高層住宅工程交付、回訪及維修

　　第一節工程交付

　　為保證業主的投資盡快產生效益，工程及時投入使用，我單位把工程交付這項工作作為我們工作的重點來實施，在按計劃完成竣工驗收后十日內完成撤場，及時恢復占用業主場地，除留下必要的維修人員和材料外其余一律退場。

　　第二節工程回訪

　　1 回訪程序

　　1) 在工程保修期內至少要回訪一次，一般在交工后半年內，每三個月回訪一次，以后每隔半年回訪一次。

　　2) 工程回訪或維修時，由生產主管部門建立本工程的回訪維修記錄，根據情況安排回訪計劃，確定回訪日期。

　　2 回訪組織

　　本工程將由我單位總經理其授權人帶隊，單位總工、技術科長、工程科長、質量科長參加。

　　在回訪中，對業主提出的任何質量隱患和意見，我方將虛心聽取，認真對待，同時做好回訪記錄，對凡屬于施工方面質量問題，也要耐心解釋，并熱心為業主提出解決辦法。

　　在回訪過程中，對業主提出的施工質量問題，應責成有關單位、部門認真處理解決，同時應認真分析原因，從中找出教訓，制定糾正措施及對策，以免類似質量問題的出現。

　　第三節工程服務及保修

　　我單位不僅重視施工過程中的質量控制，而且也同樣重視對工程的保修服務。從工程交付之日起，我方的工種保修工作隨即展開。在保修期間，我主將依據保修合同，本著"對用戶服務，向業主負責，讓用戶滿意"的認真態度，以有效的制度、措施做保證，以優質、迅速的維修服務維護用戶的利益。

　　1 保修服務

　　1）保修范圍

　　我單位作為工程的總承包方，對整個工程的保修負全部責任。負責保修該工程施工圖所示的自行施工的全部工程質量。由于我單位自身施工質量的原因使工程造成返修的，根據發包人同意的補救措施解決，并由承包人承擔一切相應費用，凡是屬于分包商所施工的項目將由我方責成其進行保修。

　　2）本工種承諾保修期限：

　　1.地基基礎與主體工程：為設計使用年限；

　　2.屋面防水工程、有防水要求項目的防滲漏為 5 年；

　　3.裝修工程為 2 年；

　　4.電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為 2 年；

　　5.供熱與供冷系統為 2 個采暖供冷期；

　　6.其他項目保修期約定如下：2年 ；

　　2 維修程序

　　1）維修任務的確定

　　當接到用戶的投訴和工程回訪中發現的缺陷后，應自通知之日后兩天內就發現的缺陷進一步確認，與業主商議返修內容，確保在7日內進行保修施工。發生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應立即到達事故現場搶修。保修時針對質量原因可現場調查，也可電話詢問。將了解的情況填入維修記錄表，分析存在的問題，找出主要原因制訂措施，經部門主管審核后，提交單位主管領導審批。

　　2）工程維修記錄由工程部門發給指派維修單位，盡快進行維修，并備份保存。

　　維修人員一般由原項目經理或就近工程的項目經理擔任。當原項目經理已調離且附近沒有施工項目時，應專門派人前往維修，工程部門主管應對維修負責人員及維修人員進行技術交底，強調服務原則，要求維修人員主動配合業主單位，對于業主的合理要求盡可能滿足，堅決防止和業主方面的爭吵發生。

　　3）維修負責人按維修任務書中的內容進行維修工作。當維修任務完成后，通知單位質量部門對工程維修部分進行檢驗，合格后提請業主/用戶驗收并簽署意見，維修負責人要將工程管理部門發放的工程維修記錄返回工程部門。

　　3 保修記錄

　　對于回訪及維修，我單位均要建立相應的檔案，并由工程部門保存維修記錄。

　　回訪及維修記錄主要有：工程回訪記錄表、回訪工程質量問題匯總表。

篇2：預售商品房物業交付作業指導書

　　預售商品房的物業交付作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產開發所有環節都能正常運作至此，才能保證物業交付的順利進行，達到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經濟師：督促檢查主辦崗位的工作，協助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實物業交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質監站頒發的工程質量核驗證書，取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證，已取得開發商的房屋所有權證即大產證（或雖未取得，但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限），公司的內部驗收通過，房屋已移交物業公司接管，質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢?？蛻粢崖男兄链藨男械呢熑魏土x務。

　　4.作業描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準備工作：

　　4.1.1銷售公司：對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書，內容包括合同總價，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補價，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費清單和交付手續程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業公司：樓層打掃清潔，落實足夠的交付洽談場地，組織足夠的接待，收費和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書，向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書，工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處，客戶如索要可給予復印件。

　　4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知，并附以下附件：房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗證件和文件，結算應收（付）款項，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

　　4.4 物業公司發放用戶說明書，雙方簽署物業管理協議書，客戶繳納首期物業管理費，辦理需要委托的事項，留下聯系地址。

　　4.5 物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋：

　　4.5.1 點交各式鑰匙，當面開啟關閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，介紹分路情況，如客戶要求，應校驗各插座的接地情況；

　　4.5.3 點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗收，還須按合同約定點交裝飾材料的品種，設備規格型號；

