寧波市建設委員會文件
甬建發〔20**〕51號
關于印發寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則的通知
各縣(市)、區建設行政主管部門，海曙房管處，各業主委員會：
為了規范業主、業主大會、業主委員會的活動，保障民主決策，維護業主的合法權益，促進我市物業管理活動的健康發展，根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件，特制定《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》，現印發給你們，請遵照執行。執行中遇到的問題，請及時與我委房屋綜合管理處聯系。
寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則
第一章 總 則
第一條 為維護業主合法權益，規范業主、業主大會、業主委員會的活動，保證物業管理工作的順利進行，根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本規則適用于本市行政區域內物業管理項目的業主大會、業主委員會的成立、運作及換屆。
業主自行管理或委托其他管理人管理物業的，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照本規則。
第三條 業主是房屋所有權人，對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主應當遵守法律、法規以及管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則。
第四條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行相應的義務。
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，依法履行業主大會賦予的職責，接受業主的監督。根據物業服務合同，監督和協助物業服務企業履行約定，規范服務行為。
業主大會、業主委員會接受屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督和指導。積極配合社區居民委員會的工作，接受社區居民委員會監督和指導，發布重大決定前應先聽取社區居民委員會建議，與社區居民委員會合作并配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。
第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第六條 市房產行政主管部門負責業主大會、業主委員會運作相關政策的制訂，負責對全市業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理。
轄區物業主管部門負責轄區范圍內業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理，協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導成立業主大會。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)全面負責指導業主成立業主大會和業主委員會履行自治管理職責;及時處理業主、使用人和業主委員會在物業管理活動中的投訴，調處業主、業主委員會與物業服務企業，業主與業主委員會之間糾紛;會同轄區物業主管部門采用多種方式宣傳物業管理政策法規和相關知識。
社區居民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導和監督業主委員會工作，在規定情形下代替業主委員會行使業主委員會職責。
第二章 業 主
第七條 業主是指依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第八條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓房屋時，其對共有部分享有的共有和公共管理的權利一并轉讓。
第十條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，改變房屋使用性質。業主改變房屋使用性質的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，并告知業主委員會和物業服務企業。
第十一條 業主有權請求業主委員會公布下列情況和資料：
(一)專項維修資金籌集、使用情況;
(二)管理規約、業主大會議事規則;
(三)業主大會和業主委員會的決定及會議記錄;
(四)物業服務合同;
(五)共有部分的使用和收益情況;
(六)物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;
(七)其他應當向業主公開的情況和資料。
第十二條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十三條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家和寧波市有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務相關費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第十四條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對臨時管理規約予以書面承諾。
第十五條 業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。未經相關行政部門批準，業主不得占有物業共用部位、共用設施。
第十六條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以非合同當事人為由不履行合同約定的義務。
第十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務相關費用。業主與使用人約定，由使用人交納物業服務相關費用的，業主應負連帶交納責任。
第十八條 業主應當遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)的約定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理，不損害公共利益和其他利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰和利益相關業主之間的關系。
第十九條 業主轉讓或出租物業時，應告知買受人或承租人到物業服務企業簽署管理規約(臨時管理規約)承諾書或通過其他形式承諾遵守管理規約(臨時管理規約)。同時，業主或使用人應當結清按規定應繳納的物業服務相關費用。
第二十條 業主不得有下列損害他人合法權益的行為：
(一)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音;
(二)違反規定飼養動物;
(三)拒付物業服務相關費用;
(四)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施;
(五)在建筑物內放置危險、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品;
(六)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色、開挖地坪等;
(七)影響房屋安全的裝飾裝修行為;
(八)違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場地或者其他共有部分;
(九)擅自改變物業的使用性質。
第二十一條 模范履行業主義務，熱心公益事業、熟悉物業管理政策法規，認真負責的業主，應當優先推薦為業主代表以及業主委員會候選人。
業主在競選業主代表或業主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。
第二十二條 業主拒付物業服務相關費用，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十三條 業主不得以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動。構成侵權的可追究民事責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三章 業主大會
