南昌市業主大會指導規程

　　各區、縣房管局、街道辦事處、鄉鎮人民政府、各業主大會、業主委員會及相關單位：

　　為加強對業主大會和業主委員會活動的指導監督，進一步完善業主大會制度，充分發揮業主大會民主決策的作用，切實維護廣大業主的合法權益，根據《物業管理條例》、《業主大會規程》和《南昌市物業管理工作職責分工意見》等相關規定，我局制定了《南昌市業主大會指導規程》，現印發給你們，請遵照執行。

　　附件：《南昌市業主大會指導規程》

　　南昌市房產管理局

　　二○○八年五月十五日

　　南昌市業主大會指導規程

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》的有關規定,結合本市實際,制定本規程。

　　第二條 本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規程。

　　第三條 業主為物業所有人，以不動產登記簿或房產權屬證為準。兩個以上所有權人，應自行確定并書面委托一名投票人。暫未辦理產權登記，但物業所有人實際已占有使用的，享有同樣已獲房產權屬登記業主 的權利，并承擔其相應義務。業主大會是由同一物業管理區域的全體業主組成，代表全體業主的合法權利，履行義務;業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，為非法人組織。

　　第四條 業主大會和業主委員會活動的指導、監督工作遵循行政區劃和屬地管理原則。各區、縣房產行政主管部門(以下簡稱區、縣房管部門)指導、協助轄區內業主大會、 業主委員會的組建、換屆以及備案工作，負責業主大會和業主委員會日?；顒拥木唧w業務指導和監督。街道辦事處、鄉鎮人民政府在區、縣房管部門的業務指導下，負責組織本轄區內業主 大會的成立和業主委員會的組建及換屆工作，對轄區內業主大會、業主委員會的活動進行指 導、監督，協調處理物業管理與社區管理的關系。社區居(家)委會(以下簡稱居委會)指派專人負責對轄區內業主大會、業主委員會的指導、 協調和監督，負責派員參加業主大會籌備組及參與業主大會會議全過程的指導監督。

　　第五條 建立住宅小區物業管理聯席會議制度。聯席會議負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協調、處理業主委員會(或業主) 與物業服務企業(或房地產開發企業)、業主委員會與業主之間的糾紛投訴。聯席會議由所在街道辦事處、鄉鎮人民政府牽頭，區、縣房管、城管執法、公安派出所、居委會、業主委員會和物業服務企業組成。

　　第六條 居委會應當將住宅小區業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作納入年度考核。

　　第七條 市、區、縣房管部門應當建立培訓制度，組織居委會、業主委員會相關人員進行物業管理業務和有關法規政策培訓。

　　第八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居委會和物業服務企業，共同做好維護物業管理區域內的社會治安綜合治理等相關工作。...業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監督。

　　第九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二章 　業主大會

　　第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。只有一個業主，或者業主人數少于10人且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的， 由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主大會應當設立業主委員會作為常設執行機構。

　　第十一條 ......區、縣房管部門負責劃分物業管理區域。物業管理區域劃分的范圍，原則上按物業建設的宗地紅線圖或者用地批準的范圍確定。

　　老城舊住宅區實行封閉式管理的，按封閉區域劃分;分散建設未實施物業管理的區域劃分，則應當充分尊重業主意見，綜合考慮城市規劃、物業共用設施設備、物業規模、物業性質、社區建設等因素。分期開發的物業，按分期開發的區域臨時劃分。

　　鼓勵多個規模較小的物業管理區域合并成為一個物業管理區域。...

　　第十二條 下列事項由業主共同決定：(一)選舉業主委員會或更換業主委員會成員;(二)制訂和修改《管理規約》和《業主大會議事規則》; (三)選聘、解聘物業服務企業; (四)決定對物業管理區域內共有部位共有設施的維修、設備更新等費用的分攤;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條　業主大會決定本規程第十一條第(五)項和第(六)項的事項，應當經專有

　　部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本規程第十一條的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 在一個物業管理區域中，物業入住率和出售率達到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿2年的，經百分之十以上業主和建設單位書面提議，可以成立業主委員會，建設單位和業主代表應向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣房管部門提出成立業主大會籌備組的申請(建設單位不存在的，由所在地居委會代表)，同時提交以下資料：

