和諧物業管理100問
1、什么是物業管理?
答：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。
2、什么是業主?
答：房屋的所有權人為業主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。
3、什么是業主大會?
答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會是根據物業管理區域的劃分而成立的，一個物業管理區域成立一個業主大會。
4、什么是業主委員會?
答：業主委員會由業主大會依法選舉產生，由5至11人單數組成，業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主。業主委員會履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，它是業主大會的執行機構，對業主大會負責。
5、業主在物業管理活動中享有哪些權利?
答：(1)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(4)參加業主大會會議，行使投票權;
(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(6)監督業主委員會的工作;
(7)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(9)監督專項維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規規定的其他權利。
6、業主在物業管理活動中應當履行哪些義務?
答：(1)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(4)按照合同約定按時交納物業服務費用;
(5)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(6)法律、法規規定的其他義務。
7、小區里哪些事項的處理應該由業主共同決定?
答：(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定其余事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意。
8、新建住宅小區什么時候可以召開首次業主大會、選舉產生業主委員會?
答：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組?；I備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
9、如何成立首次業主大會會議籌備組?
答：物業管理區域符合業主大會成立條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表的人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任?；I備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦，也可由社區居委會推薦產生。
10、分期開發的住宅小區，可否成立業主大會?
答：劃分為一個物業管理區域的分期開發的物業，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
11、如何組織換屆選舉業主委員會?
答：業主委員會實行任期制，每屆任期不超過5年，具體由《業主大會議事規則》約定。業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。業主委員會委員任期同業主委員會任期相同，可連選連任。
業主委員會任期屆滿前3個月，將業主委員會需換屆的情況書面報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。本屆業主委員會應當在街道辦事處的指導和監督下，按首次業主大會會議召開的有關規定組織開展換屆選舉工作。
12、業主委員會備案需提供哪些資料?
答：(1)業主委員會備案登記表;
(2)管理規約和業主大會議事規則;
(3)業主代表名單;
(4)選舉和表決結果統計表(附表決票);
(5)業主委員會組成人員基本情況;
(6)其他需要提交的材料。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當重新備案(換屆、變更、注銷)。業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
13、誰來指導和監管業主大會、業主委員會的活動?
答：物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。
業主大會、業主委員會應當與社區居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議。
14、業主大會和業主委員會的工作經費從哪兒來?
答：業主大會和業主委員會開展工作的經費(含業主大會、業主委員會會議開支、有關人員補貼、必要的日常辦公費用等)由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。
工作經費的籌集、管理、使用的具體辦法，由業主大會決定。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
首次業主大會會議的組織費用，由該物業的建設單位承擔，或按前期物業服務合同約定履行。
15、業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，應由誰來責令限期改正或者撤銷其決定?
答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
16、業主委員會未按規定及時組織召開業主大會會議該如何處理?
答：業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
17、業主委員會應當向業主公布哪些資料?
答：(1)管理規約、業主大會議事規則;
(2)業主大會和業主委員會的決定;
(3)物業服務合同;
(4)專項維修資金的籌集、使用情況;
(5)物業共有部分的使用和收益情況;
(6)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(7)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(8)其他應當向業主公開的情況和資料。
18、業主大會會議召開的形式有哪幾種?
答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
19、業主大會會議分為哪幾種?
答：分為定期會議和臨時會議。定期會議的時間由業主大會在業主大會議事規則中確定,臨時會議召開的幾種情況：20%以上的業主提議召開業主大會臨時會議;發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;業主大會議事規則或者業主管理規約規定的其他情況。
20、管理規約包含哪些內容?
答：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。
21、業主大會議事規則包含哪些內容?
答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
22、物業管理區域如何劃分?
