20**-20**學年(上)歷史興趣小組工作活動總結
時光飛逝，轉眼間一學期的時間又過去了，歷史興趣小組的工作也暫告一段落，針對歷史學科在學生心目中一直是副科，并且一直得不到重視的現象，也為了更好你應對下學期的歷史中考，力爭更好的培養學生學習歷史的興趣，提高學生的學習成績，在學校領導的關心支持下，這學期面向九年級的同學，我組織開展了歷史興趣小組的教學活動。我們都知道：“興趣是最好的老師”，只有興趣十足，才能使歷史學習真正的發揮更好的作用，才能使歷史課堂生動并且豐富多彩?，F對這學期的歷史興趣小組活動總結如下：
第一、我們歷史興趣小組通過觀看有關歷史題材的影片、搜集資料、圖片等方式來調動學生學習積極性，培養學生的動手能力、培養他們的主動性，開闊了學生視野，拓寬了知識面，培養了學生的個性特長，提高他們的自我表現能力，學生開始主動去學習，去研究問題，各方面都有很大提高，可以說預期的目的已經基本達到。并且我們歷史組教師力爭多用課件教學，因為運用多媒體可以把本來生疏的、死板的東西靈動起來，通過圖片等影視資料的展示，更好的再現歷史，使學生在課堂的積極性有了更大的提高。
第二、在大型的紀念日期間，我們更加注重對學生興趣的培養，尤其是在“紀念新中國成立66周年”、“南京大屠殺公祭日”期間，我們歷史興趣小組組織學生觀看了相關影片視頻，讓學生積極參與討論，不僅培養了學生的愛國情操，也極大地調動了學生學習歷史的積極性。
第三、制定了嚴格的教活動計劃，在開展活動的同時，組織學生詳細復習了中國古代史和中國近代史的相關知識，并適當的進行了練習測驗，為下學期的歷史中考總復習打下基礎。
通過這些有益的活動，開拓了學生的視野，提高了學生課余時間學習歷史的積極性，從而提高了學生的學習興趣。
通過一學期的努力，我們從活動中切實的感受到了學生的學習熱情，也充分證實了歷史課堂也可以豐富多彩，這就要求我們歷史教師要更好的將這項活動開展下去，更好的堅持下去，使歷史興趣小組的活動的成效會更加顯著，使學生的學習興趣更濃厚，使歷史課堂更加靈動。
在開展興趣小組工作中,在后進生這方面我也做了大量的工作。
一、正確看待后進生的問題
一把手伸出來有長有短，既然組織考試，學生的成績肯定就有好有壞，只要學生的差距不是很大，對待后進生，我時時關心他們，不歧視、不諷刺他們，對他們曉之以理。
二、培養學生對歷史學科的興趣
對于九年級的學生來說，面臨中招考試，新舊知識要聯系在一起因為他們的基礎不一樣，所以要想法調動各類學生的積極性，他們學不好，就會對歷史學科產生一種厭惡，一旦這種情緒產生，學生就很難學好這門課。在激發興趣這方面，我做了很多工作，在課堂上，對后進生我關注更多，對他們提問的更多，亦有進步馬上表揚。在上課的過程中，穿插故事，讓后進生提前找有關的故事，上課的時候講給大家聽，讓他們從找故事的過程中對歷史有新的認識，歷史即生活，歷史這門學科是很有意思的。在講故事的過程中，同時讓他們體驗到成功的喜悅。
三、因材施教、因勢利導
春秋晚期的孔子早就提出因材施教的教育方法，這種教育方法到至今仍然使用，其實，后進生的形成因素很多：智力的因素、貪玩等因素。九年級的學生由于智力因素造成的成績不好很少，大多數是由于貪玩造成的。因此，對于由于智力因素造成的成績不好的，降低知識的難度，讓他們能在基礎之上有一定的進步，同時加強對他們的輔導。對于那些因貪玩造成的。我加強對他們的監督，并給他們制定目標，及時地督促他們完成任務。
四、了解他們，拉近和他們的距離
良好的師生關系是學生提高成績的重要途徑，很多學生就因為喜歡一個老師從而喜歡他所帶的課。課下我與學生經常進行交流，了解學生，從而對后進生的轉化工作更加有利。
總之我覺得，后進生在經過一段時間的挫折之后，他們也會慢慢對歷史入門了，我想他們的成績在下學期一定會有更大的提高，我也會更加努力，使每位學生不掉隊。
市中
20**年6月
篇2：中國古鎮歷史街區旅游商業地產開發運營問題探討
中國古鎮及歷史街區旅游商業地產開發運營問題的探討
自從江南六鎮成功的實施旅游開發以來，古鎮旅游方興未哀。各地古鎮紛紛搶灘登陸，具有代表性的有以江西婺源、皖南山區為代表的徽派古鎮古村落、以黃龍溪、洛帶為代表的川西古鎮。
奇創機構在20**至20**年度成功地實施了惠山古鎮風貌協調區、無錫蕩口古鎮、成都安仁古鎮、成都西來古鎮、成都平樂古鎮等多個古鎮項目的旅游總體策劃及旅游商業地產綜合規劃。根據奇創的規劃和對國內眾多古鎮的考察、我們認為古鎮的商業業態、開發規模、開發方式等都是古鎮開發中需要面對的問題，任何一個問題沒有得到很好的處理，都會影響古鎮的成功開發。
目的地型古鎮和城市相融開放型古鎮
古鎮開發過程中，古鎮地理位置的界定非常重要。從古鎮及周邊城市的相互關系看，可將旅游古鎮劃分為目的地型和城市相融開放型。這兩種古鎮的開發模式是完全不同的兩種方式。首先需要闡述與界定的是這兩個概念。
所謂目的地型，即古鎮本身就是吸引物，成為旅游目的地，如周莊、西塘等。古鎮本身具有較深厚的歷史文化底蘊和較豐富的旅游資源。同時非常重要的是這些旅游古鎮都進行了相關的旅游及商業環境營造。
有部分歷史古鎮，位于大城市的周邊，隨著城市的擴充，鎮區成為城市的一部分。這種古鎮就屬于城市相融開放型，如重慶的磁器口、上海的七寶古鎮等。
旅游古鎮經營模式 決定開發成功與否
