房地產企業精裝修典型問題與解決方案

　　導讀：作為20**年中國房地產銷售額百億企業TOP50排行榜中的一員，去年銷售額基本在200億以上。知名卻低調潛行是的步調，然而，在精裝修上，卻從毫不含糊，高調地暴露自己的缺點，敢于直面“傷口”，自然能早治早愈合。

　　通過對無錫時代上城、時代上河、仁恒G53項目的現場考察學習，將暴露出的典型問題一一列舉如下。

　　一、暴露問題，不怕揭傷疤

　　1.景觀篇

　?。?）小區圍墻過于雜亂，視覺效果不佳

　?。?）景觀缺少層次感

　?。?）綠化排水細節處理

　?。?）小區主干道軟景凌亂不堪

　?。?）強電井設于盲道上

　?。?）鑄鐵污水井蓋未很好隱蔽處理

　?。?）水篦子材質較差，缺乏美感

　　2.建筑篇

　?。?）外立面缺陷未做到及時修補

　?。?）外墻局部面層施工質量較差

　?。?）車庫入口地面大面積開裂

　?。?）地面石材與落地窗收口

　?。?）地庫排水溝蓋板

　?。?）粉刷及衛生間防水

　　3.安裝篇

　?。?）排污閥門

　?。?）地下室噴淋

　?。?）消火栓箱安裝位置極不合理

　?。?）臥室空調洞與插座距離無統一標準

　　4.裝飾篇

　　二、合理化建議，針對性改進

　?。?）外圍墻欄桿：線條分明，體現現代風格且優化成本。

　?。?）信報（牛奶）箱的設置

　?。?）檐口滴水線的處理

　?。?）樓梯扶手

　?。?）架空層頂部落水管同色噴涂處理

　?。?）石材包柱及檢修口的隱蔽

　?。?）無釘眼木棧道做法，在地板背部用鐵件鏈接，并用螺絲釘固定在龍骨上，給人感覺品質很高。

　　具體做法：

　　a.木地面與龍骨連接，預先在龍骨上鉆孔，采用木螺絲反面釘接，木板面寬<100，用單排釘，木板面寬≥100，用雙排釘。

　　b.木地板接縫保持在同一條直線或詳工程設計。

　　c.龍骨及基礎設計僅為示意，具體詳工程設計。

　?。?）節點圖

　　石材亂拼：現場采用機器切割，要求板間縫隙均勻，原色水泥漿勾縫，勾縫面低于板面1~1.5mm，板材短邊≥150，保證每塊板至少5~6個邊，拼鋪禁止出現平行紋、直角紋及內角，禁止出現4條以上邊縫匯集一個交點。

　?。?）井蓋上的材質與環境相結合，鋪裝對縫，不同材質沿用。

　　a.花崗巖、卵石的化妝井蓋

　　b.花崗巖對縫的化妝井蓋

　　c.砂巖板、卵石的化妝井蓋

　　d.青瓦對縫的化妝井蓋

　?。?0）水景與置石的結合標準，自然、生態，與植物的搭配效果也值得學習。

　　三、集思廣益，體系性避免明顯缺漏

　　1.混凝土表面裂縫

　?。?）現象

　　a.混凝土表面出現有一定規律的裂縫，對于板類構件有的甚至上下裂通。

　　b.混凝土表面出現無規律的龜裂，且隨時間推移不斷發展。

　　c.大體積混凝土縱深裂縫。

　?。?）原因分析

　　a.混凝土澆搗后未及時進行養護，特別是高溫干燥情況下產生干縮裂縫。

　　b.使用安定性不合格的水泥拌制混凝土，造成不規則的并隨時間發展的裂縫。

　　c.大體積混凝土產生溫度裂縫與收縮裂縫。

　?。?）防治措施

　　a.按施工規程及時進行養護，澆筑完畢后12h以內加以覆蓋和澆水，澆水時間不少于7d(對摻用緩凝型外加劑或有抗滲要求的混凝土不少于14d)。大體積混凝土如初凝后發生表面風干裂紋，應進行二次抹面或壓實。

