則，造成的損失由新選聘的物業管理公司承擔;影響社會穩定的，由市、區國土房管局對新選聘的物業管理公司作出處理，公安部門對違反治安管理規定的有關人員依法處置。

　　(3)物業服務合同終止后，原物業管理公司逾期不移交物業管理用房和有關資料的，業主委員會可以報告區國土房管局，由區國土房管局責令其限期整改，逾期不改正的，作出行政處罰，處以1萬元以上10萬元以下的罰款;同時，業主委員會應當直接向人民法院起訴，經人民法院判決，申請人民法院強制執行。

　　7、物業管理企業在收費上必須按那些標準執行?

　　答：物業管理企業在收費問題上必須注意：

　　(1)物業管理企業向業主提供服務(包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務)，應當按照本規定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。

　　(2)物業管理企業實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規、規章和政策。

　　(3)政府價格主管部門會會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。

　　(4)物業管理企業實行明碼標價應當做到價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。

　　物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

　　實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

　　(5)物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

　　(6)物業管理企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規定第六條、第七條的有關內容和方式實行明碼標價。

　　(7)物業管理企業根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其收費標準在雙方約定后應當以適當的方式向業主進行明示。

　　(8)實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。

　　(9)物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

　　對物業管理企業不按規定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》進行處罰。

　　8、小區住戶水電費繳交及其管線維修的工作也屬物業管理部門的工作嗎?

　　答：按照有關文件規定：

　　(1)物業管理區域內的業主應當直接向供水供電部門交納水電費，同時，供水、供電部門應當直接向水電用戶收取使用費。供水、供電部門與物業管理公司另有約定的，從其約定。

　　(2)物業管理區域內相關的供水供電管線和設施設備發生損壞，業主應當報供水供電部門進行維修、養護。

　　9、能否隨便對物業共用部位、共用設施設備的占用和收益嗎?

　　答：不行。按照規定：

　　(1)建設單位、物業管理公司、業主委員會不得擅自占用物業管理區域內共用部位和共用設施設備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區國土房管局責令限期改正，給予警告，并對個人占用的，處1000元以上1萬元以下的罰款;對單位占用的，處5萬元以上20萬元以下的罰款或者由城市管理綜合執法隊伍依法處理。

　　(2)經業主大會同意使用物業共用部位、共用設施設備經營或改變其用途的凈收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　10、建設單位和業主在繳交物業管理費的問題上應該承擔那些責任?

　　答：按規定建設單位和業主在物業服務費繳交責任上要承擔：

　　(1)房屋買受人自向出賣人收樓成為享有房屋的業主之日起，按物價部門核準的物業服務費標準，要依時交納物業服務費。

　　(2)建設單位未售出的物業按物價部門核準的物業區域內物業服務費標準，要依時交納物業服務費：

　　(3)對逾期不交納物業服務費的業主、建設單位，根據《業主臨時公約》、《業主公約》和業主大會決定進行處理;同時，物業管理公司保留向人民法院起訴的權利：

　　11、什么是物業專項維修資金?如何繳交?其作用是什么?

　　答：(1)"專項維修資金"是根據國務院頒布的《物業管理條例》將以往"物業維修基金"統一更改后的名稱。廣州市機關用房管理所負責專項維修資金的日常指導、監督、檢查和管理工作。

　　(2)專項維修資金的交納交納界限及交納標準*核發商品房預售許可證在1998年10月1日(《廣東省物業管理條例》開始施行)后，購房者與建設單位簽訂物業買賣合同在2003年8月31日(《國務院物業管理條例》施行)前的，且建設單位與購房者未在預售合同里約定由購房者交納的，由建設單位按住宅(含別墅)建筑面積40元/平方米，非住宅建筑面積50元/平方米的標準交納首期專項維修資金。不足物業總投資2%部分，則由建設單位按業主大會決定方案交納。

　　*核發商品房預售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設單位簽訂物業買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅(含別墅)建筑面積40元/平方米，非住宅建筑面積50元/平方米的標準交納首期專項維修資金。不足購房款2%部分，由購房者按業主大會決定的方案交納。

　　交納方式*建設單位交納。建設單位在辦理商品房交易過戶(合同鑒證)手續前，按規定將專項維修資金存入國土房管局指定代管銀行的指定賬戶。

　　*業主交納。購房者按買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，在辦理以下任一項手續："收樓";"交易鑒證";"領取房產證"前要自行或委托他人繳付專項維修資金：*建設單位、業主未按上述要求交納專項維修資金的，業主委員會督促限期交納，逾期仍不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。

　　專項維修資金的使用專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。保修期內物業的維修，由建設單位承擔;人為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由責任人承擔，不得使用專項維修資金。

　　共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循"誰受益，誰負責"的原則。物業公司和業主委員會應當合理分攤維修費用，并經業主大會授權業主委員會同意后，方可使用。

篇2：宜興市物業知識題庫之一

　　宜興市物業知識題庫之一

　　答辯題目

　　1、根據《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。請問投標文件應當包括哪些內容?

