1 目的

　　為加強**集團各項資產管理，確保各項資產的安全完整，提高各項資產的使用效率，合理規劃各項資產的布局、購建、投資等，特制定本制度。

　　2 適用范圍

　　本制度適用于**地產控股有限公司及其屬下所有子公司以及相關聯營公司。

　　3 資產管理原則和體制

　　3.1. **集團實行統一歸類、統一核算辦法、統一調配的管理方法。

　　3.2. **集團實行"全集團統一管理、各分公司分別核算、使用部門(或人員)具體負責"的管理體制。即由集團財務中心資產管理部負責全面管理和監督，集團行政辦負責實物管理和調度，各分公司財務部負責本公司范圍內的資產管理和監督，各分公司行政辦負責本公司范圍內的資產實物管理和調度，各使用部門(或人員)負責所使用資產的具體保養和維護。具體構架如下：

　　4 管理職責

　　4.1 集團財務中心資產管理部。

　　4.1.1 在集團公司董事局的領導下，負責資產管理政策的決定和調整及集團資產管理制度的制定和監督執行。

　　4.1.2 負責資產管理計劃的擬訂和組織實施以及各部門、各分公司資產管理工作計劃的審批。

　　4.1.3 負責集團全面資產報表和數據的匯總、編報以及資產管理檔案的建立和完善。

　　4.1.4 參與重大資產項目購建、變動、投資在資產管理環節的決策。

　　4.1.5 負責較大資產項目變動的審核。

　　4.1.6 直接負責集團本部環節的資產明細核算。

　　4.1.7 負責資產管理工作的檢查和考評。

　　4.2 集團行政辦

　　4.2.1 在資產管理工作方面接受集團資產部的指導和監督。

　　4.2.2 按照本制度的規定，制定資產實物管理責任制。

　　4.2.3 負責全集團資產的實物管理和統籌調度。

　　4.2.4 直接負責集團本部各部門資產的調度和管理。

　　4.2.5 負責各分公司行政辦資產管理工作的指導、監督和考核。

　　4.2.6 集團行政辦應設專(兼)職資產管理員。

　　4.3 各公司財務部

　　4.3.1 負責按本制度的規定和集團資產管理部的政策要求，制定各公司范圍內的資產管理辦法。

　　4.3.2 負責各公司范圍內的資產核算和資產報表的編報和說明。

　　4.3.3 負責各公司范圍內的資產實物管理的監督檢查工作。

　　4.3.4 負責各公司范圍內的資產使用效率分析。

　　4.3.5 各公司應設專(兼)職資產管理核算員。

　　4.4 各公司行政辦

　　4.4.1 接受集團公司行政辦的領導，在資產管理業務上接受集團公司資產管理部和各公司財務部的指導和監督。

　　4.4.2 負責各公司范圍內的資產實物管理和日常調度工作。

　　4.4.3 負責各公司范圍內的使用情況及增減變動情況的統計和評價工作。

　　4.5 各使用部門或個人

　　4.5.1 在資產管理環節接受各級財務部的監督、指導和各級行政辦按規定進行的調度。

　　4.5.2 對所領用和保管的資產負責，按規定使用和保養，確保各項資產按規定發揮效用。

　　4.5.3 對所領用和保管的資產負責確保其安全和完整。

　　4.5.4 對所領用和保管的資產負責定期報告其使用效果和磨損情況。

　　5 資產范圍、分類和含義

　　5.1 范圍：**集團資產管理制度所指的資產是指納入集團財務中心資產管理的固定資產、低值易耗品、未售出開發產品、未開發的土地。

　　5.2 分類：本制度所指資產劃分為三大類，第一大類為固定資產;第二大類為低值易耗品第三大類為未售出開發產品、未開發土地。

　　5.3 含義：

　　5.3.1 固定資產：**集團的固定資產是指使用期限超過一年、單位價值在2000元以上(含2000元)，并在多次使用過程中能保持實物形態的的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與本集團生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬于本集團生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，使用期限超過兩年以上的也作為固定資產管理。以上定義不包括家具用具，家具用具需在3000元以上(含3000元)，列為固定資產管理。

　　5.3.2 低值易耗品：**集團的低值易耗品是指單位價值在規定限額內達不到固定資產條件的財產物資。具體規定如下：

　　5.3.2.1

　　易碎物品：如玻璃器具、陶瓷用具等。單位價值500元以上(含500元)的，列作低值易耗品管理。

　　5.3.2.2 家具用具：單位價值3000元以下的，列作低值易耗品管理。

　　5.3.2.3 電訊設備：手機、對講機、普通電話機(電話交換機除外)，無論價值多少，全部列作低值易耗品管理。

　　5.3.2.4 除以上三類物品外，單位價值在200元以上(含200元)的辦公用品、維修工具、交通工具、經營用具、廚房用具等都列作低值易耗品管理。

　　5.3.3 未售出開發產品：指已辦理竣工驗收和交接手續，尚未售出的作為房地產開發產品建造的樓房。

　　5.3.4 未開發土地：是指為開發房地產項目而購買但尚未進行開發的土地使用權。

　　6 固定資產管理操作規定

　　6.1 固定資產購置原則

　　各項目行政部門需根據實際情況，在無法實現內部調配的情況下，方可購置固定資產，充分發揮固定資產的效用。

　　6.2 固定資產購置程序

　　各部門、各項目需購入固定資產時，必須由所需部門填制《固定資產購置申請表》，經部門負責人簽字，由同級行政辦審核簽字后，根據公司制定的審批權限逐級審批后交主管采購部門采購。

