”項目報告

　　項目報告

　　負責人：

　　目錄

　　一、項目范圍3

　　1.1項目背景3

　　1.2項目內容3

　　1.3項目與項目管理特點.4

　　1.4IT項目管理的重要性.5

　　1.5項目實施的可行性6

　　二、項目計劃6

　　2.1項目目標6

　　2.2項目利益相關者分析7

　　2.3項目結構(組成)8

　　2.4階段模型和里程碑9

　　2.5進度計劃10

　　三、項目實施12

　　3.1項目啟動12

　　3.2變更管理12

　　3.3質量管理13

　　3.4風險分析14

　　四、項目收尾15

　　4.1項目驗收15

　　一、項目范圍

　　1.1項目背景

　　隨著國家經濟的飛速發展，帶來了國民生活水平的日益提高，同時各城市、各鄉鎮的生活垃圾，建筑垃圾，電子垃圾…也與日俱增，國家相關部門對此高度重視，回收行業“欣欣向榮”，但這也暴露了很多的問題。

　　1回收機構多而不專

　　由于回收行業的門檻低，在沒有專業技術的支撐下，垃圾廢品處理方式錯誤百出，不僅增加了回收的成本，無法發揮廢品的最大價值，也造成了環境污染。

　　大多國民廢品回收再利用意識不強

　　生活垃圾不會存儲太多，基本全部扔掉或焚燒，沒能回收再利用。由于就讀于軟件工程專業，想把傳統行業與現代技術結合起來，解決或一定程度上緩解上述弊端，這引起了我們的極大興趣。

　　1.2項目內容

　　項目總體目標

　　構建一個基于移動互聯網的智能廢舊物品回收綜合平臺，解決居民家中廢舊物品滯留時間久，所得效益低等問題，減少可回收資源大量浪費，方便社區居民實現廢舊物品價值最大化。實現對大型回收商回收平臺的延伸，提高回收效率，改善國內當前的回收機制，縮短資源循環周期，幫助中小型廢舊物品回收企業對人員的管理。

　　項目的必要性、意義

　　當前，資源緊缺和環境污染問題已經成為制約我國經濟增長的首要問題。早在黨的十七大中就指出，將節約資源和保護環境作為基本國策，大力發展循環經濟，加快建設資源節約型、環境友好型社會，要求各地抓好資源綜合利用，大力回收和循環利用各種廢舊資源。正如我們知道的隨著節約資源，保護環境和建設生態城市的步伐進一步加快，廢品的回收再利用的問題也越來越受到人們的關注。物資回收再利用的作用是任何其他行業所無法替代的。經濟發達國家把物資回收再利用行業看作朝陽產業。

　　隨著我國經濟的快速發展，技術的進步，更新換代的加速，會有越來越多的商品失去使用價值變成廢舊商品，進入廢舊商品回收再利用階段。因此建立規范的廢舊商品回收市場，防止資源的再流失，能源再浪費，環境再污染，顯得極為重要。

　　1.3項目與項目管理特點

　　1.3.1項目特點

　　1時間緊迫性。

　　任何項目都有周期限制，但是IT行業的特點決定了其在這方面有更加嚴格的要求。IT項目的緊迫性決定了項目的歷時有限，具有明確的起點或終點，當達到了目

　　標或目標被迫終止時，項目即結束。隨著信息技術的飛速發展，IT項目的生命周期越來越短，時間甚至成為項目成功的決定性因素，因為市場時機稍縱即逝，如果項目的實施階段耗時過長，市場將被競爭對手搶走。

　　目標漸進性

　　軟件平臺架構復雜，需求比較多，得到準確的需求需要付出極大的精力，這需要很長的一段時間。

　　項目的階段性

　　軟件有本身的生命周期，軟件開發以一個個階段向前推進。

　　1.3.2項目管理的特點

　　1不確定性：軟件項目是抽象的，因此軟件項目的管理具有不確定性;

