鎮江市物業管理實施辦法(20**)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理工作實行屬地負責制。各轄市、區人民政府、鎮江新區管委會應當加強對本行政區域內物業管理工作的組織領導：
(一)將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策;
(二)明確物業管理行政主管部門、各街道辦事處(鎮人民政府)物業管理機構;
(三)建立由物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和規劃、城市管理、公安、物價、質量技術監督、環境保護、工商等部門參加的物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理中的重大問題，牽頭組織有關部門對物業管理區域內違法、違規行為開展集中整治;
(四)健全由物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、基層人民調解委員會等組成的物業管理糾紛處理機制，協調解決物業管理中發生的各類矛盾和糾紛;
(五)建立物業服務應急管理機制和長效管理機制;
(六)對舊住宅區配套設施不全的，有計劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實施物業管理。
第四條 市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理工作：
(一)研究制定物業管理發展規劃、行業服務標準、相關配套政策和示范文本等;
(二)指導、監督轄市、區物業管理行政主管部門相關工作;
(三)建立健全物業服務企業誠信體系，制定物業服務企業和項目負責人信用信息管理辦法;
(四)依法查處違反物業管理法律、法規的行為。
第五條 轄市、區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作：
(一)負責住宅小區物業管理招投標、物業承接查驗以及物業服務企業交接工作的指導監督;
(二)指導和配合街道辦事處(鎮人民政府)做好業主自治組織籌建、換屆及日常工作的監督;
(三)負責對物業服務企業的日常監管及信用信息核查管理工作;
(四)指導和協調舊住宅小區物業管理相關工作;
(五)依法查處違反物業管理法律、法規的行為。
第六條 街道辦事處(鎮人民政府)具體負責本行政區域內物業管理工作：
(一)建立社區物業服務機構，公開投訴電話、辦公地址;
(二)負責協調物業管理與社區管理、社區服務的關系;
(三)建立物業管理矛盾投訴調解機制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理中的矛盾和糾紛;
(四)制定物業管理應急預案，落實物業應急管理機制;
(五)負責業主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監督業主自治組織的日常工作，建立業主自治組織檔案;
(六)協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。
第七條 規劃、城市管理、公安、物價、質量技術監督、環境保護、民防、工商等有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。
第八條 市物業管理行業協會應當加強行業自律管理，強化行業監督，積極調解行業內部爭議，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
第二章 物業管理區域
第九條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。
建設單位在向規劃行政主管部門申請住宅建設工程設計方案審查時，應當明確物業管理區域的劃分。規劃行政主管部門在審查時，應當聽取轄市、區物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。
第十條 建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。新建物業項目的物業管理區域劃分遵循以下規定：
(一)同一規劃區域內地上、地下建筑物及其構筑物和共用設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業管理區域;
(二)住宅物業項目內的非住宅物業與住宅物業，應當劃分為一個物業管理區域;
(三)分期建設或者由兩個以上建設單位共同開發的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域;
(四)其他可以劃分物業管理區域的情形。
上述情形中，配套設施設備能夠分割、獨立使用并符合規劃建設工程設計方案要求且能夠區分建筑物所有權的，可以劃定為不同的物業管理區域，但規劃行政主管部門有明確要求的除外。
第十一條 新建物業項目的物業管理區域劃分是物業管理方案的重要組成部分，建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將劃定的物業管理區域向轄市、區物業管理行政主管部門備案，并提交以下材料：
(一)物業管理區域檔案登記表;
(二)立項批文;
(三)建設用地規劃許可證;
(四)土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(五)規劃條件書和規劃總平面圖;
(六)其他相關材料。
轄市、區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案，并出具物業管理區域劃分備案證明。
建設單位應當將物業管理區域劃分備案證明的相關內容在商品房買賣合同中明示。
第十二條 新建物業出售前，經規劃行政主管部門批準調整原有規劃設計方案，原物業管理區域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應當重新劃分物業管理區域。物業管理區域內房屋已經預(銷)售的，建設單位調整規劃設計方案報規劃行政主管部門審核前，應當征求相關買受人意見。重新劃分物業管理區域后，由建設單位向轄市、區物業管理行政主管部門重新備案。
已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向轄市、區物業管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由轄市、區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域，物業管理區域劃分前應當在物業管理區域內顯著位置向業主進行公示。
第十三條 轄市、區物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。
物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十四條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依照法律、法規和管理規約(含臨時管理規約，下同)行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同(含前期物業服務合同)的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)按程序提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權，并在選舉業主委員會成員時，享有被選舉權;
(五)監督業主委員會的工作;
(六)監督物業服務企業履行物業服務合同(含前期物業服務合同);
(七)對物業共用部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(八)監督物業共用部分、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(九)認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益的，有權依法向人民法院提起訴訟;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則，不得損害公共利益和他人合法權益;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照有關規定交納專項維修資金;
(五)遵守物業服務合同(含前期物業服務合同)的相關約定，按時足額交納物業服務費、公共水電費(含電梯運行電費，下同)等費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第十七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。業主代表由業主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經相關業主選舉產生。參加業主代表大會的業主代表應當于業主代表大會7日前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。業主代表的任期與當屆的業主委員會任期相同。
第十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：
(一) 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;
(二) 物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到50%以上的。
第十九條 物業管理區域內符合業主大會成立條件的，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
(一)物業管理區域備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的清單及證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第二十條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后60日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備召開首次業主大會會議所需的費用，根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位在報送籌備首次業主大會會議所需文件資料時，應當和街道辦事處(鎮人民政府)商定籌備召開首次業主大會會議所需費用，并將籌備費用一次性交至街道辦事處(鎮人民政府)代管。街道辦事處(鎮人民政府)應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備費用的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。