　　b.所有水泥必須經復檢合格后才能使用。

　　c.對大體積混凝土在澆搗前務必制定妥善的溫控方案，控制內外溫差在規定值以內。氣溫變化時應采用必要的防護措施。

　　2.穿樓板管根部滲漏

　?。?）現象

　　樓面的積水通過廚房、衛生間樓板與管道的接縫處滲漏。

　?。?）原因分析

　　穿管周圍混凝土不密實，樓板混凝土的變形，蒸汽管的熱脹冷縮，穿管根部未設密封槽，使管邊產生縫隙。

　?。?）防治措施

　　穿管周圍的混凝土填充前要清除酥松的砂、石，并刷洗干凈，澆搗要密實，預留10mm×10mm(深×寬)的密封槽，未預留密封槽時，應重新剔槽，用柔性密封膠嵌填。

　　3.地面滲漏

　?。?）現象

　　廚房、衛生間地面的樓板，在板下或板端承載墻面出現滲漏水。地面是鋼筋混凝土現澆板時，也會出現滲漏水現象。

　?。?）原因分析

　　a.預制板面有孔、縫隙，預制板收縮，板縫增大。

　　b.現澆板澆搗不密實，出現蜂窩、孔、縫，飾面層鋪貼不密實，有空鼓，未做防水層。

　?。?）防治措施

　　廚房、衛生間樓板應用整體現澆鋼筋混凝土樓板，在板邊同時澆筑上翻不小于60mm的擋水板。澆筑混凝土時應用乎板振動器振實。

　　4.門窗雨水滲漏

　?。?）現象

　　使用中門窗出現滲漏。

　?。?）原因分析

　　a.密封條質量差，安裝質量不符合要求。

　　b.玻璃薄，造成密封條鑲嵌不密實。

　　c.窗扇上未設排水孔，窗臺倒泛水。

　　d.框與墻體縫隙未處理好。

　?。?）防治措施

　　a.密封條質量應符合《塑料門窗用密封條》(GB120**)的有關規定，密封條的裝配用小壓輪直接嵌入槽中，使用無“抗回縮”的密封條應放寬尺寸，以保證不縮回。

　　b.玻璃進場應加強檢查，不合格者不得使用。

　　c.窗框上設有排水孔，同時窗扇上也應設排水孔，窗臺處應留有50mm空隙，向外作排水坡。

　　d.產品進場必須檢查抗風壓、空氣滲透、雨水滲漏三項性能指標，合格后方可安裝。

　　e.框與墻體縫隙應用聚氨脂發泡劑嵌填，以形成彈性連接并嵌填密實。

　　5.幕墻滲漏

　?。?）現象

　　a.幕墻安裝后出現滲漏水。

　　b.開啟窗

　?。?）原因分析

　　a.幕墻設計考慮不周。

　　b.注耐候膠施工過程中未做好清潔工作。

　　c.二次注膠時未做好對上次注膠接頭處膠縫的清潔工作。

　　d.泡沫條規格不符合設計要求，造成膠縫處厚度太薄。

　　e.開啟窗的安裝質量不符合要求。

　?。?）防治措施

　　a.幕墻構件的面板與邊框所形成的空腔應采用等壓原理設計，可能產生滲漏水和冷凝水的部位應預留泄水通道，集水后由管道排出。

　　b.注耐候膠前，對膠縫處用二甲苯或丙酮進行兩次以上清潔。

　　c.二次注耐候膠前，按以上辦法進行清洗，使密封膠在長期壓力下保持彈性。

　　d.嚴格按設計要求使用泡沫條，以保證耐候膠縫厚度的一致。一般耐候膠寬深比為2：1(不可小于1：1)。膠縫應橫平豎直，縫寬均勻。

　　e.開啟窗安裝的玻璃應與玻璃幕墻在同一平面。

　　6.陰陽角不方正

　?。?）現象

　　外墻大角，內墻陰角，特別是平頂與墻面的陰角四周不丟通、不方正；窗臺八字角（仿古建筑例外）。

　?。?）原因分析

　　a.房屋主體結構與樓層標高、軸線等幾何尺寸不正確，抹灰過程中沒有隨時用陰、陽角器等質檢工具進行檢測，未及時糾正偏差。

　　b.施工操作程序不規范，不重視陰、陽角應找方的操作要求。

　?。?）防治措施

　　a.抹灰前應在陰陽角處(上部)吊線，以1.5m左右相間做塌餅找方，作為粉陰陽角的“基準點”；陽角護角線必須粉成“燕尾形”，其厚度按粉刷要求定，寬度為50～70mm，且小于60°。

