預防現代家居裝修敏感區域問題

　　衛生間地面先做找平。如果您要更換衛生間的地磚，在將原有地磚鑿去之后，一定要先用水泥砂漿將地面找平，然后再做防水處理。這樣可以避免防水涂料因薄厚不均而造成滲漏。

　　目前家居裝修最容易出現問題的地方，就是裝修中所有的木制品、乳膠漆墻面以及衛生間的防水工程。由于這三個方面的問題，而引起的家裝質量糾紛，要占到裝修投訴總量的百分之八十以上。

　　因此，您在春季裝修旺季進行家庭裝修時，要格外關注這些家裝中的“敏感區域”。尤其在選材和施工中，您都要格外精心才能避免出現質量問題。

　　為了預防家裝工程中的“敏感區域”出現質量問題，特別準備了一組相關的文章，希望能有所幫助。

　　衛生間滲漏：嚴防死守注意邊角

　　很多家庭在裝修中，都要把原來的衛生間墻地磚打掉，鋪設新的瓷磚。這樣做的結果，就是需要重新在衛生間的墻地面做防水工程。如果防水工程出現了質量問題，輕則水漬會洇到隔壁房間，重則會滲漏到樓下，給您家和鄰里造成嚴重的損失。

　　目前用于衛生間防水的材料有很多種，基本上防水效果都不錯。但您要注意具體的施工細節。

　　1．衛生間地面先做找平。如果您要更換衛生間的地磚，在將原有地磚鑿去之后，一定要先用水泥砂漿將地面找平，然后再做防水處理。這樣可以避免防水涂料因薄厚不均而造成滲漏。

　　2．接縫處要涂刷到位。衛生間墻地面之間的接縫以及上下水管道與地面的接縫處，是最容易出現問題的地方。您在施工中，一定要督促工人處理好這些邊邊角角的地方，所有防水涂料一定要涂抹“到位”。

　　3．墻面處理也很重要。在一般的衛生間防水處理中，墻面上也要做大約30厘米高的防水涂料，以防積水洇透墻面。但如果是衛生間的墻面是非承重的輕體墻，就要將整個墻面滿涂防水涂料。如果您家使用兩扇式的淋浴屏，相聯的兩面墻也要滿涂。如果您家使用浴缸，與浴缸相鄰的墻面，防水涂料的高度也要比浴缸上沿高出一些。

　　4．防水實驗一定要做。在衛生間施工完畢后，將衛生間的所有下水堵住，并在門口砌一道25厘米高的“坎”，然后在衛生間中灌入20厘米高的水。在24小時后，您再檢查四周墻面和地面有無滲漏現象。這種24小時的防水實驗，是保證衛生間防水工程質量的關鍵，您一定要做。)

　　5．保持下水通暢。衛生間中所有的下水管道，包括地漏、衛生潔具的下水管等，都要保持通暢。這樣才能從根本上避免“水淹七軍”慘劇的發生。

　　木材變形：保持含水率穩定最重要

　　目前，很多家庭都在裝修中大量使用了木制品，如窗簾盒、暖氣罩、固定家具、木線和門窗套等。但是一旦居室中溫、濕度變化較大，有些木制品就會出現開裂、翹曲和變形等問題。其實，家庭裝修很多的質量問題，都出在木制品的含水率上。

　　無論是實木材料還是人造板材，所有的木制品都含有一定的水分。很多消費者都認為木材越干燥越好，其實這種觀點有失偏頗。木材的含水率只有在正常范圍內維持穩定，才能保證裝修不出現質量問題。一般家庭中使用的木質材料，含水率應該在百分之8左右為宜。含水率過高或過低，都會造成家裝中的木做出現質量問題。