答：(一)新建住宅區一般以建設的宗地紅線圖、立項及規劃批準的范圍確定。一個規劃建設項目(含分期建設、兩個以上建設單位開發建設，地上、地下建筑物)，按一個物業管理區域確定。
(二)新建住宅區建筑規模過大的，為便于管理，在辦理商品房預售許可前，可按照以下原則，劃分確定為若干獨立的物業管理區域：
(1)配套的物業服務用房、設施設備劃分后可以為各自物業管理區域內業主共有或共用，權利歸屬無異議;
(2)劃分后土地四至界限明確，區域由市政道路、圍墻或其他明顯標志分割;
(3)與屬地行政地域、街道辦事處或鄉鎮人民政府、社區管理的范圍一致;
(4)依法應當遵守的其他規定。
23、什么是前期物業管理?
答：前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
24、常州市住宅小區前期物業管理招標有哪幾種方式?
答：前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上項目，應當實行公開招投標;3萬平方米以上、5萬平方米以下(含5萬)項目，可以邀請招標;3萬平方米以下(含3萬)或投標人少于3個的項目，經物業所在地的區房地產行政主管部門批準，可以采用協議的方式選聘物業服務企業。
25、住宅物業的建設單位未按規定擅自選聘物業服務企業的，如何處理?
答：住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
26、物業服務企業資質分為哪幾個等級?分別可以承接什么物業管理項目?
答：物業服務企業資質等級分為一、二、三級(含三級暫定)。
一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
27、新設立的物業服務企業應如何申請資質?
答：新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
(1)營業執照;
(2)企業章程;
(3)驗資證明;
(4)企業法定代表人的身份證明;
(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同;
(6)其他必需的材料。
新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
28、物業服務一般包含哪些內容?
答：物業服務內容以物業服務合同約定為主。一般包含：物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理;協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;物業裝飾裝修和垃圾清運管理服務;應業主要求進行的室內特約服務;物業檔案資料管理。
29、在小區管理中物業服務企業哪些行為是違法的?
答：(1)擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途;
(2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益;
(3)擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營;
(4)物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料;
(5)擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為;
(6)擅自停水停電;
(7)其他嚴重損害業主權益的情形。
30、物業服務企業與業主之間是什么關系?
答：物業服務企業根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑及其附屬設施，并接受業主的監督。因此，業主與物業服務企業之間是互相依存、地位平等的契約關系。物業服務企業按合同約定為業主提供物業管理服務，業主按相關合同約定享受物業服務企業提供的物業管理服務，但提供服務與享受服務是一種商業運作形式。用俗語說就是物業服務企業提供的服務是有償的，并依靠提供有償服務而生存，業主則是花錢買服務，并有權監督其服務質量。雙方可以因發展變化的需要，在協商一致的條件下續簽、修改或解除物業服務合同。
31、如何選聘新的物業服務企業?
答：物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘事項。
業主大會決定續聘原物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后的7日內，與原物業服務企業續簽物業服務合同。
業主大會決定重新選聘物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業服務企業，原物業服務企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或新選聘的物業服務企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用帳冊以及有關資料。
32、物業服務合同解除后，原物業服務企業應該向業主委員會移交哪些資料?
答：原物業服務企業應當依法與業主委員會，或者新選聘的物業服務企業進行物業及設施設備的交接驗收與財產資料的移交。移交的文件資料和財物有：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料;
(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(4)服務費用帳冊等物業管理所必需的其他資料;
(5)物業管理用房、屬小區業主共有的資產與物品。
原物業服務企業代管的非營業性公建配套收益，代收代繳和代管的各類費用，根據合同的約定實施移交，合同約定須審計的，經審計后方可移交。交接雙方應做好交接驗收與移交記錄并簽字認可。
33、業主大會更換物業服務企業，是否應當告知社區居委會和街道辦事處?
答：是的。在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。
一、業主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督與配合物業服務企業的服務活動;協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。
二、物業服務企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務;聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。
三、社區居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。
34、什么是物業公共服務費?
答：物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
35、物業公共服務費有哪幾種計費方式?