　　獨特性：“沒有完全一樣的項目”，項目的這種獨特性對實際項目管理有非常重要的指導意義，因此軟件的項目管理業具備了一定的獨特性。

　　階段性：項目的階段性決定了項目的歷時有限，具有明確的起點和終點，當實現了目標或被迫終止時項目結束，因此軟件的項目管理具有一定的階段性。

　　1.4IT項目管理的重要性

　　軟件項目管理是一種科學的管理手段，它是為了使軟件項目能夠按照預定的成本、進度、質量順利完成，而對成本、人員、進度、質量、風險等進行分析和管理的活動。從軟件工程的角度講，軟件開發主要分為六個階段：需求分析階段、概要設計階段、詳細設計階段、編碼階段、測試階段、安裝及維護階段。不論是作坊式開發，還是團隊協作式開發，這六個階段都是不可缺少的。從用戶的角度來看，軟件項目的生命周期應該包括項目前期的論證工作、項目計劃、軟件開發、運行、維護及項目評價。由此可見，軟件項目管理的范圍不僅包括傳統的軟件開發過程，還應該包括開發前的準備工作以及運行中的維護工作和對項目的總結工作，因此具有極其重要的作用

　　1.5項目實施的可行性

　　人力資源：

　　本團隊所有參與人員均具備良好軟件開發基礎，且具有一定的軟件項目開發經驗;

　　設備基礎：

　　工作場地：軟件學院移動終端工作室

　　相關設備：服務器、投影儀、打印機、筆記本電腦。

　　實驗條件

　　項目依托江西師大軟件學院下的軟件工程專業優勢以及學院良好的軟硬件環境

　　市場需求

　　廢品回收商很多，但基本缺乏科學的回收手段，導致廢品不能發揮其最大價值，此項目的成功可以大大減輕這個問題。

　　二、項目計劃

　　2.1項目目標

　　3.1制定目標的依據

　　根據前期市場調查所發現垃圾回收行業所暴露的問題

　　項目目標

　　著力解決居民家中廢舊物品滯留時間久，所得效益低等問題，減少可回收資源大量浪費，實現對大型回收商回收平臺的延伸，以及優化回收員的回收路線，提高回收效率，改善國內當前的回收機制，縮短資源循環周期，幫助中小型廢舊物品回收企業對人員的管理，方便社區居民實現廢舊物品價值最大化。

　　成本目標

　　總成本少于5萬元

　　工期目標

　　總工期6個月之內。

　　5質量目標

　　整個平臺可以正常運行，不出現任何錯誤。

　　6安全目標

　　項目交易金額結算正確無誤。

　　項目利益相關者分析

　　居民利益：

　　家中大多時候有少量廢品存在，留之占地，棄之可惜，打電話給回收商，因為數量少，回收商立即來處理不夠劃算。面對私人回收商，東西回收回來后都是再轉手賣給大的廢品收購站，居民所真正得到的利益被大大減小。面對廣大的客戶，本軟件實現回收員上門回收，及時高效，保障了廣大居民的利益。

　　2.2.2回收商利益：

　　在沒有專業技術的支撐下，垃圾廢品處理方式不合理，不僅增加了回收的成本，無法發揮廢品的最大價值，也造成了環境污染，如果有一種好的回收手段，那就可以提高廢品的回收價值，也可以降低回收的成本。

　　2.3項目結構(組成)

　　2.3.1主要工作構成

　　1、系統定義

　　分析系統的總體目標，確定各子項的目標，定義居民需求，定義回收商需求，制定軟件需求規格說明書，選擇開發方法;

　　2、市場分析

　　對目標市場進行分析，確定目標用戶，投資規模，盈利手段，風險處理等;

　　3、系統的設計

　　制定概要說明書和詳細說明書

　　4、系統實現

　　編碼搭建系統框架和實現系統各功能模塊

　　測試

　　對實現的各功能模塊進行測試以確保準確安全;

　　2.3.2工作分解思路

　　按照軟件的生命周期和選擇的開發模型進行了WBS，制作出如圖1的WBS圖。圖1

　　2.4階段模型和里程碑

　　2.4.1項目階段模型

　　本系統采用螺旋模型來進行項目開發，螺旋模型采用一種周期性的方法來進行系統開發。這會導致開發出眾多的中間版本。使用它，項目經理在早期就能夠為客戶實證某些概念。該模型是快速原型法，以進化的開發方式為中心，在每個項目階段使用瀑布模型法。這種模型的每一個周期都包括需求定義、風險分析、工程實現和評審4個階段，由這4個階段進行迭代。軟件開發過程每迭代一次，軟件開發又前進一個層次。

　　2.4.2項目里程碑事件

　　可行性分析報告

　　需求分析報告

　　概要設計書

　　詳細設計書

　　實現編碼

　　測試與交付使用

　　2.5進度計劃

　　2.5.1項目工作列表

　　人員工作劃分

　　一、項目于基本情況

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.11.16

　　二、項目任務分配

　　序號

　　小組成員

　　主要任務

　　1王建程

　　文檔的編寫，設計系統的整體框架，服務器端程序編寫

　　王景文檔的編寫，設計系統的整體框架，客戶端程序編寫

　　黃艷晶

　　負責市場調查和推廣

　　2.5.2項目進度計劃(圖2)

