福建省關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見(20**)

　　閩建房〔20**〕4號

　　各市、縣(區)人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省直各有關部門，各有關金融機構：

　　為貫徹落實國務院關于穩定住房消費的要求，支持居民購買首套房、首改房等剛需住房需求，促進我省房地產市場平穩健康發展，經研究，在我省《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)基礎上，現就穩定住房消費支持剛性住房需求提出如下意見：

　　一、放寬首套房首改房認定標準。除購買別墅外，個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。個人購買首套房后，再次購買房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。首套房、首改房證明由各市、縣住建部門或其所屬房屋交易管理機構出具。取消對境外個人、境外機構的購房限制。

　　二、加大使用住房公積金購房支持力度。對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房。各地住房公積金個貸使用率可以達到95%以上，當地財政要予以支持;個貸使用率低于85%的設區市，要提高貸款最高額度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%;已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款;首次及第二次住房公積金貸款均執行基準利率。各住房公積金受托銀行應保證滿足組合貸款中的商業貸款部分，并執行住房公積金貸款的相應政策。有條件的城市要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活存量貸款資產、增加資金規模。

　　三、加強住房金融服務。興業銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行、農信社(農商行)等本省地方法人金融機構對購買首套房、首改房申請貸款，應執行貸款利率不高于基準利率，并應根據實際適當下浮貸款利率。鼓勵其他商業銀行比照本省地方法人金融機構執行。各商業銀行應優先滿足購買首套房、首改房的貸款需求，縮短放貸審批周期。對已簽訂貸款協議的個人住房貸款，原則上要在貸款協議簽訂之日起45日內予以放款。各商業銀行應適應我省城鎮化發展需要，支持非本地居民異地購房，對于非本地居民在購房所在地商業銀行申請辦理個人住房貸款，應當予以受理，并發放住房貸款。有條件的市、縣(區)可結合本地實際，給予個人購買首套房、首改房適度的財政補貼。

　　四、推進房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房。實行房屋征收以貨幣化安置為主。各市、縣(區)人民政府應當建立貨幣化安置被征收人選購存量商品房服務平臺，為被征收人購房提供便利。在對被征收人實行貨幣化安置后，各市、縣(區)人民政府可以統一組織被征收人購買商品房用于安置，并由商品房開發建設單位給予被征收人“團購”優惠。各市、縣(區)人民政府可以使用國家開發銀行棚戶區改造項目政策性貸款，采用政府采購方式收儲商品房，供實行貨幣化安置的棚戶區改造項目房屋被征收人選購。被征收人以貨幣化安置補償款購買商品房后，憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續，并可按當地教育行政主管部門相關規定辦理子女入學和轉學等手續;自貨幣化安置協議簽訂之日起2年內，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區內公辦義務教育階段學校入學，學校應視同片內生源辦理。

　　五、著力打通商品房與保障性住房轉換通道。各市、縣(區)人民政府要根據本地房地產市場現狀、財力狀況等因素，購買戶型合適的存量商品房作為保障性住房房源，也可長期租賃戶型合適的存量商品房作為公共租賃住房房源，原則上不再開工建設公共租賃住房。各市、縣(區)要根據需要，在滿足政策、技術規定前提下，引導房地產企業調整或改造原有戶型，以適應商品房與保障性住房轉換需求。鼓勵有條件的地區，對符合條件的住房保障家庭購買、承租商品房，采取發放貨幣補貼方式予以保障。各級財政可以統籌保障性住房建設等專項資金，通過PPP方式和市場化租金分級補貼等政策，引導社會資本購買存量商品房作為公共租賃住房。

　　六、試行推出共有產權住房。各級財政可以安排專項資金通過國有投資公司參股房地產項目或收購庫存商品房，作為共有產權住房面向在自貿區、各類科技園區工作的產業人才銷售。產權由個人與住房管理單位按一定產權比例共有，個人按所持產權比例支付購房款，擁有100%使用權。產業人才在區內工作滿10年的，住房管理單位將持有的共有產權部分無償轉讓給產業人才，個人獲得100%產權，且可上市交易。滿5年不滿10年的，所購住房可上市交易，個人按產權比例份額分配交易價款。不滿5年終止在區內工作的，所購共有產權住房實行定向回購，由住房管理單位按原購房價格及產業人才已付購房款的利息予以回購。