答：有包干制和酬金制兩種。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
36、同一個住宅小區內經濟適用房與商品房的物業公共服務費標準一樣嗎?
答：是一樣的，因為物業服務企業所提供的服務內容、服務標準都是一樣的。
37、普通住宅物業公共服務費標準如何確定?
答：業主委員會成立前的普通住宅物業公共服務收費標準，由開發建設單位根據物業特點和服務要求，分項選擇服務等級標準，在相應的收費標準范圍內進行前期物業服務招標或議標，與選聘的物業服務企業在合同中約定具體的服務項目和收費標準，并由物業服務企業報當地價格行政主管部門備案。
同時，物業服務企業或開發建設單位應與物業買受人在前期物業管理服務協議中預先約定收費標準，并同時約定物業服務內容、服務質量及有關事項。價格行政主管部門和物業管理行政主管理部門應加強對招投標過程及之后價格行為的管理和監督。
業主委員會成立后的普通住宅物業公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業服務企業在物業服務合同中約定，同時約定物業服務內容、服務質量及有關事項，并由物業服務企業報當地價格行政主管部門備案。
38、物業公共服務費定價的構成有哪些?
答：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業管理區域秩序維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業共用部位、共用設施設備的日常維護費用;
(6)辦公費用;
(7)管理費分攤;
(8)固定資產折舊費用;
(9)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(10)經業主同意的其它費用;
(11)合理利潤，其中：普通住宅最高不超過8%;
(12)法定稅費。
39、物業服務合同中應當約定哪些內容?
答：(1)當事人和物業的基本情況;
(2)雙方的權利和義務;
(3)物業管理服務事項和服務質量要求;
(4)物業服務費的標準和收取辦法;
(5)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;
(6)專項維修資金使用方面的約定;
(7)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(8)違約責任及解決糾紛的途徑;
(9)雙方當事人約定的其他事項。
40、住宅小區的物業公共服務費該從何時開始交納?
答：業主、使用人應當按照前期物業管理服務協議中的約定時間作為交納物業公共服務費的起始交費時間;沒有合同約定的，應當按照入住通知書(符合竣工驗收交付條件)約定的房屋交付時間作為交納物業公共服務費的起始交費時間。
41、誰應交納物業公共服務費?不交納物業公共服務費要承擔什么法律責任?
答：業主應根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費由開發建設單位全額交納。
業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業公共服務費的，物業服務企業有權催交，要求其限期交納，業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
42、對于物業管理區域內的水、電、氣、熱等費用的代收有哪些規定?
答：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受有關單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
43、出租的房屋，物業公共服務費由誰來交?
答：物業公共服務費的交納主體是業主，如果業主與房屋承租人約定由房屋承租人交納物業公共服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
44、裝修時業主是否要交納裝修押金和裝修服務費(垃圾清運費)等費用?
答：2010年11月1日起我市明確物業服務企業對住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度，統一按規定向業主或使用人收取裝飾裝修管理服務費后，不得再以任何名義向業主或使用人另行收取關于裝修方面的裝修垃圾清運費、住房裝修押金、裝修人員出入證工本費、裝修施工許可證工本費和裝修資料費等費用。
如業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業服務企業不得收取裝修管理服務費用。
為確保物業管理區域內電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設施設備的完好，在裝修期間，物業服務企業可對裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。待裝修完畢，經驗收共用部位和共用設施設備未受損壞，裝修保證金應在3個月內全額退還;裝修單位對共用部位和共用設施設備造成損壞的，應當由裝修單位承擔賠償或進行修復，賠償或修復后，裝修保證金應在3個月內全額退還。
45、辦理入住手續時，物業服務企業要一次性收一年的物業公共服務費，這合理嗎?
答：物業服務企業可按前期物業管理服務協議或物業服務合同約定分期預收物業公共服務費，預收時間一般不超過半年。協議或合同另有約定的，從其約定。物業服務企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
46、因房屋質量缺陷等開發遺留問題，業主可以拒交物業公共服務費嗎?