　　2.5.3風險應對計劃

　　項目風險管理表

　　Project

　　Risk

　　Management

　　一、項目于基本情況

　　I.Project Basic Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.1.12

　　二、項目風險管理

　　II.Project Risk Management

　　風險發生概率的判斷準則

　　the estimation rule of risk happening probability:

　　高風險：

　　>60%發生風險的可能性

　　high

　　risk:

　　>60%

　　of

　　risk

　　happening

　　probability

　　中風險：

　　30-60%發生風險的可能性

　　medium

　　risk:

　　30-60%

　　of

　　risk

　　happening

　　probability

　　低風險：<30%發生防線的可能性

　　low

　　risk:

　　<30%

　　of

　　risk

　　happening

　　probability

　　序號

　　風險描述

　　發生概率

　　影響程度

　　風險等級

　　風險響應計劃

　　1普通用戶使用頻率低

　　低極大中

　　進行多渠道推廣，提高知名度

　　開發人員趕不上開發進度

　　中大高

　　增加開發組人員

　　愿意使用的回收公司較少

　　中大高

　　多與之進行溝通，獲取更多需求

　　數據服務或服務器故障

　　低中低

　　盡快排查錯誤恢復系統的正常運行

　　2.5.4溝通計劃

　　項目溝通計劃表

　　Project

　　Communication

　　Plan

　　一、項目于基本情況

　　I.Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.1.12

　　利益干系人

　　stakeholders

　　所需信息

　　Info

　　needed

　　頻率

　　Frequency

　　方法

　　Means

　　責任人

　　Owner

　　1李萍

　　總體進展

　　每星期

　　電話

　　王景

　　2項目核心成員

　　關鍵進展

　　每五天

　　項目會議

　　王建程

　　3項目所有成員

　　總體進展

　　每天

　　會議紀要/狀態報告

　　黃艷晶

　　三、項目實施

　　3.1項目啟動

　　3.1.1建立項目組織

　　項目組織Project

　　Organization

　　一、項目于基本情況

　　I.Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.1.12

　　序號

　　組織名稱

　　主要職責

　　相關人

　　1系統分析和設計組

　　需求分析、系統設計，編碼，測試等

　　王景，王建程

　　技術培訓組

　　對系統分析和設計組人員進行技術指導

　　李萍

　　市場推廣組

　　進行市場投資分析黃艷晶

　　3.2變更管理

　　3.2.1項目的主要變更及解決措施

　　項目變更Project

　　change

　　一、項目于基本情況

　　I.Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.2.12

　　序號

　　變更前

　　缺點

　　變更后(解決措施)

　　1回收員客戶端，讓回收員在地圖上自己圈定工作范圍

　　過于放大了回收員的自由度，不利于回收公司對員工的管理，且回收員自己圈定的在工作范圍不具有代表性，不能實現城鎮小區的全面覆蓋，兩個小區的劃分極可能出現交叉，為后來的回收消息推送帶來了困難。

　　讓回收公司制定每個回收人員的工作地點，更利于公司對員工的管理。

　　如何確定小區地點，最初我們采取從百度地圖上獲取全國各個小區的地點位置信息，方便回收公司派回收員上門回收。

　　(1)百度地圖上的數據不全面，難以及時更新，在此時說話的瞬間，可能有一個小區被建立。

　　(2)軟件在推廣階段，不可能覆蓋全部小區，有些小區由于廢品產量太小，公司不愿處理。

　　在本客戶端的后臺管理管理系統，加入小區管理模塊，讓回收公司填寫該公司有意愿進行服務小區的詳細信息，只有公司對該小區授權，該小區的客戶才能友好的使用普通用戶端的軟件。

　　每次交易款的結算方式。我們采用傳統回收員與客戶“一手交錢，一手交貨”的方式進行交易

　　(1)廢品回收缺乏一個標準回收價格，所以回收員可能從中謀取部分利益。

　　(2)因為沒有第三方的支付平臺，用戶每次的交易積分發送很難做到公正。

　　最后采用易寶支付解決交易金額結算的問題

　　3.3質量管理

　　3.3.1質量審核

　　質量保證Quality

　　Audit

　　一、項目于基本情況

　　I.Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.12.11

　　序號

　　階段

　　審核人

　　審核日期

　　審核結果

　　1可行性分析階段

　　李萍

　　20**.11.14

　　合格

　　需求分析階段

　　李萍

　　20**.12.2

　　合格

　　設計階段

　　李萍

　　20**.2.15

　　合格

　　編碼階段

　　李萍

　　合格

　　5

　　測試階段

　　李萍

　　3.3.2

　　質量控制

　　質量控制Quality

　　Control

　　一、項目于基本情況

　　I.

