淄博市關于強化黨建引領加強業主大會和業主委員會建設的指導意見

　　ZBCR-20**-0600009

　　淄房發〔20**〕101號

　　為規范業主大會和業主委員會活動，維護業主的合法權益，進一步加強和改進業主自治工作和城市基層黨建工作,強化黨建引領社區管理創新,形成社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業 “四位一體”工作機制,推動城市基層治理體系和治理能力現代化,提高群眾滿意度，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》、《淄博市物業管理辦法》和《關于推行社區“四位一體”工作機制提升城市基層治理水平的意見(試行)》(淄組發〔20**〕20號)等法律法規和規定，現提出強化黨建引領加強業主大會和業主委員會建設的指導意見如下：

　　一、業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會由業主大會依法選舉產生，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　業主大會和業主委員會在街道黨工委(鎮黨委)、社區黨組織的領導下依法開展業主自治工作，接受其監督管理。大力推行業主委員會實現黨的組織和工作覆蓋，使其成為黨組織聯系服務群眾，加強和完善城市社區治理的重要力量。

　　區縣組織部門、民政部門、物業主管部門負責指導街道黨工委(鎮黨委)、街道辦事處(鎮人民政府)開展業主大會有關工作，對業主委員會成員進行業務指導和培訓。

　　街道辦事處(鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會，選舉業主委員會和業主委員會換屆，派員參加業主大會會議，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處(鎮人民政府)做好業主大會相關工作。

　　二、符合首次業主大會會議召開條件的，由建設單位、物業服務企業或者10%以上業主聯合簽名提出申請，街道辦事處(鎮人民政府)應當在受理申請之日起30日內組建業主大會籌備組，并制定業主代表產生辦法。產生辦法應當包括業主代表應當具備的基本條件、推選方式、異議解決、數量分布等內容。其中業主代表的基本條件不得低于業主委員會成員條件。

　　籌備組的人數一般為7至11人的單數，由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會和建設單位、物業服務企業、業主代表等組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一?；I備組組長由街道黨工委或者鎮黨委成員擔任，副組長由社區黨組織書記擔任。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。新建物業首次成立業主大會，建設單位應當于籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　三、籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　(三)擬定首次業主大會會議表決規則;

　　(四)確認并公示業主身份、業主戶數以及所擁有的專有部分面積;

　　(五)擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法，確定業主委員會組成人員候選人名單，擬定業主委員會選舉辦法;

　　(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　首次業主大會籌備組應當在街道、社區黨組織指導下，在其成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　四、業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

　　決定前款第五、六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　五、業主大會議事規則應當包括以下內容：

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　六、業主人數較多的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

　　業主代表可以幢、單元、樓層等為單位推選。業主代表參加業主大會前，應當就會議內容征求本幢、單元、樓層等業主的意見、建議。涉及表決事項的，應當將業主表決意見如實向業主大會提交。

　　業主代表未履行相關義務的，由相關業主決定是否予以更換。業主代表的任期不得超過當期業主委員會任期。業主代表的任職條件由業主大會議事規則或者管理規約約定。

　　業主大會會議表決意見按同意、反對、棄權和未表決四類表決結果匯總。

　　七、業主委員會是業主大會的執行機構，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件:

　　(一)遵守國家有關法律、法規;遵守管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則，積極履行業主義務，按時交納物業服務費等相關費用;

　　(二)具有完全民事行為能力，熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律;

　　(三)具有一定的組織能力和履職時間。

　　鼓勵和支持黨員或人大代表、政協委員通過法定程序成為業主委員會成員，發揮模范帶頭作用。

　　八、業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會一般由5至11人單數組成，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

　　業主委員會委員候選人應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意才可當選業主委員會委員。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員但得票數達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意的，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。執行委員負責業主委員會的日常事務工作。

