信息產業發展情況調查報告

隨著互聯網的普及，信息產業在經濟和社會發展中的作用越來越明顯。近幾年，我市信息產業發展取得了明顯進步，整體實力不斷增強，但與全市經濟社會發展的需求相比，還有不小的差距。近期，我們深入信息產業有關部門、企業，了解了信息產業發展的歷史和現狀，分析了存在的問題，提出了加快信息產業發展的建議?，F將有關情況報告如下：一、全市信息產業發展歷史

聊城市電子工業始于1968年。1973年，全市有電子企業35家、產品20種。1974—1977年，電子產品市場競爭激烈，盲目上馬的企業因產品無銷路而漸次被淘汰，電子企業減少到13家。

1978年開始，電子工業在“調整、改革、整頓、提高”方針的指導下得到了較快發展，至1985年，產品有5大類39個品種，年產值150萬元；至1996年，產品有45種，共完成工業總產值1676萬元，實現利稅217萬元。1998年至**年，陽谷電纜集團的光纖拉絲、通信電纜、通信光纜項目，高唐藍山集團的液晶顯示器、電極板項目，高唐天海電裝項目、冠洲集團的稀士釹鐵硼等一批電子信息項目相繼開工建設，標志著聊城市電子信息產業上了一個新的臺階。**年全市電子信息產業完成工業總產值2.5億元，同比增長62.2%。

“十五”期間，信息產業保持快速發展的態勢，信息技術得到了廣泛應用。**年，全市信息產品制造業資產總額5億元，實現銷售收入4億元，通信服務業實現業務收入13億元，信息產業總收入完成16億元。信息服務業得到長足發展，全市有規模較大的科技市場3家，從事計算機系統集成服務企業200余家，從業人員達4100余人。**年計算機服務業實現銷售額超過1億元。全市基本建成了以光纖為主，數字集群、衛星和微波通信為輔，集程控化、數字化交換為一體的高速通信網絡。信息技術與各產業有效融合，在社會各領域得到廣泛應用，促進了傳統產業的升級，極大地帶動了經濟增長方式的轉變。

二、全市信息產業發展現狀及其特點

近兩年，在市委、市政府的正確領導和大力支持下，全市信息產業得到了更快發展，整體實力不斷增強；信息基礎設施建設日臻完善，基礎性作用日益強化；信息化服務領域全方位拓展，服務能力大大提高。

（一）信息產業持續快速發展

**年以來，全市信息產業發展迅猛，電子信息產品制造業規模不斷擴大，技術含量明顯提升。截止到**年底，全市信息產業規模以上企業共有46家，比**年底增加8家。**年全市實現主營業務收入58.1億元，同比增長42%，增幅列全省第3位。今年上半年全市信息產業共實現主營業務收入40.87億元，同比增長40.1%。其中通信業11.9億元，同比增長33%；電子信息產業制造業27.9億元，同比增長43%；計算機服務業7900萬元，同比增長32%；軟件業2800萬元，同比增長12%。隨著光纖預制棒、光纖拉絲、汽車行駛記錄儀等一批重點項目的開工建成，產業鏈進一步拉長，產業規模迅速膨脹，全市信息產業呈現出良性發展勢頭，實現了“***”良好開局。

（二）信息基礎設施更加完善

今年上半年，全市新增通信光纜2100公里，線路總長度達27452公里，城域網覆蓋了全市所有城鄉及85%以上行政村，近60%的行政村接通了光纜；全市固定電話（含小靈通）總用戶達145.2萬；移動電話總用戶達225萬；城鄉有線電視用戶達40萬，入戶率達35%；村村通有線電視和家家通電話工程正在緊張實施；互聯網出口總帶寬超過5g，互聯網注冊用戶達20萬，比去年同期均有較大增長。

（三）電子政務建設取得新進展

一是聊城政務網服務水平顯著提高。八個縣（市、區）政府、經濟開發區管委會和絕大部分市直部門建立了門戶網站，政府工作效能得到明顯提高。二是實現了全市政府系統電子公文傳輸。今年7月1日電子公文傳輸系統啟動以來，實現了公文及時發送，縮短了公文運轉周期，提高了公文運行效率；規范了政府工作行為，有效地避免了丟文、漏文現象，也有效地避免了越級行文、逆行文，使文件處理日益規范；降低了行政成本，實現了全市政府系統無紙化辦公，預計當年可節約行政成本300多萬元。三是網站信息發布再上新水平。今年上半年聊城政務網共發布各類圖文信息5000多條，實現了**市人大政協“兩會”文字、圖片、視頻直播，“五一”文化旅游節圖文直播，“聊城市雙擁共建合唱匯演”圖片、視頻直播，在第二屆中國特色政府網站評比活動中榮獲“特色與創新”提名獎。四是網上招商效果良好。**年6月組織開展了網上招商活動，據統計，截止到今年7月份，通過網上洽談，全市共落實項目202個，實際到位資金33.45億元人民幣。