　　七、提升住宅小區基本公共服務水平。在新區建設和舊城改造中，必須留足教育用地，將中小學、幼兒園納入整體規劃，同步建設、同步使用。切實保障當地優質教育資源共享，可通過整體遷建、創辦分校、集體化辦學等形式，將名校名師等優質教育資源延伸，高起點辦學。要合理規劃建設公交專用道和公共站場樞紐，優化線路布局，提高覆蓋度，增加公交出行分擔率。要科學設置商業服務設施，做到設施合理布局和業態合理配置。要把推進公共服務均等化作為政府的主要責任，重點解決好就學、就醫、健身、文娛、出行、養老、安全等居民關注的問題，完善住宅區配套條件，營造宜人的居住環境。

　　本《若干意見》自發文之日起施行。各市、縣(區)人民政府應根據本《若干意見》和我省《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)要求，結合本地實際一并貫徹執行，并制定更具有針對性的實施意見，實行一市一策，一縣(區)一策，切實支持群眾首套房、首改房等剛需住房需求。

　　附件：《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)

　　福建省住房和城鄉建設廳 福建省財政廳 福建省金融工作辦公室

　　20**年3月17日

篇2：福建省穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見(2015年)

　　福建省關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見(20**)

　　閩建房〔20**〕4號

　　各市、縣(區)人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省直各有關部門，各有關金融機構：

　　為貫徹落實國務院關于穩定住房消費的要求，支持居民購買首套房、首改房等剛需住房需求，促進我省房地產市場平穩健康發展，經研究，在我省《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)基礎上，現就穩定住房消費支持剛性住房需求提出如下意見：

　　一、放寬首套房首改房認定標準。除購買別墅外，個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。個人購買首套房后，再次購買房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。首套房、首改房證明由各市、縣住建部門或其所屬房屋交易管理機構出具。取消對境外個人、境外機構的購房限制。

　　二、加大使用住房公積金購房支持力度。對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房。各地住房公積金個貸使用率可以達到95%以上，當地財政要予以支持;個貸使用率低于85%的設區市，要提高貸款最高額度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%;已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款;首次及第二次住房公積金貸款均執行基準利率。各住房公積金受托銀行應保證滿足組合貸款中的商業貸款部分，并執行住房公積金貸款的相應政策。有條件的城市要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活存量貸款資產、增加資金規模。

　　三、加強住房金融服務。興業銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行、農信社(農商行)等本省地方法人金融機構對購買首套房、首改房申請貸款，應執行貸款利率不高于基準利率，并應根據實際適當下浮貸款利率。鼓勵其他商業銀行比照本省地方法人金融機構執行。各商業銀行應優先滿足購買首套房、首改房的貸款需求，縮短放貸審批周期。對已簽訂貸款協議的個人住房貸款，原則上要在貸款協議簽訂之日起45日內予以放款。各商業銀行應適應我省城鎮化發展需要，支持非本地居民異地購房，對于非本地居民在購房所在地商業銀行申請辦理個人住房貸款，應當予以受理，并發放住房貸款。有條件的市、縣(區)可結合本地實際，給予個人購買首套房、首改房適度的財政補貼。

　　四、推進房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房。實行房屋征收以貨幣化安置為主。各市、縣(區)人民政府應當建立貨幣化安置被征收人選購存量商品房服務平臺，為被征收人購房提供便利。在對被征收人實行貨幣化安置后，各市、縣(區)人民政府可以統一組織被征收人購買商品房用于安置，并由商品房開發建設單位給予被征收人“團購”優惠。各市、縣(區)人民政府可以使用國家開發銀行棚戶區改造項目政策性貸款，采用政府采購方式收儲商品房，供實行貨幣化安置的棚戶區改造項目房屋被征收人選購。被征收人以貨幣化安置補償款購買商品房后，憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續，并可按當地教育行政主管部門相關規定辦理子女入學和轉學等手續;自貨幣化安置協議簽訂之日起2年內，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區內公辦義務教育階段學校入學，學校應視同片內生源辦理。

　　五、著力打通商品房與保障性住房轉換通道。各市、縣(區)人民政府要根據本地房地產市場現狀、財力狀況等因素，購買戶型合適的存量商品房作為保障性住房房源，也可長期租賃戶型合適的存量商品房作為公共租賃住房房源，原則上不再開工建設公共租賃住房。各市、縣(區)要根據需要，在滿足政策、技術規定前提下，引導房地產企業調整或改造原有戶型，以適應商品房與保障性住房轉換需求。鼓勵有條件的地區，對符合條件的住房保障家庭購買、承租商品房，采取發放貨幣補貼方式予以保障。各級財政可以統籌保障性住房建設等專項資金，通過PPP方式和市場化租金分級補貼等政策，引導社會資本購買存量商品房作為公共租賃住房。