　　b.陰陽角抹灰過程中，必須以基準點或護角線為標準，并用陰陽角器作輔助操作；陽角抹灰時，兩邊墻的抹灰材料應與護角線緊密吻合，但不得將角線覆蓋。

　　c.水泥砂漿粉門窗套，有的可不粉護角線，直接在兩邊靠直尺找方，但要在砂漿初凝前運用轉角抹面的手法，并用陽角器抽光，以預防陽角線不吻合。

　　d.平頂粉刷前，應根據彈在墻上的基準線，往上引出平頂四個角的水平基準點，然后拉通線，彈出平頂水平線；以此為標準，對凸出部分應鑿掉，對凹進部分應用1：3水泥砂漿(內摻107膠)先刮平，使平頂大面大致平整，陰角通順。

　　7.女兒墻根部漏水

　?。?）現象

　　防水層沿女兒墻根部陰角空鼓、裂縫，女兒墻砌體裂縫，壓頂裂縫，山墻被推出墻面，雨水從縫隙中灌入內墻。

　?。?）原因分析

　　找平層、剛性防水層等施工時直接靠近女兒墻，不留分格縫，長條女兒墻砌體沒有留伸縮縫，在溫差作用下，山墻和女兒墻開裂；女兒墻等根部陰角沒有按規定做圓弧，鋪卷材防水層沒有按規定做緩沖層，卷材端邊的收頭密封不好，導致裂縫、張口而滲漏水。

　?。?）防治措施

　　施工屋面找平層和剛性防水層時，在女兒墻交接處應留30mm的分格縫，縫中嵌填柔性密封膏；女兒墻根部的陰角粉成圓弧，女兒墻高度大于800mm時，要留凹槽，卷材端部應裁齊壓入預留凹槽內，釘牢后用水泥砂漿或密封材料將凹槽嵌填嚴實。女兒墻高度低于800mm時，卷材端頭直接鋪貼到女兒墻頂面，再做鋼筋混凝土壓頂。

　　8.消火栓安裝不符合規定，影響啟閉使用

　?。?）現象

　　消火栓栓口不朝外，在箱內安裝位置和標高不符合規定，影響使用或不起作用。

　?。?）原因分析

　　缺乏消火栓滅火常識，未按施工規范及“室內消火栓安裝”圖集施工；消火栓箱尺寸小于規定值，栓口無法朝外，栓閥啟閉困難。

　?。?）防治措施

　　a.室內消火栓應按國家標準圖集施工，消火栓箱規格、尺寸必須滿足消火栓安裝要求，栓口應朝外(雙栓口可朝下)，不得傾斜安裝。

　　b.安裝乙型單栓消火栓時，須保證閥門中心距地面1.10mm±0.02m，距箱側面140mm，距箱后內表面100mm±5mm。

　　c.消火栓安裝位置應根據設計圖紙要求進行施工，在常有人出入的樓梯間、走廊內、大廳及車間進出口等明顯處，應設消火栓。

　　9.配水管施工隨意變換位置

　?。?）現象

　　在高級賓館、游樂場等建筑中，配水管常因方案改變或與通風空調管、電纜橋架等“碰架”后，拆改現象嚴重。

　?。?）原因分析

　　設計缺乏深度，沒有平面布置尺寸和標高；安裝過程中，缺乏總體考慮、協作和安排，工種間缺乏會審和校對；設計方案變更多。

　?。?）防治措施

　　a.安裝前各專業、工種加強自審、互審工作，遇到“碰架”現象，相互協調解決；或由設備安裝技術負責人將各種管道、電纜、電管、單線畫在綜合平面圖上，分別用不同彩色筆畫出，在交叉點標出各自標高，發現有矛盾時，及時協調解決。

　　b.加強施工管理，強化總體安排和協調，安排好各工種交叉施工工序，當發現“碰架”時，應按小管讓大管，支管讓干管，有壓管讓無壓管，一般管道讓高溫管、低溫管的原則處理。