　　首次業主大會籌備組或者業主大會議事規則也可以約定業主委員會主任、副主任由業主直接選舉產生。

　　支持符合條件的社區“兩委”成員兼任業主委員會成員。支持業主委員會執行委員依照法定程序進入社區居民委員會任職。

　　社區“兩委”成員兼任業主委員會成員應當采取等額選舉的方式進行。

　　首次業主大會籌備組或業主大會換屆籌備組應當在街道、社區黨組織的指導下，共同做好社區居民委員會成員兼任業主委員會成員工作。

　　九、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向社區黨組織報告，并持下列資料向街道辦事處(鎮人民政府)和區縣物業主管部門備案：

　　(一)業主大會會議決議;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　以上材料，經街道、社區黨組織同意蓋章后，報區縣物業主管部門。區縣物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具刻制印章證明，業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當依據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章，應當依據業主委員會會議的決定。

　　業主委員會印章內容應當包括業主委員會任期時間信息。

　　十、業主委員會履行下列職責:

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)執行業主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)執行社區“四位一體”工作機制，接受黨組織的領導和管理，配合街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

　　(七)業主大會賦予的其他職責。

　　十一、業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議，每季度至少召開一次。

　　業主委員會應當在會議召開7日前，在物業管理區域內顯著位置公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托執行委員召集。會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定后，應當自作出決定之日起3日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，并報社區居民委員會。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認。業主委員會應當建立工作檔案。工作檔案包括以下主要內容：

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄和決定;

　　(二)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(三)業主委員會選舉及備案資料;

　　(四)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(五)業主及業主代表的名冊;

　　(六)業主的意見和建議。

　　十二、業主委員會任期屆滿60日前，應當向社區黨組織、街道辦事處(鎮人民政府)提交換屆選舉書面報告，在街道、社區黨組織指導下，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿后未提請組織召開業主大會的，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。未成立新一屆業主委員會的，按規定移交給社區居民委員會。不及時移交的，街道辦事處(鎮人民政府)應當協調督促其移交，必要時，公安機關依法協助。

　　業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

　　十三、物業所在地的區縣物業主管部門應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，定期對業主委員會成員進行培訓。業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　街道、社區黨組織應當及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　十四、召開業主委員會會議時，業主委員會會議召集人應當告知社區黨組織，并聽取社區黨組織的建議，邀請社區“兩委”成員參加。

　　十五、建設單位未按規定報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)有權責令建設單位限期改正。

　　十六、業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

　　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正，并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。

　　十七、業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　十八、業主大會、業主委員會應當依法履行職責并對其做出的決定負責。其作出的決定違反法律、法規規定，或者不符合業主大會議事規則和管理規約規定程序的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主大會議事規則和管理規約可以規定，存在嚴重失信行為，被記入嚴重失信行為人記錄的業主委員會成員，自行終止業主委員會成員資格。

　　業主委員會成員被記入嚴重失信行為人的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時通知業主大會、業主委員會，指導其按照業主大會議事規則或者管理規約的規定，做好改選工作。

　　業主委員會成員集體辭職的，應當以書面形式報社區居民委員會,并將業主大會、業主委員會的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給社區居民委員會代為監管。未及時移交造成業主損失的，由業主委員會成員依法承擔賠償責任。

　　十九、物業管理委員會制度。對不具備成立業主委員會條件，或者具備成立條件但未成立，經物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立，以及業主委員會不履行職責達半年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的，由街道辦事處(鎮人民政府)、社區“兩委”、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

　　物業管理委員會人數應當為9至13人的單數，其中業主代表所占比例不得低于總人數的二分之一。物業管理委員會人員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　物業管理委員會履行業主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業主意見;作出決定后，應當在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不少于15日。

　　物業管理委員會自新一屆業主委員會產生之日起自動解散，并向新一屆業主委員會移交相關資料。

　　本指導意見自20**年12月6日起施行，有效期至20**年12月5日。

　　*淄博市委組織部 淄博市民政局

　　淄博市住房和城鄉建設局 淄博市房產管理局

　　20**年11月6日

篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)

