防城港市業主委員會工作規則(示范文本)
防城港市住房保障和房產管理局
二0一七年一月二十四日 編制
(說明：此示范文本僅作為參考，各物業管理區域可根據實際情況在法律法規允許的范圍內進行修訂完善)
使用說明
本規則為示范文本，適用于本市行政區域內各類物業管理活動。當事人應當仔細閱讀本示范文本的內容，對規則條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業行政主管部門咨詢。
本示范文本中相關條款后都有空白行，供業主自行約定或補充約定。
根據《廣西壯族自治區物業管理條例》及有關法律法規，召開首次業主大會會議時，應制定業主委員會工作規則。制定業主委員會工作規則，不得侵害業主、使用人的合法權益。
本示范文本條款由防城港市住房保障和房產管理局負責解釋。
第一章 總 則
第一條 制定依據
根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣西壯族自治區物業管理條例》及有關法律法規、規范性文件，經本物業管理區域業主大會會議表決通過，制訂本業主委員會工作規則(簡稱本規則)。
第二條 業主委員會宗旨
本業主委員會作為業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，向業主大會報告工作，接受業主大會、業主的監督，并依法、依本物業區域管理規約和業主大會議事規則、本規則約定履行受益人工作職責。
第二章 業主委員會
第三條 業主委員會職責
業主委員會履行下列職責：
(一)按時組織召開業主大會定期會議和臨時會議，報告物業管理實施情況;
(二)積極配合、協助、接受政府部門、基層組織共同做好物業管理區域內的公共事業、社會治安等相關工作，并接受其指導和監督;
(三)執行業主大會的決定和決議，監督管理規約的實施;
(四)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業合同;
(五)根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘、續聘、解聘物業服務企業或其他管理人方案、物業服務合同，提交業主大會會議決定;
(六)根據業主的意見、建議和要求，擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定;
(七)根據業主的意見、建議和要求，擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定;
(八)根據業主的意見、建議和要求，擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定;
(九)根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內物業共有部分的使用、收益方案，報業主大會決定;
(十)根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，報業主大會會議決定;
(十一)根據業主意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會會議決定;
(十二)初審物業服務企業或其他管理人制訂的年度服務計劃，報業主大會會議決定;
(十三)提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員;
(十四)監督物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同，并每半年對物業服務企業或其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定;
(十五)監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理;
(十六)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用;
(十七)督促未按照管理規約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金;
(十八)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管;
(十九)及時了解業主、使用人的意見和建議，形成方案提交業主大會會議決定;
(二十)協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或其他管理人之間的物業管理糾紛;
(二十一)加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力;
(二十二)建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告;
(二十三)依法履行職責，執行業主大會決定;
(二十四)定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督;
(二十五)按規定建立業主委員會信用信息;
(二十六)不得以業主委員會名義與本建筑區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職;
(二十七) ;
(二十八) 。
第四條 業主委員會主任職責
業主委員會主任負責業主委員會的日常事務，履行以下職責：
負責召集業主委員會會議，主持業主委員會工作;
主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;
主持制訂業主大會、業主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;
代表業主委員會向業主大會匯報工作;
組織、協調、解決本建筑區劃物業管理實施工作中的日常問題;
組織研究、論證本建筑區劃物業管理實施工作中的問題;
執行業主大會、業主委員會決定，完成業主委員會交辦的工作;
接受鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居民委員會及房產管理部門的指導與監督;
;
。
第四條 業主委員會副主任職責
業主委員會副主任履行以下職責：
協助業主委員會主任工作;
根據業主委員會主任授權，召集業主委員會會議，主持業主委員會工作;
業主委員會主任缺席時，代行其職責;
執行業主委員會大會、業主委員會決定;
完成業主委員會交辦的工作;
接受鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居民委員會及房產管理部門的指導與監督; 。
第五條 業主委員會委員職責
業主委員會委員履行以下職責：
參加業主委員會會議等有關活動;
參與業主委員會有關事項的決策;
參與制訂業主委員會工作計劃和實施方案;
參與制訂業主大會、業主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;
參與組織、協調、解決本建筑區劃物業管理實施工作中的日常問題;
參與組織研究、論證本建筑區劃物業管理實施工作中的問題;
密切聯系業主、業主代表，廣泛了解本建筑區劃內物業管理動態、情況和問題，向業主委員會或通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;
承擔業主委員會布置的專項工作;
執行業主大會、業主委員會的決定，完成業主委員會交辦的工作;
接受街道辦事處，社區居民委員會及房產管理部門的指導與監督 。
第五條 業主委員會會議
業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。
(一)定期會議每 月應至少召開一次;
(二)臨時會議，經1/3以上業主委員會委員提議或業主委員會主任認為有必要的或業主委員會就業主提議形成方案的，應當及時召開;
(三)業主委員會會議采用民主集中制，少數服從多數的原則作出決定;
(四)業主委員會的每名委員具有同等表決權;