古鎮門票收入是旅游古鎮的重要收入，門票有大門票及小門票之說。大門票泛指通票、聯票，一般面額較高，一票在手，可以游玩古鎮所有的景點。大門票的價格一般在50元以上，一般包含8-10個特色景點、名人故居、民俗工坊等，如周莊門票達到100元，其他江南古鎮的大門票普遍在50元以上。小門票單指名人故居、博物館等小景點的門票一般在5-10元之間，少數高價值景點達到30元以上水平。相對于將古鎮作為旅游目的地的團隊旅游而言，大門票是旅游價值鏈中的重要環節，而且團隊客可以享受較高的折扣優惠。而對于普通散客而言，門票是一道門檻。過高的門檻將阻止一般游客的進入。城市相融古鎮采用小門票的方式比較合適。
門票對于古鎮內的商業業態的影響是巨大的，從經營戶的角度看，并不希望古鎮設置較高的門票，因為這將影響到商機，尤其在鎮區與城市相融發展的情況下，古鎮門票的收取與否決定了游客是否逛古鎮的意愿。城市的休閑游客占據著非常大的比例，這些游客可能將逛古鎮作為一種休閑行為。上海的七寶采用的就是大開放小封閉的經營模式，曾經有段時間收取景區大門票，游客量立即銳減。而取消大門票后，古鎮又恢復了熙熙攘攘的局面。古鎮的經營模式是古鎮開發的重要依據，合理的經營模式決定了古鎮開發的成功與否。
對比這兩種古鎮形態、經營層面上的門票水平、商業業態、目標客戶客群、商業的租金水平都不盡相同。而景區內的商業業態以土特產品、旅游工藝品、小型餐飲、小型客棧為主。景區的門票對普通游客形成較高的門坎作用，但是跟團游客可以享受到較高的價格優惠。由于門票的“門坎”作用，大多數目的地型古鎮的商業客群是到古鎮的游客，購買產品以旅游紀念品為主，到傍晚時分紛紛打烊。
旅游古鎮開發規模 需要掌握合理的度
目前，利用古鎮原有民居開客棧的行為非常流行，這也適應了目前休閑度假游的發展狀況。但是，除非周末及節假日，這些普通客棧的經營狀況并非很理想。從表面現象看，這是部分古鎮業態的經營狀態，深層次的原因是商業規模的無序擴張。這種現象在周莊、烏鎮西柵、成都黃龍溪等都有所體現。周莊的財富周莊項目，在古鎮核心區外，基本處于空置狀態。西柵縱深的客房，平時基本處于閑置狀態。黃龍溪，號稱中國十大名鎮之一，同樣是核心區外商鋪乏人問津。
這里就要提出一個問題，古鎮開發是否有規模限制。奇創機構認為：任何旅游古鎮的開發，都需要掌握合理的度，超過限度，就可能就會產生嚴重的問題。尤其是目的地型的古鎮，由于古鎮自身的常住人口較少，消費能力較弱，自發形成的小區商業已經呈基本飽和狀態，而新開發的項目目標客群基本瞄準旅游者，而旅游者在一個景點所能逗留的時間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業街的長度在300米左右是非常經濟的，而當長度超過500米以后，在商業街的末端，多半出現蕭條的局面。如西柵景區，主街長度超過1500米，超過1000米以后的商鋪，基本沒有人氣。
對于具有旅游性質的古鎮或者商業街區，規模的控制顯得非常重要。從國內目前幾家成熟的案例看，休閑商業業態的規模都不是非常大。如上海新天地街區，一期商業規模僅3萬平方米，二期包含影院在內3萬平方米，而新天地位于上海市的核心城區，離軌道交通線的距離在200米范圍內。四川成都的錦里，一期建設街道長約300余米，包括客棧在內，建筑面積約1萬平方米。南京1912，以民國建筑為主體，建筑面積4萬平方米。我們發現，這些成功歷史街區的規模都控制在5萬平方米以下，且多位于主要城區的核心地段。由此可見，核心城區的歷史街區，主打旅游或休閑商業，規模應該控制在一定的范圍內。
旅游古鎮開發建設 尊重歷史空間形態
中國古鎮多數以水而興，這與當時的交通方式有關。而以道路橋梁為主體的現代交通體系建立以后，以小型內河船只為基礎的交通運輸系統逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業街的形態看，采用傳統的條形商業街或者十字水街是歷史街區的主要形態。
我們在現代旅游開發中，應該尊重歷史的空間形態。目前在某些旅游開發過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現代商業形態，如組團式的開發模式。我們認為這是對古鎮機理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮項目，組團式商業開發，業態以零售為主，同時不在主要商業街上，至今空置率很高。所以在古鎮及歷史街區的開發過程中，建筑形態的選擇非常重要。
旅游古鎮商業地產 商業街的縱深開發
一般旅游古鎮的商業地產，以一條主要的商業街為依托，商業街縱深開發是多數古鎮面臨的問題，目前大多數采用的是“住宿+餐飲+景點”的操作模式。在這方面西塘古鎮做的比較好，沿河的古民居已經基本開發成枕河客棧，周末及節假日呈現非?；鸨木置?。而主要商業街的商鋪實施招租，業態以旅游工藝品、紀念品為主，特色小吃、當地美食穿插其中。
在奇創機構所參與規劃與策劃的項目中，如安仁古鎮、蕩口古鎮等項目中，始終貫穿這種模式，同時導入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產品體系，使古鎮旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉變，實現了旅游產業鏈的升級換代。