　　武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)

　　武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見

　　武政辦〔20**〕154號

　　各區人民政府，市人民政府各部門：

　　當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：

　　一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感

　　業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。

　　二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程

　　各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。

　?。ㄒ唬┞鋵嵷熑?，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。

　?。ǘ┟宓讛?，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。

　?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。

　?。ㄋ模┘訌姳O管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。

　　三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成

　?。ㄒ唬┘訌婎I導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。

　?。ǘ娀己?。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。

　?。ㄈ┘訌娦麄?。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。

　　武漢市人民政府辦公廳

　　20**年9月9日

篇3：北京市業主委員會年會講話--建設和諧家園

　　在北京市業主委員會第三次年會上的講話--以主人翁的責任感建設和諧家園

　　北京業申委召集人、朝陽區新天第小區業委會主任、朝陽區物業糾紛調解委員會副主任、第二屆北京市感動社區十大人物之一張大憲主任

　　各位代表、各位來賓：

　　大家下午好!今天，在北京市業主委員會第三次年會上能夠見到這么多新老朋友，讓人感到特別振奮。我們大家代表著首都百萬業主群眾，今天齊聚一堂，共議改革大事，就是要為新的一年北京市業主委員會的建設和小區、社區建設吹響號角，明確方向，獻計獻策，凝聚力量，讓首都社區基層自治工作邁上一個新的歷史臺階。

　　“一年之計在于春”。今天，在市委、市政府的統一領導部署下，經過廣大業主和街道辦事處、社區居委會、物業公司的共同配合努力，首都社區群眾自治的改革工作已經進入了新的歷史階段。這個大好局面的出現有著一些鮮明深刻的標志。例如從國家政權機構來看，人大代表、政協委員和各民主黨派人士比以往更加密切地關注業主權益和社區建設，更加關注小區建設中存在著的諸多突出矛盾和遺留問題。傾聽群眾呼聲，積極向政府遞交舉足輕重的各項提案。在社會輿論方面，一些重要的新聞媒體開辟專門的版面欄目、緊密報道有關業主和社區建設的問題。北京市以建立住宅區業主大會和業主委員會為主導的小區建設工作已經進入了條件成熟、可以全市鋪開的階段。

　　如果說今天我們召開的這個年會具有重要的現實意義，就在于我們這幾年代表廣大業主利益的工作沒有白白付出，與市政府的工作部署達到了有機的融合。記得3個月前《北京市業主大會和業主委員會指導規則(試行)》剛向社會公布，引起了廣大業主的高度關注和熱烈反響。

　　當然，任何一部規范性文件的出臺都不會盡善盡美，都或多或少存在不盡人意的地方。對于《指導規則》，社會各界對其中涉及到的一些問題提出了疑問和不同見解，業申委也接到了不少電話來訪。兩個月來，市建委、業申委分別召開了多次座談會，邀請各界代表，認真聽取意見，并將群眾反映匯總后向市政府有關部門作了匯報。

　　就這些社會反映，我借此機會跟大家談三個問題。中心思想是表達一個意思：認真學習，提高認識，以主人翁的責任感建設和諧家園。需要說明的是，我的這些看法是吸收座談會上一些專家學者、各界人士的言論見解而歸納的。

　　第一個問題是：認真學習提高認識全面準確地理解領會《指導規則》

　　我認為，《指導規則》是一份建設和諧北京的重要文件，她將對北京市城市管理、社區建設產生深遠的影響。再過10年，我們回過頭來再看這份文件，可能更加理解她的歷史價值。為什么今天政府出臺這個文件呢?其中一個重要原因，就是《物業管理條件》頒布5年了，北京市僅有不到20%的小區成立了業委會，這對于和諧社區的建設是一個大的障礙。相當一部分街道、居委會干部認識的落后，對《物權法》、《物業管理條例》的漠視，造成了這方面工作的滯后，甚至成了阻力。同時部分業主有搭便車的思想，自己的事自己不愿去做，都等現成的。由政府來推動這件事已成定局。所以政府出臺這個文件，責任由政府來推動，由街道備案，由居委會負責人作為召集人限時籌辦這件事，這確實是一件好事。從中我們可以體會政府的良苦用心。