第二十一條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，其他成員應當由其所在單位出具書面委托書。
籌備組人數應當為5至11人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的60%?；I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。
籌備組中業主代表的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并向全體業主公布?；I備組應當自成立之日起7日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
籌備組正式開展工作前，轄市、區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。
第二十二條 籌備組應當自成立之日起90日內完成下列籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;
(三)確定業主身份(含業主姓名及所擁有的專有部分面積)，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，監票人應當由街道辦事處(鎮人民政府)派員擔任;
(四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業主大會會議的召開方案、表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主，公告時間不少于7日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復。
業主大會成立后，籌備組自動解散?；I備組未在90日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散?；I備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
第二十三條 業主大會決定以下事項，并履行相關職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則;
(二)選舉或者更換業主委員會委員，監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(四)選聘、續聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同;
(五)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項并監督實施;
(六)決定業主大會、業主委員會工作經費籌集方式并監督使用;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共用部分的用途;
(九)制定、修改共用部分和共用設施設備收益分配、使用方案;
(十)法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的事項。
第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年不少于一次。
物業管理區域內有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知社區居(村)民委員會。社區居(村)民委員會應當對業主大會、業主委員會進行指導、監督。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。
第二十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。具體表決方式應當在管理規約或者業主大會議事規則中約定。
鼓勵運用互聯網技術開展業主自治活動，業主大會會議、業主小組議事可以采用紙質或者手機信息、電子郵件、APP平臺等方式實行實名制表決。
第二十六條 業主委員會執行業主大會的決定事項，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
(一)執行業主大會決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理狀況以及業主委員會的工作情況;
(三)草擬業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則及修改方案，提交業主大會表決;
(四)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(五)草擬共用部分和共用設施設備收益分配方案，提交業主大會表決;
(六)督促業主按時足額交納物業服務費、公共水電費及其他相關費用;
(七)草擬專項維修資金使用、續籌方案，提交業主大會表決;
(八)草擬改建、重建建筑物及其附屬設施方案，提交業主大會表決;
(九)督促業主、物業使用人遵守管理規約及其他有關規章制度;
(十)及時將業主大會的有關決定和決議向全體業主公布，并負責執行和組織實施;
(十一)聽取業主、物業使用人對物業管理的意見和建議，監督并協助物業服務企業履行物業服務合同;
(十二)接受街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會的指導和監督，并積極配合做好社區管理工作，協調業主之間及業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛;
(十三)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第二十七條 業主委員會實行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。業主委員會由5至11人的單數委員組成，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。
業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數過半數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的50%。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到街道辦事處(鎮人民政府)備案，并向轄市、區物業管理行政主管部門備案：
(一)業主委員會備案申請表;
(二)業主委員會委員名單(含委員基本情況和分工情況);
(三)業主大會議事規則和管理規約;
(四)業主大會會議記錄;
(五)其他應當提供的材料。
街道辦事處(鎮人民政府)和轄市、區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案并出具書面備案證明。備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。業主委員會違反法律、法規以虛假資料取得備案的，轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當撤銷備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。
業主委員會在轄市、區物業管理行政主管部門辦理備案手續后，持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，業主委員會印章應當標注當選屆數及任期。業主大會印章由社區居(村)民委員會代為保管。業主大會印章應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定，在社區居(村)民委員會監督下使用。業主委員會應當建立業主委員會印章管理規定，并指定專人保管印章。業主委員會印章應當在其職責范圍內根據業主委員會會議的決定使用。
第二十九條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共用部分、共用設施設備收益中列支，也可以由全體業主分攤，具體經費額度由業主委員會提出預算，經業主大會表決通過后執行。業主大會、業主委員會工作經費由社區居(村)民委員會代為保管，社區居(村)民委員會應當單獨列賬，專戶存儲，監督使用。
業主委員會每半年應當向全體業主公布業主大會、業主委員會工作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
業主委員會的委員可以獲得一定數額的津貼。津貼來源在業主大會、業主委員會的工作經費中列支，津貼標準由業主大會決定后在業主委員會工作規則中確定。業主委員會委員不得接受本物業管理區域物業服務企業的津貼。
第三十條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不得委托代理人參加會議。
業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內顯著位置公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。
第三十一條 業主委員會委員、業主代表有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員或者代表資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員、業主代表職責的;
(三)利用委員、代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
(四)不遵守管理規約、拒不履行業主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)有不良信用記錄的;
(七)因其他原因不宜擔任業主委員會委員、業主代表的。
第三十二條 業主委員會委員、業主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會委員、業主代表出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉新一屆業主委員會。