(五)業主委員會依法作出的決定，對業主委員會委員和業主具有約束力，業主委員會委員和業主必須共同遵守;
(六)持不同意見的委員、業主不得抵制業主委員會決定的貫徹執行，不得干擾業主委員會的正常工作;
(七)業主委員會會議應當有2/3以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意;
(八)業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議;
(九) 。
第六條 業主委員會會議應當按照下列規則召開：
(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集，并決定會議召開的時間、地點等;
(二)委員因故不能參加會議的，提前 日向業主委員會召集人說明;
(三)提前 日將會議及有關材料送達每位委員;
(四)討論、決定物業管理公共事項的，于會議召開 日前在物業區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議;
(五)做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;
(六)會議有過半數委員出席，作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員以上簽字同意通過;
(七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，并由出席會議的業主委員會委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔;
(八)業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起 日內以書面形式在物業區劃內公告，接受業主的查詢和監督;
(九)業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的，業主可請求鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居民委員會指定一名委員召集和主持業主委員會會議;
(十) 。
第七條 業主大會會議議案的形成
(一)業主委員會在業主委員會議事活動用房內設意見箱、意見薄，并安排專門的委員按時負責收集、整理當月業主、業主代表就物業管理公共事項的提議、意見、建議，并在 日內向業主委員會主任報告，由業主委員會主任決定召開業主委員會會議審議的時間、地點等;
(二)業主委員會根據業主、業主代表的提議、意見、建議和相關政策的要求，由業主委員會會議審議后，形成有編號的業主委員會議案，提交業主大會會議決定;
(三) 。
第八條 業主大會會議的召開
(一)業主委員會負責組織召開業主大會會議，并由業主委員會主任主持;
(二)業主大會會議召開前 日，由業主委員會主任負責召集業主委員會會議，討論決定業主大會會議召開的形式、時間、地點、議題、經費等;
(三)業主大會會議召開前 日，由業主委員會將業主大會會議召開的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業區域內全體業主公告;
(四) 。
第九條 工作報告
(一)召開業主大會定期會議時，由業主委員會主任代表業主委員會向業主大會報告工作;
(二)工作報告內容應與本規則第三條規定的業主委員會工作職責相一致，并分為日常工作報告、特定工作報告、財務報告和工作計劃等部分;
(三)業主委員會在向業主大會報告工作前 日，應將工作報告的主要內容以書面形式向物業區劃內全體業主公告;
(四) 。
第十條 印章的使用管理與移交
(一)業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會指定專人 (姓名)保管;
(二)業主大會、業主委員會印章，經業主委員會主任簽字同意后使用，并按規定存檔;
(三)簽訂物業服務合同和水、電、氣等供用合同等對外行使權利的，應當使用業主大會印章，并由業主大會作出決定;
(四)處理業主大會、業主委員會內部公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定;
(五)未見業主大會決定、業主委員會決定而使用業主大會印章、業主委員會印章的，由印章保管人承擔責任，造成經濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應責任;
(六)業主大會、業主委員會印章遺失的，業主委員會應在當地主要新聞媒體上聲明遺失，并按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章;
(七)違反上述規定，導致印章遺失后造成經濟損失或不良影響的，由印章遺失責任人承擔相應的責任;
(八)保管業主大會、業主委員會印章的業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起 日內向本屆業主委員會移交其保管的業主大會、業主委員會印章，并完成交接工作;
(九)業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會的，前業主委員會委員應當自新一屆業主委員會產生之日起 日內將其保管的業主大會、業主委員會印章移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作;
(十)業主委員會任期屆滿未換屆改選的或業主委員會委員集體辭職的，前業主委員會委員應當在任期屆滿之日起 日內或委員集體辭職之日起 日內，將其保管的業主大會、業主委員會印章交由物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會代為保管;
(十一)業主委員會、業主委員會委員未按上述規定移交其保管的業主大會、業主委員會印章的，具體責任委員應承擔違約責任，向全體業主支付違約金元;
(十一) 。
第十二條 檔案資料的管理與移交
下列檔案資料應當編號造冊，并由業主委員會指定專人 (姓名)保管：
1.物業管理區域內的物業資料;
2.各類會議記錄、紀要;
3.業主委員會、業主大會作出的決議、決定等書面材料;
4.業主大會設立備案及各屆業主委員會產生、備案的材料;
5.業主清冊及聯系方式;
6.簽訂的物業服務合同;
7.有關法律、法規和業務往來文件;
8.業主和使用人的提議、書面意見、建議書;
9.建筑物及其附屬設施維修資金收支情況清冊;
10.利用物業共有部分經營所得收益的收支情況清冊;
11.業主委員會工作經費的收支情況清冊;
12.其他有關材料。
上述檔案資料遺失的，由檔案保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的，依法追究檔案保管人的相應責任。
保管上述檔案資料的業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起 日內向本屆業主委員會移交其保管的上述檔案資料，并完成交接工作。
業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會的，前業主委員會委員應當自新一屆業主委員會產生之日起 日內將其保管的上述檔案資料移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會任期屆滿未換屆改選的或業主委員會委員集體辭職的，前業主委員會委員應當在任期屆滿之日起 日內或委員集體辭職之日起 日內，將其保管的上述檔案資料交由物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會代為保管。
業主委員會、業主委員會委員未按上述規定移交其保管的檔案資料的，具體責任委員應承擔違約責任，向全體業主支付違約金元。
第十三條 財務管理
(一)屬于本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支范圍按本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則相關約定執行，并由業主委員會負責財務管理。上述資金，由業主委員會采取以本物業管理區域物業服務企業或其他管理人名義或者業主委員會主任名義或者名義在銀行設立專門的財務賬戶進行管理，賬戶賬號為： ;