答：不可以，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業公共服務費。對于開發遺留問題，業主可以追訴開發建設單位的責任。
47、業主大會是否可以聘請專業機構對物業公共服務費用進行審計?
答：實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建帳，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。
實行物業公共服務費用酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業公共服務費的收支情況。物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業公共服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業服務合同中約定。
48、什么是住宅電梯運行維護費?
答：住宅電梯運行維護費是指住宅電梯的日常運行以及維護所發生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養費和維修材料費等，不包括電梯的大修(修理費用在一萬元及以上的)和更新改造費用。
49、常州市住宅電梯運行維護費的收費標準是多少?
答：我市住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數預收(月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數)。業主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算，其不足部分由開發建設單位補足，結余部分由業主委員會成立后的業主代表大會處置。業主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結算，不足部分由電梯受益業主補足，結余部分滾存使用。
50、交了物業公共服務費，為什么還要交電梯運行維護費?
答：在我市物業公共服務費用測算中并不包含電梯運行維護費,因此配備電梯的住宅除了物業公共服務費，還要交電梯運行維護費。
51、一樓的業主是否可以不交納電梯運行維護費?
答：住宅電梯受益業主是電梯運行維護費的交費對象。所謂住宅電梯受益業主，是指在配有電梯的住宅樓內可以使用電梯的業主(也就是說業主進入家中可以使用電梯的是電梯受益業主)。
具體來說，電梯從地下車庫起乘在住宅一樓開始?？康?，從一樓業主開始就是電梯受益業主;電梯從住宅一樓起乘，以電梯首次?？康淖畹蛯訕I主開始就是電梯受益業主(特殊情況例外)。電梯受益業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業按時交納電梯運行維護費。
52、小區停車泊位收的停車費歸誰所有，業主委員會可以支配嗎?
答：利用小區共用道路劃線停車或產權歸全體業主所有的車位，其收益歸全體業主所有，在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
用于停放汽車的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有關規定執行。
產權歸開發建設單位的營業性汽車庫停車收益歸開發建設單位所有。
53、住宅小區汽車停放收費標準是多少?
答：(一)室外停車：
1、臨時停放的，按每次5元計收，車輛連續停放時間超過24小時的，按二次停放計費;
2、包月停放的，每月120元，上浮50%后最高不超過180元;
3、營業性車位由企業自主定價，報價格主管部門備案。
(二)室內停車：
1、已出售產權或使用權的車位每月50元，上浮50%后最高不超過75元。業主獨用封閉車庫不收停放服務費，只收物業服務費;
2、非營業性公共車位和人防車位每月100元，上浮50%后最高不超過150元;
3、營業性車位由企業自主定價，報價格主管部門備案。
54、別墅等非普通住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定?
答：非普通住宅、非住宅類物業的物業公共服務費采取市場調節價的定價形式。在前期物業服務階段由開發建設單位與物業服務企業根據物業服務內容協商定價;成立業主大會后由業主與物業服務企業根據物業服務內容協商定價。
55、物業管理區域內公共區域的水電費如何分攤的?
答:物業的共用空調、水泵等設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業服務企業協商確定;業主委員會尚未成立的，物業服務企業應按實際發生的費用和約定方式向業主合理、公開分攤。
56、住宅小區空置房和業主未入住住宅的物業公共服務費怎么算?
答：已竣工但尚未出售或者由于開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費用由開發建設單位全額交納。
因業主原因未及時辦理入住手續，期間的物業公共服務費由業主按規定標準的70%交納。業主辦理入住手續后長期(連續超過六個月及以上)未入住或未使用的空置物業，業主應事前向物業服務企業書面申請，并經物業服務企業確認后，期間的物業公共服務費由業主按規定標準的70%交納。
57、業主購買住宅后由于某些原因暫時沒有入住，為什么仍應當交納物業公共服務費?