古鎮的開發與保護涉及到眾多部門，也需要協調各方面的利益，奇創機構在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內將更多的經驗與大家一起分享。
旅游古鎮開發建設 尊重歷史空間形態
中國古鎮多數以水而興，這與當時的交通方式有關。而以道路橋
梁為主體的現代交通體系建立以后，以小型內河船只為基礎的交通運輸系統逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業街的形態看，采用傳統的條形商業街或者十字水街是歷史街區的主要形態。我們在現代旅游開發中，應該尊重歷史的空間形態。目前在某些旅游開發過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現代商業形態，如組團式的開發模式。我們認為這是對古鎮機理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮項目，組團式商業開發，業態以零售為主，同時不在主要商業街上，至今空置率很高。所以在古鎮及歷史街區的開發過程中，建筑形態的選擇非常重要。
旅游古鎮商業地產 商業街的縱深開發
一般旅游古鎮的商業地產，以一條主要的商業街為依托，商業街縱深開發是多數古鎮面臨的問題，目前大多數采用的是“住宿+餐飲+景點”的操作模式。在這方面西塘古鎮做的比較好，沿河的古民居已經基本開發成枕河客棧，周末及節假日呈現非?；鸨木置?。而主要商業街的商鋪實施招租，業態以旅游工藝品、紀念品為主，特色小吃、當地美食穿插其中。
在奇創機構所參與規劃與策劃的項目中，如安仁古鎮、蕩口古鎮等項目中，始終貫穿這種模式，同時導入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產品體系，使古鎮旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉變，實現了旅游產業鏈的升級換代。
古鎮的開發與保護涉及到眾多部門，也需要協調各方面的利益，奇創機構在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內將更多的經驗與大家一起分享。
篇3：Shopping Mall返租模式將退出歷史舞臺
筆者曾經在《萬達》月刊和一些專業網站的論壇上談到過商業物業的幾種運作模式,發 現文中提到的“售后返租”模式的運作最能引起同行們的共鳴,論壇上的跟貼眾多,我也收 到很多郵件,大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道,但業內一直缺乏 對這種模式的系統性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進行一些探討,希 望起到拋磚引玉的效果,對我們的工作有所幫助。
產權式商業物業是指由專業的商業經營管理公司負責經營管理,而物業產權為了回籠資 金的需要實行拆零銷售,所有權與經營管理權實施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經營活動的建筑物。產權式商業物業主要區別于產權未進行拆零銷售的經營式商業物業,它 的進一步細分主要以其租賃的方式為依據,分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合 三種方式。
零售產權、整體租賃的商業物業又稱作“管理型商鋪”,其根本特征是開發商拆零銷售 產權回收資金,通過長達10-20年固定化、利率化的返租回報,將經營權從投資者手中取回, 然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營,獲取租金,回報投資者。因為由專業 公司代為管理,投資者獲取長期穩定的返租回報,故名“管理型商鋪”,其運作方式往往概 括為“售后返租”。
一、案例情況
A項目,位于成都市地理中心和商業中心天府廣場旁邊,于1997年底破土動工,20**年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米,總建筑面積近11萬平方米,共34層。其中地下3 層、4層為車庫,可泊車400余輛;地下2層至地上11層均為營業用房,單層面積約5000平方 米。12層至30層為寫字樓,單層面積約1500平方米。裙樓設扶梯40部,兩部觀光電梯,貨梯 1臺,消防梯1臺,客用電梯2臺。
該項目地處絕佳位置,具有無法復制的優勢地位。其地下室與規劃地鐵中心站直接相 通,成為未來的地鐵上蓋物業,將形成新的“地鐵經濟”和“地鐵概念”。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公,業主為某保險公司。地下2層至地上5層為某國內著名 百貨零售商負責經營管理。
該項目在其商鋪的銷售中,采取了所有權、經營權、使用權三權分離的模式:為提高市 場接納力,將商場產權劃整為零,劃分為10—100平方米的小產權進行銷售回收大量資金。 然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權,其年回報利率定在7%左右 (高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌 控、入場經營商家擁有物業使用權,實現了三權分離。在統一經營的背景下,最大程度實現 商業物業的整體經營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。