　　(一)成立業主大會的登記申請書;(二)小區概況(含出售率和入住率);(三)商品房樓層備案登記表，或房改房計算底冊。

　　第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到書面申請后10日內，負責指導、協助成立首

　　屆業主大會籌備組?；I備組一般由五至七名成員組成，其中居委會、建設單位各一名，業主代表三至五名，組長由居委會選派人員擔任，業主代表由居委會推薦產生。區、縣房管部門指導籌備組開展工作，物業服務企業配合籌備組開展工作?；I備組成員 名單應以書面形式在物業管理區域內公告15日。

　　第十六條 籌備組的主要職責：(一)確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管 理規約》(草案);(三)確定業主身份及其在首屆業主大會會議上的投票權數;(四)確定業主委員會候選人產生辦法及候選人人數和名單(一般不少于5人，最高不超 過15人);(五)其它會務準備工作。(一)至(四)項應在大會召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。同時附上候 選人簡歷及會議議程。業主對上述公示事項有異議的，應該在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

　　第十七條 首屆業主大會投票權數由業主大會籌備組確定，但單個業主的投票權數最高不超過總投票權數的30%。業主大會成立后業主的投票權數由物業管理區域內全體業主通過的《業主大會議事規則》確定。

　　第十八條 籌備組在確定業主身份后，印制和發放表決票(選票)。表決票(選票)應寫 明業主姓名、性別、樓棟門號、聯系方式及擁有的專有部分建筑面積。

　　第十九條 業主委員會應當采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。 業主委員會委員候選人由籌備組推薦，十名以上業主也可以聯名在籌備組規定的時間內推薦一名候選人?；I備組應審查候選人資格并確定候選人名單。推薦候選人應考慮小區樓棟、單元分布的代表性。

　　第二十條 業主大會會議召開15日前，籌備組應將開會的書面通知以下列方式送達全體業 主：(一)當面遞交;(二)放入業主信報箱內或業主物業的專有部分內;(三)郵寄。此外，會議通知還應在小區公告欄或其它顯著位置公告。會議通知應寫明時間、地點、 內容、形式、候選人名單(含簡歷、房號、建筑面積)等。

　　第二十一條 同一物業管理區域內業主超過兩百戶(含非住宅)的，可按棟(單元)為單位推選或委托一名業主代表參加業主大會會議。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體意見須經本人簽名，由業主代表在大會投票時如實反映。

　　第二十二條 ...首屆業主大會會議內容：(一)表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》;(二)選舉產生業主委員會委員。

　　第二十三條 首屆業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：(一)發放表決票(選票)?；I備組在居委會的配合下，將表決票(選票)送達每戶業主，業主應當在簽收單上簽名 確認。業主不在本物業管理區域居住的，可以采用郵寄方式發放表決票(選票)，無法聯系的 應在大會上說明。(二)組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。采取流動投票箱，業主收到表決票(選票)后可以立即投票的，應當將表決票(選票) 填好投入投票箱內。表決票(選票)投放結束后，流動投票箱應當立即封存交由居委會集中保管。 設置固定投票箱的，業主應當在規定時間內(一般不超過兩個月)將表決票(選票)填好投入固定投票箱內?；I備組與居委會應共同核實業主投票的真實性，并對投票人數及專有部分建筑面積進行登記。 業主不在本地的可以采用郵寄表決票(選票)方式進行投票。(三)組織計票。投票結束后，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、監督業主大會籌 備組成立由業主代表組成的監票組、計票組，并進行驗票、計票。計票結束后，按預設委員 人數、得票數依次當選，計票及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認。(四)公告業主大會會議結果?；I備組應當將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于15日。

　　公告應當由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府加蓋公章確認，并公布監督電話，由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府受理投訴。

　　第二十四條 規定回收票期限屆滿后，與會業主應當達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數。否則，由籌備組告知全體業主，順延投票時間，直至達到前款比例。 與會是指發放和回收票期限屆滿后收到業主的表決票(選票);

　　第二十五條 ......業主委員會自選舉產生30日內，應向物業所在地的區、縣房管部門備案。

　　第二十六條 業主委員會產生之日起30日內組織召開首屆業主委員會會議，選舉產生主任 一名，副主任一至兩名，會議結束后，籌備組自行解散。

　　第二十七條 業主大會定期會議由業主委員會按《管理規約》的規定召集，每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應依法召開業主大會臨時會議。

　　第二十八條 業主委員會逾期不召開業主大會臨時會議的，區、縣房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應責令業主委員會限期召開。在規定期限內仍未召開的，業主可以提請該物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