　　答：投標文件應當包括以下內容：(一)投標函;(二)投標人授權委托書(法定代表人不出席招標投標活動的適用);(三)投標企業經營的法定相關證書、企業業績情況等;(四)投標測算和投標報價;(五)物業管理方案及其管理服務承諾;(六)招標文件要求提供的其他材料。投標文件應當依次按封面、目錄、序言(或概要)、內容、附件的格式順序編制裝訂。

　　2、宜興市已于20**年建立了新建住宅小區前期物業管理早期介入制度，根據《市政府辦公室關于建立新建住宅前期物業管理早期介入和預驗收制度的意見》明確了前期物業管理早期介入，該定義是什么?

　　答：前期物業管理早期介入，是指住宅小區尚未建成和驗收交付之前，提供前期物業管理的物業服務企業在建設環節介入項目施工現場進行跟蹤管理，并根據有關施工規范、施工工藝及有利于業主方便使用的要求對相關質量和需作改進的問題提出建議意見的一項管理服務工作。

　　3、建設部《物業承接查驗辦法》規定新建物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交哪些資料?

　　答：建設部《物業承接查驗辦法》規定：①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; ②共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料; ③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件; ④物業質量保修文件和物業使用說明文件; ⑤承接查驗所必需的其他資料。

　　4、根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令110號)規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。請問住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包含哪些內容?

　　答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十六條規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：(一)裝飾裝修工程的實施內容;(二)裝飾裝修工程的實施期限;(三)允許施工的時間;(四)廢棄物的清運與處置;(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項;(七)管理服務費用;(八)違約責任;(九)其他需要約定的事項。

　　5、根據《無錫市城市房屋安全管理條例》的規定，有哪些結構改造行為需要辦理房屋結構改造安全許可?

　　答：根據《無錫市城市房屋安全管理條例》的規定：有下列房屋結構改造行為之一的，房屋所有人、使用人應當在改造前向市或者不設區的市房產行政管理部門申請房屋結構改造安全許可：(一)拆除或者部分拆除具有承載作用的房屋基礎、柱、梁、板、墻等構件的;(二)在柱、梁、樓板上開設洞口或者擴大原有洞口尺寸的;(三)在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的;(四)增大荷載，超出房屋原設計承載力的;(五)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪標高的;(六)拆改學校、商場、飯店、影劇院、體育場館等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結構的。

　　6、根據《宜興市物業專項維修資金管理辦法》的規定，物業專項維修資金的使用應當具備哪些條件?

　　答：物業專項維修資金的使用應當具備下列條件：①物業共用部位、共用設施設備保修期已滿;②維修項目符合維修資金使用范圍;③業主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求;④相關業主以就維修項目的費用分攤達成一致。

　　7、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別有哪些?

　　答：物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：①訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業服務企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業服務企業;②合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。

　　8、《江蘇省物業管理條例》規定，在物業管理區域內有十二項禁止行為，若發生著些禁止行為，物業服務企業、業主委員會應及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理。請問這十二項禁止行為是哪些行為?

　　答：《江蘇省物業管理條例》第六十七條規定:物業管理區域內禁止下列行為：(一)擅自改變物業的規劃用途;(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;(三)違法搭建建筑物、構筑物;(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛;(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;(十一) 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　9、根據《關于加強物業管理區域設備管理的指導意見》(宜房【20**】13號)規定，開發企業和物業服務企業應根據“六有五無二指南”要求進行項目承接查驗工作。請問“六有五無二指南”具體指哪些內容?