答：物業的管理不僅是對人的管理，更重要的是對物業本身的管理。雖然業主沒入住，但是物業管理已經涉及物業本身，這不僅包括業主獨有的部分，更重要的是對共用部分、共用設施的管理。
2009年10月1日起實施的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”。因此物業公共服務費的交納不應當以入住為前提。
58、物業服務企業是否應對業主人身和財產損害負責?
答：物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。因此，對不履行合同約定，造成業主人身和財產損害的，物業服務企業應承擔相應的合同責任，而非法定責任。
如果物業服務企業完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定，則不承擔法律責任。
59、買房時房屋開發建設單位承諾可以免交一年物業公共服務費，可入住后物業服務企業不認可，怎么辦?
答：物業服務企業是依據物業服務合同向業主收取物業公共服務費的，業主應當按照合同的約定交納物業公共服務費，除非業主提供物業服務企業認可其免交物業公共服務費的有效證明。否則房屋開發建設單位免交一年物業公共服務費的承諾對物業服務企業不產生約束力，業主可以與開發建設單位就此另行協商。
60、房屋建筑工程的質量保修期是怎樣規定的?
答：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
(1)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;
(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;
(5)裝修工程為2年。
其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
61、常州市市區住宅專項維修資金由哪個部門管理?
答：市區(除武進區)住宅專項維修資金的監督管理單位是常州市物業管理中心。
62、哪些物業應交存住宅專項維修資金?
答：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交存專項維修資金。
63、住宅專項維修資金的用途是什么?
答：住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
64、常州市住宅專項維修資金的交存標準是多少?
答：2008年3月24日前取得土地的住宅項目，業主按所購房屋建筑面積35元/平方米交存，開發建設單位按小區總建筑面積12元/平方米交存。
2008年3月24日后取得土地的住宅項目，其住宅專項維修資金由購房業主交存。交存標準為：配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積120元/平方米交存;不配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積60元/平方米交存;配備電梯的經濟適用房(經濟適用房是指政府統一規劃、作為經濟適用房小區立項并建設的住宅)等保障性住房，按所購房屋建筑面積75元/平方米交存;不配備電梯的經濟適用房，按所購房屋建筑面積50元/平方米交存。
65、房屋轉讓時，交存的住宅專項維修資金如何處理?
答：房屋所有權轉讓時，業主應向受讓人說明住宅專項維修資金情況，并出具有效證明，結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。受讓人應當持房屋買賣的協議、房屋權屬證書、身份證等到常州市物業管理中心辦理更名手續。
66、房屋滅失時，交存的住宅專項維修資金如何處理?
答：房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
(一)由業主交存的，結余的住宅專項維修資金返還業主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金帳面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財政隸屬關系，收繳同級國庫。
67、常州市住宅專項維修資金有哪些交存方式?
答：入住前業主可在以下兩種方式中任選一種交存：
(一)業主到市物業管理中心直接交存;
(二)業主委托開發建設單位(或物業管理單位)代辦維修資金交存手續。
68、業主自行交存住宅專項維修資金需要提供哪些材料?到哪里辦理?
答：應提供如下材料：
(一)業主個人身份證;
(二)商品房買賣合同;
(三)商品房購房發票(或商品房結算單、契稅完稅憑證)。
辦理地點：
(一)常州市物業管理中心基金管理科(和平北路120號5樓)，聯系電話：88175981、88120625;
(二)常州市房地產市場三樓物業管理中心窗口(延陵中路21號)，聯系電話：88123637;
(三)戚區房屋權屬交易中心住宅專項維修資金代收窗口(戚區成濟路15號)，聯系電話：88389323;
(四)新北區房產服務中心住宅專項維修資金代收窗口(太湖路府琛花園1-11號)，聯系電話：85127630。
69、住宅專項維修資金何時交存?