　　關于這個《指導規則》大家的看法也不一樣，有的相當悲觀、有的審慎樂觀，這都沒有關系，我們可以互相交流，但確實有比沒有好，哪怕有很多不足，都沒有關系，因為她出來了，出來了我們就可以提意見、可以提出我們的建議了?，F在還是試行，在實踐中還會有改進的空間，我們可以提建議，把我們實踐中遇到的問題和意見、建議總結出來，就可以有的放矢。對于大家的意見，我們可以歸納起來，向市人大、市政府、社工委、市建委提出來，一次不夠我們提兩次。比如有的社區居委會提出沒有開發商代表參加的業主大會籌備組不合法，這就是一種錯誤的觀點，開發商代表不參加籌備組沒有關系，籌備組照樣可以開展工作這個問題我們已向市建委反映。過一段時間在實踐中有了新的問題和意見，我們還可以繼續提。

　　需要注意的是，《指導規則》是一份指導性文件，主要是用來約束行政機關的，不是用來約束業主的，對業主來講只是一個很好的參考意見。如果業主能夠自己組織起來，完全可以自行籌備成立業主大會，選舉業委會，到時候請街道辦事處和社區居委會來監督就可以了。

　　第二個問題：怎樣理解《指導規則》中的一些關鍵性問題

　　首先關于備案的問題，以前《物業管理條例》規定到建委備案，實際上建委發了個文件，先到居委會蓋章、然后到街道辦事處蓋章，現在明確了只蓋一個章，居委會的章取消了，到街道辦事處備完案就可以了，由街道辦事處抄報給各單位，就不需要我們跑到建委去備案了。這是一個很大的進步。

　　關于由居委會作召集人的問題，許多業主表示擔心。居委會要是不作為怎么辦?有些業委會成立不了，就是卡在居委會這一關。我認為，這并不影響我們業主自己召集，更不影響我們業主通過直接的決定來作出規定。所以大家不用去擔心，因為法律已經賦予了我們權利。這類問題和群眾的擔憂，在遠郊區和城鄉結合部表現比較突出。由于歷史和社會人文環境的因素，當地的干部比較保守，還存在地方保護主義，比如不贊成小區成立業委會;排斥外來的業主;盡量安排自己的關系擔任物業服務工作;阻撓業主和業委會解聘原有當地物業公司等等。在這個問題上，門頭溝區綠島家園小區業主們申請成立業委會的遭遇十分典型。

　　綠島家園小區居委會的管轄范圍就是這個院子，居委會主任明確表

　　示反對成立業委會。從20**年起，幾位業主積極分子為成立業委會發起簽名，第一次是720戶業主，第二次是320戶業主。居委會主任去做分化的工作，告訴業主說沒有我的簽字，絕對成立不了，業主委員會是烏合之眾。去年6月份，這位主任甚至向街道辦事處匯報說業主是鬧事，給業主積極分子造成很大壓力。后來業主代表找到《業主周報》編輯部反映了情況，記者專程作了采訪報道，引起有關部門的關注，在市、區物業服務指導中心的督促下，這位居委會主任態度有所轉變，表示要積極支持業主們的要求，早日落實籌備工作?！吨笇б巹t》實際上在這里只規定了召集人制度，把其他的權利還是給了業主大會和業主委員會。居委會起到監督的作用，業主委員會和業主大會有問題的時候，居委會要向街道辦事處去報告。由街道辦事處來處理這個事情，是有好處的。因為如果街道辦事處處理不對，可以走行政復議、行政訴訟。 　　實際上，《指導規則》是把居委會的工作和街道辦事處、和居民拉近了，現在規定了居委會要負責召集成立籌備組，要負責任，我希望她負責任，捆在一塊兒，就知道什么是責任、什么是受累了。

