委托行(甲方)：總行信貸業務部

　　代管行(乙方)：__________分行

　　_________年______月______日，甲方與____________(借款單位)就____________項目簽訂了金額為____________的借款合同。為了更有效地執行該借款合同，加強對該項目的管理，規范甲乙雙方就甲方上述直貸貸款的委托代管行為，提高委托代管業務質量，根據《中國銀行總行直貸項目委托代管管理暫行辦法》，甲乙雙方經充分協商，就甲方委托乙方代管事宜達成以下協議，雙方共同遵守：

　　第一章　總則

　　第一條　甲方委托乙方代理下列業務：

　　一、執行甲方與借款單位所簽訂的上述貸款協議;

　　二、對甲方委托的貸款和貸款項目進行有效的監督和管理;

　　三、完成甲方委托的其他事項。

　　第二條　甲方的責任和權利

　　一、甲方與借款單位簽訂借款合同(在借款合同中明確乙方的代管權限和代管義務)，并按借款合同的規定按時向乙方供應貸款資金;

　　二、及時向乙方提供借款合同、年度貸款計劃及有關資料;

　　三、借款合同變更時，甲方應及時通知乙方;

　　四、有權對乙方履行本委托代管協議項下職責的情況進行監督和管理。

　　第三條　乙方的責任和權利

　　一、認真履行本協議，辦好各項代管業務。

　　二、根據委托代管業務的需要，確定相應機構和專門人員負責辦理委托代管工作。

　　三、根據甲方的借款合同、年度貸款計劃和資金到位情況，按時辦理貸款的發放工作。

　　四、嚴格監督貸款的使用，對出現的問題及時向甲方報告并根據甲方的通知積極調查，采取有效措施處理有關問題，并及時向甲方報告有關問題解決的結果。對借款單位逾期未還的貸款本息要積極進行催收。

　　五、積極配合甲方處理突發事件。

　　六、做好貸款本息的回收工作，并及時上劃資金。

　　七、負責委托代管業務的會計核算，按時編報委托代管業務有關的會計報表和統計報表。

　　八、對借款單位存入乙方的其他資金情況、在乙方結算的情況要及時向甲方報告。

　　九、制定代理甲方貸款業務的有關制度和規定，經甲方同意后發布執行。

　　第二章　貸款的發放

　　第四條　甲方簽署借款合同后，應立即建立有關貸款基本賬戶和臺賬。本協議簽訂后，甲方應將借款合同副本、年度貸款計劃、分批下達的貸款指標等文件和資料及時抄送乙方;根據借款合同和用款計劃，甲方應及時填制有關單據，將貸款資金一次性或分批匯撥至乙方。

　　第五條　乙方在本協議簽訂后，應立即建立有關貸款輔助賬戶和臺賬，設立相應的會計科目，單獨進行核算和反映。

　　乙方在收到甲方匯撥的貸款資金的當日，應通知借款單位攜帶有關單據或文件到乙方辦理貸款和轉存手續。乙方應根據貸款協議規定的用途，負責審查借款單位提交的有關單據或文件;審核無誤后方可向借款單位發放貸款并完成有關賬務處理工作。兩個工作日內借款單位仍沒有前來辦妥有關手續的，乙方應立即以特種轉賬方式辦妥有關手續，并自辦理轉賬之日起計算貸款利息。上述用款手續辦理完畢后，乙方應及時通知甲方。

　　第六條　乙方收到甲方匯撥的貸款資金后，遇以下情況分別處理：

　　一、有關貸款計劃、指標和協議等資料不全的，應先行辦理貸款和轉存手續;

　　二、貸款資金匯撥憑證內容不詳，無法確認借款單位的，應立即與甲方聯系，報告。

　　第三章　貸款的管理

　　第七條　乙方須指定信貸人員專職負責貸款的日常管理工作。信貸人員如有調動，必須按照有關規定和要求認真辦好書面交接手續。

　　第八條　為便于甲方對貸款項目進行有效監督和管理，乙方應督促借款單位及時向甲方提供借款合同規定的文件、材料和年度貸款使用計劃。

　　第九條　乙方應按操作程序進行管理，按貸款使用計劃加強對貸款支用的監督管理，并進行必要的審查。

　　一、有無計劃外工程或自行擴大建設規模、提高建筑標準;

　　二、借款單位的材料、設備采購合同所購材料、設備是否工程所需，貸款和定金的支付是否符合有關規定;

　　三、工程承包的協議、合同是否符合有關規定，金額與內容是否一致;

　　四、貸款協議及國家有關規定中明確的其他相關事項。

　　發現借款單位在貸款使用時有超計劃、超標準、挪用貸款和其他重大問題，乙方有權采取停止借款單位使用貸款或其他有效措施，并立即報告甲方。

　　第十條　當以下情況發生時，乙方應及時書面報告甲方，并根據甲方要求采取停止貸款支用或其他應急措施：

　　一、借 款單位名稱或法定代表人變更;