答：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
70、住宅專項維修資金專用收據遺失了，怎么辦?
答：購房業主可攜帶身份證、房屋買賣合同和購房發票，到常州市物業管理中心基金管理科補辦“維修資金交繳證明”。
71、住宅小區的物業共用部位和共用設施設備分別指哪些?
答： 住宅共用部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋。
72、使用住宅專項維修資金的申請主體是誰?
答：業主委員會。未成立業主委員會或沒有實行物業管理的住宅小區,社區居委會可代為行使業主委員會的權利。
73、住宅專項維修資金的申請使用有哪些條件?
答：(一)申請維修的項目屬于住宅共用部位、共用設施設備，且已過保修期;
(二)業主維修資金帳戶余額超過首期交存額的30%;
(三)經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽字同意，并在小區明顯位置進行公示。
74、住宅專項維修資金申請使用的程序是怎樣的?
答：(一)申請主體就申請使用住宅專項維修資金進行共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的項目向市物業管理中心申報，市物業管理中心確定是否屬于使用范疇;
(二)申請主體確定維修方案，編制工程預算，確定分攤方案;
(三)征求業主意見;
(四)申請主體持前期申報材料向市物業管理中心申報，市物業管理中心出具收件通知書，7個工作日內審核完畢，并出具意見書。
75、申請使用住宅專項維修資金時應該準備哪些材料?
答：(一)常州市市區住宅專項維修資金申請使用報修單;
(二)委托書(申請主體書面委托物業服務企業或業主個人辦理手續的，需提供本要件材料，并注清委托事項);
(三)預算書;
(四)征求意見表;
(五)業主大會決議和區內公建配套、停車等屬于全體業主經營性收益分配使用情況說明(申請使用項目屬于住宅本體范圍的，不需提供本項要件材料);
(六)公示材料;
(七)經辦人身份證復印件。
76、項目維修完成后辦理結算住宅專項維修資金時應該準備哪些材料?
答：(一)施工合同、工程竣工驗收記錄;
(二)審計合同、審計報告、審計報告公示照片及反饋意見(合同總價發包不需提供本項要件材料);
(三)發票和收據、經辦人身份證復印件。
77、在《物業管理條例》施行前已建成的住宅物業，其物業共用部位和共用設施設備的維修費用如何解決?
答：(一)屬公有住房的，房屋維修和費用由產權單位負責;
(二)屬售后公房的，售房單位應按規定從售房款中提取公有住房售后維修資金;維修費用可以從中列支，不足部分由產權人按房屋建筑面積比例分攤;
(三)屬商品房的，維修費用可以從交納的住宅專項維修資金中列支，不足部分由業主按房屋建筑面積比例分攤。
78、常見維修項目費用如何分攤?
答：(一)屋面修繕分攤辦法：
1、上人屋蓋：如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分擔;如僅為若干層使用，由使用層的維修責任人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層維修責任人按各自擁有的建筑面積分擔;
2、不上人屋蓋：由修繕所及范圍覆蓋下各層的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分擔。
(二)戶外墻面修繕分攤辦法：
1、東西山墻：由緊鄰山墻的各自單元的維修責任人按各自擁有建筑面積比例分擔;
2、南北外墻：由立面垂直部位各層的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分攤。
(三)落水管等管道的修繕：由受益的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分攤。
(四)化糞池的修繕：由受益的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分攤。
(五)屋頂欄桿及其它本體部位欄桿，公共平臺的修繕：為各層共用的，由共用層維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分攤;屬某層專用的，由專用層的維修責任人按各自擁有的建筑面積比例分攤。
79、物業管理服務用房歸誰所有，如何使用?
答：物業管理服務用房的所有權依法屬于全體業主，主要用于物業管理服務活動和業主委員會的活動。未經業主大會同意，物業服務企業不得占用或改變物業管理服務用房的用途。物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理服務用房交還給業主委員會。
80、住宅小區的公建配套設施歸誰所有?