　　答：根據《關于加強物業管理區域設備管理的指導意見》(宜房【20**】13號)規定，(一)六有：有通風、降溫、除濕、排水、防鼠和消防設施;有應急照明、視頻監控、外線電話;有設備布局平面圖、銘牌和管線閥閘標記和標識，主要技術參數對照圖表;有設備易損、易耗零部件備件和日常維護工具、清潔除塵用具、保養器材;有工作職責、管理制度、操作程序、應急預案和日常巡檢、維護、保養記錄臺帳;有專職管理人員、值守巡檢人員和與之對應的上墻圖表。(二)五無：無設備銹蝕、松動、油漆剝落和故障現象;無滲漏油、水、氣現象;無管道堵塞、積水或潮濕凝露現象;無積塵、蛛網、霉斑等不潔現象;無亂堆放雜物或其他與管理無關的儲物現象。(三)二指南：

　　制作每類設備緊急啟動操作指南、緊急停止操作指南。

　　10、根據《江蘇省物業管理條例》規定，請問業主大會成立前，占用業主共有的道路停放車輛，其收益應該如何管理、使用?

　　答：根據《江蘇省物業管理條例》第六十五條規定，業主大會成立前，需占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業服務費。

　　11、根據《消防法》規定，居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行哪些消防安全職責?

　　答：根據《消防法》規定，居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：(一)制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育(二)開展防火檢查，消除火災隱患;(三)保障疏散能道、安全出口、消防車通道暢通;(四)保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。

　　12、特種設備使用單位應當建立特種設備安全技術檔案。安全技術檔案應當包括哪些內容?

　　答：一、特種設備的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維護保養說明、監督檢驗證明等相關技術文件;二、特種設備的定期檢驗和定期自行檢查記錄;三、特種設備日常使用狀態記錄;四、特種設備及其附屬儀器儀表的維護保養記錄;五、特種設備的運行故障和事故記錄。

　　13、根據宜興《市政府關于實行住宅小區物業服務財政補貼的意見》(宜政發【20**】177號)規定，財政補貼資金的來源是什么?獎勵辦法有哪些?

　　答：物業服務財政補貼資金的來源為本市物業服務企業從管理的居民住宅小區取得服務收入所繳納的營業稅、企業所得稅(簡稱“兩稅”)地方留存部分。

　　獎勵辦法：物業服務企業(項目)年度考評得分在90分及以上的按其上繳“兩稅”地方留成部分的全額給予獎勵;物業服務企業年度考評得分在80分及以上，不足90分的，按其上繳“兩稅”地方留成部分的80%給予獎勵;考評得分在80以下的不予獎勵。

　　14、根據《宜興市物業專項維修資金管理辦法》規定，新建商品房住宅首期維修資金交存的標準是多少?出售、出租的車庫(位)如何交存維修資金?

　　答：首期維修資金按照以下標準交存：一、住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標準交存;其中住宅區內單一產權的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存;二、出售、出租的車庫(位)，按照建筑面積每平方米50元標準交存，設有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標準交存。不能確定建筑面積的，按每個車庫(位)1000元標準交存。

　　15、根據《無錫市物業管理條例》規定，住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責。請一一列舉有哪些情形?

　　答：《無錫市物業管理條例》第十七條規定 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能成立的;(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

　　16、根據《無錫市物業管理條例》規定，物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新，請一一列舉有哪些信息需要公示?

　　答：《無錫市物業管理條例》規定，物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：(一)物業服務企業的資質證書，項目經理的基本情況、聯系方式，物業服務投訴電話;(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;(四)其他應當公示的信息。

　　17、根據《無錫市物業管理條例》規定，物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示范項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明，請一一列舉有哪些嚴重失信行為?

　　答：《無錫市物業管理條例》規定，物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示范項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;(二)被解聘后拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按照規定辦理交接手續，造成物業管理混亂的。

　　18、請問《無錫市物業管理條例》對經營性收入的所有權、使用、管理等是如何規定的?

　　答：《無錫市物業管理條例》第三十五條規定，物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本后，收益歸全體業主所有。經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區居(村)民委員會的監督。經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。前期物業服務結束時，物業服務企業應當對經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示。

　　19、根據《無錫市物業管理條例》規定，物業項目經理有哪些嚴重失信行為應當錄入誠信系統?

　　答：《無錫市物業管理條例》物業項目經理有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目經理誠信信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統：(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;(四)擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的;(五)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;(六)損害業主或者公共利益情節嚴重的;(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規范且未整改的。

　　20、《江蘇省物業管理條例》規定，業主大會決定選聘新的物業服務企業，被解聘的物業服務企業應當按相關規定與被選聘的物業服務業企業辦理移交手續，請問應當移交哪些資料?