這是一種高收益高風險的運作模式,適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作 來看,通過拆零產權、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了困擾開發商已久的資金緊張問 題。經營商進場以后經營狀況也比較理想,進一步增強了中小投資者的信心,促進了商鋪的 銷售。
在成都還有一個正在按此模式運作的大型項目,其租金回報率為每年7.5%,每三年遞增 0.5%,租賃回報期長達20年。
二、三方利弊分析
(一)開發商
對絕大多數開發商而言,是沒有足夠的資金實力和耐心等待物業的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產權,短期內回收大量資金,保證工程建設的順利進行和物業的正常營運— —這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業物業往往一賣就散,一散就亂。通過將經營權以固定分紅回報的形式 從產權所有者手中收回,交給真正經營實力的大商家進行經營,實現統一規劃經營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間。開發商一般在項目銷售結 束、商業經營步入正軌后全身而退,將商鋪的控制權交給了專業的商業管理公司,而商業管 理公司是否能夠進行科學的營運規劃、完善的經營管理及其資質、理念 將對商鋪價值、長遠 的租金回報起到重要的作用。
在這種高風險高利潤模式的運作當中,涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、 工程等所有環節,對開發商的綜合運營能力要求極高。而且,回籠資金(即產權分散銷售) 與商業經營(即統一規劃經營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業物業的經營對開發商名 譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性:試想,一個銷售不暢,入住率低的住宅小區 是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心,經營不善冷冷清清,返租回報承諾無法兌 現、投資者云集討債的大型購物廣場,即使當年開發商銷售良好,早已賺得盆滿缽滿,其長 期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。
(二)投資者
近年來,由于股票風險太大,銀行利率的一降再降,房產投資便無疑成為投資者關注的 焦點。臨街商鋪、社區商業、商業步行街、購物中心、專業市場等各種商業形態的物業紛紛 涌現,開發商與投資者共同把這個市場推向了高潮?！?/p>管理型商鋪”的出現,對廣大的購房 投資者有以下的利和弊:
1. 省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩,對于投資者來說,可得到極大的便利。
2. 免去了商鋪出租期間對于物業各項管理所需花費的精力,經營管理公司具備對物業進 行規范管理的能力,可以確保物業出租期間的安全及業主的各項利益。
3. 確保了市場運作初期的業主利益。一般“管理型商鋪”委托經營合同簽訂時,都附有 若干期限的固定回報條款,即在市場啟動初期的若干年限內,由營運管理商向小業主按固定 利率支付租金回報,租賃期限相對穩定,并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。
4. 統一經營的商鋪具備對經營業態、整體形象、商家組合的有利控制,有利于實現商業 物業的整體競爭力,促進物業與租金的長期增值。
投資者的風險主要在于:
1. 大型封閉式商場與商業街或普通臨街鋪面不同,各個商鋪能否增值與口岸關系不大, 主要依賴于商場整體經營的成功。在委托經營合同長達10—20年運營期內,一旦商場經營失 敗,商業管理公司無力承擔租金回報,會導致業主租金顆粒無收。
2. 在委托經營期滿后,投資者取得對商鋪的處置權,會產生種種難以預測的后果:或許 部分投資者不再滿足于商業管理公司的固定利率回報,要求自行出租或者自營,這是合理且 合法的要求,這將逐漸破壞原有的經營規劃和布局,甚至對整體的經營產生負面的影響,風 險在此時將漸漸暴露。
(三)經營者
商業地產項目的經營商與開發商天生是一對矛盾體——開發商希望拆零產權銷售以回籠 資金,而經營商希望只租不售保留完整產權以便于統一經營管理;經營商希望有更多的面積 營造休閑的商業氛圍,開發商希望出租更多的商業面積。
從商業經營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業市場,與沿街獨立商 鋪或零售零租的商業街產生了較大的區別,有利于與沿街獨立商鋪的競爭:
