預售商品房的物業交付作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產開發所有環節都能正常運作至此，才能保證物業交付的順利進行，達到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經濟師：督促檢查主辦崗位的工作，協助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實物業交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質監站頒發的工程質量核驗證書，取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證，已取得開發商的房屋所有權證即大產證（或雖未取得，但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限），公司的內部驗收通過，房屋已移交物業公司接管，質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢?？蛻粢崖男兄链藨男械呢熑魏土x務。

　　4.作業描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準備工作：

　　4.1.1銷售公司：對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書，內容包括合同總價，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補價，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費清單和交付手續程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業公司：樓層打掃清潔，落實足夠的交付洽談場地，組織足夠的接待，收費和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書，向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書，工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處，客戶如索要可給予復印件。

　　4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知，并附以下附件：房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗證件和文件，結算應收（付）款項，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

　　4.4 物業公司發放用戶說明書，雙方簽署物業管理協議書，客戶繳納首期物業管理費，辦理需要委托的事項，留下聯系地址。

　　4.5 物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋：

　　4.5.1 點交各式鑰匙，當面開啟關閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，介紹分路情況，如客戶要求，應校驗各插座的接地情況；

　　4.5.3 點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗收，還須按合同約定點交裝飾材料的品種，設備規格型號；

　　4.5.9 隨房附送的設備，當面試機，交代隨機資料。

　　4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

　　4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭辯，應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。

篇2：南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(2015)

　　南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(20**)

　　南房產〔20**〕4號

　　關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知

　　各房地產開發企業:

　　為進一步規范商品房退房再銷售行為，充分體現公平、公開、公正的原則，保障交易雙方當事人合法權益，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康穩定發展，現就我縣商品房退房再銷售有關問題通知如下：

　　一、自20**年1月20日起，商品房購房合同經縣房管局開發科備案后，雙方因故同意解除合同的房源，必須報縣房管局在南昌縣房產信息網上進行公示再銷售，通過抽簽方式重新確定購房人。

　　二、買受人要求辦理退房的，需向開發企業提交《商品房退房申請報告》，本人及共有人持有效身份證件和結婚證原件及復印件（未婚者需開具未婚證明）同開發企業到縣房管局開發科合同備案窗口辦理退房手續。開發企業應向縣房管部門提交以下材料：1、《商品房退房申請報告》；2、《商品房退房承諾書》；3、《商品房退房公示再銷售報告》。

　　三、開發企業對退出的房源報縣房管部門進行公示，公示時間不少于7日。公示內容包括：房屋坐落、房屋使用性質、套型、面積、現行市場行情重新確定的銷售價格和售房單位聯系方式等。

　　公示期內，意向認購人與開發企業聯系，實地看房并了解房源相關情況。開發企業應如實提供該房的相關信息。有意向購房并符合我縣有關政策具備購房資格的認購人，于每月26日之前持本人有效身份證件先到縣房管局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》，再與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金，預訂金為總房款的百分之十。

　　四、對公示退出的商品房，開發企業不得指定認購人，不得拒收預訂金。凡出現上述行為，房管部門將對該房源進行限制，并對開發企業不良信用記錄檔案。申請認購人（包括家庭成員）不得同時認購兩個及兩個以上的房源。

　　五、經公示期滿的房源，只有一人申請認購的，可以直接確定購房人；如有多人申請認購的，采取公開抽簽方式確定購房人。房管部門在《商品房退房認購通知單》上簽署意見。

　　六、縣房管部門每月28日下午15時（遇節假日或特殊情況順延）對公示期滿的房源組織抽簽認購活動。認購人須持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點(縣房管局七樓會議室)參加抽簽。不按通知要求到場的視為自愿放棄認購權。為了體現公平、公正原則，局監督室派人參與整個抽簽過程進行監督，并簽署意見。

　　七、確定的購房人應在抽簽認購活動后7日內，持《商品房退房認購通知單》和本人有效身份證件與開發企業簽訂《商品房買賣合同》，開發企業必須按網上公示價格簽訂合同，不得上下浮動，并由開發企業將合同報縣房管局開發科合同備案窗口進行備案登記；對未中簽的申請認購人，開發企業在抽簽結束后3日內退還其認購預訂金。