　　業主們對居委會做召集人還有許多擔心，比如：政府是好心，但"好心可能辦壞事"，居委會權力大了，就可能產生腐敗，侵犯業主權益;有的居委會干部水平不高，指導不好選舉工作。對于這個問題，我認為解決的最好措施一是搞好對街道居委會的培訓，二是加強對居委會指導工作的監督。培訓工作至關重要，其中包括政治責任心、思想政策水平和籌備業主大會、選舉業委會專業知識的學習提高。只有居委會一心為公，把所有工作整明白了，才能知道好小區工作。據了解，市政府有關部門對這一工作已經列出計劃，將準備從二月底開始，分期分批的開展這方面的培訓。我想，經過培訓，這方面問題會解決得好一些。不管怎么說，我們廣大業主是有監督權的，有了問題，群眾有權利向上級反映，并要求政府機關介入解決。當前，有一個普遍存在的問題，就是有些小區的業主不關心小區的事兒，對成立業主大會和選舉業委會不熱心。一方面我們在舉手宣示我們的權利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權利。許多人都有這種矛盾心理。這是我們推動小區建設的思想障礙，需要我們在座的帶頭人深入群眾，堅持不懈的搞好思想發動工作。

　　新的《指導規則》增加了開發商的責任，督促開發商、物業公司支持成立業主大會。如果開發商拒絕買單，不提供有關資料，不主動配合，就意味著存在違規行為，政府建設部門有責任去處理這個問題。

　　關于業主大會投票，因為召集業主大會會議很困難，現在規定了代理人制度。以前的制度是一個業主只能代表一個業主，不能接受很多人的委托。這次有進步，規定具體一個業主可以代表幾個業主，由業主大會議事規則來決定。這樣一個業主就可以接受很多業主的委托去投票，將來各小區可以各樓設立代理人制度，幾十個人開會就可以代表業主大會來表決，而不是召集那么多人。當然代理人有哪些權限還需要寫清楚，讓業主簽授權書，這樣方便大家開業主大會會議，這也是一個很大的進步。當然處分建筑物重建、公共維修基金這些重大事項的時候，還需要業主挨家挨戶投票，一般事務可以由代理人來決定。當然代理制度和業主代表制度是不一樣的，但是我們在處理業主大會議事規則的時候可以結合起來，業主代表可以兼任某棟樓的代理人，這就可以方便大家召開業主大會，這些是比較好的地方，我們將來可以用起來。

　　比起《物業管理條例》，《指導規則》還有一個很大的變化，業主可以以一幢樓、一個單元、一個樓層為單位，共同決定本區域內的管理事務?，F在很多事情都要幾百戶、幾千戶來共同表決，現在一棟樓的業主可以自己來決定，當然限制不能與整個小區的物業管理規約和整個業主大會議事規則抵觸，但總之這也是一個進步。

　　在選舉業委會問題上，如果房產證上只寫一個人的名字，作為夫妻的另一方能否具備被選舉資格呢?如果夫妻雙方約定房屋為共有財產，那么根據《婚姻法》夫妻雙方就都是業主。為了更加方便確認這一點，最近政府出臺了一個文件，只要夫妻雙方帶著結婚證、戶口本、身份證去房地產管理部門，花上30元錢工本費，就可以加上另一方的名字。因此，產權證已經有了兩個，一個是主體證;另一個是共有證。兩個證都擁有同等的權利。

