12.工程指揮部經費管理辦法

　　為加強工程項目財務管理，健全經費預算管理制度，嚴格經費開支標準，節減經費支出，提高企業經濟效益，根據財政部現行財會制度規定和局《企業內部財務管理辦法》及有關要求，制定本辦法。

　　一、本辦法適用于局派出的各項目工程指揮部。

　　二、工程指揮部經費開支主要是指在合理工期內保證生產經營正常運轉所需的經費部分，未經上級同意不得開支與工程指揮部生產經營無關的費用。

　　1、工資獎金。

　　工程指揮部工作人員的工資、津貼、福利待遇、差旅費開支標準執行集團公司統一的財務標準，獎金(效益工資)從項目經理備用費的節余中分配，項目經理備用費無節余的不得發放效益工資。

　　效益工資的發放要體現效益與貢獻的原則，增加透明度，制止重復領獎現象。并規定做好代扣代交個人所得稅工作。

　　2、工資附加費、養老、失業、醫療保險及住房公積金按工資總額和規定的比例計提，列入相關費用。

　　3、辦公費。

　　主要包括文具、紙張、印刷費，郵寄費，報刊費，傳真發報、收報費。辦公用品原則上由工程指揮部辦公室統購統管，統一配發，辦公費用按人均每年不超過3000元的標準據實列銷。

　　4、差旅費。

　　按照局《企業內部財務管理辦法》中第12號文《企業差旅費開支規定》標準，項目工程指揮部按人年3000元標準內掌握開支，區域工程指揮部按人年13000元標準內掌握開支。

　　5、通信費。

　　工程指揮部可根據實際情況安裝1～2部固定電話，每部電話每月按1500元(含市話費、長話費、傳真費)的標準計列;指揮長手機按每年6000元的標準計列，按規定需配備手機的其他人員按每部年3000元標準計列。其他工作人員可按人年600元的標準計列。通信費支出應按照“指標包干，總額控制”的原則從嚴掌握開支。

　　6、車輛使用費。

　　按每臺年40000元(含過路費、養路費、保險費、油料費、維修費等)標準核列。車輛修理應由工程指揮部辦公室提報計劃，財務主管審核，報經指揮長審批后實施，并據實分期攤銷修理費用。

　　7、折舊費。

　　按占用固定資產原值及規定的折舊率計提折舊。

　　8、房屋租賃費、水電費。

　　房屋租賃費按租賃合同確定的標準計列，水電費按實際消耗數計列。

　　9、低值易耗品的購置和攤銷。

　　開辦初期按人年2000元，次年起按人年400元計列。

　　10、業務招待費。

　　業務招待費根據局《局機關業務招待費使用管理的暫行規定》(局財[20**]125號)，在局核定的年度計劃指標以內開支。

　　11、會議費。

　　會議費根據局《企業內部財務管理辦法》有關規定執行。

　　12、其他費用。

　　工程指揮部發生的其他日常經費開支，由工程指揮部本著節儉的原則掌握開支。

　　三、財務費用

　　財務費用是指工程指揮部用于籌集生產經營所需資金等而發生的各項費用，包括利息凈支出(減利息收入)、匯兌凈損失(減匯兌收益)以及金融機構手續費等。工程指揮部經局批準實現的定期存款利息收入按年度以貨幣資金專項上交局，并列入年度經費預(決)算表。

　　四、工程指揮部的經費核算

　　項目工程(指揮)部日常經費開支預算，報局批復后納入項目工程(指揮)部年度財務收支計劃，從嚴控制，包干使用，在本項目有關成本費用中列支。

　　五、有關規定和要求

　　1、工程指揮部因經營和施工生產需要，需購建(租賃)房屋或建筑物，購置行政用車、辦公設備、通信器材工具等固定資產，事先應由工程指揮部提出申請報告或建議(方案)書面報局，經局審定批準后方可購置，所需費用由各工程指揮部支付，或抵作應上交款，或由局專項撥款購(建)置。未經局批準，工程指揮部不得擅自購置固定資產。

