二〇〇九年四月十五日我中心物業專家對貴司五個物業項目的物業的基礎管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、客戶服務、外圍設備管理（不含設備房，設備房沒有進到）、清潔管理以及綠化管理八個常規物業管理內容進行了仔細地考察，我中心此次物業考察診斷的重點為：“物業管理的痕跡”以及“管理是否形成閉環”兩個方面，對于硬件方面，考慮到地震影響等實際客觀因素，本次不予討論。對于管理中存在的優點，從企業診斷的角度出發，本報告也不予于展示?，F僅將貴物業管理方面存在著的有待完善方面的問題診斷報告如下。
　　
　　一、管理的執行力存在著較大的差距
　　
　　問題1：考察中辦公區的保安員不在崗位，人員來訪無詢問登記操作，然在門崗制度中有“對來訪人員詢問登記”之規定。
　　
　　問題2：在小區服務中心，物業服務軟件建有，但操作使用的痕跡較少。
　　
　　問題3：在上述服務中心的工作巡查記錄本上，有對小區當日存在問題的描述，但現場沒有動作，沒有形成“發現問題-解決問題”的閉環。
　　
　　分析：有程序文件，不是制度不健全，同時經查人員有出勤，但沒有執行。
　　
　　結論：員工的執行力存在著一定差距。
　　
　　改進方法：建議強化員工執行力理念的培訓。
　　
　　二、物業管理服務人員的服務意識較差
　　
　　問題４：小區停車場沒有考慮避雨通道。下雨車主如果沒帶雨傘避雨存行走在一定困難。
　　
　　問題５：生產車間門崗保安在客戶來訪時，禮節禮貌做的較差，沒有先問候（或敬禮）再咨詢，而是直接詢問來客。
　　
　　分析：在物業的三要素：“經營、管理、服務”中，特色應該是服務。管理是實現服務的手段。但服務特色不濃。
　　
　　結論：缺乏服務特色，尤其是人性化服務特色。
　　
　　改進方法：加強禮儀禮貌的培訓。
　　
　　三、物業管理的硬件存在著一些需要完善的設計
　　
　　問題６：小區的大門在條件允許下沒有實行人車分流設計，人車進出走同一通道，存在一定安全隱患。
　　
　　問題７：小區對面停車場在條件允許的前提下，不但沒有考慮車人分流。生活小區入口道路，車道沒有安裝減速墩，無法控制過速行駛車輛。
　　
　　問題８：生活基地標識牌做的很多，也比較全面，但有四個版本，沒有從企業CIS策劃的角度去設計。
　　
　　分析：以上問題經過考察有條件實施的，但沒有做，在前期物業配套設計方面欠考慮。
　　
　　結論：在新小區的物業前期配套方面物業的早期介入不到位。改進辦法：在新修小區時，物業應從使用者的角度在規劃設計階段就介入，并對硬件設計給予合理化建議。
　　
　　四、物業現場管理消防管理存在著隱患的問題
　　
　　問題９：在生活區，推車式滅火器放置于大門側的臺階上，且前面有生活水管阻擋，操作起來不便。
　　
　　問題１0：高層小區抽查了三個樓道，均未配置滅火器。
　　
　　問題１１：小區停車場的滅火器管理的不到位。
　　
　　分析：安全問題是物業管理第一要素，物業小區，人口密集的大型小區，人口密集且臨時居住小區，更有重視安全管理。
　　
　　結論：安全管理存在一定問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化安全管理意識和操作的培訓。
　　
　　五、物業現場管理設施設備管理存在著不到位的問題
　　
　　問題１２：小區路邊一燈柱底下蓋板脫落，電線外露，兒童玩耍時存在安全隱患。
　　
　　問題１３：小區過年拉的電線依然保持殘余部分。
　　
　　問題１４：小區一化糞池蓋板較大松動。
　　
　　分析：設施設備管理問題是物業管理重要要素，物業小區，人口密集的大型小區，人口密集且臨時居住小區，更有重視設施設備的管理。
　　