　　有人提出《指導規則》中沒有規定業主委員會的辦公用房，我認為不是這樣的。法律規定業主對于公共區域持共有權益，大家買下的房子，究竟這些房子干什么用不需要別人決定，我們自己舉手表決，這個地方作為業主委員會的辦公用房，我們從物業費中抽出一部分作為業主委員會的經費，我們就不需要參照《指導規則》了?，F在最好的社區每年的公共收益超過了100萬，總比居委會好得多，大家可以去舉手，干嗎需要這份文件呢?文件上沒寫你就沒有嗎?不是?，F在我們已經開始有業權收益的項目了，比如樓梯廣告、電梯廣告、每年下來有100多萬，需要這份文件嗎?不需要。包括物業用房和業主委員會用房，不需要文件規定，從窄的方面來說，業主委員會的工作也有一項是物業管理，我們表決將某間房子作為業主委員會用房，完全沒有問題。

　　業主的所有權是否必須要通過各級紅頭文件來規定才有所有權?我認為不是，我可以決定每年100多萬的經費，難

　　道不能決定業主委員會的用房嗎?我可以決定這家物業公司明年不在我這兒經營服務了，我還不能決定物業費標準嗎?如果沒有文件認可大家覺得心虛的話，我覺得沒有必要，在這里，我想強調一個業主自身的覺悟和堅持學習、不斷接受再教育的問題，這個問題容易忽略，但影響卻十分深遠。有的專家講的好："我不擔心業委會能不能選舉出來，但是擔心業委會能不能把工作干好，能不能把這項事業長期永久地堅持下去。"他講得很深刻，想得很長遠。確實存在這個問題。因為干好小區工作要靠業委會和全體業主的共同配合。如果業主沒有覺悟，不關心公益事業，不尊重公共利益，要想搞好小區建設就很難。比如物業費問題，從實質上講這并不是一種消費，而是對自家產業的一種投資，只有保持一定的投入才能保障你的家園不會敗落;只有運用好這種投資，才能使大家的產業保持升值。這種觀念還沒被大多數業主所認可，還要長期不懈地展開宣傳教育。當然，涉及到業主和住宅區方方面面的法律問題也是業主接受教育的重要方面。我們希望大家，所有業委會多做這方面的工作，持之以恒，使廣大業主在文化知識、法律意識、思想道德等方面有較大的提升，有長足的進步。 　　第三，業申委將向政府有關部門建議和呼吁，允許將業主大會登記為法人組織

　　這個問題是《指導規則》未作規定的問題，因為它涉及到諸多司法領域，解決起來比較復雜。但給予業主委員會法人資格確實是很多業主群眾和專家學者的共同呼吁。因為這也是擺在廣大群眾和業委會面前的一個實質問題：法人資格是業主大會工作的雙向需求。一方面對內，有了法人資格，可以從法制的角度對業委會及其成員進行約束，讓每一位成員從主觀上和客觀上對自己的職務和工作真正負起法律責任;另一方面對外，可以以獨立法人的身份處理與外界單位的相互關系和各種糾紛。換句通俗的話說，有了法人資格，業委會內外的很多事情可能就好辦了。

　　舉例來講，由于沒有法人資格這種待遇和限制，現在有些業委會成員沒有法律意識和承擔司法責任的顧忌。有的認為反正業委會是群眾組織，我能干就干，不能干就不干，說不干不打招呼就不管了。還有的業委會主要成員個人主義嚴重，大權獨攬慣了，自己決定離開業委會時，連印章、文件一起帶走，誰也不給。由于缺乏法律意識，有的業委會成員在換屆選舉后，不情愿交接相關手續，讓新當選的業委會成員無法開展正常工作。尤其是在業委會處理與物業公司、業主的矛盾糾紛時，常常使業委會陷于束手無策的境地，想打官司無法以自身為主體起訴對方，與外界打交道由于沒有獨立法人資格而無法辦理相關手續。

　　為此業申委將聯名向北京市政府發出呼吁書，請求允許將業主大會注冊為法人組織，中場休息時請大家聯名。

　　各位代表朋友，我們堅信，有市委、市政府的統一領導，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上廣大業主群眾的配合支持，20**年的北京業主大會和業委會建設一定會取得豐碩成果。謝謝大家。