第二十四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主參加業主大會會議的形式，可分全體業主參加和業主以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位推選業主代表參加。業主參加首次業主大會會議的形式由會議籌備組決定，業主參加非首次業主大會會議的形式由業主大會議事規則明確。
物業管理區域內業主人數超過百人的，可以以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表通過所代表區域的業主的書面授權，在授權范圍內代表區域內的業主行使投票權、議事權等業主享有的權利。也可按照業主大會議事規則的規定和所代表區域內業主的書面授權，代表區域內的業主出席業主大會參事、議事。授權范圍包括：業主委員會選舉、業主大會議事規則和管理規約的表決、業主大會所表決事項的決定，業主可根據實際情況進行全權委托或部分委托。
由業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議前15日，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見，表決意見經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上如實反映。若已授權的，業主代表應出具授權書。
業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托期限、程序內容和權限由管理規約或業主大會議事規則規定
業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。只有一個業主，或者業主人數低于百人且經2/3以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十五條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%或首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上時，建設單位應當在30日內書面報告物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門，并同時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
(一)物業管理區域劃分意見書;
(二)房屋及建筑面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)籌備首次業主大會會議所需的其他資料。
已達到首次業主大會籌備規定，且有10名以上業主聯名提出書面請求，但建設單位未及時報告或報送籌備相關資料的，屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門有權責令建設單位在30日內進行籌備工作。
第二十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發的入住率達到本規則第二十五條規定的應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會應當按照分期開發的物業面積比例，在《業主大會議事規則》中明確業主委員會人數、分配結構和增補辦法。
后期開發部分入住率達到本規則第二十五條規定的，應增補業主委員會委員，增補的業主委員會委員任期與當期已經產生的業主委員會委員的任期同時結束，當期業主委員會屆滿的，經全體業主表決后進行整體換屆選舉。
分期開發的項目，先期開發部分已經成立業主委員會，后期開發部分還未成立的，先期開發部分的業主委員會所作出的決定對后期開發部分的業主無效。
后期開發部分若與先期開發部分沒有共同擁有的小區道路、給排水管線、供電線路、供氣管路等相關聯的公共設施，屬于完全獨立的兩個區域，可各自成立業主委員會。
第二十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位書面報告60日內，負責組織、指導成立首次業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。轄區物業主管部門應當指導籌備組開展工作，建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。建設單位已經注銷的，由社區居民委員會和物業服務企業共同提交書面報告和相關的籌備資料。
首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位(包括公有住房單位)代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表共同組成，籌備組成員人數為11人，其中業主代表人數為7人，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。
籌備組可邀請物業服務企業參加，并協助籌備組參與具體籌備工作。
第二十八條 籌備組中的業主代表由社區居民委員會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦，業主也可以自薦或聯名推薦。業主聯名推薦的需10人以上，業主自薦和聯名推薦人數各不超過2人，有意向的業主超過2人的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織有意向的業主共同抽簽決定。
籌備組成員名單確定后，在3日內以書面形式在物業管理區域內公告7日，公告期結束后，報轄區物業主管部門備案，10日內召開籌備組會議。業主對公布的籌備組業主代表名單有異議的，應在公告期內書面提出，并說明理由，由籌備組組長在24小時內作出書面答復，或由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。
公告地點應設在本物業管理區域內的出入口、大堂、電梯廳等主要的人員通行位置。住宅小區有多個出入口的，各個出入口均應張貼公告。
第二十九條 籌備組會議應明確下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);
(三)確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(四)依法確定首次業主大會表決規則;
(五)確定業主代表、業主委員會委員候選人產生辦法，組織產生業主委員會候選人名單;
(六)參照議事規則(示范文本)制定業主委員會的選舉辦法;
(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應在籌備組會議結束后7日內，首次業主大會召開15日前，以書面形式在物業管理區域內公告至業主大會召開。業主對上述事項有異議的，籌備組應當記錄并在首次業主大會召開前作出答復。
第三十條 業主委員會候選人由業主推薦或自薦，籌備組審核參選人資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，在首次業主大會召開前確定業主委員會候選人人數及名單。
第三十一條 籌備組應當自組成之日起90個工作日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
第三十二條 籌備組對參加業主大會會議的業主資格確認應符合下列條件：
(一)業主是指房屋所有權人，以房屋產權證上登記名字認定為業主;已訂購房合同尚未領取房屋產權證且已實際居住的，可視為業主。
(二)房屋所有權人為2人以上共有，可以推選1人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人;
(三)業主不具有民事行為能力，由其監護人代理。
(四)業主與使用人以書面協議約定由使用人代為行使業主投票權，由業主出示協議或書面委托書，經籌備組審核后使用人可參加選舉。
(五)業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第三十三條 籌備組會議結束后7日內，首次業主大會召開15日前，由籌備組組織業主代表選舉，選票應發至每一位業主，選票的回收數應高于投票權數的2/3，業主以選舉單位的最高得票數當選為業主代表。
業主代表選出后，向全體業主公告15日，公告期間業主提出異議，由籌備組在業主大會召開前做出答復。
第三十四條 籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告并送至各業主，并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門、社區居民委員會。
業主因故不能參加業主大會會議，需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