業主委員會委員因客觀原因集體辭職或者委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，由社區居(村)民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
業主委員會委員、業主代表資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關檔案資料、財物、印章等在街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)委會的監督下移交給業主委員會。拒不移交的，其他業主委員會委員、新一屆業主委員會可以向公安派出所提出協助移交，公安派出所應當予以配合。
第三十三條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。
業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由街道辦事處(鎮人民政府)參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業主委員會。原業主委員會委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業主委員會委員候選人名單。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的有關檔案資料、財物、印章等在街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)委會的監督下移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以向公安派出所提出協助移交，公安派出所應當予以配合。
第三十四條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三十五條 業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
業主委員會應當同時將變更情況書面告知物業服務企業或者其他管理人，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第三十六條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經轄市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。
第三十七條 物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成。物業管理委員會的業主代表可以由業主自薦，也可以由社區居(村)民委員會推薦，業主代表最終由街道辦事處(鎮人民政府)確定，物業管理委員會其他成員應當由其所在單位出具書面委托。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
物業管理委員會成員人數應當為5至11人的單數，其中業主代表應當不少于總人數的60%。物業管理委員會主任由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。
街道辦事處(鎮人民政府)應當將物業管理委員會的成員名單、物業管理委員會議事規則等內容，在物業管理區域內顯著位置進行公示。物業管理委員會成立之日起30日內應當持下列材料到轄市、區物業管理行政主管部門備案：
(一)物業管理委員會備案申請表;
(二)物業管理委員會成員的身份證明(含委員基本情況和分工情況);
(三)管理規約、物業管理委員會議事規則;
(四)其他應當提供的材料。
轄市、區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案并出具書面備案證明。物業管理委員會辦理備案手續后，持備案證明向公安機關申請刻制物業管理委員會印章。
第三十八條 物業管理委員會作出的決定，應當就相關事項進行公示，公示時間不少于7個工作日。業主對公示內容有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業管理委員會提出意見，物業管理委員會應當及時給予書面答復。
物業管理委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同期限一般不得超過3年。街道辦事處(鎮人民政府)對能夠召開業主大會的，應當組織召開業主大會選舉業主委員會。物業管理委員會自業主委員會備案之日起停止其職責，并在10日內與業主委員會辦理移交手續。
第三十九條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
(一)推選業主代表出席業主大會會議;
(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定，不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，并在作出決定后7日內告知業主委員會。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
第四十條 業主大會籌備組中的業主代表、業主代表大會的業主代表、業主委員會的委員、物業管理委員會的業主代表由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、具備必要的工作時間的業主擔任，最高任職年齡可在業主大會議事規則中約定。
業主有下列情形，不得擔任上述職務，已擔任上述職務的，應當終止其職務并予以公示：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再具備業主資格的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的;
(五)未按照規定交納物業服務費、公共水電費、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用的;
(六)違法出租房屋的;
(七)非法接受、索取建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的;
(八)其他違反法律、法規、管理規約、業主大會議事規則等不宜擔任的情形。
第四章 前期物業管理
第四十一條 新建住宅物業實行前期物業管理。鼓勵銷售后形成多個業主的非住宅物業實行前期物業管理。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第四十二條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
投標人少于3個或者住宅規模建筑面積小于3萬平方米的，經轄市、區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當提供前期物業管理開辦費及物業承接查驗所需費用，費用的具體標準及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套設施等因素協商確定。物業管理開辦費用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用，應當在前期物業服務合同中明確載明。物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。
第四十三條 建設單位應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報轄市、區物業管理行政主管部門備案：
(一)建設單位營業執照;
(二)物業管理區域的備案證明、擬當期預銷售樓宇的建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證;
(三)招標公告或者招標邀請書;
(四)招標文件;
(五)招標代理委托合同(適用委托機構代理);
(六)法律、法規規定的其他材料。
轄市、區物業管理行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令建設單位改正。
第四十四條 建設單位在招投標結束后，應當在投標有效期截止時限30日前確定中標的物業服務企業，投標有效期應當在招標文件中載明。建設單位向中標的物業服務企業發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的物業服務企業，并應當返還其投標書。
建設單位應當自確定中標人之日起15日內，提交以下材料向轄市、區物業管理行政主管部門備案：
(一)開標評標過程;
(二)確定中標人的方式及理由;
(三)評標委員會的評標報告;
(四)中標人的投標文件。
轄市、區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案，并出具中標備案通知書。
第四十五條 前期物業服務合同應當由物業服務企業向物業管理行政主管部門、價格行政主管部門備案。
轄市、區物業管理行政主管部門、價格行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案，并出具備案通知書。
第四十六條 前期物業服務期間，建設單位與物業服務企業解除前期物業服務合同的，建設單位應當在物業管理區域內顯著位置進行公示，并通過招投標方式另行選聘物業服務企業。建設單位應當向轄市、區物業管理行政主管部門及價格行政主管部門重新辦理備案手續。
第四十七條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。
前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。
業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業服務費、公共水電費等費用。
第四十八條 新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業服務用房，其中：2.5‰為辦公用房，1.5‰為經營用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并無償移交。物業服務用房中用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業服務用房所有權屬于全體業主。
集中建設的保障性住房還應當按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。