(二)業主委員會的財務管理人員由一名出納、一名會計和一名負責人共同組成，其中出納、會計必須是具備財務專業特長的委員擔任。出納 (姓名)負責現金的提取和存入;會計 (姓名)負責賬目的記錄和核對;負責人 (姓名)負責現金和賬目的吻合性。負責財務管理的人員不能繼續履行職責時，必須與接管人員辦清交接手續方可離任;
(三)全體業主或相關業主在取得共有部分經營所得收益時，統一由負責財務管理的會計或者出納入賬，并出具收據，加蓋業主大會財務專用章。嚴禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分經營所得收益;
(四)業主委員會主任負責業主委員會辦公經費的審批簽字。但一次支出超過人民幣 元(含本數)時，需經業主委員會會議通過后，方可使用與劃轉;
(五)業主委員會應當按照國家規定的財務管理制度進行財務管理，業主大會財務專用章由會計負責保管;財務賬目實行公開化，于每月 號在物業管理區域內公布一次，并由進行年度審計，接受業主大會、業主的監督;
(六)業主大會以及業主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，不得從事任何經營活動;
(七)在財務總結年度內，業主大會的資金使用有節余時，自動結轉到下一年度;資金發生不足時，由業主委員會草擬籌集方案，提交業主大會會議決定;
(八)業主、業主委員會及其委員不得侵占屬于本物業管理區域全體業主或相關業主所有的資金;侵占全體業主或相關業主共有資金的，受侵害的相關業主可以依法追究具體責任人的相應法律責任;
(九) 。
第十四條 財務憑證及財物的移交
保管屬于全體業主共有或相關業主共有的財務憑證、財物的業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起 日內向本屆業主委員會移交其保管的財務憑證和財物，并完成交接工作。
業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會的，前業主委員會委員應當自新一屆業主委員會產生之日起 日內將其保管的屬于全體業主共有或相關業主共有的財務憑證、財物移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會任期屆滿未換屆改選的或業主委員會委員集體辭職的，前業主委員會委員應當在任期屆滿之日起 日內或委員集體辭職之日起 日內，將其保管的屬于全體業主共有或相關業主共有的財務憑證、財物交由物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會代為保管。
業主委員會、業主委員會委員未按上述規定移交其保管的屬于全體業主共有或相關業主共有的財務憑證、財物的，具體責任委員應承擔違約責任，向全體業主支付違約金元。
第十五條 接受業主的查詢、監督
業主委員會主任應負責建立業主委員會接待制度，并輪流安排一名委員于每周星期 負責接待業主、使用人的咨詢、投訴和監督。
業主、使用人可以查閱業主委員會所有會議資料和本規則第十二條所列的涉及自身利益的檔案資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當在接受詢問之日起 日內予以答復。
第十六條 會議記錄
業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議的書面記錄，并安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。
業主大會會議書面記錄由會議主持人(業主委員會主任或副主任)、記錄人、全體出席會議的業主委員會委員簽字，并加蓋業主大會印章后存檔。決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，并由出席會議的業主委員會委員簽字并加蓋業主大會印章后存檔。
業主委員會會議書面記錄由會議主持人(業主委員會主任或副主任)和記錄人簽字，并加蓋業主委員會印章后存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人(業主委員會主任或副主任)、記錄人和全體出席會議的業主委員會委員簽字，并加蓋業主委員會印章后存檔。
第十七條 物業服務的監督
業主委員應當監督物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同的約定履行物業服務合同，不定期檢查物業服務企業或者其他管理人履約情況，并每半年(具體時間為：)對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。
業主委員會對物業服務企業或者其他管理人履約情況的監督意見，作為業主委員會工作報告內容之一，依本規則有關約定向業主大會報告。
第十八條 建筑物及其附屬設施維修資金的籌集
一幢或者一戶門號的建筑物及其附屬設施維修資金余額不足首次繳存的30%時，由業主委員會指定專人按照相關規定和本物業管理區域管理規約的有關約定，向該幢或者該戶門號業主續籌維修資金。
業主委員會應當在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布建筑物及其附屬設施維修資金的籌集情況等;并按本物業管理區域管理規約的約定，每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
第十九條 與物業服務企業或者其他管理人以及相關部門、單位的聯系
業主委員會應當加強與本物業管理區域物業服務企業或者其他管理人以及相關主管部門、街道辦事處、社區居民委員會的聯系。
(一)業主委員會應當密切聯系業主、業主代表，及時了解業主、使用人的意見和建議，定期(每月號)向本物業管理區域物業服務企業或者其他管理人進行溝通、交流，協調業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛;
(二)業主委員會應當定期參加市、區(市)縣房產管理部門組織的物業管理培訓，接受物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督;并按照相關規定向物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會以及房產管理部門和其他相關主管部門反映情況、協助做好相關工作;
(三) 。
第二十條 物業管理移交
(一)物業服務合同終止之日起5日內，業主委員會應當按照相關規定和物業服務合同約定，與原物業服務企業或者其他管理人辦理物業管理移交手續;
(二)物業服務合同終止時，業主大會依法選聘了新的物業服務企業或者其他管理人的，業主委員會應當按照相關規定和物業服務合同約定，會同新物業服務企業或者其他管理人與原物業服務企業或者其他管理人對物業共有部分及其相應檔案進行查驗，并辦理物業服務用房和物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續;
(三) 。
第二十一條 水、電、氣等供用合同關系的建立
本物業管理區域業主大會依法設立后，業主委員會應當自業主大會依法設立之日起 日內，按照相關規定代表業主與供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位建立供用合同關系，以業主大會名義簽訂供用合同，并與開發建設單位辦理有關費用結算、表戶名變更手續。
第二十二條 信息公告及信息查詢臺
下列事項，由業主委員會于 日內在本物業管理區域內公告：
(一)業主大會會議決定;
(二)業主委員會決定;
(三)建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況;
(四)涉及全體業主或相關業主利益的重大信息;
(五) ;
(六) 。