第三十五條 籌備組負責組織召開首屆業主大會會議，應由投票權數1/2以上投票權數的業主或業主代表參加，首屆業主大會應審議通過《管理規約》、《業主大會議事規則》、《物業服務合同》，通過業主委員會選舉方案及選舉產生業主委員會委員。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第三十六條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
(一)物業的使用、維護和管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業共用部分的經營與收益分配;
(四)業主共同利益的維護;
(五)業主共同管理權的行使;
(六)業主應盡的義務;
(七)違反管理規約應當承擔的責任。
第三十七條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：
(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;
(二)業主委員會的職責，業主委員會議事規則;
(三)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(四)業主投票權的確定方式;
(五)業主代表的產生方式;
(六)業主大會會議的表決程序;
(七)業主委員會委員的資格、數量、任期等;
(八)業主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規則等;
(九)業主大會、業主委員會工作經費的籌備、使用和管理;
(十)業主大會、業主委員會印章的使用和管理;
(十一)車位、露臺、人防工程等特定空間是否計入用于確定業主投票權的專有部分的面積和數量。
第三十八條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，交街道辦事處(鄉鎮人民政府)專戶儲存、?？顚Ｓ?，由業主大會籌備組向街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請使用。首次業主大會會議召開后30日內，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，公告期7天。結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第三十九條 業主大會履行以下職責：
(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業服務企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)依法改變共有部分的用途;
(九)依法利用共有部分從事經營性活動，以及所得收益的分配與使用;
(十)依法處分共有部分;
(十一)明確停車、經營用房的經營方式、收費標準。決定停車費、經營用房收入等共有部分收益的用途;
(十二)法律法規或管理規約確定的應有業主共同決定的事項。
第四十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求，組織召開業主大會定期會議，有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)持有20%以上投票權的業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)符合業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
召開業主大會會議和臨時會議時，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門和社區居民委員會應派代表到會指導和監督。
業主委員會不按規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的，業主可以請求屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下組織召開。
第四十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題書面通知業主本人或在物業管理區域內公告。
第四十二條 業主大會確定業主投票權，可按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第四十三條 業主大會確定業主投票權，可按照下列方法認定業主票數和總票數：
(一)住宅項目按每一房地產權證計一票原則確定。
(二)非住宅項目以每一房地產權證計一票為基礎，一個房地產權證的建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計一票,不足200平方米的不計票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。
(三)建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一票計算;
(四)總票數，按照前項的統計總和計算。
非首次業主大會會議的投票權數應按照業主大會議事規則約定的辦法計算;業主大會議事規則未作約定的，按照本條規定計算。
第四十四條 業主大會作出決定，必須經業主大會所持投票權數1/2以上通過。業主大會作出以下事項的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數2/3以上通過：
(一)專項維修資金使用和續籌方案;
(二)改建、重建建筑物及其附屬設施。
逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的1/2以上。
第四十五條 業主可以以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位，共同行使本單位范圍內的共同管理權。業主以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位決定籌集和使用專項維修資金以及改造、籌建建筑物及其附屬設施的應當經該單位專有部分占建筑物總面積2/3且占總人數2/3以上的業主同意;決定其他共同管理事項，應當經該單位專有部分占建筑物總面積過1/2且占總人數過1/2的業主同意;
第四十六條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
第四十七條 業主大會作出的決定對物業服務區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。
業主認為業主大會、業主委員會的決定侵害其合法權益的，可以要求屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。
第四章 業主委員會
第四十八條 業主委員會履行以下職責：
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第四十九條 當選業主代表、業主委員會委員應當符合下列條件：
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
(二)遵守國家有關法律、法規;
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務，按時足額交納各項物業服務費用;
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第五十條 業主委員會委員的選舉應由業主大會所持票數過1/2的業主選舉票數通過，人數為5-11人的單數，每屆任期3-5年，可以連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。采用書面征求意見形式的，應有超過投票權數過1/2的業主選舉票數通過。當選名單經籌備組審核后生效，對當選名單有異議的，解決方式由籌備組決定。
業主委員會自選舉產生之后3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。
每屆業主委員會的首次會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)派員主持。
分期開發項目期數達到5期以上的，業主委員會委員的人數可適當增加，最高每一期配額人數不超過3人，總數必須為單數，具體配額由業主大會議事規則決定。
第五十一條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持下列文件向屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門備案：
(一)業主委員會委員名單和業主委員會成立的基本情況等;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)物業服務合同;
(五)業主大會會議決定的涉及業主共有和共同管理權的其他重大事項。