篇2：許昌市物業管理行業發展調查(上篇)

　　關于許昌市物業管理行業發展的調查（上篇）

　　對于許多市民來說，能在環境幽雅的居民小區內擁有一套屬于自己的住房，是最愜意不過的事兒了。但一旦入住小區，由物業管理引發的諸多矛盾常常隨之而來，著實讓人頭痛不已。

　　許昌市物業管理盡管起步較晚，但作為一種新興行業，物業管理隊伍不斷壯大，服務領域逐步拓寬，正一步步走進千家萬戶?？梢哉f，物業管理行業發展健康與否，不僅關系到相關從業人員和企業的未來，也影響著所有享受物業服務人們生活的便捷和品質。

　　目前，許昌市共有物業服務企業233家，共管理服務項目270余個，管理面積2605.6萬平方米，從業人員1萬余人。雖然經過10多年的發展，許昌市物業管理覆蓋面不斷擴大，服務領域逐步擴展，服務內容逐步規范，服務質量逐步提高，但是我市物業在前行的道路上，面臨著許許多多、形形色色的坎坷，有時矛盾激化到水火不容的地步。

　　小區管理不可少

　　不少居民小區存在物業與業主相互抱怨的“怪圈”：服務不到位→業主拒繳物業費→物業降服務標準→業主更加不滿，繼續不繳費……

　　許昌市區延中小區是一個老小區，而且是一個大小區，管理起來難度很大。以前，有關延中小區環境衛生差、垃圾無人清運的報道，大家經?？吹?。去年年初，魏都區七里店街道辦事處吳莊社區成立的物業公司接手延中小區后，主干道都安裝了監控設施，建立了出入證制度，環境也變得干凈整潔了。

　　看著小區面貌發生的巨大變化，不到半年時間，80%以上的業主都按時繳物業管理費。當時業主李紅軍說：“居民不再像以前那樣，經常聚在一起抱怨物業公司的服務了?！?/P>

　　實際上，物業管理對我們來說是個新生事物，是個舶來品，最早起源于19世紀60年代的英國。當時英國工業正處于一個發展的高漲階段，對勞動力的需求很大，隨著大量農村人口的涌入，原有的房屋空前緊張。一些開發商相繼修建一批簡易住宅，以低廉租金租給貧民和工人家庭居住。

　　由于住宅設施極為簡陋，環境條件又臟又差，不僅承租人拖欠租金嚴重，而且人為破壞房屋設施的情況時有發生，嚴重影響了業主的經濟收益。當時有一女士為在其名下出租的物業制定了一套行之有效的管理辦法，首開物業管理之先河。

　　我國物業管理的誕生，是在20世紀80年代，雛形是住宅小區管理，最早在深圳推行。在當時的計劃經濟時代，人們住的都是公房或單位的福利房。在那種體制下，住戶不繳物業管理費，也沒有個人出費用的牽扯，所以比較和諧。

　　許昌市的物業管理起步于1999年，隨著城市建設步伐的加快，物業管理行業的不斷壯大，其管理服務已被大多數人所接受，但也存在一些不可忽視的問題，有些地方矛盾還比較突出。

　　20**年6月23日，在東城區一小區發生了這樣的事情，業主謝女士把自家的車頭朝南尾朝北，緊貼著物業公司一扇大門停放，造成該門不能開啟。該小區物業公司10多名人員上下班只好靠一架梯子從一扇窗戶出入。

　　造成堵門的原因很簡單：物業公司的一名任姓經理辱罵了她，她要求該經理公開道歉。對此，任經理接受記者采訪時，承認當時有人施工到后半夜，但施工不歸物業管，只能向上反映。他說，由于是后半夜接到的電話，通話時間又較長，業主先說了“管理混亂咋不滾蛋”之類的話，他就“回敬”了業主。

　　實際上，業主和物業公司本該是平等的民事主體，是基于物業管理合同形成的服務和被服務的關系。但多年來的情況是，相當一部分物業公司是房地產公司的“附庸”，名義上是獨立的法人，實際上卻受控于房地產開發公司。物業公司若想取得突破性發展，必須弄清楚自己的“主人”是誰，是開發商，還是業主?如果仍過分依賴開發商的“補貼”，而不思考自身的生存之道，那么物業公司的路會越走越窄。