　　為了讓木材的含水率保持穩定，您在裝修中應該注意以下幾點：

　　1．多使用人造板材

　　與實木材料相比，各種人造板材的紋理性能要穩定得多。由于實木材料都有紋理，所以在溫度、濕度變化較大的時候，必然會出現開裂、翹曲和變形的現象。而人造板是將木材分解成木片或木漿，再重新制作板材。因為打破了木材原有的物理結構，所以在溫、濕度變化較大的時候，人造板的“形變”要比實木小得多。

　　2．施工注意細節

　　在家庭裝修中，木做質量的關鍵在于施工，尤其是細節的處理上：

　　在所有木制品在安裝后，要馬上涂刷一遍油漆。這層被稱為“罩面漆”的油漆，不僅可以保護木制品，而且還能起到隔絕水分，保持木材正常含水率的作用；

　　粘結劑中不能攙水。目前在家庭裝修中，一般都使用白乳膠作木制品接縫的粘結劑。有些工人為了偷工減料，在白乳膠中兌水。這樣做不僅降低了粘結劑的強度，而且木制品吸收了水分后，很容易出現質量問題；

　　所有木材要放置幾天。您在把裝修用的木材買回家后，最好在裝修現場放置幾天再使用。這樣做的目的，是讓木材的含水率接近新居的水平。

　　3．購買材料要當心

　　當您購買裝修用的木材時，僅憑眼觀、手摸是無法確定木材的含水率的。所以有人感嘆：如果只憑外觀檢查，木材的含水率可謂“神仙難辨”。其實有些小竅門，可以幫助您確定木材的含水率是否合格。一般干燥好的木料特征明顯，重量明顯減輕，手感不涼，敲打聲脆，推刨時“嘩嘩”作響，刨花發熱，刨面光。而含水率高的木料其材體較重，手感冰涼，推刨聲時不脆，甚至刨花出水。這類木料就不能用。

　　保溫墻開裂：辦法多多巧妙采用

　　目前在很多的新房中，都有帶有保溫層的新型保溫墻體。這種墻體在裝修中，很容易出現乳膠漆開裂的問題。其實這種開裂是由于墻體的水泥出現裂縫，或墻體“保溫板”的接縫開裂而造成的，并不是裝修的質量問題，而是建筑上無法克服的缺陷。

　　為了追求最好的裝飾效果，用裝修來彌補建筑缺陷，裝飾公司的技術人員想出很多辦法來對付保溫墻裂縫，您可以根據自家的實際情況和裝修預算來選擇：

　　1．在將墻面基底處理干凈后，先在墻面上貼上一層的確良布、牛皮紙或報紙，利用纖維的張力，來保證乳膠漆漆膜的完整。這種辦法比較簡單易行，但效果一般。

　　2．將墻面表面的保溫板去掉，或將水泥墻面除去，在保溫層外面先安裝一層石膏板或“五厘板”，然后在上面做乳膠漆。這種做法可以將不規則的裂紋全部去除，裂縫的地方一般就是板材之間的接縫，比較好處理。但這種辦法造價較高、施工難度大。

　　3．采用帶有彈性的裝飾材料。目前在墻面基底處理上，有一種“彈性膩子”可以在一定程度上彌補墻壁裂縫問題。立邦漆的“三合一”也能起到彌蓋墻面細小裂紋的作用。但這些材料本身的“彈性”較小，在裂縫很厲害的墻面上就不起作用了。

　　另外，有些消費者干脆將墻體的保溫層去掉。雖然這種辦法可以一勞永逸，但是會降低墻面的保溫、隔熱性能，因此不建議您采用。

篇2：常見物業裝修問題應知應會講義

　　常見物業裝修問題應知應會講義

　　1、裝修申請時需準備那些資料？為什么？裝修常見有那些問題？怎樣與業主做好相關解釋？

　　(1)裝修時除了需要業主身份證復印件、裝修負責人身份證復印件、電工證復印件各一分外存檔外，還需要房屋室內平面圖、拆改圖、家具電器擺放圖、水電安裝走勢圖、天花布置圖等相關圖紙。

