關于印發《哈密市支持物業服務企業發展若干意見》的通知
哈市委辦發〔20**〕88號
各鄉(鎮)黨委、政府，街道黨工委、辦事處，市直各單位：
《哈密市支持物業服務企業發展若干意見》已經市黨政班子聯席會議研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。
*哈密市委辦公室
哈密市人民政府辦公室
20**年10月15日
哈密市支持物業服務企業發展若干意見
為進一步加強物業管理和扶持物業服務業，加快物業服務企業發展，結合哈密市實際，特制定本意見：
一、制定并落實對物業服務業的扶持政策
(一)制定財政扶持政策
建立老舊小區物業服務費財政補貼制度。市政府每年列入財政預算300萬元作為物業管理獎補資金，主要對在老舊住宅小區從事物業服務的，由街道辦事處(社區)指導，經業主組織自行開展簡易物業服務或業主選聘專業物業公司進行管理的群眾較為滿意物業服務企業，市政府以以獎代補的形式給予一定資金補助;市政府鼓勵、支持物業公司或業主委員會接管老舊住宅小區開展物業服務;老舊小區共用部位經營所得收益的，原則上用于老舊住宅共用部位和共用設施維修，以及補充物業服務費用不足。物業服務企業服務期限未滿撤離小區的，追繳補貼經費，追究違約責任并依據相關法律法規予以處罰。
市政府將進一步嚴格落實住宅小區配套公建設施，特別是對小區物業管理用房等設施建設及交付使用。由市規劃局牽頭，住建、房產等相關部門配合，加大對房地產開發項目建設中配套公建設施建設督查，使住宅小區配套公建設施能夠與住宅同步設計、同步建設、同步交付使用。
(二)繼續實施老舊小區改造
老舊小區改造是哈密市民生重點工程之一，市政府將有計劃、有步驟的逐年對哈密市所轄老舊住宅小區進行改造。通過加裝小區門禁系統等公共服務設施，改善老舊小區居住環境，在改造完成后實施專業化的物業服務及管理，不斷提高住宅小區的生活質量和水平。
(三)建立物業服務費定期調整指導價制度
市發改委應根據最低工資標準的上調幅度定期對老舊住宅小區、多層住宅物業服務收費標準作相應調整，改善目前物業服務企業虧損經營、惡性循環的現象。同時，在審批物業收費備案前，要征求街道社區意見。市發改委價格主管部門應加強物業服務收費的監管，監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。
(四)大力培育扶持物業服務品牌企業
1、鼓勵規模較大的房地產開發企業成立物業服務企業，并給與大力扶持。在承接新建小區物業管理時，房地產開發企業應按物業服務企業管理的面積給予資金補貼;鼓勵房地產開發企業在新開發的、有經營性用房的小區預留一定面積的經營性房屋，交由管理小區的物業服務企業經營，所得受益用于彌補物業服務費的不足，提升物業服務企業品質。
2、開展優秀物業服務企業表彰活動。培育扶持物業服務品牌企業，制定優秀物業企業評定辦法。從20**年起開展優秀物業服務企業評選活動，在市財政預算中安排專項資金，在對物業企業進行綜合考核的基礎上，對獲得優秀的物業服務企業進行獎勵。
3、引導物業服務企業實施品牌戰略，鼓勵、支持物業企業做大做強。積極開展物業管理示范項目評選活動，建立示范點。通過召開物業服務工作現場會，樹立物業服務典型，以點帶面，全面提升全市物業管理水平，形成物業服務管理的良性循環。對所服務項目獲 “市級物業管理優秀小區”、“自治區級物業管理示范小區”、“國家級物業管理示范小區”稱號的物業服務企業，市財政分別給予5-10萬元獎勵。
二、全面提升物業管理水平
(一)加強物業服務行業監管
市房產行政主管部門應加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制;加強區域外物業服務企業進入備案管理，推行物業管理招投標體制，切實規范物業服務市場秩序;制定物業服務管理考核標準和實施細則，完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行小區經理崗前培訓和繼續教育制度，建立物業小區經理持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，提高物業服務企業經營透明度。
(二)加強對物業企業年度目標的考核
由各街道辦事處牽頭每年組織相關部門對轄區物業公司進行具體考核工作，建立優勝劣汰體制，對年終考核優秀的企業予以獎勵，對考核不達標、只收費不服務或少服務、業主投訴多、物業服務質量較差的企業列入信譽檔案黑名單，并根據相關法律法規予以處罰，將考核結果與資質審核、等級收費相結合。對情節嚴重的物業服務企業，將建議上級主管部門吊銷其營業服務資質。
(三)著力解決物業小區服務突出問題
1、加強物業小區治安、環境衛生管理。物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作;市公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業服務企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。市工商部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，未經規劃部門許可擅自改變用途的，不予核發營業執照，并會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;對小區內的違法廣告，物業公司應做好登記協調處理，無法消除影響的，由物業公司及時移交市城建管理監察部門依法查處。
2、加強物業小區房屋裝修管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;對發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻，勸阻無效的，要及時報告房屋安全管理等職能部門。市城建管理監、規劃等部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內墻體等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時查處。