　　Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.2.12

　　序號

　　控制手段

　　具體說明

　　負責人

　　1軟件測試

　　找出bug與不合理的邏輯

　　王建程,王景

　　從代碼源頭控制好質量

　　團隊中有一人負責整個產品的質量和代碼審核，不定期的經常舉行內部培訓，發布后bug匯總總結分析，不斷提高開發團隊技術

　　水平。發布后出現bug和開發者掛鉤，除了不能解決的，嚴重Bug必須在2個工作日內解決，對于不能解決的bug要給出原因：是先期設計導致的?別人的配合代碼導致的?還是其他原因。這樣做目的：出了問題，找出原因，避免不再重犯。

　　王建程

　　監督

　　所有軟件開發的步驟按照需求規格說明書，設計說明書來進行，盡量避免變更。

　　王景

　　3.4風險分析

　　風險分析Risk

　　Analysis

　　一、項目于基本情況

　　I.Project

　　Basic

　　Info

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.3.12

　　序號

　　風險類型

　　項目成敗的影響

　　1產品規模風險

　　項目的風險是與產品的規模成正比的，與軟件規模相關的常見風險因素有：產品的用戶數，復用的軟件有多少，產品的需求變更多少等

　　需求風險

　　面臨著一些不確定性。當在項目早期容忍了這些不確定性，并且在項目進展過程當中得不到解決，這些問題就會對項目的成功造成很大威脅。如果不控制與需求相關的風險因素，那么就很有可能產生錯誤的產品或者拙劣地建造預期的產品。每一種情況對產品來講都可能致命的。

　　相關的風險因素有：(1)對產品缺少清晰的認識，(2)對產品需求缺少認同，

　　(3)沒有優先需求

　　(4)不斷變化需求，(5)缺少有效的需求變化管理過程，(6)對需求的變化缺少相關分析等。

　　技術風險

　　項目團隊可能會因為技巧的原因影響項目的成功。主要有下面這些風險因素：

　　(1)對方法、工具和技術理解的不夠，(2)應用領域的經驗不足，(3)新的技術和開發方法應用等。

　　管理風險

　　項目參與人數比較少，每個人承擔責任比較多，缺少幫手，造成了自己檢查自己的錯誤，這是最難的。然而，像這些問題可能會使項目的成功變得更加困難。

　　四、項目收尾

　　4.1項目驗收

　　項目總結Project

　　summary

　　一、項目于基本情況

　　項目名稱

　　軟件廢舊物品回收服務平臺

　　制作日期

　　20**.4.22

　　二、項目完成情況總結

　　1、時間總結

　　開始時間

　　20**.11.15

　　計劃完成時間

　　20**.5.1

　　實際完成日期

　　2、成本總結

　　計劃費用

　　實際費用

　　3、交付結果總結

　　三、項目經驗、總結教訓

　　經驗：1、項目分工較為明確，責任清晰，進度設置合理;

　　2、團隊成員溝通順暢。

　　教訓收獲：1、在完成軟件項目的過程中一定要重視軟件文檔，不能任意的編寫程序，否則軟件項目在后期的維護中會非常的繁瑣，維護效率也會非常的低。

　　2、對于基于數據庫的軟件產品，數據庫的結構設計是重中之重，因為如果數據庫結構設計不合理，有時會導致一定程度的返工，這時修改代碼所消耗的時間會讓你覺得得不償失的，數據庫結構設計的好壞在很大程度上決定了軟件設計的速度。

　　3、好的編程習慣是很有必要的，在代碼編寫過程中，我們始終堅持用英文表示變量，保證每行都有嚴格的首行縮進，這都使我們在后期的代碼修改和優化時受益很多。

篇2：物業服務與地產項目銜接工作報告

　　物業服務與地產項目銜接工作報告

　　一直以來，物業服務前期介入是我非常關注的課題，但是"沒有調查研究，就沒有發言權。"雖然經歷了一些房地產項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產運作的實際經歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態度，一個物業服務人在雇主和顧客，在開發商和業主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發，對許多問題都會得出不同的結論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經驗出發，站在一個物業服務人的角度和立場上談一些與地產項目有關的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發商對物業服務的總體定位。