第四十九條 物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明。物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。物業服務用房建造的基本標準，應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應當刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業服務用房內預留端口，具備正常使用功能。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、車棚、車庫、室內層高不足2.2米的房屋計入物業服務用房面積。
物業服務用房不計入分攤共用建筑面積，建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。物業服務用房不得買賣和抵押。
第五十條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。
現場查驗物業20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，最長不超過10日。
承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第五十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向轄市、區物業管理行政主管部門辦理備案手續：
(一)臨時管理規約;
(二)物業承接查驗協議;
(三)建設單位移交資料清單;
(四)查驗記錄;
(五)交接記錄;
(六)其他與承接查驗有關的文件。
轄市、區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內予以備案，并出具備案證明。物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況及備案證明，在物業管理區域內顯著位置公告。
第五十二條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，在業主委員會和街道辦事處(鎮人民政府)的監督確認下，向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會、物業管理委員會移交。
第五章 物業服務
第五十三條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，并按照資質等級承接物業項目。
外地物業服務企業在本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。
第五十四條 業主大會成立后，業主大會或者業主大會授權的業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業的，按照前期物業管理招投標相關規定執行。
業主委員會招標前，應當擬定選聘方案。選聘方案包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等相關內容。選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。
業主大會決定續聘原物業服務企業或者實施自行管理的，業主委員會應當將物業服務內容和收費標準等，在物業管理區域內顯著位置公告。
第五十五條 業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理內容、服務標準(含人員配置)、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當于物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同及業主大會選聘或者續聘物業服務企業的表決證明報轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。
第五十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。
業主委員會經征求專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。
項目負責人發生更換的，物業服務企業應當書面告知轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)。
第五十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。
物業服務企業招用人員在物業管理區域內開展的門衛、巡邏、秩序維護等服務均屬保安服務行為，相關保安人員及保安服務應當符合國家保安服務管理的有關規定，依法接受公安機關的業務指導和監督管理。物業管理區域內保安服務管理具體辦法由公安部門會同物業管理行政主管部門另行制定。
第五十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費、公共水電費等費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務相關費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主在約定相關事項時，應當將管理規約、物業服務費用標準等事項告知物業使用人。
物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。物業轉讓雙方應當在房屋轉讓合同中載明物業服務相關費用標準、繳費結算情況等。
業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，向人民法院提起訴訟。業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及管理規約等行為，經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。
第五十九條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。
物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第六十條 物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，每年公示不少于一次。公共水電費等物業服務企業代收的費用，按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的公共水電費等費用分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。
建設單位在新建住宅建設時應當對幢、單元范圍內業主使用的電梯、水泵等共用設施設備安裝獨立的計量器具，便于公共水電費等費用的計量與分攤。
第六十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取代辦手續費。
第六十二條 專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。
業主或物業使用人未按約定交納公共水電費的，物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，專業經營單位可以會同物業服務企業依法追繳。
專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和涉及公共安全的服務。
第六十三條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：
(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;
(二)移交本辦法第五十條第二款規定的相關資料;
(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;
(四)移交結清預收、代收和預付、代付的相關費用資料;
(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知另一方當事人和轄市、區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第六十四條 轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。
被解聘的物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接。被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，轄市、區物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。被選聘的物業服務企業不得強行接管。
物業服務企業終止物業服務合同的，在未落實物業管理期間，由街道辦事處(鎮人民政府)協調物業服務機構實施臨時管理。臨時管理期間的服務內容及收費標準，參照市、轄市價格及物業管理行政主管部門普通住宅物業公共服務最低等級標準及對應的公共服務費指導價執行。
第六十五條 單體物業或者住宅規模建筑面積小于3萬平方米的，經業主或者業主大會決定，在街道辦事處(鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：
(一)自行管理的執行機構、管理人;
(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;
(三)聘請專業機構的方案;
(四)其他有關自行管理的內容。
電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修和養護。
業主大會決定委托第三方進行財務管理和審計的，自行管理的執行機構或者管理人應當委托具有資質的機構對物業服務費、物業經營性收益等費用進行財務管理和審計，相關財務賬目應當在物業管理區域內顯著位置向業主公示，每年不少于一次。
第六章 物業的使用與維護
第六十六條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第六十七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
劃分為一個物業管理區域的分期建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照規劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業管理區域內顯著位置公示當期售租方案。
在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。