業主大會和業主委員會有關事項發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
業主委員會完成備案后，轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章，并依法使用印章。
第五十二條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會的日常事務。業主委員會委員根據工作需要可以領取適當津貼，具體由業主大會議事規則約定。業主委員會委員津貼和專職工作人員薪酬從業主大會、業主委員會工作經費中列支，具體事項由業主大會決定。
第五十三條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務相關費用的業主，限期交納物業服務相關費用。經書面催交，無正當理由逾期不交的，業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。
對擅自開挖地坪、破壞房屋承重結構等危害房屋安全的違規裝修行為，有責任向相關部門進行報告。
第五十四條 業主委員會應當按照業主大會議事規則及業主大會的決定召開業主委員會會議，經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員人數1/2以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十五條 召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應積極配合社區居民委員會履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，聽取社區居民委員會的建議。
第五十六條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告會議的內容和議程，聽取業主和使用人的建議和意見。(每屆業主委員會的首次會議除外)
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。作出決定的，應當在3日內以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告。
第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案可以由業主委員會自行存檔，也可委托物業服務企業進行存檔，工作檔案應當包括以下內容：
(一)業主大會會議、業主委員會會議的記錄;
(二)業主大會、業主委員會的決定;
(三)業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同;
(四)業主委員會選舉及備案資料;
(五)物業專項維修資金籌集及使用相關資料;
(六)業主及業主代表名冊;
(七)業主意見及建議;
(八)政府相關部門下發的文件;
(九)其他需要保存的資料。
第五十八條 業主大會和業主委員會的運作經費由全體業主承擔，或在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體由業主大會決定。采用在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支的，具體額度由業主委員會提出預算，并經業主大會上表決通過后執行。
業主委員會應當在每年3月底前在物業管理區域內公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督，公布時間不少于7天。
業主委員會辦公用房視物業管理區域規模在業主大會議事規則中確定。
第五十九條 業主委員會依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理業主大會印章和業主委員會印章，印章由業主委員會主任負責管理。主任辭職的,必須指定副主任保管。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章，除會議通知和業主委員會授權范圍內物業增值資金及維修資金收取證明以外，應當根據業主委員會會議決定，重大事項需按規定召集業主大會表決。
印章保管人違反印章使用規定的，由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正，并通告全體業主。造成經濟損失或不良影響的，應依法追究責任人的法律責任。
第六十條 物業服務企業應在每年第一季度向全體業主公布上年度共用部位維修資金，利用物業共用部位和相關場地所得收益和使用情況。
業主對上述費用使用有異議的，物業服務企業應當充分說明，對物業服務企業說明仍存異議的，由業主委員會聘請專業審計機構對有異議的財務帳目進行專項審計。
業主委員會任期屆滿前1個月，應聘請專業審計機構對物業管理項目專項帳目進行換屆審計。
第六十一條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報轄區物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第六十二條 業主對業主大會的召開及業主委員會成立產生質疑的，可向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門咨詢，街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門應在規定的程序內完成調查工作，并向業主作出書面答復。
業主、業主委員會與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的，可以要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門、社區居民委員會調處。各部門在受理調處后按規定程序答復。業主、業主委員會對答復有異議，可向市物業主管部門申請調處，再調處不成的，可向物業所在地人民法院提起訴訟。
物業管理的重大問題可以通過轄區物業管理聯席會議協調解決。聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責召集，轄區物業主管部門、轄區派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位派代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第六十三條 業主委員會提起訴訟應由業主委員會主任負責召開業主大會討論且經1/2業主投票權表決同意，由業主委員會負責提起訴訟，訴訟所發生的費用承擔由業主大會議事規則規定。
第六十四條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的，其業主代表、業主委員會委員資格終止：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的;
(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;
(三)因疾病或者其他原因喪失民事行為能力，無法履行職責的;
(四)因犯罪被限制人身自由的;
(五)在競選業主代表、業主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾等違規行為被查實的;
(六)在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的;
(七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第六十五條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(二)不履行業主委員會委員職責和業主義務，違反管理規約的;
(三)收受物業服務企業、利害關系業主提供的利益或者報酬，謀取私利的;
(四)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(六)其他侵害業主合法權益的行為;
(七)滿1年以上不繳納物業服務相關費用的;
(八)鼓動或煽動其他業主不繳納物業服務相關費用的;
(九)業主委員會1/2以上的委員或持有20%以上投票權的業主提出撤銷其委員資格的;
(十)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第六十六條 業主代表或者業主委員會委員資格變動的，應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。
第六十七條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會，并做好交接手續。
被終止資格的業主委員會委員，拒不移交所保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安機關協助移交。