1. 在整體經營上,管理型商鋪一般對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的 界定,有助于各經營商家入駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預測,做出正確的 決策。
2. 商鋪的租賃期限相對穩定,而不像獨立產權商鋪,過多地受到小業主心態與個人需要 的影響。
3. 商鋪租金相對穩定。整體經營的管理型商鋪受到經營管理公司的嚴格管理,對于租金 的確定,經營商會有穩定的策略,沉浮一般不會太大,有利于入駐商家長遠經營的規劃與預 測。
4. 由于經營管理商的統一管理,管理型商鋪的配套服務將明顯優于一般獨立商鋪。
三、SWOT分析
(一)優勢
1. 管理型商鋪類似于全產權式獨立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產品,它集合了 產權式獨立商鋪易回收資金的優點和大型購物廣場統一進行商業管理的優勢。既能夠在短期 內回收大量資金,又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。
2. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩定,并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。
3. 從商業經營角度看,管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經營商家入駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預 測,做出正確的決策。且與各經營商家的租賃期限和租金相對穩定,有利于入駐商家長遠經 營的規劃與預測。
(二)劣勢
1. 投資回報合同期較長,合同期內的發展狀況難以預測:在投資者與商業管理公司簽訂 的投資回報合同中,為保證主力商家的長期經營,一般合同期長達10年-15年。在此期間,因 經營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報,甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關系不大,主要依 賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗,會導致業主租金顆粒無收。
2. 投資回報合同期滿后的未來前景難以預測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經營權。如果此時商場整體經營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率,要求進場自行經營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業管理商的不信任,同樣要求進場自行經營或自行出租,這將會破 壞商場統一經營格局,引發一系列不可預測的嚴重后果。
3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關系不大,主要
依賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。(三)機會
除了宏觀經濟的發展和加入WTO帶來的機遇外,整體租賃零售產權的管理型商鋪還有 以下的市場機會點:
1. 因為證券市場的風險太大,銀行存款利率的一降再降,房產投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業地產相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優勢。通常商業地產投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。而管理型 商鋪更是省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩,投資收益較為長久而穩定,并很好地 迎合了中國人“一鋪養三代”的傳統心理。
2. 管理型商鋪類似于全產權式獨立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產品,但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運作模式。因為它既避免了臨街式獨立商鋪的無 序經營,又回避了SHOPPING MALL對面積和經營業態的規?；瘒栏褚?。未來幾年是各個 城市的舊城改造危房改造集中期,這將騰出大量中小規模的市中心土地,為管理型商鋪的持 續發展提供土地供給,帶來了新的機遇。而且大量的臨街商業用房被拆遷,經營者們急于找 到新的經營場所,從而導致商業用房的需求加大。}
(四)挑戰
整體租賃零售產權的管理型商鋪在外部環境上順應了商業零售業發展的趨勢和消費結 構、消費者心理的變化,又不至于給開發商太大的資金壓力。但管理型商鋪最大的挑戰來源 于運作模式本身,也就是前面所講的劣勢:合同期內能否得到良好的經營以及返租期結束后 商場經營問題等。
四、返租模式的風險規避