　　(2)為什么需要室內拆改圖？

　　答：因為室內墻拆除后，業主肯定想在原墻位上做衣柜或把墻進行移位來擴大和縮小房間以達到使用效果，如在原間墻做衣柜是可以的，但要把墻移建在承重梁或反梁以外的樓板上就存在樓板要承受新建墻的重力，樓板的負壓是有標準的，當樓板超過容許的承載力時，在重力作用下樓板就會有下沉甚至裂斷的可能。

　　2、為什么需要家具電器擺放圖？

　　答：部分家具是超過樓板承載了的(樓板的承載力按國標是500kg/m2)，但實際上每個建筑是達不到標準，解釋同上。

　　3、為什么要水電安裝走勢圖？

　　答：1、為以后的維修查找起到關鍵作用，因時間長久，所布置的水電路線已經記不清，如造成滲漏或電路短路時很快就可以查明原因，這也是對業主起到保護作用。

　　4、為什么要天花布置圖？

　　答：重要的一個原因就是避免安裝天花時打鑿及沖鉆破壞樓板的整體結構，另外避免沖鉆時沿樓上單元安裝水管走位打鑿，造成水管滲漏。

　　5、拆墻需注意那些？

　　(1)首先了解墻體類型：

　　(2)墻的類型按其所處位置墻可分為外墻和內墻。外墻是指房屋四周與室外接觸的墻;內墻是位于方位房屋內部的墻。按其方向可分為縱墻和橫墻?？v墻是指與房屋長軸方向一致的墻;橫墻是與房屋短軸方向一致的墻。

　　(3)按其受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指承受上部傳來荷載的墻，非承重墻是不承受上部傳來荷載的墻。只承受自身重量的墻，屬于非承重墻。所以，非承重墻包括自承重墻和框架墻?？蚣軌κ侵冈诳蚣芙Y構中，填充在框架間的墻，它的重量由樓板、梁、柱承受。房屋中的隔墻也屬于非承重墻。

　　(4)現在的房屋都是框架結構，一般室內的隔墻都可以拆，外墻是不可以拆的。

　　6、另外，衛生間隔墻為什么不能擴大或縮??？

　　答：衛生間隔墻如果擴大，必將把沒有做防水的地板做成整體衛生間，這部分很容易產生滲漏，必然會引起樓下業主的投訴。即使另做防水，都達不到防水效果，除非經原設計單位提出設計方案(《國家裝飾裝修管理辦法》明確規定)，經15天的閉水實驗，才可以改動。

　　i、衛生間如果縮小，將會影響沉池結構，因為衛生間沉池處于懸空狀態，它所承載的重量非常有限，如果在沉池內加砌隔墻，墻的重量必然會增加沉池的壓力，久而久之沉池就會損壞或出現裂痕。

　　7、防盜網為什么不能安裝在外立面和窗外？

　　答：現廣州市有明確規定，所有防盜網都不能安裝在房屋窗外面，因為不但影響房屋的整體外觀，還影響城市容貌，而且安裝防盜網在消防安全方面還存在很大隱患。因此，安裝防盜網時要求在防盜內在開一個安全出口。

　　8、為什么房內樓板不得鑿線管槽？房間內能加高多少？

　　答：因為現在的樓板開發商已經不再用水泥沙做防護層，交樓時地板是實板，如果打鑿的話，就容易鑿穿樓板，破壞樓板整體結構，所以樓板是不可以開線槽的。

　　i、業主如對房內有加高需要的，高度為10cm(最高不得超過12cm)，所有加高均使用輕質磚，因為超高后重量就會超過樓板的承載力。

　　9、天臺為什么不能不得安裝太陽能熱水器和任何樣式雨棚卡布??？

　　答：這些都是我公司不成文的規定，因為搭建雨棚后會破壞樓宇整體外觀(為評優秀小區做準備)，所以強制性不能安裝任何形式雨棚。

　　i、太陽能熱水器不能安裝是因為大多數業主都需要安裝，但天面位置是不夠，如給安裝的話，就會存在安裝在公共位置及屋頂上的琉離瓦上，一是對外觀的影響，二是部分業主的強烈投訴。