　　當前青島市乃至全中國的現狀仍然是：開發商包干前期物業服務，這種包干的模式，在地產開發的早期，是起到了相當的優勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優勢：第一，用戶不知道物業服務，物業服務成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業服務的市場潛力無限大，開發商自辦物業公司是一種爭奪市場的戰略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權"，自己成立物業公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經完全不具備了，首先業主知道如何比較物業服務的服務優劣；再一個，朝陽行業的發展已經使大量專業的、實力雄厚的、規模較大的本外地物業服務企業在市場上競爭；最后，因為業主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發商有角度都是法律問題，但是到具體和業主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業公司的紙"包不住火"，反而成為一種業主進行制約和討價還價的籌碼，開發商還需要對保修和過程中的損毀承擔長期責任，而且，一線的項目經理會對整個績效起到決定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業服務項目最終必將牽扯掉開發商大量的精力和資源。所以國家建設部提出了"分業經營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發商重新評估自辦物業公司的戰略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發商售完房屋就在小區內徹底放手。好的物業服務通常是外包的，因為社會上有很多物業服務都急于占領市場，開發商可以在自己的地產公司內建立一個物業服務部來制約和檢查外包服務的質量。優秀的物業服務者必須要預防問題，而且，開發商、業主與物業之間的關系非常明晰，拖欠物業服務費的風險也無需承擔。

　　2、如果開發商開發出一種產權層次多元化的社區(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發商仍然有必要需要物業服務公司協助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業公司，但是這類公司應以"專業化"進行自我定位，依靠物業公司來分流自身的富余人員是一種傳統國企的思路，如果要求發展，則應避免管理服務不善使自身的生存能力不足，進而制約了集團公司的發展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當中，應當對有關物業服務的事項作出明確約定。特別是物業服務費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關條文的合情合法，另外，因為當前業主的維權意識極強，在繳物業服務費時間安排上一定需要注意，完全等到業委會成立后再收物業服務費固然不妥，而如果業主入住時即收物業服務費，未來就會有業主委員會成立時主張開發商將空置房面積補充繳納同等標準的管理費一說，(類似案例在北京已發生多起)，故而，既然前期物業服務的目標是順利完成開發商的售后服務，這時就應當開始對物業服務項目進行嚴格的財務安排，既要滿足服務功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發商的物業服務公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業服務合同，編制一個盡可能"科學"的前期物業服務合同非常重要，開發商要估算出物業服務的成本和收入來源，開發商要提供資源，相應的就要對物業公司進行必要的考核，同樣，物業公司需要通過合同明確自身的責任，以及不屬自身范圍的工作同開發商進行及時必要的溝通，而且開發商還需就物業公司實施"酬金制"或"包干制"進行定位，二OO四年九月六日建設部新頒布了修改后的業主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預期國家法規以后的走向，會要求這一合同向全體業主公示，并就任一經營項目都必須公開，這意味著，前期物業服務服務作為開發商交付房屋的售后服務，將越來越正規和納入市場競爭。

　　最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發商需要合法地保留哪些權利，都應在售房合同乃至前期業主公約中進行詳細說明，并能夠給予顧客恰當而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業服務的銷售宣傳：

　　個人認為，房地產營銷應當避免建造所有人都想要的房子，而應定位于一目標人群，古語云："千金一鄰"，早期社區的破壞大多是因為入住的業主本身素質不高，背負上貸款之后則更加成為"窮人"，房產價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴重違背常理的事情來?，F在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業服務都發生實質上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業服務費的標準。所以預算應當是先做出來的，管理費應當報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。

　　物業服務宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經理的考核。

　　延期交房、分攤、中央空調供應時間、電梯的使用將是未來業主向物業服務人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復。銷售人員是否應當善于說：我無權就您的這一提問給予答復和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業服務的前期介入：

　　物業服務專家在項目前期能夠做些什么?房地產始終是超前的，物業服務始終是滯后的，一般我們都習慣于快交房時才成立物業服務公司并聘請顧問，但這樣的物業服務定位就僅僅是解決問題而不是預防問題了，前期介入預防問題的落腳點，在于當事人首先是工程方面的行家，然后又有物業服務經驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業服務思維的重要性。

　　1、網點上的三層平臺，如果早先設計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設計圖紙中應當考慮到所有網點房的空調設計位置，使物業服務人員和銷售人員能夠對共有部分的使用向業主提前作出說明和聲明。