　　八、公示期滿未認購銷售和中簽認購人因故放棄購買的房源，應當按照本規定重新公示再銷售。

　　特此通知

　　附件：

　　1、商品房退房申請報告

　　2、商品房退房承諾書

　　3、商品房退房公示再銷售報告

　　4、商品房退房認購通知單

　　5、商品房退房認購抽簽協議

　　6、商品房退房認購抽簽流程圖

　　7、授權委托書

　　南昌縣房產管理局

　　二○一五年一月十二日

　　附件1：

　　商品房退房申請報告

　　公司:

　　買受人----于----年----月----日在你公司購買了位于(地址)----（項目名稱）----(樓幢號)----幢----單元----室的房屋一套,合同編號為----,現由于--------的原因,要求退房，由此產生的一切法律責任由買受人承擔，請予以辦理為感！

　　申請人：電話：

　　二O年月　日

　　附件2：商品房退房承諾書

　　買受人----與出售人----公司經協商一致達成退房協議，該房位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，合同編號----。

　　買受人承諾：買受人經所有共有人同意，自愿將該房屋退回給出售人，同意注銷該商品房合同備案登記，由此產生的一切后果，由買受人承擔。出售人承諾：該房由我公司收回后，將退出的房屋在南昌縣房產信息網上進行公示再售，并按南昌縣房產管理局印發的《關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知》規定辦理相關手續。

　　買受人（簽章）：出售人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月 日

　　附件3：商品房退房公示再銷售報告

　　南昌縣房管局開發科：

　　買受人----由于----原因，向我公司申請退房，我公司同意其退房，請貴辦將該房屋在南昌縣房產信息網上公示再銷售。房屋基本信息如下：

　　出售人使用性質----

　　房屋坐落預售許可證號----

　　建筑面積（㎡）----戶型

　　單價（元/㎡）----總價（元）

　　聯系人----聯系電話----

　　備注該房屋在網上公開銷售，有意向的認購人請與出售人聯系，了解房屋情況，持本人有效身份證件、結婚證及戶口簿到縣房管局開發科合同備案窗口（電話：85711311）辦理申請認購相關手續。

　?。ㄉw章）

　　二O年月日

　　附件4：商品房退房認購通知單

　　公司：----

　　認購人：----身份證號：----，聯系電話：----?，F前往你公司簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，預交認購第----幢----單元----號房屋預訂金----元。此預訂金在中簽后轉為購房款，未中簽的在認購抽簽結束后三日內退還認購人。

　　抽簽時間定于二O年月日時，地點在----，逾期不候，如有變化另行通知。

　　南昌縣房產管理局開發科

　　二O年 月 日

　　附件5：商品房退房認購抽簽協議

　　出售人（甲方）：

　　認購人（乙方）：

　　身份證號：-----。

　　甲、乙雙方在《商品房買賣合同》正式簽訂前，經平等、自愿協商，共同訂立本協議書。

　　1、乙方自愿以抽簽認購方式，向甲方意向購買位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，使用性質----，建筑面積----平方米。

　　2、甲方在認購抽簽結束后七日內與中簽的認購人簽訂《商品房買賣合同》，并按相關規定到縣房管局開發科合同備案窗口辦理備案登記，認購人交納的預訂金轉為購房款；認購人未中簽的，甲方應在抽簽結束后三日內退還其預訂金。

　　3、違約責任（雙方自行約定）：----。

　　4、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。

　　出售人（簽章）：認購人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月日

　　附件6：商品房退房認購抽簽流程圖

　　認購人持本人有效身份證件到局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》

　　↓

　　認購人持《商品房退房認購通知單》與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金

　　↓

　　認購人持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點參加抽簽

　　↓

　　現場抽簽

　　↙↘

　　中簽未中簽

　　↓↓

　　與開發企業簽訂《商品房買賣合同》

　　開發商退還認購預訂金

　　附件7：授權委托書

　　南昌縣房管局開發科：

　　茲授權----同志，身份證號：----，聯系電話----，全權代表----公司辦理----商品房退房再銷售事宜，由此產生的一切法律責任由我司承擔，請予以辦理為感！

　　授權單位（公章）

　　年月日

篇3：商品房屋租賃管理辦法司法解釋(2014)

　　商品房屋租賃管理辦法司法解釋(20**)