　　10、為什么安裝空調或空調定位時要管理人員現場指導？

　　答：因為空調安裝都有預留位，但部分業主卻不一定會守規矩，或在設計時處于美觀考慮，會將空調重新選位安裝，這樣就會對整體樓宇外觀造成影響，再者，部分業主在選位時不考慮空調冷凝管走向，一但安裝時才知要過梁柱，這時就會對梁柱構成破壞的危險，所以安裝時，必須通知裝修管理員現場指導和調配。

　　11、為什么封閉排水、排污管道時需要留檢查口？

　　答：因為排水及排污管道是整幢業主共用的，所有住戶生活污水都是經此管道往外排放，如果此管道堵塞的話，將會影響整幢業主的生活，所以，為便于堵塞時及時得到疏通，這就要求業主裝修封閉管道時必須留檢查口。(正常檢查口都在單層1、3、5、7、9樓)

　　12、為什么開始裝修必須預選把排污、排糞及二次排水口用物體封閉？

　　答：因為裝修時很容易造成余泥或其它物體掉進管道內，把排污、排糞及二次排水口堵塞，由此主戶家內經常就會產生水侵，造成不必要的損失，根據物管法規定，如因管道堵塞導致住戶家發生水侵，經調查查清是那一單元造成的，將負責全部賠償責任。如查不出是那一家所為的話，則受損單元共用排水管道樓以上所有單元共同分攤損失，同時，物業公司也有管理過失責任，因此，裝修前必須對管道進行封閉。

　　13、為什么衛生間沉池封閉前要經驗收？

　　答：衛生間是住戶生活沖洗的地方，長期需要用水和排水的位置，所以防水要求特別高，如沉池不架空，二次排水就起不到做用，如二次排水口被堵塞，沉池內的積水就排不出處，時間長了以后就很容易產生滲水現象，所以，沉池封閉前就必須驗收。(驗收主要看1）沉池是否架空2）二次排水口是否暢通(可用水試)3）排污和排糞管道是否接正確。

　　14、為什么房間內堆放裝修材料不宜過多？為什么水泥及沙石或重物體要靠承重墻邊放？水泥堆放時須要按什么規定？

　　答：房內堆放材料過多特別是木料，就會存在消防隱患，因裝修單元要使用電設備，再者裝修工人的素質和意識不高，又喜歡抽煙，這樣一來稍微不留神，消防事故就會發生，所以材料不宜過多;因每家每戶需要的沙、水泥比較多，水泥及沙屬于重物體，堆放過多或堆放在樓板中央，重量就會對樓板產生重力，在重力的情況下，一旦超過樓板的承載力，樓板就會產生斷裂現象，所以不能堆放過多，也不能堆放在樓板中央，必須沿著承重墻邊放;而且水泥放置時，疊放的包數不得超過5包。

　　15、為什么施工單元不得打開門進行？

　　答：因施工單元產生的灰塵比較大，會簸及公共地方，為了避免公共地方衛生受到影響及產生鄰里糾紛，所以所有裝修單元裝修時必須關閉房門進行。

　　16、電梯分客梯和貨梯，所有搬運不得使用客梯進行，發現立即沒收搬運證，并對搬運工人教育和指引。

　　17、不得使用電梯僑箱作搬運使用，不得把裝修廢料及垃圾堆放在大堂內等待電梯進行搬運，發現此情況立即沒收搬運證或出入證。

　　18、陽臺為何不得堆放材料？

　　答：眾所周知，陽臺屬于懸空建筑，它是利用樓板伸出的抓筋連接，沒有任何物體支撐，它的承載力是很小的，如堆放過重的物體，它隨時有可能發生斷裂。而且在陽臺堆放物品，如有臺風來時，陽臺的東西就會吹落，造成安全危害。再者，更存在很大消防隱患，因為在陽臺堆放雜物，如樓上業主或其他人稍不留意，把煙頭丟下來，就會釀成大禍。(華景有過一單類似情況)