　　結論：設施設備管理存在一定問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化設施設備管理意識和操作的培訓。
　　
　　六、物業現場管理車輛道路管理存在著有待完善的問題
　　
　　問題１５：小區停車場車輛進出沒有實行刷卡進出，來訪車輛登記等管理手段，存在一定的安全隱患。
　　
　　問題１６：辦公區車輛停放無人引導。
　　問題１７：小區、辦公區停車場各類交通標識不完善。
　　
　　問題１８：來訪者車輛的停放方面沒有規范管理，隨意停放。
　　
　　分析：車輛道路管理問題是物業管理重要要素，物業小區，人口密集的大型小區，人口密集且臨時居住小區，要重視車輛交通的管理。
　　
　　結論：車輛道路管理存在一定問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化車輛道路管理意識和操作的培訓。
　　
　　七、物業現場管理清潔管理存在著“臟、亂、差”的問題
　　
　　問題１９：小區公共部位清潔衛生較差。
　　
　　問題２0：辦公區拖把亂掛，清潔工具擺放不整齊。
　　
　　問題２１：小區地震時燒飯時地上遺留的火燒痕跡依然保有。
　　
　　問題２２：春夏來臨，無清潔消殺計劃實施痕跡。
　　
　　分析：清潔管理問題是物業管理“門面”，物業小區，人口密集的大型小區，人口密集且臨時居住小區，更有重視清潔的管理。
　　
　　結論：清潔管理存在臟亂差的問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化清潔衛生管理意識和操作的培訓。
　　
　　八、物業現場管理綠化管理存在著較大的管理問題
　　
　　問題２３：小區的綠化雜草叢生、沒有修剪。
　　
　　問題２４：辦公區蔭生植物擺放較少。
　　
　　分析：綠化管理問題是物業管理“門面”，生活基地小區、小區等均存在綠化基礎很好，但后期管理沒有跟上。
　　
　　結論：綠化管理存在嚴重問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化綠化管理意識和操作的培訓。
　　
　　九、物業現場管理公共秩序維護管理存在著不嚴謹的管理問題
　　
　　問題２５：辦公區、小區的進出管理對來訪者沒有實施登記。
　　
　　問題２６：小區安全指示牌上內容已經模糊不清，起不到告知作用。
　　
　　分析：公共秩序維護的問題是物業管理的重要內容，小區存在一定問題。
　　
　　結論：公共秩序維護管理存在不嚴謹的問題，培訓不到位。
　　
　　改進方法：強化公共秩序維護管理意識和操作的培訓。
　　　十、物業現場管理社區文化活動的開展存在著不夠豐富的問題
　　
　　問題２7：小區社區文化宣傳很少。
　　
　　問題２8：小區的社區文化活動不夠豐富。
　　
　　分析：社區文化活動的問題本是企業自有物業管理的重要特色，也是精神文明建設的一大內容，但小區存在不夠豐富的問題。
　　
　　結論：社區文化活動存在不豐富的問題，培訓和設計實施不到位。
　　
　　改進方法：加強社區文化開展方式的培訓，制定計劃、組織實施，使之成為小區的特點。
　　
　　十一、物業現場管理細節之處存在著有待提高的問題
　　
　　問題２9：小區綠化沒有造型。
　　
　　問題30：辦公室衛生間男衛小便收集器內側尿堿沒有處理。
　　
　　分析：小區的物業管理在“創意”階段，沒有進入“創異”甚至“創藝”階段，因此，在進一步做細工作，進一步顯示管理藝術方面還有一定差距。
　　
　　結論：物業現場管理細節之處存在著有待提高。
　　
　　改進方法：加強培訓。
　　
　　貴司的物業管理硬件具有很強的優勢，以此，建議借助這個優勢，打造出不同于一般物業管理的“精到的管理，精細的服務，精彩的生活”自己物業特點。
　　
　　