答：新建住宅小區公建配套設施的房屋權屬性質分為非營業性公建配套設施和營業性公建配套設施兩種。
非營業性公建配套設施，是指建設成本已經列入小區商品房建設成本的公建配套設施。這一類的公建配套設施中除了社會公益性的配套設施以外，其權屬歸全體業主所有，由房產行政主管部門代為登記。小區的開發建設單位不得銷售非營業性公建配套設施，也不得以任何方式處置其使用權。非營業性公建配套設施(除社會公益性的配套設施外)的經營收益歸全體業主所有，應用于小區的物業管理。
營業性公建配套設施，是指建設成本未列入小區商品房建設成本的公建配套設施。這一類公建配套設施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區統一的物業管理。
新建住宅小區公建配套設施的項目名稱、指標等內容由規劃行政主管部門在控制性詳細規劃中予以明確，在新建住宅小區承接查驗的資料中包括公建配套設施的內容，一般由業主委員會或物業服務管理單位保管。
81、物業服務企業有權罰款嗎?
答：罰款是行政機關實施的一種行政處罰行為。物業服務企業不是行政機關，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。對于業主的違約行為，物業服務企業可根據物業服務合同中的違約責任條款來維權。
82、個別業主占用了公共綠地、公共樓道或公共車庫怎么辦?
答：公共綠地、公共樓道或公共車庫屬于共用部位，屬于全體業主所有，個別業主占用了就是侵犯了全體業主的權益，其他業主、業主委員會、物業服務企業可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。
83、物業區域內的供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視管線和設施設備由誰負責維護?
答：供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視等單位，按照規定承擔物業區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。委托物業服務企業代為維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費。
84、業主、物業服務企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營?例如在房屋屋頂架設廣告牌等，收益怎么分配?
答：利用業主共有的共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。按照《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》規定：業主委員會成立前，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金。業主委員會成立后，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
85、小區業主能否自行封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門?
答：為了維護住宅小區公共安全和公共利益，保持住宅小區整體美觀，業主應遵守小區(臨時)管理規約上的規定，不可自行封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門。
86、業主拖欠物業公共服務費，物業服務企業是否有權停水、停電?
答：不可以，供水、供電是業主和自來水公司、供電公司之間形成的合同關系，與業主和物業服務企業之間的物業服務合同是兩碼事，水、電是由專業的供水、供電部門來管理并直接向最終用戶收取費用的，因此物業服務企業沒有權利擅自對業主實施停水、停電。物業服務企業以停水、停電等手段要挾業主，只會激化矛盾，物業服務企業可根據物業服務合同和相關法律法規的規定來解決業主拖欠物業公共服務費的問題。
87、停在小區里的車輛被盜或損壞，物業服務企業該不該賠償?
答：發生這種情況，要看物業服務企業是否對車輛負有保管的責任,如果在物業管理中對車輛實行了保管責任，與業主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，就形成了事實上的保管合同關系。在合同成立的情況下，對于在保管期間發生的保管不善造成保管物毀損的，保管人即物業服務企業應當承擔賠償責任。
88、小區里樓上裝修導致樓下滲、漏水，物業服務企業要不要承擔責任?
答：室內裝修是業主自主進行的，作為物業服務企業，其義務就是告知業主在裝修過程中不得有改變房屋結構等行為和裝修時的注意事項。至于裝修的質量問題，物業服務企業不予以監管，也不承擔責任。在物業服務企業已經盡責的前提下，樓下業主可以要求樓上業主賠償其損失。
若是業主委托物業服務企業對裝修進行管理監督，在明確范圍內的，物業服務企業應承擔相應責任。
89、小區的業主可不可以利用自家的住房開商店、開公司等?
答：《物權法》第七十七條明確規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
90、小區的業主可不可以把獨立的封閉式車庫改作其它用途，如倉庫、臥室?