　　2、工程指揮部是局派出的臨時機構，執行局統一的財會制度規定，指揮長或項目長是工程指揮部負責人，對其財務、資金、成本管理和經費核算負全責，局對工程指揮部繼續實行會計委派制，工程指揮部財務主管應認真履行職責權限。工程指揮部要按規定編制經費開支預算(經費預算表格式附后)，在局批復的經費預算內，從嚴控制開支。要廣開財源，節減經費支出，嚴格執行財經紀律，接受財務審計監督，按季度編報經費開支決算報表，隨季度報表上報局財務處。局將適時對工程指揮部經費管理情況進行財務監測考核通報。

　　六、其他有關規定和要求仍按局現行財會制度執行。

　　七、本辦法由局財務處負責解釋，自20**年1月1日起施行。

　　20**年8月28日

篇2：物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　一、物業與物業管理

　　"物業"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產、資產、擁有物、房地產"等。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區;也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業化、企業化、經營化是物業管理的4個基本特征。物業管理起源于19世紀60年代的英國?，F代意義的物業管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經濟日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產綜合開發的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業管理公司像雨后春筍般涌現，物業公司呈現出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業管理協會--深圳市物業管理協會。

　　1994年4月建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出:"住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理"。從而正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規依據。

　　1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業管理條例》，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

　　二、住宅區物業管理經費的來源

　　住宅區物業管理經費是提高住宅區管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業管理企業和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵。

　　住宅區實行物業管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統觀念及職工的經濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區的管理經費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業管理經費機制。住宅區物業管理經費的來源主要有:

　　一是物業管理企業可以定期向住宅區的單位和住戶收取一定數量的物業管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內部價格)，保證了門衛及清潔工的工資。

　　二是住宅區維修養護專項基金。該基金是指用于住宅區共用部位、公共設施設備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發建設單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，還可臨時向業主籌集。維修基金必須?？顚Ｓ?，只能用于物業公用部位和公用設施、設備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數額巨大并可以持續使用，因此應在保證安全的基礎上，爭取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業為主，多種經營。要以物業公司為依托，完善住宅區的配套設施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設門頭房，對外出租或自己經營。這些經濟實體既為住宅區住用人服務，也向社會承擔業務，用多種經營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現以業養業的目的。四是依靠單位和改制企業的支持。地勘單位搞物業管理是一種體制創新，由于優勢資產和精兵強將已到改制企業，作為各級領導要高度支持并幫助物業管理企業，扶持物業管理企業。改制企業要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算

　　(一)住宅區公共服務收費的費用構成

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保護費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業管理單位固定資產折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業保險的住宅區，還應包括投保財產保險及各種責任保險的支出。

　　(二)住宅區公共性服務收費標準測算原則

　　住宅區公共性服務收費標準由所在地綜合服務項目，勞動付出狀況、物價指數變化和住戶的經濟承受能力，以及住宅小區的檔次制定。

　　(三)住宅區公共服務收費的測算方法

　　公共服務收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務收費標準，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數;

　　∑:表示對各分項費用算術求和。

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業的性質、參考當地平均工資水平確定。按規定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數;然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費該項費用包括住宅區樓宇內公用部位如過道、門廳、樓梯及區內道路環境內的各種土建零修費;各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養費;區內及樓宇內公共照明費等。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用;公共設施、設備的大、中修費用;電梯的運行、保養與維修費用;共用天線保養維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當地的現行規定與標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業管理企業固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業管理服務費的收繳不可能達到100%。這就產生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業主身上，顯然是不合理的;但由物業管理企業完全負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業主、業主委員會到物業管理企業要盡可能提高物業管理服務費的收交率;同時在進行物業管理經費財務預算時要注意留有一定的余地。

篇3：物業公司管理處經費管理制度

　　物業公司管理處經費管理制度

　　為了使管理處正常開展各項業務活動等有根本保證，特制定本制度：

　　一、管理處對轄區的管理經費收支，要嚴格執行財務制度，本著綜合管理，節約開支，降低成本，注重效益的原則，合理使用管理經費，并接受公司的檢查和監督。

　　二、管理處依據有關收費標準，按不同項目，向業主（使用人）和其他應交費的人收取費用。

　　三、管理經費的收取，收款收據統一使用稅務部門統一印制的單據。

　　四、各項管理經費，應分項單列，?？顚Ｓ?，財務開支按公司授權，由管理處主任依據委托管理合同支出項目審批，報公司審核。

　　五、年度費用收支明細帳目，應張榜公布，定期向業委會報告，接受物主管部門和業主的詢問及監督。