篇2：大廈工程項目施工現場平面布置

　　大廈工程項目施工現場平面布置

　　第一節總平面布置原則

　　據現場實地考察，本工程場地狹窄，為了用好場地，我們對施工總平面圖進行了優化設計。

　?、?施工現場做臨時圍墻封閉式施工，根據實際需要開設施工出入口。施工區同辦公區域分開確保工人的安全及便于文明施工管理。

　?、?劃分施工區域和材料堆放場地，保證材料運輸道路通暢，施工方便。構件、材料堆場應盡可能布置在塔吊回轉半徑范圍內及施工電梯附近，最大限度地減少場內運輸，特別是減少場內二次搬運。

　?、?符合整個工程的流程要求，減少施工過程中的轉移搬遷。

　?、?施工用電、用水等以施工及生活需要設置分管及分配電箱。

　?、?根據施工各階段的不同情況，尤其是施工后期總體施工階段,及時變動增補施工臨時設施，實施動態管理。

　　6. 場地應有良好的防火、排水等安全和衛生設施，符合施工現場安全文明施工要求，確保周邊衛生及景觀。

　　7. 施工現場總平面布置以基礎階段、主體階段、裝修階段等分階段進行施工現場平面布置。避免土建、安裝及分包單位相互干擾。

　　第二節施工圍墻、大門、道路設置

　?、?施工圍墻布置

　　業主提供的施工場地范圍四周已砌筑圍墻，實行封閉式施工，與一標地塊眥鄰處需另外采取隔離措施。

　?、?大門設置

　　在施工現場北面（靠近雙水路）設立6m寬大門，作為主要車輛和施工人員等出入口。主樓西北側圍墻設置6m寬的次入口作為材料、運輸車等出入口。

　?、?臨時道路和施工場地

　　本工程在基礎施工階段將辦公區南側沿至西側，施工場地內澆筑10cm厚C15砼硬質地面作為物料堆放和加工場地，在施工現場將輔樓五區地段澆筑C20的混凝土施工道路，作為基礎施工階段的臨時道路，待分步施工完成基礎階段后，主體階段再另澆筑4-6m寬C20的混凝土道路。

　　第三節臨時設施設置及材料堆場

　?、鞭k公用房

　　辦公室搭設在施工現場的北面（靠近雙水路），五間二層磚砌結構的辦公樓，具體詳見施工現場平面布置圖。

　?、?生產用房

　　地下室施工階段木加工房及鋼筋加工棚暫設在施工場的北面。

　?、?材料堆場

　　施工中的主要原材料均安排在各加工機械附近，制作好的木模及鋼筋成品堆放在加工棚附近；砂、石等暫堆放在場地北面的硬質地面上；水泥罐暫設置2只在北面（靠近辦公區）；磚堆場設在建筑物的附近。

　　第四節施工用電

　?、?施工場地供電，主要考慮主體結構施工用電機械設備，根據土建上部施工實際機械設備用電統計。施工用電采用三相五線制。用電線路由總配電箱引出，實行三級配電，三級保護，施工現場用電線路為埋地電纜。

　　主要機械設備一覽表

　　序號設備名稱規格型號數量設備能力（Kw）合計功率（Kw）

　?、?總用電量

　　確定變壓器

　　采用ＳＬ7-950/10變壓滿足要求。

　?。ň唧w詳見施工用電專項方案）

　　第五節施工及消防用水

　?、?施工用水主要考慮用水量大的砌體工程施工的用水，上部結構階段，砌體按班產50 m3施工現場生活用水按最高峰用水人數300人，每天一班半安排，施工生活及消防用水的綜合考慮。經計算需用供水管徑為Φ100鍍鋅管，若現場提供的管徑是Φ75，在進水口需安裝一臺高壓泵，在水壓不穩定時以保證充足的施工用水。

　?、?管線布置：水源從業主提供的總給水管直接入，在施工場地內鋪設。地下室及上部由現場業主提供的總給水表處引入供給，各樓層可用支管接至施工點，保證主體的施工用水。

　?、?消防用水：為滿足各施工層用水，保證施工安全，每兩層設置一個消防水龍頭，每一施工層設置一個水龍頭。在場地內布置一定數量的臨時消防龍頭，消防水管采用Φ75鍍鋅管，每層樓層在消防管道接一個Φ25龍頭作為樓層養護用水，其他生活用水選用Φ25。

　　第六節臨時排水布置

　　現場排水：沿施工圍墻四周及施工道路旁做300×250mm的臨時排水溝，排水溝坡度為0.3%，尺寸為3003200，排水溝采用磚砌，內側用水泥砂漿粉刷。在排水溝穿越施工道路時在路下埋設φ300水泥管道，場地設置磚砌窨井，間隔為20～30m一個。，以保證清水入工地內排水管道。井底標高根據現場情況定。在砂漿機旁設置沉淀池，施工污水經二次沉淀后排放。確保排水暢通，做到場內無積水。

　　第七節施工部署

　　施工班子進場后，先做好臨時設施、施工道路等，搭設臨時設施，落實施工用水、用電工作。按標化要求認真布置整個施工現場，制定詳細的施工目標計劃以及組織成立ＱＣ小組。

　　一、施工程序:

　?、?準備工作：

　?、?內業準備：熟悉施工圖紙、圖紙會審，編制施工預算，編制詳細的施工組織設計及各分項施工前的專項方案。按計劃落實設備與勞動力，落實協調單位，對職工進行施工安全與防火教育等。