　　2、開發商高估了業主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護和管理上面也會有諸多后遺癥，設備的選型，首要的是質量性能--不出毛??；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應由工程方面提出來，因為我們都知道任一設備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調設備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業主買了房子是一切問題的開始，而不是結束。

　　第二篇：對房地產方面的建議

　　一、同建設項目方案相配套，物業服務公司也應較早提交相應的物業服務前期介入方案。定下總的目標、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應當是：《臨時業主公約》、《前期物業服務合同》以及定期發送的《優化設計建議》。

　　二、現代居住類物業的產權形態，其中有十分巨大的、各業主按份公有的財產。這些財產根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產進行長期的運營規劃是物業服務公司的任務。為確保盡早做出合乎事實標準的建筑物管理財務測算，專業物業服務人員應當參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產建設施工安裝配套的各個環節，對物業服務公司的主要經理人員進行房地產方面的行業培訓，也非常必要。

　　三、物業服務如何深入地理解規劃設計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業服務項目來說很關鍵，當前我們做的物業服務項目還沒有上升到標準化的層次，離人性化的要求就更遠了，實際上理想中的物業服務，應當是從地產設計里面的細節入手，了解設計的理念和思維，便于物業服務對建筑藝術的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進行物業服務方面培訓，在與物業服務相關問題上達成共識和統一口徑。

　　五、入住以前，嚴格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業服務的實踐中還是執行得不錯，必須要堅持。

　　六、保修期內，開發商應當會同各施工安裝單位和物業服務公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發商，而與物業公司無直接關聯關系，對物業服務進行保修協調上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯系工作交付物業公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質保金中扣除，這樣避免物業服務公司對業主"裝模作樣"地進行保修聯系服務，如果業主仍然不滿，則可以從合同當中歸責，進而考核物業服務的績效。

　　七、物業公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設計以及侵犯其他業主權益的行為，物業公司必須要當即予以制止，這樣才能較好地控制事態發展，如果不能嚴格管理，則物業服務公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業保險事宜，開發商也應及早考慮，因為現代社區的公共安全責任事件和消防火災隱患都非常大，在我們所經歷的大廈管理當中，投保財產一切險(自然災害，如地震、火災等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責任險(公共區域的設備的傷害)，家居保險(財產)等境外開發商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內地業主和開發商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

　　九、開發商與政府部門籌備成立業主委員會時，應當保證各層次的代表都有公平的權利訴求，開發商是否要有利益委托人成為業主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發出自己的聲音才是合理的，否則業主委員會不可避免地將發生部分業主侵犯其他業主權益的事件。

篇3：成都某地產項目可行性研究報告合同

　　成都某地產項目可行性研究報告合同

　　甲方：______集團成都房地產開發總公司

　　乙方：______集團(成都)尺度地產營銷有限公司

　　經雙方協商，由甲方委托乙方承擔文殊院項目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。

　　第一條：甲方在合同簽定之日起7日內，向乙方提供所有與研究工作有關的數據和資料，并對資料的準確性負責。

　　1.提供數據、資料的內容如下：(略)。

　　2.在合同期內，甲方進行所有與本工程有關的討論、詢價、對外談判、調研考察等所得的信息資料，應及時提供給乙方，必要時可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。

　　第二條：乙方應在20___年5月26日以前，向甲方提供文殊院項目一期工程可行性研究報告。報告內容包括：

　　1.投資環境分析

　　2.市場分析

　　3.同類項目競爭分析

　　4.投資估算

　　5.項目經濟效益評價

　　(1)財務內部收益率和財務凈現值分析結論

　　(2)動態投資回收期

　　6.風險分析

　　7.研究結論

　　乙方應向甲方提供報告10份。

　　甲方在合同期內如對工程做重大變更，甚至原始資料、數據有重大變動，有可能導致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經雙方協商，對本合同進行修改，或增加任務變更附件、或從新訂立合同。

　　第三條：費用支付條款

　　1.本工程的可行性研究費用為人民幣陸萬元整。(小寫：60000.00元)

　　2.全部費用在乙方將報告提交給甲方后，由甲方在三日內一次性付清。

　　第四條：違約罰金

　　1.乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;

　　2.由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應另行增加費用，由雙方協商而定;

　　3.甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;

　　4.雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害的，違約方向對方賠付壹萬元整的違約罰金。

　　第五條：合同自簽定之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方協商解決。

　　第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。

　　甲方乙方

　　代表簽字：______代表簽字：______

　　蓋章蓋章

　　______年___月___日