答：不可以。小區內按規劃配建的車庫是專用于滿足業主停放車輛需要的，不得擅自改變用途，如果業主暫時不用可出租給其他業主停車，以保證小區的停車有序和整潔。
91、底樓商鋪開飯店，油煙、噪音等影響到樓上業主的正常生活，業主應該怎么維護自己的合法權益，是否可以拒交物業公共服務費?
答：業主可以先與商家協商自行解決，如果協商不能達成共識，可以向環保部門投訴進行處理，也可直接向人民法院起訴來維護自身合法權益。
因為不是物業服務企業的原因，所以業主不可以拒交物業公共服務費，應當按時交費。
92、小區入口處車輛較多，也沒有設置斑馬線，車輛亂停亂放現象嚴重，影響道路交通安全，怎么辦?
答：公安交通管理部門負責對住宅小區周邊的道路交通秩序進行管理，并指導小區物業服務企業維護住宅小區內部交通秩序。物業服務企業可以在公安交通管理部門的指導和協助下對小區入口處進行有序規劃，統籌管理。業主應當支持與配合公安交通管理部門及物業服務企業的疏通，確保小區入口處暢通。
93、業主是否有權查看物業區域內的監控錄像?
答：依據《保安服務管理條例》的相關規定：物業服務企業在物業管理區域內開展門衛、巡邏、秩序維護等服務，使用監控設備不得侵犯他人合法權益或者個人隱私。保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業單位和客戶單位不得刪改或者擴散。
因此，未經公安機關同意，業主無權查看物業區域內的監控錄像。
94、小區內的共用設施設備損壞，維修費用該由誰承擔?
答：如果是人為造成小區共用設施損壞的，由損壞者負責修復;造成損失的，應當賠償損失。
如果責任不明確的，維修費用應該由相關業主按所擁有的建筑面積比例分擔。
95、小區內業主不履行相關維修義務，造成他人損失的，是否需要賠償?
答：由于業主不履行相關維修義務，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。
96、小區內業主的自行車、電瓶車沒有停放在指定的自行車庫，可以停放在樓道內嗎?
答：不可以，因為樓道為公共通道而非車庫，車輛亂停亂放會影響通行，并存在安全和消防隱患。
97、小區內業主家發生了入室盜竊，物業服務企業應賠償嗎?
答：物業服務企業是按照物業服務合同提供相應的物業管理服務，如果物業服務企業嚴格按照合同中的約定事項做好公共秩序維護工作，并有相關記錄作為佐證，則不應由物業服務企業承擔賠償責任。但如果物業服務企業沒有履行合同中的約定事項，則應承擔一部分責任，雙方可自行協商，也可申請人民法院裁定。
98、從建筑物中拋擲物品造成人員傷害或財產損壞，找不到責任人怎么辦?
答：2010年7月1日起施行的《中華人民共和國侵權責任法》第八十七條規定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。
99、小區內業主的違章搭建有哪些?應該向哪個部門舉報?
答：在居民住宅(院落)內進行屋頂搭建、占用公共空間、占用公共綠地、亂搭亂建或開挖地下室等均屬違章搭建，可以向城管部門舉報。
100、住宅物業的建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何處理?
答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業會所游泳池經營管理辦法
物業會所游泳池經營管理辦法
一、目的：
活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法
二、開放日期：
1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，
2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__
三、收費標準和管理制度：
對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。
游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；
業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；
售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。
售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。
四、人員配備和管理
1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)
2、救生員：2-3人（持救生員資格證）
3、泳池衛生管理員：2人
4、負責售票、驗票的服務人員：1人
五、泳池設備管理要求
1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。
2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。
六、游泳池衛生管理標準
1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。
2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。
3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：
?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；
?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；
?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；
?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；
?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。
4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。
七、游泳池管理規定
1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。
2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。
3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。
4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。
5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。
6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。
7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。
8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。
9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。
10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。
11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。
12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。