　　19、拆墻不得使用5-8磅錘，只能使用4磅以下的錘子，如使用大磅錘，它打墻的振動力太大，會影響樓宇的結構和造成樓下單元天花裂痕現象，故不得使用大錘。

　　20、拆墻時不得掏空墻下部分，然后把上部分整幅墻推倒，因為整幅墻的重力會影響樓下天花產生裂痕現象。

　　21、任何時候，下水管道(排污、糞)都不得拆改。

　　22、所有裝修工人或搬運工人不得以任何天氣熱為借口在小區或房間內打赤脖、穿背心、穿短褲施工或搬運，違者一律趕出小區。

　　23、裝修工人只能在臨時出入證指定單元施工，不得竄房裝修，發現立即沒收。

　　24、非業主不得大堂內停留，發現此情況立即趕走。

　　25、搬運時，不得使用手推車進入電梯內。

　　26、搬運的余泥垃圾必須搬到指定的余泥池堆放，不得放在公共地方或者放在余泥池旁。

　　27、不得從大堂內搬運任何東西。

　　28、做木工裝修時，應提醒裝修單元每天手工前要清掃，把垃圾清運到余泥堆放點。

　　29、搬運時不得在大堂內地板拖拉，如造成大堂內地板大理石花痕，必須罰款。

　　30、不得因房間需要通風而把防火門打開。

　　31、要求每戶裝修單元必須經常性對本單元門口進行清潔、

　　32、走火通道上不得堆放任何物品及裝修材料。

　　33、一切施工不得在室外(大堂)進行。

　　34、不得駁接公共電路進行私用，違返規定處以500-1000元罰款。

　　35、中午超過12：15分未出小區的裝修工人，臨時出入證件全部沒收。

　　36、中午12：00-14：00分和晚上不得在裝修單元內留宿、煮食、吃飯，因為：1）治安防范工作需要 2）消防安全工作需要3）保潔工作需要4）避免超時裝修現象的發生

　　37、裝修材料進入地下車庫卸貨時，貨物不得放在電梯口，以免把路堵塞。

　　38、電梯活動門上不得使用任何物體卡住使用，違反規定者處以500元罰款。

　　39、室外不得搭建任何建筑物和構筑物。

　　40、不得占用公共位置，不得在公共位置上做門。

　　以上為裝修常見問題，未盡事宜待續

篇3：物管案例分析:物管人員處理違規裝修涉法律問題

　　物管案例分析：物管人員處理違規裝修涉及的法律問題

　　案例：

　　某小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

　　備注：

　　1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。

　　2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。

　　點評分析：

　　1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。

　　2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

　　3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢娢飿I管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

　　4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利（在不違章的情況下）。

　　啟示與思考：

　　1、物業管理人員在現場工作中往往容易忽略細節處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現場工作人員是否養成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

　　2、物業管理工作人員在面對業主和各種外來施工人員的態度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節，不卑不亢，體現出熱情服務、依法管理的職業風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

　　3、事實上作為物業管理常規業務的裝修管理工作，可以在多種環節加以控制。比如在物業銷售環節可以在銷售合同中的物業管理內容里加以明確，也可以在《業主臨時公約》中加以明確。業主入伙環節可以在業主辦理入伙手續時明確。業主大會、業主委員會成立時在《業主公約》加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續辦理以及日常巡查等環節加以控制和處理?？傊?，物業管理企業可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協助處理等法定義務，規避這類風險。

　　4、在處理現場違章裝修時，如果出現業主或裝修施工單位拒不配合物業管理人員正當的裝修管理工作時，物業管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發放《違章通知書》、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。