從前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險,在這場信息不對 稱的博弈當中,中小投資者明顯處于劣勢。在小業主投資買房時,開發商便已經為自己設定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時,小業主必須簽署委托經營協議和租金回報協議,而 返租方當然不會是精明的開發商,通常是一個與開發商無任何關聯的空頭公司。一旦經營不 善,向經營商收取的租金不足以抵償向小業主的返租,如果開發商也無力或無心承擔每年高 達總銷售額7%的巨額返租(這種可能性極大),小業主的厄運也就開始了,這一切與開發商 沒有任何法律關系,而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協議長達15年-20年, 開發商是否存在難以預測。
對于一個有社會責任感,立志于長期發展的開發商來講,應該明白如果經營管理不成 功,返租中斷,往往會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風 險,保護博弈各方的長遠利益,可以從以下幾個方面入手:
1、開發商保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場“臉面”受制 于人。
2、核心主力零售店應引進已發展成熟,具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌 經營商作為領頭羊(如萬達購物廣場引進沃爾瑪 成都商業大世界引進家樂福,廣州天河城引 進日本吉之島,成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店),增強購產權者信心,并有利于商場 經營的成功。
3、在可能的前提下,開發商應與核心主力零售店合資或合作經營,甚至盡量自營一部 分。這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業物業的長期經營, 又可增強其他經營商家與之合作的信心。
4、為了促進產權的零售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定化,在 合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
5、商場經營一般有3-5年的培養期,基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇,大型百貨 零售企業的經營效益下滑。據中華全國商業信息中心對全國重點大型百貨零售集團、股份有 限公司和百貨單體店的統計,20**年商品銷售利潤率分別為0.97%(20**年為 1.34%)、1.02%(20**年為1.2%)、2.4%(20**年為2.8%),因此商業租金收益極可能不足以沖抵 返租收益。具備社會責任感的開發商應將回收資金投入新項目,形成整個企業資金的良性循 環。
6、重視商業管理公司扮演的角色,以專業商業管理公司為橋梁,構建起合理的委托經 營機制,走中介專業化、規?；牡缆?允許開發商逐漸退出,改由商業管理公司承擔起物 業保值、增值、正常返租的責任。
7、租賃返租協議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈,威力如何有待時間的 驗證。是否能弱化或者解決該問題,有待于商鋪業主委員會(或商鋪投資基金)以及商業經 營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外,國外流行的“認購面積、共有產權”的辦 法也能很好地解決“返租后遺癥”,其操作方法是,開發商將商業物業或寫字樓,劃成幾大 區域,每個區域再劃成等面積的若干份,每個購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者 共同擁有這個區域的產權,每個人可執有共
有產權證,這實際上是產權證券化的前奏,類似 于“基金”的形式。當然,這種辦法在國內尚未突破法律和相關管理規定的禁區。對于國內商業地產的投資者來講,無論是開發商還是中小投資者,都不得不暫時面對融 資渠道匱乏,資本市場發展不充分、房地產證券化發展緩慢的現實。
對開發商而言,返租模式是不得已而為之的短期行為,相當于向廣大中小投資者的一次再融 資,其融資成本明顯較高,且涉及面廣,后遺癥多,社會影響大,風險極高。
對中小投資者而言,返租模式類似于一場賭博,其投資的風險集中于某一個具體項目或經營 團隊的成敗上,這絕非一項科學的個人投資決策。雖然少數有實力有品牌的開發商,憑借自 身的公司信譽度,或通過自有物業的擔保等措施,保證小投資者的投資信心和所承諾的投資 回報,但在目前國內信用體制相對不健全的條件下,返租模式下的投資者確確實實成為了弱 勢群體。
因此,返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的 一個階段性產物,它的出現顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上,沒有條件也要上”的 靈活變通能力。但它固有的先天劣勢,決定其生命力是短暫的,隨著房地產融資手段的逐漸 豐富,返租模式必將退出歷史的舞臺。