　　六、試行推出共有產權住房。各級財政可以安排專項資金通過國有投資公司參股房地產項目或收購庫存商品房，作為共有產權住房面向在自貿區、各類科技園區工作的產業人才銷售。產權由個人與住房管理單位按一定產權比例共有，個人按所持產權比例支付購房款，擁有100%使用權。產業人才在區內工作滿10年的，住房管理單位將持有的共有產權部分無償轉讓給產業人才，個人獲得100%產權，且可上市交易。滿5年不滿10年的，所購住房可上市交易，個人按產權比例份額分配交易價款。不滿5年終止在區內工作的，所購共有產權住房實行定向回購，由住房管理單位按原購房價格及產業人才已付購房款的利息予以回購。

　　七、提升住宅小區基本公共服務水平。在新區建設和舊城改造中，必須留足教育用地，將中小學、幼兒園納入整體規劃，同步建設、同步使用。切實保障當地優質教育資源共享，可通過整體遷建、創辦分校、集體化辦學等形式，將名校名師等優質教育資源延伸，高起點辦學。要合理規劃建設公交專用道和公共站場樞紐，優化線路布局，提高覆蓋度，增加公交出行分擔率。要科學設置商業服務設施，做到設施合理布局和業態合理配置。要把推進公共服務均等化作為政府的主要責任，重點解決好就學、就醫、健身、文娛、出行、養老、安全等居民關注的問題，完善住宅區配套條件，營造宜人的居住環境。

　　本《若干意見》自發文之日起施行。各市、縣(區)人民政府應根據本《若干意見》和我省《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)要求，結合本地實際一并貫徹執行，并制定更具有針對性的實施意見，實行一市一策，一縣(區)一策，切實支持群眾首套房、首改房等剛需住房需求。

　　附件：《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)

　　福建省住房和城鄉建設廳 福建省財政廳 福建省金融工作辦公室

　　20**年3月17日

篇3：試論什么是合理住房需求

　　試論什么是合理的住房需求

　　在房地產市場運行過程中，住房的供給和需求始終是一對基本矛盾，既影響著住房的建造、銷售、流轉和分配等各個環節，還對總量、結構、價格、質量等特征指標起到決定作用。較為理想的供需格局是總量平衡、結構合理、房價與消費能力相適應，所謂“供需失衡”可以指總量、結構和價格等各個層面的供需不匹配或不平衡。與其他商品一樣，住房的供需關系也是動態調整的，絕對的平衡只會存在于研究者的理論推導之中。

　　隨著住房制度改革的不斷推進，中國的住房供需格局也在不斷發生變化。如果說在福利分房時期，住房供需失衡主要體現在總量方面，那么在如今，供需失衡則主要表現在結構和價格方面?；谶@種認識和判斷，近年來的市場調控政策一直將著力點放在改善供需結構和控制房價方面，既強調有效供應，又突出區別化地對待各種住房需求。

　　在一個主要依靠市場供應住房的體系中，改善供求關系首先需要把握需求狀況，強調以需求為導向（事實上，主要由政府提供的保障性住房同樣也需要以需求為導向，而且在缺乏市場作為資源配置機制的情況下，住房供給與需求之間的信息不對稱更加嚴重，這也在一定程度上造成當前一方面住房保障需求估測量很大，另一方面不少地方又出現大量保障性住房“空置”的現象，即所謂的“房等人”）。談到住房需求，就有一個基本問題不容回避：什么是合理的住房需求？

　　先從政策文本的解讀入手。細致梳理近年來中央有關房地產市場調控的政策文件，可以初步歸納出三方面要點。首先，合理住房需求限定為自住需求?！秶鴦赵恨k公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔20**〕37號）在提出“切實調整住房供應結構”時強調要“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”；20**年2月20日國務院常務會議進一步提出“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”。

　　其次，投資投機性購房需求是不合理的住房需求?！秶鴦赵恨k公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔20**〕8號）提出“正確引導居民住房消費，控制不合理需求……加大控制投資性購房需求的力度……有效遏制投機炒作”。之后，投資性購房需求與投機性購房需求就不再區分了，統一被納入“抑制投資投機性購房需求”的表述之中。

　　再次，對投資投機性購房需求的認定是依據住房持有時間和家庭擁有住房套數。國辦發〔20**〕37號文將購買不足5年進行轉讓交易的認定為“投機和投資性購房需求”；《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔20**〕4號）則將“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年人）”視為抑制投資投機性購房需求的對象；《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔20**〕10號）稍作調整，把購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭、貸款購買第二套住房的家庭和貸款購買第三套及以上住房的家庭都視為“不合理住房需求”，要“堅決抑制”；近兩年的政策則將“已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭”視為不合理的住房需求。