　　二、借款單位體制發生重大變化，如合并、分立、改組等;

　　三、借款單位對外投資或聯營等;

　　四、借款單位財務狀況惡化或資金大量體外循環。

　　第十一條　對于有多項建設資金來源的項目，乙方應督促借款單位落實其他各項資金來源，與甲方貸款資金同步到位。

　　第十二條　乙方在其代管的基建項目建成投產后，根據甲方的書面委托協助甲方做好項目的后評估工作。

　　第十三條　乙方應建立健全項目檔案，系統完整地反映項目建設和生產情況，為甲方提供必要的技術經濟和財務報告。乙方應每半年以書面形式向甲方報告項目執行情況。

　　第四章　貸款的回收

　　第十四條　乙方應根據借款合同協議和甲方有關文件規定，做好委托貸款計結息工作。

　　第十五條　乙方應根據借款合同規定的還款計劃，于貸款到期書面向借款單位通知催收貸款，督促借款單位組織資金還款，在存款戶留足資金。

　　第十六條　在規定期限內，乙方應做好委托貸款本息回收的賬務處理，將收到的本息在扣除代理費后于當日(最遲不得超過第二個工作日)上劃甲方。

　　第十七條　借款單位在規定的期限未能償還甲方貸款本息，乙方有權直接從借款單位存款賬戶中扣收。如仍有應收未收本息，在征得甲方的意見后，轉入有關科目核算。

　　第五章　會計核算與財務報告

　　第十八條　乙方應真實、準確、及時地對甲方委托貸款進行會計核算，為甲方提供完整有效的會計信息。

　　第十九條　乙方應按協議要求每半年向甲方提供企業財務報表。

　　第二十條　乙方應及時向甲方提交貸款支用憑證、貸款利息和本金上劃的電匯憑證的復印件或傳真件。[page]

　　第六章　委托代管業務考核

　　第二十一條　乙方應將直貸業務管理作為其本行責任目標重要內容之一，納入統一考核范圍，并制定明確的獎罰制度，進行嚴格的內部考核，分別情況對經辦人員給予必要的獎勵和處罰。

　　第二十二條　甲方應對乙方貸款發放、本息回收上劃、貸款管理、會計核算、業務及財務報告等情況進行檢查、考核和監督。

　　第二十三條　甲方根據對乙方實施代管業務目標考核的結果，按等級發放代管費。

　　第七章　違約責任

　　第二十四條　甲方未按本 協議的約定及時向乙方交付委托代管事項，造成的后果由甲方負責。

　　第二十五條　乙方未按本協議的約定完成委托事項或擅自超越代管權限致使貸款遭受損失的，甲方有權采取要求乙方承擔有關經濟損失、取消乙方的代管資格等制裁措施。

　　第八章　協議的效力

　　第二十六條　本協議經甲乙雙方簽字、蓋章后生效，在本協議有關的借款合同終止后自動失效。經雙方協商一致后，可對本協議進行修改和補充。

　　第九章　附則

　　第二十七條　本協議未盡事宜按總行的有關規定解釋或辦理。

　　甲方：______總行信貸業務部(公章)

　　有權簽字人：______________________

　　乙方：________________分行(公章)

　　有權簽字人：______________________

　　__________年_________月_________日

篇2：項目委托物業管理合同簽訂程序

　　項目委托物業管理合同的簽訂程序

　　1目的

　　對物業管理委托方的要求及公司提供服務的能力進行綜合評審，保證合同簽訂過程中各部門各負其責，為合同順利執行創造條件。

　　2適用范圍

　　適用于公司新承接物業項目及合同期滿物業項目委托管理合同的簽訂。

　　3相關標準要素

　　GB/T19002-ISO90024.3

　　4職責

　　4.1公司總經理負責與委托方保持聯系，審查項目有關資料（或意向書），建立以經營部為主的投標小組，并任命組長，批準與委托方簽訂合同。

　　4.2投標小組負責項目資料的整理。

　　4.3機電工程部負責對設備運行、維修管理條款進行審查。

　　4.4財務部負責對管理收支預算情況進行審查。

　　4.5消防治安部負責對消防安全、治安、車輛管理條例進行審查。

　　4.6物業管理部負責對清潔衛生、綠化、建筑物管理等條款的審查。

　　4.7總經理負責組織物業管理方案和物業管理委托合同書的評審。

　　4.8經理部負責合同及有關資料的搜集整理。

　　5實施程序

　　5.1《委托物業管理合同》的起草

　　5.1.1當公司準備參與新的物業管理項目，實施投標以及延長原有物業的管理期之前，由公司總經理負責組織有關人員對標書或項目進行評審，明確公司是否參與投標或延長管理期。在公司明確參與投標或延長管理期后，由公司總經理負責組建以經營部為主的新項目投標小組或續簽項目工作組，并任命組長。