　　第二十九條 定期會議和臨時會議的準備、召開、表決程序均參照首屆業主大會的相關規定執行。會議應當邀請所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委會派員參加。

　　第三十條 除業主委員會和街道辦事處、鄉鎮人民政府外，任何單位和個人不得擅自召開業主大會臨時會議。

　　第三章　業主委員會

　　第三十一條 業主委員會備案應提交以下材料：(一)業主委員會備案登記表(會議時間、地點、到會人數、業主委員會選舉產生基本 情況、業主委員會成員得票數);(二)選舉和表決結果統計表，會議記錄(復印件);(三)業主委員會委員分工情況，成員情況(身份證、房屋所有權證復印件);(四)《管理規約》和《業主大會議事規則》。區、縣房管部門在收到上述材料后10日內通報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委 會、公安派出所、物業建設單位、物業服務企業。

　　第三十二條 備案事項發生變更，業主委員會應當在30日內將變更情況報區、縣房管部門 備案。(一)區、縣房管部門收齊材料后，應在5個工作日內辦理完畢備案手續;(二)登記備案后，到區、縣房管部門領取登記備案表和印章刻制申請表;(三)提交物業服務合同，或小區實行業主自治的物業維修管理辦法，以備建立維修資 金帳戶。(四)業主委員會成立后15日內依法刻制業主委員會印章，并報區、縣房管部門備案。

　　第三十三條 物業管理區域業主較少或單棟物業可組建業主管理小組，有關要求與業主委 員會相同。

　　第三十四條 業主委員會職責：(一)宣傳物業管理法律、法規及相關政策;(二)召開業主大會，報告物業管理實施情況;(三)組織換屆選舉;(四)代表業主大會簽訂物業服務合同;(五)監督《管理規約》的實施，禁止違反《管理規約》的行為;(六)按規范程序組織小區物業管理招標工作;(七)協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系;(八)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會開展社區管理工作;(九)對物業服務企業不符合物業管理相關法律法規規定和物業服務合同約定的行為 進行監督;協助物業服務企業督促業主和物業使用人按照物業服務合同約定交納物業服務費 用;對業主和物業使用人違反業管理相關法律法規和物業服務合同的行為進行監督。

　　第三十五條 業主委員會委員應符合下列條件：(一)具備完全民事行為能力;(二)遵守《管理規約》，未欠交物業服務費;(三)熱心公益事業，具有社會公信力和組織能力，有相應工作時間;(四)未在本小區選聘的物業服務企業任職。

　　第三十六條 業主委員會成員應積極參加由市、區、縣房管部門組織的業務培訓。

　　第三十七條 業主委員會活動應建立活動檔案并指定專人保管，檔案內容包括：(一)會議紀要;(二)各屆業主委員會備案材料;(三)物業管理服務合同;(四)業務往來文件;(五)維修資金的收支情況。

　　第三十八條 業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。經業主委員會主任或 三分之一以上委員提議，可以召開業主委員會會議，全體委員半數以上同意的決定為有效決定。

　　第三十九條 業主委員會日常辦公經費標準根據業主大會議事規則　經業主大會確定后，由全體業主共同承擔，使用情況應每年在物業管理區域以書面形式公布一次，并接受業主監督。

　　第四十條 業主委員會任期三年。屆滿前兩個月內應報區、縣房管部門和街道辦事處、鄉 鎮人民政府提出換屆申請，同時按照業主委員會選舉的程序開展換屆選舉工作。如果因業主未能達到法定人數參加會議而不能如期進行換屆，業主委員會繼續履行職責，直至新一屆業主委員會成立為止。

　　第四十一條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會進行換屆選舉。業主委員會拒不履行職責，逾期仍不組織的，由居委會組織換屆選舉。

　　第四十二條 業主委員會成員缺額超過40%，應在3個月內書面報區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府召開業主大會增補成員。業主委員會不得擅自組織增補工作。逾期不組織的，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開，仍不組織的，由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居委會組織增補。

　　第四十三條 分期開發的物業居住小區，經本期入住過半數的業主申請，可以按照規范程序成立臨時業主委員會，并報區、縣房管部門備案。下一期物業的業主入住后，應以增補的形式增加委員，其數量按新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業主占總業主人數的比例計算，但委員總人數最高不超過15人。