第六十八條 業主委員會成立后，出現下列情況應進行換屆選舉：
(一)業主委員會3至5年的自然任期屆滿;
(二)業主委員會任期未到，但享有1/2投票權以上的業主要求進行變更的;
(三)業主委員會人數因辭職、終止資格等原因，不足規定總數的1/2時。
第六十九條 業主委員會有下列情況之一，且拒不改正的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門可以決定解散業主委員會，并進行換屆選舉：
(一)違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益的;
(二)違反法律法規規定，嚴重影響社區安定和公共秩序的;
(三)違反法律法規規定，出現組織、煽動業主拒交物業服務相關費用等違反物業服務合同約定的情形;
(四)長期不履行業主委員會職責，情節嚴重的。
第七十條 業主委員會自然任期屆滿3個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選，并報告屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、轄區物業主管部門應當責令其在30日內組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，組織換屆選舉工作。
經業主大會投票權數1/2以上的業主或業主代表表決通過，業主委員會可連選連任，但必須重新簽訂物業服務合同 。
第七十一條 出現第六十八條第(二)、(三)項和第六十九條所規定情形的，由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門通告全體業主，并由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導成立業主委員會換屆籌備組，籌備組由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表和不少于籌備組總人數1/2的業主代表等人員組成，召開業主大會臨時會議進行業主委員會的換屆選舉。
由街道辦事處(鄉鎮人民政府)主持的換屆選舉，其籌備組的業主代表和業主委員會候選人產生方式參照首次業主大會中的方式進行。
第七十二條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內或新一屆業主委員會選舉成立后10日內，將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
業主委員會任期屆滿后，拒不移交其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安機關協助移交。
第七十三條 業主大會的代表或業主委員會委員有第六十四條、第六十五條所述規定情況被取消資格或以書面形式向業主委員會遞交辭職報告的，造成代表或委員缺額，應及時補選。
第七十四條 業主委員會委員(含主任、副主任)缺額的，應在1個月內，由業主委員會主任召集業主大會進行增補;
業主委員會主任、副主任缺額的，應先增補委員人數至業主大會議事規則規定的人數，在增補委員后15日內由副主任或主任召集業主委員會會議按規定程序選舉;在主任缺額選舉期間，由副主任或社區居民委員會指定的副主任代行主任職責;
業主代表缺額，應在業主大會召開之前，由業主委員會負責按原選舉區域進行重新選舉。
第七十五條 業主委員會主任辭職的，應及時通報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導或監督業主委員會進行主任選舉。
第七十六條 業主委員會應對重新選出的人員，在15日內向全體業主進行公告，并同時向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和轄區物業主管部門申報變更和備案。
第七十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數1/2的，在新一屆業主委員會產生之前，應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由物業所在地的社區居民委員會代行業主委員會的職責。
第七十八條 因物業管理區域發生變更、違反法律法規規定等原因導致業主大會、業主委員會解散的，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)或轄區物業主管部門的指導監督下，妥善保管需移交的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，并做好業主共同財產清算工作。
第七十九條 業主委員會換屆經費來源由業主大會議事規則決定。
第五章 附則
第八十條 本規則中《管理規約》(示范文本)、《業主大會議事規則》(示范文本)由市物業管理主管部門另行制定。
第八十一條 本指導規則由寧波市物業管理主管部門負責解釋。
第八十二條 本規則自發文之日起實施，原《寧波市業主大會、業主委員會運作規程(試行)》(市建房管〔20**〕482號)同時廢止。
篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)
武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)
武房規〔20**〕1號
市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知
各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：
為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。
本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業主大會和業主委員會指導規則
總則
第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。
第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。
區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥臉I務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。
第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
第一節 業主大會基本職責
第九條 業主大會履行下列職責：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
?。ㄈ┍O督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業
委員會不適當的決定；
?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；
?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；
?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；
?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；
?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期；
?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。
第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主委員會的職責；
?。ǘI主委員會成員的分工及職責；
?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理；
?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；
?。I主委員會工作檔案的管理；
?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。
第二節 首次業主大會籌備
第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。
籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。
第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：
?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；