　　“各物業管理公司之間存在差距，內部管理上也有很多問題?！痹S昌市住建局物業管理科負責人說，“除我市正規的物業公司外，有相當一部分物業公司是開發商的子公司，因此，在驗收和接管過程中，物業公司不敢為業主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。而物業管理糾紛中大部分是由開發商遺留問題引發的。在找不到開發商的情況下，業主只能把矛頭對準物業管理公司?！?/P>

　　物業問題面面觀

　　“小區物業存在最大的問題就是被動管理。小區內公共設施損壞后，物業公司不會主動去修復，而要經業主報修才會解決，有時業主來回多次報修，還會姍姍來遲，讓人等得心煩?！苯?，家住許昌市區解放路的業主張家輝抱怨道。

　　他所住的小區是老式小區，管理模式落后，被動管理現象尤為突出，再加上設施陳舊，報修成了“家常便飯”。有一次，張家輝所住的樓層過道感應燈壞了，事隔半月未見物業來主動巡查和修理。他實在忍不住，去物業報修，沒想到迎接他的是，“知道了，回去吧”。

　　過了半月不見維修人影，再去報修，以“忙”字讓他啞口無言。終于盼來修理工時卻沒帶梯子，讓他提供椅子，不然的話就會無情面地“拜拜”。

　　像這樣的問題小區還有不少。目前，許昌市的物業管理也同其他城市一樣，受社會各方面因素的制約及行業自身原因的影響，存在一定的不足，尤其是居民住宅小區規劃設計、

建筑質量、供水供暖、環境綠化、服務收費、小區停車難等一系列環節出現任何問題，最終都會通過物業管理這個環節暴露出來。

　　屬地管理不到位。個別地方沒有落實相關規定，沒有配備專職的物業管理人員，對居民住宅小區管理的重要性認識不足，在指導小區成立業主委員會、處理居民矛盾糾紛工作上，力度不夠。

　　人員素質有待提高。一些物業工作人員對小區居民反映的問題處理不及時，解決不徹底，企業賬目不及時公布，透明度不高，造成業主不滿意。個別物業服務企業服務意識不強，沒有從過去“管理者”的角色轉換過來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制。

　　房產開發留隱患。有些房地產開發企業重建設輕管理，不能按照前期物業管理招投標管理辦法規定的程序招聘前期物業服務企業，給后期物業管理帶來了難度，個別開發企業沒有按規定配建物業管理用房。

　　自我管理意識差。市區絕大部分住宅小區沒有成立業主委員會，導致小區一旦出現矛盾糾紛，無人出面協調解決的被動局面。目前，市區小區成立業主委員會的只有31家，占小區總數的4.37%。個別小區雖然成立了業主委員會，但不認真履行業主委員會的職責，忽視對業主的責任與應盡義務的引導。

　　市場運作不完善。由于種種原因，部分業主對物業收費表示不理解，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業費，只得被迫撤離所服務的小區。

　　利益糾紛難厘清

　　20**年2月，市區解放路三國昶源小區物業公司由于部分業主拒繳物業管理費，導致撤離，不僅垃圾堆積如山，無人清理，還發生了盜竊事件。

　　當時，這一小區門口有一間門衛室，門緊鎖著，附近有3個垃圾桶，里面塞滿了垃圾，地上還有一大堆垃圾?！斑@些垃圾堆了一個多月了?！痹撔^居民徐女士說。

　　其實，這次正式向業主通告離場決定，是小區物業管理公司無奈的抉擇。而壓倒他們的最后一根稻草，來自于長時間部分居民找各種理由不繳物業費，導致公司嚴重虧損，連給清潔和保安人員的工資都發不出來。

　　“物業公司說撤就撤，我們現在都不知道該怎么辦了?！辈稍L中，該小區業主王大爺說，“即便很多業主沒有按時繳納物業費，但物業公司就這么直接停止運作，給業主生活帶來很大困擾，這種做法極為欠妥?！?/P>

　　同時，王大爺還表示，與其他拖欠物業費的業主不同，他家每年均按時繳清了物業費，“現在被殃及池魚，我又該到哪兒說理去?”