　　最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(20**年11月25日最高人民法院審判委員會第1597次會議通過)法釋〔20**〕3號

　　中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于20**年11月25日由最高人民法院審判委員會第1597次會議通過，現予公布，自20**年3月1日起施行。

　　最高人民法院

　　20**年2月24日

　　商品房屋租賃管理辦法司法解釋

　　為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

　　一、融資租賃合同的認定及效力

　　第一條 人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。

　　第二條 承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。

　　第三條 根據法律、行政法規規定，承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。

　　第四條 融資租賃合同被認定無效，當事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當事人協商不成的，租賃物應當返還出租人。但因承租人原因導致合同無效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權歸承租人，并根據合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進行折價補償。

　　二、合同的履行和租賃物的公示

　　第五條 出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務，承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：

　　(一)租賃物嚴重不符合約定的；

　　(二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

　　承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人,或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。

　　第六條 承租人對出賣人行使索賠權，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應租金支付義務的除外。

　　第七條 承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。

　　第八條 出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

　　第九條 承租人或者租賃物的實際使用人，未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據物權法第一百零六條的規定取得租賃物的所有權或者其他物權，出租人主張第三人物權權利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：

　　(一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的；

　　(二)出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關依法辦理抵押權登記的；

　　(三)第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的；

　　(四)出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。

　　第十條 當事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補償的，人民法院應予支持。

　　三、合同的解除

　　第十一條 有下列情形之一，出租人或者承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

　　(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的；

　　(二)租賃物因不可歸責于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復或者確定替代物的；

　　(三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現的。

　　第十二條 有下列情形之一，出租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

　　(一)承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

　　(二)承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

　　(三)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數額達到全部租金百分之十五以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

　　(四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。

　　第十三條 因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。

　　第十四條 當事人在一審訴訟中僅請求解除融資租賃合同，未對租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當事人進行釋明。

　　第十五條 融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責于當事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況給予補償的，人民法院應予支持。

　　第十六條 融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人根據融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應損失的，人民法院應予支持。

　　出租人的損失已經在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償的，應當免除承租人相應的賠償責任。

　　四、違約責任

　　第十七條 出租人有下列情形之一，影響承租人對租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規定，要求出租人賠償相應損失的，人民法院應予支持：

　　(一)無正當理由收回租賃物；

　　(二)無正當理由妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用；

　　(三)因出租人的原因導致第三人對租賃物主張權利；

　　(四)不當影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。

　　第十八條 出租人有下列情形之一，導致承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

　　(一)明知租賃物有質量瑕疵而不告知承租人的；

　　(二)承租人行使索賠權時，未及時提供必要協助的；

　　(三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的；

　　(四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的。

　　第十九條 租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規定，要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

　　(一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時，對租賃物的選定起決定作用的；

　　(二)出租人干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；

　　(三)出租人擅自變更承租人已經選定的出賣人或者租賃物的。

　　承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的，對上述事實承擔舉證責任。

　　第二十條 承租人逾期履行支付租金義務或者遲延履行其他付款義務，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應違約金的，人民法院應予支持。

　　第二十一條 出租人既請求承租人支付合同約定的全部未付租金又請求解除融資租賃

　　出租人請求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應予受理。

　　第二十二條 出租人依照本解釋第十二條的規定請求解除融資租賃合同，同時請求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應予支持。

　　前款規定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費用與收回租賃物價值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。

　　第二十三條 訴訟期間承租人與出租人對租賃物的價值有爭議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價值;融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價值。

　　承租人或者出租人認為依前款確定的價值嚴重偏離租賃物實際價值的，可以請求人民法院委托有資質的機構評估或者拍賣確定。

　　五、其他規定

　　第二十四條 出賣人與買受人因買賣合同發生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發生糾紛，當事人僅對其中一個合同關系提起訴訟，人民法院經審查后認為另一合同關系的當事人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

　　承租人與租賃物的實際使用人不一致，融資租賃合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟，人民法院經審查后認為租賃物的實際使用人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

　　承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領租賃物、索賠等買賣合同權利的，人民法院應通知出租人作為第三人參加訴訟。

　　第二十五條 當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的訴訟時效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計算。

　　第二十六條 本解釋自20**年3月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》(法發〔1996〕19號)同時廢止。

　　本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。