　　答：《江蘇省物業管理條例》規定：業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

　　(二)移交本條例第四十條第二款規定的相關資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(2)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(4)物業管理所必需的其他資料;(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

篇3：宜興市物業知識題庫之二

　　宜興市物業知識題庫之二

　　21、《物業管理條例》規定了業主在物業管理活動中的權利，請一一列舉?

　　答：《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議，行使投票權;(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;(六)監督業主委員會的工作;(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規規定的其他權利。

　　22、《宜興市物業服務收費管理實施辦法》規定物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價，請一一列舉實行市場調節價的物業類型?

　　答：《宜興市物業服務收費管理實施辦法》規定，除下列物業公共服務費實行市場調節價管理外，其他物業(以下簡稱普通住宅物業)公共服務收費實行政府指導價管理。(一)房地產開發項目立項為別墅(含獨立式、拼聯式、聯排式)、公寓式寫字樓、公寓式辦公用房;(二)辦公用房、廠房、經營性用房等;(三)其他按規定可以認定為非普通住宅的物業。

　　23、《宜興市物業服務收費管理實施辦法》規定物業公共服務費用構成因素一般包括哪些部分?

　　答：《宜興市物業服務收費管理實施辦法》規定，物業公共服務費用構成因素一般包括以下部分：(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等人員費用;(二)物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用;(三)物業服務區域綠化養護費用;(四)物業服務區域清潔衛生費用;(五)物業服務區域秩序維護費用;(六)物業服務企業辦公費用;(七)物業服務企業管理費分攤;(八)物業服務企業固定資產折舊;(九)物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用;(十)經業主同意的其他費用;(十一)合理利潤，其中：普通住宅最高不超過8%;(十二)法定稅費。

　　24、請簡述《無錫市物業管理條例》對前期物業服務企業在承接物業時的相關規定?

　　答：《無錫市物業管理條例》第二十八條規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備按照規定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議，辦理物業交接手續;對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協助相關管理部門督促落實。物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　25、《無錫市物業管理條例》規定，物業服務企業在履行物業服務合同時，應做好那些工作?

　　答：《無錫市物業管理條例》第三十二條規定，物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業服務合同。物業服務企業應當按照物業服務合同提供物業服務，遵守有關技術標準、專業技術規范，及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。

　　26、簡述《無錫市物業管理條例》關于物業服務標準和收費標準調整的相關規定?

　　答：《無錫市物業管理條例》規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。未經業主大會同意，物業服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整;未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，前期物業合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整。

　　27、簡述《無錫市物業管理條例》關于物業共有部分、公用設施設備的維修、更新和改造工程決算的相關規定?

　　答：《無錫市物業管理條例》第五十一條規定，物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業主公示;使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質的中介機構組織審價，審價結果應當公示。物業共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。

　　28、簡述《無錫市物業管理條例》關于發生危及安全情形需要動用專項維修資金的相關規定?

　　答：《無錫市物業管理條例》第五十二條規定，發生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要動用專項維修資金，相關業主不能形成法定多數意見的，可以由物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、社區居(村)民委員會或者相關業主中的一方提出申請，經所在地的街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門或者相關專業單位確認，報市、縣級市物業管理行政主管部門核準。申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協調監管以及竣工后的驗收工作。

　　29、《物業管理條例》明確了業主在物業管理活動中的義務，請一一列舉?

　　答：業主在物業管理活動中，履行下列義務：(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費用;(六)法律、法規規定的其他義務。

　　30、請簡述《物業管理條例》中所稱物業管理的定義?

　　答：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　31、請簡述《物業管理條例》規定哪些事項有業主共同決定?

　　答：《物業管理條例》下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　32、《物業管理條例》規定“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責”，請一一列舉業主委員會應履行那些職責?

　　答：《物業管理條例》規定業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。

　　33、《物業管理條例》規定“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料”，請一一列舉需要移交那些資料?

　　答：《物業管理條例》規定，在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　34、《物業管理條例》規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，請問物業服務合同應當對哪些內容進行約定?

　　答：《物業管理條例》規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　35、違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，應承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　36、違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，應承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　37、違反《物業管理條例》的規定，挪用維修資金的，應承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業管理條例》的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　38、違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，應承擔哪些法律責任?

　　答：違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　39、請簡述《住宅專項維修資金管理辦法》中所稱住宅共用部位的定義?

　　答：《住宅專項維修資金管理辦法》所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　40、請簡述《住宅專項維修資金管理辦法》中所稱共用設施設備的定義?

　　答： 《住宅專項維修資金管理辦法》所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。