　?、?現場準備：配合業主完成三通一平工作，搭設臨時設施，鋪設臨時水電管網，完成施工現場的臨時道路及硬質場地澆搗，機械設備進場，必要的材料進場等。

　?、?遵守“先地下后地上”、“先深后淺”、“先主體后圍護”的原則，盡量把管道、線路等地下設施、土方工程和基礎工程完成，以免對地上部分施工產生干擾，既給施工帶來不便又造成浪費，影響質量；

　?、?遵守“先土建后設備”的原則，土建施工應先于水電等工程施工，但它們之間更多的是穿插配合的關系，要從保質量，講成本的角度，處理好相互之間的關系；

　?、?遵守“先結構后裝飾”的原則，但為了縮短工期，可以部分搭接施工。

　?、?安排好工程掃尾工作，做到竣工與交付使用一次到位。

　　二、施工順序:

　　根據本工程的特點及現場條件，擬按下列施工順序進行施工：水電工程在結構施工時配合作好預埋工作，在裝飾施工時進行安裝。

　　三、施工段劃分：

　　根據本工程結構特點，并綜合考慮施工時易操作性，便于加快施工進度，提高材料周轉率，盡可能地縮短主體工程工期，使裝飾工程有充足的時間。

　　本工程地下室結構完成后，主體階段施工，由一個施工班組進行流水交叉施工，進行流水作業。裝飾階段與安裝密切配合，不分施工段，結構驗收后立即插入室內外裝飾施工。安裝階段立面分塊交叉，從上至下組織合理的工序搭接均衡流水施工。

篇3：工程項目施工技術準備

　　工程項目施工技術準備

　?、?在工程的全過程施工中，我公司將充分發揮在施工技術上的優勢，本著技術先行的原則，在施工前就技術上的一切問題做好充分的準備。及時與業主簽訂施工總承包合同，并迅速辦齊一切開工手續，并在事先對本工程的地下管線、地質情況作全面、準確的了解，以保證及時開工及開工后的順利施工，對施工中可能會出現的各種問題有充分的準備，并制訂出各種相應的預防措施。

　?、?在正式進入現場前所有施工管理人員將認真熟悉由業主提供的所有施工圖紙及各有關技術資料，以作為本次施工質量控制的重要依據之一。

　?、?針對本工程的建筑、結構特點，借鑒我公司以往總承包施工的類似工程的施工技術、質量標準管理經驗等，充分發揮我公司在施工技術、管理上的優勢，制訂詳細深入且有針對性的各階段施工組織設計，并且在施工前報請業主和監理批準，隨后及時向施工隊伍做好書面交底工作。采取跟蹤管理，及時解決施工中的技術問題，經常查閱藍圖、翻樣圖、修改圖圖紙、會審紀要，按圖、按操作規程施工。

　　在進入施工現場后應盡早做好如下幾方面技術工作：

　?、?由項目技術負責牽頭組織各專業技術人員，熟悉消化施工圖紙，了解和掌握設計意圖、工程的難點和重點，通過圖紙會審，積極與設計單位溝通，使施工圖更好的適應目前建材，建工的發展水平，為順利施工創造條件。在組織重要分部分項施工前由我公司總工程師組織召開技術例會，召集所有施工項目部技術管理人員悉心研究相關的設計圖紙及技術資料，發現問題及時做好書面記錄，并及時向業主匯報，需更正處，要經各方簽字認可。

　?、?熟悉項目的生產工藝流程和技術要求，掌握配套生產的先后順序和關系，審查設備安裝圖紙與相配合的土建施工圖紙的一致性。

　?、?編制正式的較為詳細的施工組織計劃和施工方案及分項作業指導書，及時確定各個分部分項工程施工方案,大體積底板混凝土澆筑和養護、腳手架等特殊分項工程技術措施,以征得業主和設計、監理批準。

　?、?確定關鍵、特殊工序及質量控制點，制定相應的技術保證措施及質量保證計劃，并備齊有關技術管理記錄表。并及時做好對于施工班組的逐級交底以確保在施工中得以確實貫徹實施。

　?、?同當地建材實驗室取得聯系，做好有關建材復試、配合比申請工作，以便建材復試資料和配合比設計報告能及時提供業主及監理審核。

　?、?根據由業主提供的定位軸線及水準高程控制點由我公司專職測量員對樁基定位軸線及標高進行復核，并根據主控軸線位置重新進行定位彈線，并設置坐標控制網和控制點。

　?、?設立標準化的試塊恒溫試驗室，對重要部位的混凝土留置7天、28天齡期試塊，為拆模措施提供及掌握實際強度的數據。