　　據魏都區五一路街道辦事處萬里社區管理負責人介紹，該小區以前就發生過垃圾處理費收不齊、垃圾堆積如山的情況。最后，社區工作人員幫該小區清理了垃圾。后來，應一些住戶的要求，社區工作人員幫他們聯系了一家物業公司。物業公司進駐小區后，小區的環境改善很大，該小區曾被評為示范小區?？墒?，由于部分住戶總是不繳物業費，造成物業公司賠錢，就撤走了。

　　而這一典型的物業糾紛事件并非孤例。許昌市住建局物業管理科負責人告訴記者，物業管理是個微利行業，相關物業管理政策法規明確，物業利潤在10%以內。由于收費普遍較低，物業服務企業效益非常差，因此在經營的物業企業中，目前許昌市有40%的物業處于虧損狀態。一物業公司姓賈的董事長坦誠地說：“前些年，物業這一行還有些盈利，現在保安工資漲了不少，可物業費不好收不說，還幾乎原地踏步，我管的小區也由原來的6個減少到目前的2個。

　　此外，由于投訴糾紛眾多、矛盾重重，一些業主對付物業的唯一“撒手锏”，便是拒繳物業費。因此，不少小區的物業費回款率相當低，有的甚至60%都達不到。在此情況下，如果物業要堅持下去，只有采取降低服務標準的做法來維持，而這又加劇了物業與業主之間的矛盾，于是更多業主拒繳物業費，然后物業再降低服務標準，形成惡性循環。

　　不過，一位業內人士告訴記者，當前，在許昌市那些看起來經營管理不錯的小區，基本上都是與其管理的樓盤開發企業有從屬關系，或是有機構聯系。這樣做的目的，主要是給其樓盤做品牌和售后服務。

　　探索雙方支撐點

　　“如果不能解決我的停車位問題，那我也不打算繳物業費了?！苯?，家住市區望田路某小區的胡先生這樣對上門的物業收費員說。

　　他告訴記者，自己所在小區定位為中檔社區，但由于建成時間較早，建設之初規劃小區停車位較少。隨著近幾年來小區內住戶購車數量激增，停車成為一件難事，每天都得花上很多時間停車，或者干脆只能停到小區外面。

　　“小區最初并沒有為業主分配停車位，基本上大家都是隨意停放。隨著停車位越來越緊張，一些住戶開始進行了‘圈地運動’，在自己樓旁的空地上自行安裝了車位鎖。這確實解決了部分人的停車問題，但對于同是小區業主的其他人來說是不公平的?！?/P>

　　實際上，物管和業主，誰也離不開誰，但雙方總是有矛盾。一邊是物業公司嘆苦，一邊是業主對物業服務不滿，兩者之間剪不斷理還亂，被調侃“比婆媳關系還難處理”。

　　記者在探訪市區小區發現，“家家有本難念的經”，每個小區遇到的狀況各不相同，車位紛爭、工程遺留問題、利益之爭等成為引爆物管與業主之間矛盾的主要導火索。

　　玉秀新村位于市區望田路，有七八百戶居民，于20**年成立了業主委員會。按照有關規定，物業公司應與業主委員會簽訂物業服務合同。但該小區的物業公

司并沒有與業主委員會簽訂物業服務合同。到了20**年12月，業主委員會聘用的另一家物業管理公司在進駐小區時，卻遭到原物業管理公司的抵制，最后雙方訴諸法律。玉秀新村出現的問題，是物業公司與業主委員會長期矛盾的集中反映，結果受害的卻是廣大業主。

　　專家分析，目前，在業主拒繳物業費的原因中，認為自己需求沒有得到滿足是一種普遍的現象。比如上述對車位問題的抱怨，進而打算拒繳物業費就屬于這一類型。此外，拒繳物業費的另一個重要原因是，由于開發商的遺留問題得不到解決，業主將矛頭指向物業服務企業。

　　“確實已經挺長時間沒繳物業費了?！碑攺埾壬@么說時，并不認為自己做得不對。原來，張先生入住的新房沒多久房間內就出現了滲水的問題，多次交涉要求物業維修無果?！拔飿I公司表示這屬于開發商的責任，不屬于他們的服務范圍。但開發商不好找，我也只能采取這樣的方式維權了。只要能盡快修好，物業費我可以補繳，畢竟這是我的房子，我還要住的?！?/P>

　　物業公司與業主之間的糾紛，大多都是來自雙方的利益爭奪。一邊是物業公司追求利潤最大化，一邊是業主奢望使用較少費用，享受到優質的服務。因此，在這種矛盾的前提下，雙方就難免發生博弈，最終陷入僵持局面?？梢哉f，一邊是物業公司的入不敷出，一邊是業主對物業服務的不滿，物管與業主之間的矛盾，似乎是永遠的痛。

　　而其解決之道，就是需要物業公司與業主自行把握好利益的平衡點?！按蠹叶蓟ハ嗤艘徊?，多站在對方的立場考慮問題，才能最終實現互利共贏?！?/P>

篇3：市場調查是房地產發展生命線

“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

(一)購地前的宏觀調查

因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位——是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

(二)購地后項目產品定位分析

在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

(三)配合產品設計進行的調查

進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中

取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

(四)配合市場營銷進行的調查

為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

(五)其它方面的調查工作

在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-160平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。