　　c.在高級賓館等塔樓施工中，應先做好標準層配水管的施工，待簽字認可后，按標準層做好其他層次的施工。

　　d.噴頭支管及噴頭安裝需與裝潢、吊頂施工緊密配合。

　　10.地漏安裝質量通病

　?。?）現象

　　地漏偏高，地面積水不能排除；地漏周圍滲漏。

　?。?）原因分析

　　安裝地漏時，對地坪標高掌握不準，地漏高出地面；地漏安裝后的周圍空隙，未用細石混凝土灌實嚴密；土建未根據地漏找坡，出現倒坡。

　?。?）防治措施

　　a.找準地面標高，降低地漏高度，重新找坡，使地漏周圍地面坡向地漏；并做好防水層。

　　b.剔開地漏周圍漏水的水泥，支好托板，用水沖洗孔隙，再用細石混凝土灌入地漏周圍孔隙中，并仔細搗實。

　　c.根據墻體地面紅線，確定地面竣工標高，再根據地面設計坡高，計算出距地漏最遠的地面邊沿至地漏中心的坡降，使地漏蓖子頂面標高低于地漏周圍地面5mm。

　　d.地面找坡時，嚴格按基準線和地面設計坡度施工，使地面泛水坡向地漏，嚴禁倒坡。

　　e.地漏安裝后，用水平尺找平地漏上沿，臨時穩固好地漏，在地漏和樓板下支設托板，并用細石混凝土均勻灌入周圍孔隙并搗實，再做好地面防水層。

　　11.開關、插座不水平

　?。?）現象

　　開關、插座不水平，成排的開關高度不一致，在同一場所標高不一。

　?。?）原

　　暗裝接線盒標高相差太大，開關、插座安裝馬虎，沒有調整；同一場所的開關、插座預埋時沒有拉等高線。

　?。?）防治措施

　　a.根據土建的基準線確定預埋接線盒的高度。

　　b.開關、插座相接安裝時應調整，保證開關高差不大于0.5mm；面板垂直度偏差不大于0.5mm；同一場所安裝的開關高度差不大于5mm。

　　12.風管支架制作、安裝不符合要求

　?。?）現象

　　風管安裝支架設置不均勻，制作安裝隨意。

　?。?）原因分析

　　風管安裝時其支、吊架制作不按設計、規范要求進行操作，安裝間距不統一，懸吊支承點與水平支架不垂直。

　?。?）防治措施

　　a.應按設計和規范選用合適的材料制作各類支架。

　　b.所預埋的支架間距位置應正確，牢固可靠。

　　c.懸吊的風管支架在適當間距應設置防止擺動的固定點。

　　d.制作安裝的支架應采取機械鉆孔，懸吊吊桿支架采用螺栓連接時，應采用雙螺栓，保溫風管的施熱墊木須在支架上固定牢固。

　　四、防微杜漸，于細節處優化提升

　?。?）景觀照明：a.單體造型有現代風格；b.整體排布、錯落有致，很好的融入周邊環境。

　?。?）排煙口：a.立體感強；b.形成很好的導流效果。

　?。?）保證地庫安裝層高，選擇基準管線，其余均從上方穿越

　?。?）噴淋管避讓排煙口

　?。?）巡更點布置：高度合理，與石材排版相匹配

　?。?）綠化取水點：選用不銹鋼材質，采用混凝土固定，減少使用損壞

　?。?）屋面透氣管：高出屋面2M，采用支架和混凝土基礎結合的方式固定。

　?。?）屋面地漏采用上凸式，避免垃圾沉積堵塞

　?。?）小區道路照明：燈具造型同鋪裝材料線型匹配

篇2：樓盤精裝修施工中最容易忽視問題

　　樓盤精裝修施工中最容易忽視的問題

　　根據自己的一些經驗和體會，特別指出幾個比較容易被人們忽視，或是不太重視的一些細節：

　　第一：踢腳線

　　踢腳線除了它本身的保護墻面的功能之外，在家居美觀的比重上占有相當比例。造型漂亮、做工精致的踢腳線，往往能起到四兩撥千斤的作用，為您的家增色不少。但是，踢腳線也是人們經常輕視的地方。曾經見過一些裝修過的房子，設計、施工都看不出什么不好，但就是覺得整體效果不是很好，眼前不舒服，最后發現，都是因為粗糙的踢腳線影響了效果。