　　5.1.2投標小組與物業管理委托方保持密切聯系，索取該物業盡量全面的資料，掌握委托方的基本要求，向委托方遞交物業管理投標申請書。

　　5.1.3投標小組在完成資料分析，實地考察，并獲允許參與投標后，制定《物業管理方案》和《物業管理合同書》草本。

　　5.1.4由以經營部為主的投標小組負責搜集有關部門對《物業管理方案》和《物業管理合同書》草本的意見，并根據實際情況進行修改。

　　5.2合同的磋商

　　5.2.1投標小組與委托方聯系約定時間進行磋商，并制定磋商計劃。

　　5.2.2合同的磋商由投標小組組織，必要時可派物業管理部、機電工程部、財務部及法律顧問參加。

　　5.2.3合同的磋商應形成備忘錄，記錄討論的情況和修改的意見。

　　5.2.4根據委托方的意見，由總經理組織公司有關部門和人員進行討論，并決定是否繼續磋商并提出修改意見。

　　5.2.5由總經理決定繼續磋商的，由投標小組聯系，直到達成一致意見，經總經理批準形成合同文本。

　　5.2.6當簽訂好的委托物業管理合同需要修改時，經委托方與管理方協商一致后方可對原合同進行修改。修改內容應形成合同修改備忘錄，由經營部與合同一起保存。

　　5.2.7修改方式可分為兩種情況。第一種情況是將修改內容作為合同附件，經雙方簽定蓋章后同原合同一起使用；另一種情況是重新簽訂新的合同，同時將原合同作廢。

　　5.3合同的簽訂與公證

　　5.3.2合同文本達成一致意見后，由經營部聯系雙方舉行簽署儀式，合同由總經理與委托方簽署并加蓋公章。

　　5.3.3合同雙方認為有必要公證的由經營部辦理有關手續。

　　5.3.4合同簽署后正本及副件由經營部保管，副本給財務部、物業管理部及其它有關部門保管，具體參見《質量記錄控制程序》。

　　5.3.5對未中標的項目，不進行合同評審，其全套投標資料由經理部負責保存。

　　6記錄

　　6.1正式合同

　　6.2物業管理方案

　　6.3合同磋商備忘錄

　　6.4評審記錄（見質量手冊4.3合同評審）

　　6.5合同修改備忘錄

篇3：地產公司委托物業前期管理工作業務指引書

　　地產公司委托物業前期管理工作業務指引書

　　1、目的

　　以內部市場化為原則，理順地產公司與物業公司之間前期介入工作的經營和業務關系。

　　2、適用范圍

　　適用于地產公司和物業公司前期介入相關工作但不限于工程規劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。

　　3、職責

　　3.1物業公司新項目管理部、地產項目部和地產客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。

　　3.2物業公司新項目部在新項目論證報告中對物業管理準入可行性進行分析。

　　3.3地產公司和物業公司須參照本規范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議，以明確雙方業務和經營關系。

　　4、原則

　　4.1物業公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產銷售的原則，合理確定物業公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權，理順在業務和經營方面的相互關系，建立規范、高效的協同機制。

　　4.2在業務關系上，物業公司與地產公司之間需建立清晰的業務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在各項具體業務上，地產公司與物業公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。

　　4.3地產公司應與物業公司應按照已確定的各項委托業務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。

　　5、定義

　　5.1前期物業管理是指房屋集中交付使用之日起，至業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由地產公司委托物業公司實施的物業管理。

　　5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業公司站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面，向地產公司提出建設性意見，以減少產品缺陷的過程。

　　5.3房屋交付使用是指業主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續；業主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續的，視為房屋已交付使用。

　　5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業公司為實現新項目的正常物業管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。

　　5.5物業移交是在竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業公司，物業公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。

　　5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業主入住時的良好狀態。

　　6、方法和過程控制

　　6.1項目前期介入

　　6.1.1為提供令客戶滿意的產品，規避和減少項目缺陷，在項目的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，物業公司應站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。

　　6.1.1.1規劃設計過程的控制。地產公司召集物業公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業公司新項目管理部組織專業人員了解項目設計方案，從物業管理與業主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業公司提出的建議并知會物業公司。

　　6.1.1.2施工過程的控制。物業公司新項目管理部組織專業人員定期與地產公司項目部召開現場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區的環境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。

　　6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業公司、監理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業驗收報告》，所有專業工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規定完成時限。地產客服委員會為物業公司的對接部門，由客服委員會協調地產各部門對物業公司發現的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量。

　　6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產公司開展的業主聯誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當地產公司與業主溝通的橋梁，把業主在樓盤銷售過程中對小區規劃、設計的合理要求反饋給地產公司。