　　4.5.9 隨房附送的設備，當面試機，交代隨機資料。

　　4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

　　4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭辯，應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。

篇3：房地產開發建設管理制度之商品房交付

　　房地產開發建設管理制度之商品房交付

　　第五章商品房交付使用管理與考核

　　第一節總則

　　第九十一條營銷部為交樓管理的責任部門。

　　第九十二條商品房必須達到以下標準方可交付使用：

　　1、工程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規定的工程竣工標準及商品房買賣合同約定的交樓標準；

　　2、營銷部必須備齊《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《交樓通知書》；

　　3、必須經物業公司分戶驗收合格。同時物業公司必須制定物業管理方案，并已開始實施物業管理。

　　第二節交樓工作的組織管理

　　第九十三條商品房交付使用組織管理工作由地區公司營銷部全面負責。

　　第九十四條各地區公司每批次實際交樓前，必須報經集團交樓驗收領導小組現場驗收合格后方可交付；未經集團驗收擅自交樓的，每次給予地區公司董事長及營銷部負責人降一級工資處分。

　　集團交樓驗收領導小組由集團主管營銷的副總裁任組長，組員由營銷品牌中心、管理中心、物業集團相關負責人組成。

　　第九十五條地區公司營銷部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組，并在成立當天召開綜合協調會。會議由地區公司董事長主持，討論確定交樓方案（含交樓時間、進度、地點、應收費用、現場布臵等內容），明確應售已售物業、應售未售物業、自營物業及應向政府移交的物業。交樓領導小組由地區公司董事長任組長，主管工程或營銷的公司領導任常務副組長，營銷部經理、工程部經理、物業公司負責人任副組長，營銷部、開發部、總工室、招投標部、財務部、工程部、合同管理部、物業公司各派一名負責人為組員。實際交樓方案確定后須報集團營銷品牌中心。

　　未按規定牽頭組織成立交樓領導小組及確定交樓方案的，給予營銷部經理降三級工資處分。綜合計劃部考核，集團營銷品牌中心、管理中心對交樓領導小組的工作進行監督、檢查。

　　第三節交樓期間的維修服務

　　第九十六條物業公司必須在交樓10天前組織成立交樓期間維修服務中心，由地區公司主管工程的公司領導任主任，物業公司負責人任常務副主任，工程部經理任副主任，工程部組織各相關施工單位各派一名負責人為成員。未按規定成立維修服務中心的，給予物業公司負責人降三級工資處分。營銷部考核。

　　維修服務中心下設調度室、維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業公司組建。維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成，各分隊按照已售戶數每50戶不少于1人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部經理兼任大隊長，各相關施工單位派人組成；調度室、慰問小組由物業公司、營銷部有關人員組成。

　　交樓期間維修服務中心存續期限為60天。60天后，交樓期間維修服務中心撤銷，其職能納入物業公司的日常管理工作。特殊情況需延長的，物業公司報地區公司董事長批準后延長。

　　工程部未按要求組建維修大隊的，扣罰工程部經理500元。維修大隊配備維修人員每少一人，扣罰工程部經理100元。營銷部、物業公司未按要求組成調度室、慰問小組的，扣罰營銷部經理、物業公司負責人各500元。綜合計劃部考核。

　　第九十七條物業公司必須在召開交樓綜合協調會當天確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點及24小時服務熱線錄音電話等方案；并在交樓前5天完成辦公、待命地點的布臵與熱線電話的安排工作。未及時確定辦公、待命地點與24小時服務電話的，扣罰物業公司負責人500元。未按時完成現場布臵的，扣罰物業公司負責人500元。營銷部考核。

　　第九十八條維修大隊必須適當備足材料，按照物業公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作，提供24小時現場服務。在接到報修業主報修后，調度室1分鐘內登記臺帳并發調度單給維修大隊。維修大隊接到指令后5分鐘內到現場，由業主在維修單上簽認到場時間，并在30分鐘內開始施工。

　　維修工程結束前，維修人員不得撤離現場。否則，第一次違反的，給予責任人降三級工資處分；第二次違反的，給予開除處分。營銷部考核。經業主書面申請維修人員提前撤離的除外，其申請須附于維修單背面，作為免于考核的書面證明。

　　物業公司須在交樓時將該項投訴權利以及投訴聯系方式以書面形式交每位收樓業主。物業公司須對維修大隊的全部維修工作進行業主回訪。否則，給予物業公司負責人降三級工資處分。營銷部考核

　　第九十九條交樓之日起15天內，交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的客戶上門慰問。慰問的內容包括送賀卡，并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。

　　不按本條要求組織交樓后慰問工作的，給予慰問小組組長降三級工資處分。綜合計劃部考核。

　　第四節物業接管驗收

　　第一百條物業公司必須在交樓3個月前制定物業管理方案，并在交樓10天前開始實施物業管理。

　　未按本條要

求制定物業管理方案或實施物業管理的，扣罰物業公司負責人500元。綜合計劃部考核。物業集團直屬物業分公司的考核，由地區公司提出后交物業集團執行。

　　第一百零一條工程部必須在交樓10天前，將經物業公司分戶驗收合格的全部物業移交營銷部，營銷部同時將應售已售物業移交物業公司，并委托物業公司與買受人辦理驗樓手續（營銷部負責與物業公司簽訂前期物業管理服務合同）。工程部必須在交樓10天前，將應售未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交營銷部，由營銷部按《未售物業管理制度》進行管理。