　　分期開發的物業項目全面竣工投入使用后，臨時業主委員會應按程序重新申請成立業主 委員會，報區、縣房管部門備案后，臨時業主委員會自行中止。臨時業主委員會職責：(一)組織選舉業主委員會;(二)監督臨時管理規約的實施，監督、協助物業服務企業履行物業服務合同;(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會開展社區管理工作。

　　第四十四條　物業小區內有下列情形之一的，應當召開物業管理聯席會議：(一)研究貫徹執行新的物業管理政策法規的;(二)經由20%以上業主提議召開業主大會臨時會議，業主委員會拒絕組織召開的;(三)物業管理糾紛影響小區穩定或者發生較重大事件的。

　　第四十五條　業主委員會的決定和行為有下列情況之一的，區、縣房管部門或街道辦事 處、鄉鎮人民政府應責令其限期改正或撤消其決定：(一)違反有關政策規定，不履行物業管理規范程序的;(二)業主委員會無理干涉物業服務企業的依法經營，影響小區物業管理正常秩序的;(三)業主委員會改選或增補委員，不按規定報區、縣房管部門備案的;(四)未經業主大會通過，擅自改建、重建公共設施的，或擅自使用、截留物業共有部位、共有設施設備收益的;(五)未經業主大會通過，擅自修改《業主大會議事規則》，或隨意修改物業服務合同 的條款，嚴重侵害合同主體平等權利的;(六)違反維修資金的管理和使用規定，擅自挪用、截留的。

　　第四十六條　業主委員會的決定和行為有下列情形之一的，區、縣房管部門或街道辦事 處、鄉鎮人民政府應及時停止業主委員會行使職責，情節嚴重的應當解散業主委員會：(一)業主委員會拒不履行職責或超越權限范圍，侵害業主權益，造成嚴重后果的;(二)業主委員會的違法違規行為，嚴重影響社會穩定、和諧的;業主委員會停止或解散程序由區、縣房管部門制定和執行，并將有關情況書面通報物業 小區聯席會議相關單位和市房管部門。新業主委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會依法組織召開業主大會選舉產生。

　　第四十七條　業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：(一)違反《管理規約》，存在違規裝修、搭建，擅自改變物業使用功能以及占用公共 設施、設備、場地等行為的;(二)連續3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業服務費或未交納專項維修資金的;(三)近三年內曾在本居住小區聘請的物業服務企業工作，以及直系親屬在本居住小區 聘請的物業服務企業工作的;(四)存在其他違反有關法律、法規規定行為的。

　　第四十八條　業主委員會委員有下列情況之一，經主任提議或區、縣房管部門和街道辦 事處、鄉鎮人民政府建議，業主委員會會議通過，終止其委員資格：(一)不再是本物業區域業主的;(二)拒不履行業主義務的;(三)提出書面辭職或連續三次缺席會議的;(四)違法犯罪、疾病或長期不在本轄區居住等情況不能履行委員職責的;(五)本人或直系親屬在本物業管理區域內從事物業服務或相關利益的經營活動的;(六)以各種形式收受或索取物業服務企業的好處，如免交物業服務費、領取加班費或 崗位津貼、報銷個人開支費用的;(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。委員被終止資格后，應在3日內向業主委員會移交所有保管的檔案資料、印章。拒不移交 的，業主委員會或居委會可以請求轄區民警協助移交或向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條 業主委員會會議應當作出書面記錄，由委員簽字加蓋印章存檔。業主委員會 的決定應以書面形式在小區內及時公告，有下列情況之一應送達每一位相關業主：(一)關于調整物業服務費的建議;(二)關于專項維修資金使用和續籌的建議;(三)關于解聘、選聘物業服務企業的建議;(四)關于罷免委員的建議;(五)關于物業服務年度計劃提交業主大會表決的建議;(六)關于召開臨時業主大會的決議;(七)涉及部分或全體業主利益的重大決議。

　　第五十條　業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以 請求人民法院予以撤銷。

　　第五十一條 業主委員會應該依法制定印章使用、管理的規定，并遵照執行。違反印章使 用規定，造成經濟損失或不良社會影響的，由責任人承擔相應責任。

　　第五十二條 業主委員會向有關部門投訴、申請行政復議、訴訟的決議，以及在小區內公告的發布，須經超過半數的委員同意。

　　第五十三條 業主大會、業主委員會解散的，應將所有檔案資料、印章移交區、縣房管部門，并在區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居委會的監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第四章 　附 則