　　6.1.1.4.1在營銷過程中，地產公司和

物業公司應對相關問題統一口徑，規避售樓出現的矛盾。

　　6.1.1.4.2對于營銷階段發生的費用，地產公司和物業公司應嚴格按照《物業服務前期介入委托合同》（附件一）進行。

　　6.1.2項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公司相關人員就物業公司提出的意見進行溝通。

　　6.1.3項目前期介入期間物業公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米2～4元）。

　　6.2前期物業管理階段

　　6.2.1前期物業管理服務合同：

　　6.2.1.1由物業公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規要求，起草《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》。

　　6.2.1.2經地產公司與物業公司共同認可后，雙方簽訂《前期物業管理服務合同》，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業管理過渡到業主委托管理階段創造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業管理的約定）內容一致。

　　6.2.2物業管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業公司新項目部應擬定項目的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。

　　6.2.3物業管理費測算

　　6.2.3.1物業公司應在物業管理策劃方案中詳列物業管理費的測算依據以及測算結果。

　　6.2.3.2物業管理費定價應參照當地政府指導標準和行業水平，確保物業管理項目（含分期開發項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。

　　6.2.4項目開辦費

　　6.2.4.1物業公司應在物業管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業管理成本中。

　　6.2.4.2如果地產公司認為物業公司測算的物業管理費標準偏高，物業公司也可將部分成本單獨與地產公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米2～3元），以便物業公司正常開展工作。

　　6.2.5管理用房提供：

　　6.2.5.1地產公司應按照法規要求向物業公司或業主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。

　　6.2.5.2管理用房的標準，當地法規有規定的，從其規定；當地法規沒有規定的，地產公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業公司提供管理用房，不足部分由物業公司自行解決，由此產生成本應在物業管理費測算時統籌考慮。

　　6.2.5.3地產公司應在規劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規劃應充分考慮到項目物業管理模式的需要，可從服務輻射區域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據項目具體情況確定。規劃的面積，需要考慮管理處駐場人數和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。

　　6.2.5.4管理用房裝修由物業公司提出設計和施工方案，報地產公司審核。管理用房裝修費用由地產公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。

　　6.2.6保潔開荒

　　6.2.6.1保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍的清場及保潔工作。

　　6.2.6.2地產公司如將保潔開荒工作委托物業公司，期間產生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔.

　　6.2.7房屋集中交付使用（集中入伙）

　　6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產公司項目組總經理負責制，成立由地產客服、營銷、工程、物業等各部門、各專業口聯合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔，具體包括：現場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。

　　6.2.7.2地產公司如委托物業公司全權辦理房屋集中交付使用手續的，物業公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現場布置、管理酬金等）報地產公司審核，費用由地產公司承擔.

　　6.2.8售后服務

　　6.2.8.1地產公司按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需地產公司承擔責任。物業公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產、物業、施工三方《保修協議書》）

　　6.2.8.2地產公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業公司落實，應與施工單位、物業公司簽訂三方協議書，明確保修的服務質量標準、監控方法和處罰措施，物業公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。

　　6.2.8.3地產公司委托物業公司管理維修、返修工作，物業公司酬金收取標準按照《保修協議書》相關內容執行。

　　6.2.8.4地產公司項目部工程結束后，須留專業工程師負責工程后續問題的跟蹤處理以及與物業公司的工程對接。

　　6.2.9空置房管理

6.2.9.1空置房是地產公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產公司承擔。

　　6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現不良現象，地產公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產公司將上述工作委托物業公司，費用由地產公司承擔，具體收費標準由地產公司與物業公司雙方協定。

　　6.3其他

　　6.3.1代墊款項和代收代付業務按照相關財務管理規定執行。

　　6.3.2因地產公司銷售或其它需要，承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔，此部分費用由地產公司劃撥給物業公司。

　　6.3.3若地產公司在開發建設時已經繳納了水電氣等配套設施的開戶費用，地產公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產證、按揭手續時一并收取該項費用。若委托物業公司在業主入住時收取此筆費用，可參照地產委托代理業務操作。

　　6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，應由地產公司承擔補差責任。物業公司應至少每季度統計一次并報地產相關部門。

　　6.3.5地產公司在制定與物業管理相關的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應充分征求物業公司意見。

　　6.3.6地產公司不得對購房者作出超過《前期物業管理服務合同》范圍的承諾，雙方應在房屋銷售前對可能出現的問題統一口徑；對因銷售承諾過失導致日后增加物業管理成本和難度的，應由地產公司承擔責任。

　　7、相關文件

　　《前期物業服務委托協議》

　　《前期物業服務合同》

　　《保修協議書》

　　8、本指導書內容由物業公司新項目部負責修改、解釋。