　　工程部、營銷部、物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的，給予工程部經理、營銷部經理、物業公司負責人降三級工資處分。綜合計劃部考核。

　　第一百零二條總工室必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業公司提供一套施工圖；工程部在物業公司分戶驗收合格后3個月內，按照政府有關物業管理的規定將應移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業公司。

　　總工室、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的，扣罰總工室主任、工程部經理各500元。綜合計劃部考核。

　　第五節營銷部與買受人的樓宇交接

　　第一百零三條營銷部必須在實際交樓20天前編制好該期樓宇的交樓《應交款明細表》，交財務部審核。財務部必須在2天內審核完畢，由部門經理簽字后返回營銷部。

　　營銷部或財務部未按本條要求編制或審核的，扣罰營銷部、財務部經理各500元。綜合計劃部考核。

　　第一百零四條營銷部必須在實際交樓20天前擬訂好《交樓通知書》(含業主辦理《房地產權證》須提交資料的通知)，并會同合同管理部、物業公司討論審定。

　　營銷部未按本條例要求擬訂《交樓通知書》并會同上述部門審核的，扣罰營銷部經理500元。綜合計劃部考核。

　　第一百零五條交樓20天前，營銷部必須組織工程部、總工室對《住

　　宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行討論定稿，集體會審簽發。營銷

　　部未按本條要求組織審定并簽發的，扣罰營銷部經理500元。工程部、總

　　工室未按要求參加集體會審并簽發的，扣罰工程部、總工室主任500元。

　　綜合計劃部考核。

　　第一百零六條營銷部必須在交樓15天前，按合同約定地址將《交樓通知書》以掛號形式寄發給買受人，并向郵局索要回執。如收到退件，須重新核實地址并在收到退件48小時內以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續。

　　在正常情況下，營銷部未按本條要求寄發的，或錯發、漏發的，每發現一戶，扣罰營銷部經理100元。綜合計劃部考核。

　　第一百零七條營銷部與買受人辦理樓宇交接手續，必須遵循以下程序：

　　營銷部經辦人員核實買受人資料、身份。委托收樓的，營銷部經辦人員應核驗委托人簽署的具有法律效力的買受人委托書、受委托人身份證原件；

　　營銷部經辦人員核驗買受人身份無誤后，收齊辦理產權證的有關資料，根據《應交款明細表》，準確填寫《交款核對單》；

　　財務部經辦人員審核《交款核對單》，準確收取買受人應交款項并開具票據；

　　營銷部經辦人員核對財務部開具的票據。經核對無誤后，開具《準予入住通知書》，請買受人簽名并留下《交款核對單》第一聯及《準予入住通知書》存根。

　　營銷部、財務部經辦人員未按本條要求辦理樓宇交接手續的，按以下辦法進行考核：

　　1、營銷部經辦人員不按規定程序辦理收樓手續，或填寫《交款核對單》出錯的，每發現一戶，扣罰營銷部經理50元。綜合計劃部考核。

　　2、財務部經辦人員不按規定程序辦理交樓收款手續，或營銷部填寫《交款核對單》出錯，財務部經辦人員未發現的，每發現一戶，扣罰財務部經理50元。綜合計劃部考核。

　　第一百零八條對于接到《交樓通知書》未前來收樓的，營銷部應在一個月內查明原因并以掛號寄出《敦促收樓通知書》。

　　營銷部未按本條要求做的，每戶每遲一天，扣罰營銷部經理50元。綜合計劃部考核。

　　第一百零九條地區公司因交樓工作處理不善，導致發生群體性事件的，給予地區公司董事長降三級工資以上的處分。由集團營銷品牌中心考核。

　　第六節物業公司與買受人的樓宇交接

　　第一百一十條物業公司與買受人辦理樓宇交接手續，必須遵循以下程序：

　　1、物業公司經辦人員核驗買受人或受委托人的身份和《準予入住通知書》；

　　2、物業公司經辦人員核驗無誤后，請買受人填寫《業主檔案》，并簽署《管理規約》（或《業主公約》）；

　　3、物業公司經辦人員請買受人領取鑰匙并簽收《鑰匙交接書》；

　　4、物業公司經辦人員陪同買受人驗樓，填寫《樓宇情況反饋表》并請買受人簽名。

　　物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的，每戶扣罰物業公司負責人50元。營銷部考核。

　　第一百一十一條物業公司必須在交樓20天前，將《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業主檔案》范本交物業集團審核，并于交樓5天前印刷完畢。物業公司在買受人辦理完樓宇交接手續后，應將買受人所有相關資料入檔。

　　物業公司未按時將以上資料交物業集團審核，扣罰物業公司負責人500元。物業公司未將買受人所有相關資料入檔的，每發現一件，扣罰物業公司負責人50元。營銷部考核。