業主委員會應當在業主委員會辦公地點設立信息查詢臺，公布業主委員會工作經費明細、業主委員會會議紀要以及上述事項的具體資料，供業主查詢，接受業主監督。
第二十三條 業主委員會信用建設
業主委員會應當按規定向物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、區(市)縣房產管理部門如實提供業主委員會委員的相關物業管理活動的信用信息。對業主委員會委員違反法律、法規政策和本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則、本規則的行為，業主可向物業所在地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、縣(市、區)房產管理部門、信用信息監管部門舉報。
第二十四條 業主委員會委員繼續教育
業主委員會委員應當定期參加當地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、房管部門組織的業主委員會委員繼續教育培訓，自覺接受當地鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居委會的指導和監督。
第二十五條 業主委員會委員的禁止行為
業主委員會委員不得有下列行為：
(一)收受物業服務企業或其他管理人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;
(二)向為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業或其他管理人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;
(三)收受可能妨礙公正行使職務的其他利益;
(四) ;
(五) 。
業主委員會委員有上述行為之一的，由業主大會決定終止其委員資格，并按規定向信用信息監管部門報告，依法對該委員作相應的信用記錄。
第二十六條 業主委員會決定及其委員責任
業主委員會通過召開業主委員會會議，形成決議，作出業主委員會決定。業主委員會作出的決定違反法律法規的，業主可以向物業所在地的區(市)縣房產管理部門或鄉(鎮)人民政府投訴、街道辦事處舉報，由受理單位依法處理;業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業主委員會違反法律法規作出的決定或超越職權作出的決定或者作出的與本物業管理區域物業管理無關的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
第三章 附 則
第二十七條 規則的生效
本規則自首次業主大會會議表決通過之日( 年月日)起生效。
第二十八條 規則修改與補充
業主大會會議通過的有關本規則的決定均是本規則的組成部分;本規則的修訂經業主大會會議通過;本規則未盡事項由業主大會會議補充。
第二十九條 規則備案
制定和修改的業主委員會工作規則，按規定報物業所在地的區(市)縣房產管理部門備案。
第三十條 規則保存與執有
本規則業主各執1份，業主委員會保存3份,物業所在地的縣(市、區)房產管理部門、鄉(鎮)人民政府、街道辦事處、社區居民委員會各1份。
縣(市、區)
(物業名稱)業主大會(蓋章)
年 月 日
篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)
武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)
武房規〔20**〕1號
市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知
各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：
為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。
本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業主大會和業主委員會指導規則
總則
第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。
第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。
區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥臉I務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。
第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
第一節 業主大會基本職責
第九條 業主大會履行下列職責：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
?。ㄈ┍O督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業
委員會不適當的決定；
?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；
?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；
?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；
?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；
?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期；
?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。
第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主委員會的職責；
?。ǘI主委員會成員的分工及職責；
?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理；
?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；
?。I主委員會工作檔案的管理；
?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。
第二節 首次業主大會籌備
第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。
籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。
第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：
?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；
?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明；
?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；
?。┚G化竣工證明；
?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三節 會議制度
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。
?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。
依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。
未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。
第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。