　　可以看出，對于合理和不合理的住房需求，無論在范圍界定上，還是在認定依據上，都出現過調整。即便如此，有關住房需求的爭論從未停止過。

　　首先，關于合理與不合理的判定標準問題。按照字面理解，“理”或指“道理或事理”，或指“理性”?？墒?，在一個正常運行的市場經濟體系中，對任何商品的投資或投機性購買可以受到限制或約束，但不宜說不合乎道理，因為投資甚或投機本就是“市場”的應有之義；更不能說不合乎理性，因為每種抉擇都是各個經濟主體有限理性決策的產物。而且，在房地產市場發展過程中，長期將住房政策從屬于經濟增長戰略，鼓勵住房消費和限制住房需求的政策交替出現過，因而更加模糊了對合理與不合理住房需求判斷依據的認識。

　　另外，社會各界對有關住房需求的一些細節問題仍然有很多不同看法，其中兩個問題較為突出：一是在政策和操作上如何辨別改善性和投資性購房需求；二是應否以及如何區分投資性和投機性購房需求。在此，列舉一對典型年輕夫妻的購房歷程來形象化地說明其中的問題。該夫妻在剛成家時受制于預算約束，只能通過貸款購買60平方米的兩居室，隨著小孩出生并慢慢成長，雙職工的家庭又必須請家中的老人來幫助照看小孩，因而住房空間略顯狹小，再次購買的問題被提上議事日程。如果該家庭因收入有限，只能選擇“賣小買大”，這一般被理解為“改善性購房需求”，但他們對新購房的區位、樓層和品質等特征的考慮，很難說絕無投資動機，更離奇的是，如果他們持有所出售小房的時間在5年以內，那么按照某些年份的政策規定，就會被歸入“投機性購房需求”之列。假如該家庭因勤勞節儉，積累了一些儲蓄，因而選擇“留小買大”，那么按照現有的政策規定，就會歸入要被抑制的“不合理住房需求”之列，要承受更高的首付款比例和貸款利息成本?？梢?，改善性、投資性和投機性購房需求很難客觀地判斷。

　　基于以上分析，著眼于建立房地產的長效發展機制，在政策層面至少應從四個方面對住房需求的理解進行調整。

　　第一，摒棄“不合理住房需求”的政策表述。除了與自住需求一樣受預算約束之外，投資性和投機性購房需求還受個人風險偏好的影響。風險偏好是一種基于個人經驗、財力、閱歷等因素而形成的基本態度，是一種中性的行為取向，無關乎“合理”與否，因而不宜用類似“不合理”的道德判斷術語予以定性。

　　第二，重新梳理住房需求的分類。在此，我很贊成上海社科院張泓銘老師提出的分類思路。他將住房需求分為三類：第一類是自住需求（簡稱“自需”）；第二類是他住需求（簡稱“他需”），指購房者購買住房是為了通過租賃提供給別人居住或使用，并獲取投資回報；第三類是無住需求（簡稱“無需”），指購房者購買住房是為了在價格上升到自己的期望水平時拋售套現。對于三類住房需求，他認為應鼓勵自住需求，允許他住需求，限制無住需求。這種思路更多地結合了對住房的使用情況而區分住房需求。

　　第三，加強對空置住房的監管。既然因為主體的動機甚難有效甄別，在操作上也較難清晰地（而且也不宜）分辨改善性需求、投資性需求和投機性需求，那么應該更加注重從客體——住房的使用狀況進行分類并加強監管，使稀缺的住房資源真正為社會所用，或者自住，或者出租。這需要從空置住房的統計、租賃合同登記備案和租金收入納稅證明等環節進行優化，在此不詳述。

　　第四，有效引導住房的投資需求。無論從住房市場的發展角度，還是從居民的投資意愿和投資能力等角度，住房的投資需求只能引導而不能完全抑制。比如，可以借鑒美國“低收入家庭住房建設稅收抵免”（LITHC）模式，在居民投資與保障性住房建設融資之間建立通道，既有序引導社會投資，又能彌補住房保障的資金短缺。另外，還可以將房地產信托投資基金與代理經租相結合進行探索，既引

導投資，又促進包括公租房在內的租賃住房的有序發展。

　　總體而言，住房政策不宜過多地運用道德判斷術語去辨別購房需求和行為。在住房問題上，會有不合法的行為，但很難說哪種需求是“不合理”的，因而與其耗費精力去爭辯哪種住房需求合理與否，不如扎扎實實去改進一些“不合理”的政策。