　　第五十四條 業主委員會的名稱須與物業小區的名稱相一致。

　　第五十五條 《業主大會議事規則》相關文件、表格樣本等附件，供參照使用。

　　第五十六條 　　開發區、新區房管部門受委托履行相關管理職責。

　　第五十七條 本規程自頒布之日起施行。原《南昌市居住小區業主委員會選舉實施辦法

　　(洪房發[20**]10號)同時廢止。

篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　武房規〔20**〕1號

　　市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：

　　為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則

　　總則

　　第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。

　　第三條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。

　　區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥臉I務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

　　第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

　　第一節 業主大會基本職責

　　第九條 業主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

　?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

　?。ㄈ┍O督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業

　　委員會不適當的決定；

　?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；

　?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；

　?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

　?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；

　?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；

　?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：

　?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；

　?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；

　?。ㄋ模I主共同利益的維護；

　?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；

　?。I主應盡的義務；

　?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；

　?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；

　?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期；

　?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；

　?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬I主委員會的職責；

　?。ǘI主委員會成員的分工及職責；

　?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理；

　?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；

　?。I主委員會工作檔案的管理；

　?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

　　第二節 首次業主大會籌備

　　第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；

　?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

　　第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：

　?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；

　?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。

　　第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明；

　?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；

　?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；

　?。┚G化竣工證明；

　?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明；

　?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；

　?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；

　?。┲贫I主委員會選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三節 會議制度

　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。

　?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。

　　依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

　　第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

　　第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會基本職責

　　第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十三條　業主委員會履行以下職責：

　?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；

　?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；

　?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；

　?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；

　?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；

　?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；

　?。ǘI主大會和業主委員會的決定；

　?。ㄈ┪飿I服務合同；

　?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；

　?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；

　?。ǘI主大會、業主委員會的決定；

　?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

　?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；

　?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；

　?。I主及業主代表的名冊；

　?。ㄆ撸I主意見及建議。

　　第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

　　業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

　　第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。

　　第四節 產生和備案

　　第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；

　?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。

　　社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。

　　第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

　　業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；

　?。ǘI主大會議事規則；

　?。ㄈ┕芾硪幖s；

　?。ㄋ模I主委員會工作規則；

　?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

　　業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

　　第五節 會議制度

　　第四十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

　　第六節 委員資格的終止

　　第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；

　?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；

　?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；

　?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；

　?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；

　?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；

　?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；

　?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；

　?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。

　　第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；

　?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。

　　業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。

　　第五十六條　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

　　指導和監督

　　第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第六十條　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

　　第六十一條　按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第六十二條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業主大會業主委員會備案表(略)

　　業主委員會委員基本情況(略)

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)

　　業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知

　　建房[20**]274號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二○○九年十二月一日

　　業主大會和業主委員會指導規則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；

　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI主名冊；

　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；

　?。┪飿I服務用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

　?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則；

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　?。┲贫I主委員會選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。┗I集和使用專項維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；

　?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；

　?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；

　?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；

　?。ㄋ模I主共同利益的維護；

　?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；

　?。I主應盡的義務；

　?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域；

　?。ǘI主委員會的職責；

　?。ㄈI主委員會議事規則；

　?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　?。ㄎ澹I主投票權數的確定方法；

　?。I主代表的產生方式；

　?。ㄆ撸I主大會會議的表決程序；

　?。ò耍I主委員會委員的資格、人數和任期等；

　?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等；

　?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　?。ㄊ唬I主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　?。ㄒ唬I主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　?。ǘ┛側藬?，按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力；

　?。ǘ?遵守國家有關法律、法規；

　?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　?。ㄋ模?熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　?。ㄎ澹?具有一定的組織能力；

　?。?具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況；

　?。ǘ┕芾硪幖s；

　?。ㄈI主大會議事規則；

　?。ㄋ模I主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責：

　?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；

　?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；

　?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；

　?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；

　?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則；

　?。ǘI主大會和業主委員會的決定；

　?。ㄈ┪飿I服務合同；

　?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；

　?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

　?。ㄒ唬I主大會、業主委員會的會議記錄；

　?。ǘI主大會、業主委員會的決定；

　?。ㄈI主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

　?。ㄋ模I主委員會選舉及備案資料；

　?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；

　?。I主及業主代表的名冊；

　?。ㄆ撸I主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；

　?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；

　?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；

　?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；

　?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；

　?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。