第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會基本職責
第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；
?。ǘI主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
?。ㄆ撸I主意見及建議。
第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。
第四節 產生和備案
第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。
第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。
業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI主大會議事規則；
?。ㄈ┕芾硪幖s；
?。ㄋ模I主委員會工作規則；
?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。
業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。
第五節 會議制度
第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。
第六節 委員資格的終止
第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；
?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；
?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；
?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；
?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；
?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；
?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。
第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業主委員會換屆選舉
第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。
業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
指導和監督
第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。
第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業主大會業主委員會備案表(略)
業主委員會委員基本情況(略)
篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)
業主大會和業主委員會指導規則(20**)
關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知
建房[20**]274號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：
為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二○○九年十二月一日
業主大會和業主委員會指導規則
第一章 總則
第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。
第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。
第二章 業主大會
第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI主名冊；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；
?。┪飿I服務用房配置證明；
?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：
?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┎輸M管理規約、業主大會議事規則；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十七條 業主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；
?。┗I集和使用專項維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。
第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域；
?。ǘI主委員會的職責；
?。ㄈI主委員會議事規則；
?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
?。ㄎ澹I主投票權數的確定方法；
?。I主代表的產生方式；
?。ㄆ撸I主大會會議的表決程序；
?。ò耍I主委員會委員的資格、人數和任期等；
?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
?。ㄊ唬I主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
?。ㄒ唬I主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
?。ǘ┛側藬?，按照前項的統計總和計算。
第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三章 業主委員會
第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力；
?。ǘ?遵守國家有關法律、法規；
?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
?。ㄋ模?熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
?。ㄎ澹?具有一定的組織能力；
?。?具備必要的工作時間。
第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況；
?。ǘ┕芾硪幖s；
?。ㄈI主大會議事規則；
?。ㄋ模I主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十五條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會的會議記錄；
?。ǘI主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
?。ㄆ撸I主的意見和建議。
第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；
?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四章 指導和監督
第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。
第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第五章 附則
第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。