?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明；
?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；
?。┚G化竣工證明；
?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三節 會議制度
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。
?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。
依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。
未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。
第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。
第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會基本職責
第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；
?。ǘI主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
?。ㄆ撸I主意見及建議。
第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。
第四節 產生和備案
第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。
第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。
業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI主大會議事規則；
?。ㄈ┕芾硪幖s；
?。ㄋ模I主委員會工作規則；
?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。
業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。
第五節 會議制度
第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。
第六節 委員資格的終止
第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；
?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；
?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；
?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；
?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；
?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；
?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。
第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業主委員會換屆選舉
第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。
業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
指導和監督
第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。
第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業主大會業主委員會備案表(略)
業主委員會委員基本情況(略)
篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)
業主大會和業主委員會指導規則(20**)
關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知
建房[20**]274號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：
為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二○○九年十二月一日
業主大會和業主委員會指導規則
第一章 總則
第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。
第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。
第二章 業主大會
第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI主名冊；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；
?。┪飿I服務用房配置證明；
?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：
?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十七條 業主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；
?。┗I集和使用專項維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。
第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域；
?。ǘI主委員會的職責；
?。ㄈI主委員會議事規則；
?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
?。ㄎ澹I主投票權數的確定方法；
?。I主代表的產生方式；
?。ㄆ撸I主大會會議的表決程序；
?。ò耍I主委員會委員的資格、人數和任期等；
?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
?。ㄊ唬I主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
?。ㄒ唬I主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
?。ǘ┛側藬?，按照前項的統計總和計算。
第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三章 業主委員會
第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力；
?。ǘ?遵守國家有關法律、法規；
?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
?。ㄋ模?熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
?。ㄎ澹?具有一定的組織能力；
?。?具備必要的工作時間。
第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況；
?。ǘ┕芾硪幖s；
?。ㄈI主大會議事規則；
?。ㄋ模I主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十五條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會的會議記錄；
?。ǘI主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
?。ㄆ撸I主的意見和建議。
第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；
?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四章 指導和監督
第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。
第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第五章 附則
第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。