第六十八條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。
物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放。人防工程停車位于20**年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協調使用管理單位規范承租行為，明確維護管理責任。自20**年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。
人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及支出、使用管理等相關規定，由民防行政主管部門會同價格、物業管理等行政主管部門另行制定。
第六十九條 業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人以及裝飾裝修服務單位。
業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，并會同裝飾裝修服務單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規定辦理批準手續。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督和管理。業主或者物業使用人、裝飾裝修服務單位拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第七十條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十一條 發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：
(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防設施設備故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(四)二次供水水泵運行中斷的，但由專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
(五)樓頂、樓體單側外立面有脫落危險的;
(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;
(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情形。
應急維修費用應當經過審計并向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。應急維修的具體使用辦法另行制定。
第七十二條 物業管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變物業的規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;
(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點、占道經營;
(十)無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路;
(十一)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十二)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十三)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 法律責任
第七十三條 違反本辦法規定，依法應當由相關行政管理部門實施行政處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第七十四條 住房和城鄉建設、公安、城市管理、物價、環境保護、規劃、民防、工商、質量技術監督等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式。相關行政主管部門依法處理物業管理區域內的違法行為。
(一)住房和城鄉建設部門負責依法查處物業管理區域內損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;擅自利用物業共用部分、共用設施設備進行經營等違法違規行為。
(二)公安部門負責依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，對物業管理區域內違規養犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設施使用等行為依法處理;對小區內承租人進行登記管理。
(三)城市管理行政主管部門負責物業管理區域內市政、綠化、市容環境衛生等方面的監督檢查，依法查處物業管理區域內違法搭建建筑物、構筑物;任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;擅自擺攤設點、占道經營;擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;飼養家禽家畜等違法違規行為。
(四)價格行政主管部門負責物業管理區域物業服務收費監督檢查，依法查處物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況以及其他價格違法違規行為。
(五)環境保護行政主管部門負責物業管理區域內排放水污染物、飲食服務業油煙污染等監督檢查，依法查處物業管理區域內造成噪聲、油煙污染等違法違規行為。
(六)規劃行政主管部門負責物業管理區域內違法建設行為的監督檢查，依法查處擅自改變物業的規劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規行為。
(七)民防行政主管部門負責物業管理區域內違法違規使用人防工程設施行為的監督檢查，依法查處未按規定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規行為。
(八)工商行政主管部門負責依法查處物業管理區域內違法廣告、無照經營和擅自變更經營(辦公)場所等違法違規行為。
(九)質量技術監督行政主管部門負責物業管理區域內電梯等特種設備安全運行的監督檢查，依法查處各類特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規行為。
第七十五條 各轄市、區人民政府、鎮江新區管委會物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法規定的面積和人數，按照下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。
第七十七條 本辦法由市住房和城鄉建設部門負責解釋。
第七十八條 本辦法自20**年3月1日起施行。鎮江市人民政府印發的《鎮江市物業管理實施細則》(鎮政發〔20**〕50號)同時廢止。
篇2：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。
第二章 業主及業主大會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
?。┍O督業主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；
?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規、規章規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則，履行物業服務合同；
?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；
?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；
?。﹨⒓訕I主大會時遵守大會程序；
?。ㄆ撸┫蛭飿I服務企業提供詳實、準確的聯系方式；
?。ò耍┙邮軜I主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；
?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他義務。
第七條 下列事項由業主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。
新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。
第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。
第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。
房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組?；I備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定?；I備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。
建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。
籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；
?。ㄈ┐_認業主身份，核定業主的投票權數；
?。ㄋ模M定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；
?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。
第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。
第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。
業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。
業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。
業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。