3、加強物業小區停車管理。依據自治區發改委、住房和城鄉建設廳《關于印發新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法的通知》(新發改法規〔20**〕3088號)及《關于對哈密市住宅小區收取機動車場地占用費實行政府指導價的通知》(哈市發改價格〔20**〕2 號)規定，由市發改委牽頭，市房產局配合，積極推行物業小區停車收費管理。物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。物業服務企業、業主委員會要合理劃分停車位，制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，及惡意堵塞進出通道的車輛，在物業服務企業勸阻無效后，由市公安(交警、消防)部門應及時介入處理，依法強制拖離。
4、建立物業服務糾紛調解機制。建立市、街道辦事處、社區居委會物業服務投訴和糾紛調解組織體系，提高物業服務糾紛化解成功率，保護業主和物業服務企業的合法權益，促進社區和諧穩定。
5、加強物業服務費正常收取力度。物業服務企業要嚴格履行合同約定，加強物業服務管理，提升物業服務質量，在業主委員會或社區認定的基礎上，對經物業公司多次催繳仍拒繳物業服務費的，由社區協調通過法律途徑進行催繳，對無正當理由長期拖欠不交物業費的黨政機關、事業單位的工作人員，取消個人的年度精神文明和平安建設獎。同時，物業公司要通過每年召開征求意見會、滿意度測評等方式，廣泛聽取業主的建議和意見，不斷提高服務水平和質量，以良好服務贏得業主認可。
6、加強業委會自治管理。各街道辦事處和社區居委會應組織、指導住宅小區成立業委會;業委會應依法履行職責，接受所在街道辦事處和社區居委會的監督和指導;各轄區街道辦事處和社區居委會督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾和糾紛;是房產部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力。
(四)強化屬地物業管理職責
1、市政府要把物業管理作為社會建設的重要內容，加強對物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費，物業管理工作納入對各街道辦事處的年度目標考核。
2、各街道辦事處負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由市房產部門和轄區各街道辦事處共同指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，各街道辦事處協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業管理招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用房屋專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日?？己?，并督促有關問題的整改。
3、社區居委會負責轄區小區物業服務的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日?？己?，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會成立前，由社區居委會組織小區業主代表(或樓棟長)代行臨時業委會職責。
4、進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。
三、其他規定
哈密市各鄉(鎮)、村住宅小區物業管理工作參照上述意見執行。
篇2：哈密市支持物業服務企業發展若干意見（2015年）
哈市委辦發〔20**〕88號
各鄉(鎮)黨委、政府，街道黨工委、辦事處，市直各單位：
《哈密市支持物業服務企業發展若干意見》已經市黨政班子聯席會議研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。
*哈密市委辦公室
哈密市人民政府辦公室
20**年10月15日
哈密市支持物業服務企業發展若干意見
為進一步加強物業管理和扶持物業服務業，加快物業服務企業發展，結合哈密市實際，特制定本意見：
一、制定并落實對物業服務業的扶持政策
(一)制定財政扶持政策
建立老舊小區物業服務費財政補貼制度。市政府每年列入財政預算300萬元作為物業管理獎補資金，主要對在老舊住宅小區從事物業服務的，由街道辦事處(社區)指導，經業主組織自行開展簡易物業服務或業主選聘專業物業公司進行管理的群眾較為滿意物業服務企業，市政府以以獎代補的形式給予一定資金補助;市政府鼓勵、支持物業公司或業主委員會接管老舊住宅小區開展物業服務;老舊小區共用部位經營所得收益的，原則上用于老舊住宅共用部位和共用設施維修，以及補充物業服務費用不足。物業服務企業服務期限未滿撤離小區的，追繳補貼經費，追究違約責任并依據相關法律法規予以處罰。
市政府將進一步嚴格落實住宅小區配套公建設施，特別是對小區物業管理用房等設施建設及交付使用。由市規劃局牽頭，住建、房產等相關部門配合，加大對房地產開發項目建設中配套公建設施建設督查，使住宅小區配套公建設施能夠與住宅同步設計、同步建設、同步交付使用。
(二)繼續實施老舊小區改造
老舊小區改造是哈密市民生重點工程之一，市政府將有計劃、有步驟的逐年對哈密市所轄老舊住宅小區進行改造。通過加裝小區門禁系統等公共服務設施，改善老舊小區居住環境，在改造完成后實施專業化的物業服務及管理，不斷提高住宅小區的生活質量和水平。
(三)建立物業服務費定期調整指導價制度
市發改委應根據最低工資標準的上調幅度定期對老舊住宅小區、多層住宅物業服務收費標準作相應調整，改善目前物業服務企業虧損經營、惡性循環的現象。同時，在審批物業收費備案前，要征求街道社區意見。市發改委價格主管部門應加強物業服務收費的監管，監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。
(四)大力培育扶持物業服務品牌企業
1、鼓勵規模較大的房地產開發企業成立物業服務企業，并給與大力扶持。在承接新建小區物業管理時，房地產開發企業應按物業服務企業管理的面積給予資金補貼;鼓勵房地產開發企業在新開發的、有經營性用房的小區預留一定面積的經營性房屋，交由管理小區的物業服務企業經營，所得受益用于彌補物業服務費的不足，提升物業服務企業品質。
2、開展優秀物業服務企業表彰活動。培育扶持物業服務品牌企業，制定優秀物業企業評定辦法。從20**年起開展優秀物業服務企業評選活動，在市財政預算中安排專項資金，在對物業企業進行綜合考核的基礎上，對獲得優秀的物業服務企業進行獎勵。
3、引導物業服務企業實施品牌戰略，鼓勵、支持物業企業做大做強。積極開展物業管理示范項目評選活動，建立示范點。通過召開物業服務工作現場會，樹立物業服務典型，以點帶面，全面提升全市物業管理水平，形成物業服務管理的良性循環。對所服務項目獲 “市級物業管理優秀小區”、“自治區級物業管理示范小區”、“國家級物業管理示范小區”稱號的物業服務企業，市財政分別給予5-10萬元獎勵。