　　1、門套和踢腳線最好是同一種顏色，或是同一個色系。如果不能做到的話，深色門套可以配白色踢腳線，但是，白色門套最好不要用深色的踢腳線。

　　2、無論是木踢腳線還是磚的，都要直線安裝，不能隨著墻面走。在前期處理墻面的時候，就要要求工人注意踢腳線部位墻面的平整度，事先處理好。如果最終仍然有局部不平，寧可打膠補縫隙，也不能把踢腳線緊貼墻面，這樣雖然縫隙沒有了，但踢腳線不在一條直線上、龍型扭曲，是個嚴重的缺陷。

　　第二：勾縫

　　我們總是挑剔工人貼磚的手藝，線條直不直，磚是不是在一個平面上，等等。但是，到頭來往往忽視了勾縫的重要性，或者根本就不是特別清楚。勾縫的好壞，對于墻地磚的效果來說，就象女孩子，五官本身無可挑剔，但是不注意清潔面部（當然，這樣的女孩子沒有?。?，而且嚴重不會化狀，您想想，這會是一個什么結果？

　　其實，勾縫的工藝處理得當、做工細致，是墻地磚最后效果的關鍵！甚至，好的勾縫，可以彌補貼磚時的一些缺陷，所以，一定要特別叮囑工人這個環節，一般瓦工都很輕視勾縫這個環節，有條件的話，最好現場監督。

　　1、整個裝修接近尾聲的時候再勾縫，以免被其它工序搞臟。

　　2、自己去超市買高質量的勾縫劑，這個錢不能省。劣質的勾縫劑不僅變色，黏結性也不好，用手摸都掉粉。

　　3、正確的勾縫方法，現普遍有70%以上的工人不掌握，或是不采用。要用濕海面、或濕布，圓圈狀慢慢擦平，使得勾縫劑和瓷磚基本在一個平面上。而不是象很多工人慣常的做法，用皮管或隨便什么勾出個槽。這樣做的效果，磚面和勾縫是一個平面，效果漂亮，而且不容易積攢污垢灰塵，方便擦洗。

　　4、地面強烈建議選擇黑色勾縫劑（或灰色），雖然好品牌白色的勾縫劑，臟了，下點工夫是可以基本刷干凈的，但是，前提是，您總得去刷，而且是刷后才是白的，平時，既不是黑的，也不是白的，而是花白的！

　　第三：過門石和飄窗

　　過門石，是戶門、廚房、衛生間等地方都會用到的，這些地方正是我們最經常出入的地方。我發現我們的一些同學，很在意地磚、地板的花色、質量，卻常常對過門石輕視，非常昂貴的瓷磚舍得用，幾塊過門石卻舍不得買高檔的石材。說到這個問題，我想先說說保證裝修整體效果的資金分配比例的一個問題。

　　第四：燈具

　　1、首先要知道光，是營造情調的和豐富空間變化的高手，對一個精致、美觀的家，所起的作用比很多人的想象都大得多。

　　2、要有主光源和輔助光源的觀念，每一個房間都是這樣。主光源指專門對某一個局部空間的照明，比如閱讀用的臺燈、落地燈，餐桌上的吊燈，墻面裝飾照明用的射燈等等。而輔助光源，才是每個房間差不多中央位置的大燈。很多人在裝修、布置家的時候并沒有這個概念。

　　3、主光源和輔助光源的數量：一般來說，客廳不應少于4個，臥室不少于3個，廚房和衛生間也都應該有主光源和輔助光源，這樣，空間的布光才有層次，視覺上不單調。同時，生活的舒適性會增加許多。

　　第五：空調的安裝

　　有些同學不知道，一般的空調掛機都是可以做到背后出管子的，這樣，室內就看不到難看的空調管子了。還有，如果你覺得空調電線難看，可以將空調專用插頭設計在空調的頂部，這樣，下面的人就看不到了。記住，一定要買有開關控制的插座面板，比較方便。

　　第六：廚房的插座最好也使用有開關的，據我所知，大部分的廚用小電器，比如電磁爐、微波爐等等，說明書上都有"用后拔掉電源"的提示，是出于安全的需要。拔來拔去，不但極不方便，甚至插頭和插座的使用壽命大大降低，反而不安全了！這是一個典型的設計以人為本的問題。