第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┦潜疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業服務費用及其他業主義務；
?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；
?。ㄋ模┚邆渑c物業管理相關的專業知識；
?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。
業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。
第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。
物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。
第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；
?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；
?。ㄎ澹┓?、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。
召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。
業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。
第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：
?。ㄒ唬┻^半數以上委員不履行職責的；
?。ǘ┒啻吻址笜I主合法權益又不整改的；
?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。
第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；
?。ǘ┦苓^刑事處分的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
?。ㄋ模┎宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹o正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；
?。┎灰死^續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。
第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。
按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。
第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
第三章 前期物業管理
第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。
物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。
物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。
市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。
第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；
?。ǘ┙浥鷾实慕ㄔO項目詳細規劃圖；
?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；
?。ㄋ模┱袠宋募?；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。
選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。
第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。
第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。
物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。
物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。
第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。
第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。
違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。
物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。
第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。
第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。
物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。
第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。
物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。
第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業的使用與維護
第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。
第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；
?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；
?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途；
?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；
?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；
?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；
?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；
?。ㄊ┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。
第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。
業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。
第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。
物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。
第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。
業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。
第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；
?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；
?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。
篇3：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，
進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，
切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。
二、主要任務
(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。
1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。
2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。
1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。
?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。
2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。
3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。
?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。
1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。
2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。
3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。
4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。
5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。
?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。
?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。
?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。