二、全面提升物業管理水平
(一)加強物業服務行業監管
市房產行政主管部門應加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制;加強區域外物業服務企業進入備案管理，推行物業管理招投標體制，切實規范物業服務市場秩序;制定物業服務管理考核標準和實施細則，完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行小區經理崗前培訓和繼續教育制度，建立物業小區經理持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，提高物業服務企業經營透明度。
(二)加強對物業企業年度目標的考核
由各街道辦事處牽頭每年組織相關部門對轄區物業公司進行具體考核工作，建立優勝劣汰體制，對年終
考核優秀的企業予以獎勵，對考核不達標、只收費不服務或少服務、業主投訴多、物業服務質量較差的企業列入信譽檔案黑名單，并根據相關法律法規予以處罰，將考核結果與資質審核、等級收費相結合。對情節嚴重的物業服務企業，將建議上級主管部門吊銷其營業服務資質。
(三)著力解決物業小區服務突出問題
1、加強物業小區治安、環境衛生管理。物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作;市公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業服務企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。市工商部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，未經規劃部門許可擅自改變用途的，不予核發營業執照，并會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;對小區內的違法廣告，物業公司應做好登記協調處理，無法消除影響的，由物業公司及時移交市城建管理監察部門依法查處。
2、加強物業小區房屋裝修管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;對發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻，勸阻無效的，要及時報告房屋安全管理等職能部門。市城建管理監、規劃等部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內墻體等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時查處。
3、加強物業小區停車管理。依據自治區發改委、住房和城鄉建設廳《關于印發新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法的通知》(新發改法規〔20**〕3088號)及《關于對哈密市住宅小區收取機動車場地占用費實行政府指導價的通知》(哈市發改價格〔20**〕2 號)規定，由市發改委牽頭，市房產局配合，積極推行物業小區停車收費管理。物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。物業服務企業、業主委員會要合理劃分停車位，制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，及惡意堵塞進出通道的車輛，在物業服務企業勸阻無效后，由市公安(交警、消防)部門應及時介入處理，依法強制拖離。
4、建立物業服務糾紛調解機制。建立市、街道辦事處、社區居委會物業服務投訴和糾紛調解組織體系，提高物業服務糾紛化解成功率，保護業主和物業服務企業的合法權益，促進社區和諧穩定。
5、加強物業服務費正常收取力度。物業服務企業要嚴格履行合同約定，加強物業服務管理，提升物業服務質量，在業主委員會或社區認定的基礎上，對經物業公司多次催繳仍拒繳物業服務費的，由社區協調通過法律途徑進行催繳，對無正當理由長期拖欠不交物業費的黨政機關、事業單位的工作人員，取消個人的年度精神文明和平安建設獎。同時，物業公司要通過每年召開征求意見會、滿意度測評等方式，廣泛聽取業主的建議和意見，不斷提高服務水平和質量，以良好服務贏得業主認可。
6、加強業委會自治管理。各街道辦事處和社區居委會應組織、指導住宅小區成立業委會;業委會應依法履行職責，接受所在街道辦事處和社區居委會的監督和指導;各轄區街道辦事處和社區居委會督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾和糾紛;是房產部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力。
(四)強化屬地物業管理職責
1、市政府要把物業管理作為社會建設的重要內容，加強對物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費，物業管理工作納入對各街道辦事處的年度目標考核。
2、各街道辦事處負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由市房產部門和轄區各街道辦事處共同指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，各街道辦事處協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業管理招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用房屋專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日?？己?，并督促有關問題的整改。
3、社區居委會負責轄區小區物業服務的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日?？己?，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會成立前，由社區居委會組織小區業主代表(或樓棟長)代行臨時業委會職責。
4、進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。
三、其他規定
哈密市各鄉(鎮)、村住宅小區物業管理工作參照上述意見執行。