　　6.3 固定資產增加的操作規定

　　6.3.1 購建： 新購入的固定資產，按照購入時實際價值加上包裝費、運雜費、安裝費、稅金和專業人員服務費等作為入賬價值。

　　6.3.2 接受捐贈

　　6.3.2.1 捐贈方提供了有關憑據的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費作為入賬價值。

　　6.3.2.2 捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其入賬價值：

　　同類或類似固定資產存在活躍市場的，按同類或類似固定資產的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費，作為入價值;

　　同類或類似固定資產不存在活躍市場的，按該接受捐贈的固定資產的預計未來現金流量現值，作為入賬價值。

　　如受贈的系舊的固定資產，按照上述方法確定的價值，減去按該項資產的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值。

　　6.3.3 自行建造：自行建造的固定資產，按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出作為入賬價值。

　　6.3.4 投資者投入：從投資者手中取得固定資產，應會同技術部門根據合同憑證上所列內容，逐項點收，其價值應以評估確認或者合同、協議約定的價值入賬。

　　6.3.5 盤盈：固定資產盤盈應盡快查明原因，由各級財務部根據查明原因提出處理意見，報主管董事副總批準后才能正式處理。

　　6.3.6 固定資產改建、擴建：各公司、各部門需將原有固定資產改建、擴建的，由實物保管部門提出申請，經同級行政辦簽字確認，集團行政辦審核后，報集團資產管理部審定，呈集團陸總裁批準實施。其價值按固定資產的賬面價值，加上由于改建、擴建而使該項資產達到預定可使用狀態前發生的支出，減去改建、擴建過程中發生的變價收入作為入賬價值。

　　6.4 固定資產減少的操作規定

　　6.4.1 內部轉移：固定資產需要轉移的，應由使用部門提出申請，各級行政辦依據資產調度權限辦理有關報批手續后才能進行，固定資產實際轉移時，應由各級行政辦填制《固定資產轉移表》(見附表)，財務部門、行政辦、使用部門應根據《固定資產轉移表》內容登記有關賬簿、卡片，核算部門必須將固定資產原值和累計折舊一同轉出，做好核算和統計工作。同時轉出固定資產明細賬和總賬，固定資產檔案，固定資產卡片應隨轉出的固定資產一齊轉出并進行轉出登記，轉入固定資產的公司財務部、行政辦、使用部門應將該項固定資產在固定資產明細賬和總賬，固定資產檔案，固定資產卡片中進行轉入登記，集團行政辦應將該項固定資產在固定資產檔案中進行登記。

　　6.4.2 出售：企業在出售固定資產時，應由使用部門或財產保管部門填制"固定資產出售單"，經同級行政辦簽字，依據集團的審批權限逐級審批后，據以辦理固定資產出售手續，財務部門根據"出售單"進行固定資產出售的賬務處理。

　　6.4.3 對外贈送：由于公司業務發展需要對外贈送固定資產的，需由使用部門或保管部門填制"固定資產捐贈單"，經同級行政辦簽字，集團行政辦確認，報集團資產管理部審核后，呈集團陸總裁批準，各部門根據已審批的"固定資產捐贈單"辦理消賬手續。

　　6.4.4 對外投資：因公司經營業務的需要向其他單位投資固定資產時，財務部門應根據董事局確定的合同、協議價格入賬，實物管理部門在對外轉出固定資產時，不僅要從賬面轉出固定資產原值，同時還應轉出固定資產累計折舊。

　　6.4.5 固定資產的清理報廢

　　固定資產需要報廢或發生毀損，應由使用人員及部門提出需報廢或發生毀損的資產狀況及原因的報告，經各級行政辦查核并簽署意見后，報各級財務部門審核并提出處理意見，經集團公司資產管理部匯總評審，根據公司規定的審批權限逐級審批后方可進行。對于由主觀原因造成的毀損應100%追收責任賠償款，由于主客觀兩方面原因所造成的毀損應根據其發生毀損的實際情況按責任金額的10-50%追收責任賠償或行政處罰。固定資產報廢后的殘值處理應由各級行政辦與使用部門一起參與，必要時財務人員應參與監督。

　　6.5 固定資產的維護和修理

　　6.5.1 固定資產的日常維護

　　使用部門應妥善保管，按各項資產的說明書正確使用固定資產，做好日常維護和保養工作。固定資產因使用或保管不善而發生毀損、丟失，有關責任人應承擔賠償責任，由于不按正確方法操作各類機械設備及違章駕車造成的損失及罰款由當事人

　　負責。

　　6.5.2 固定資產的修理

　　固定資產發生故障，不能正常使用時，在經濟合理的情況下，應盡可能修復使用。使用部門應即時通知實物管理部門，不得擅自修理。實物管理部門接到通知后，應趕往使用地點查明原因，指定有關部門負責修理，并填寫《固定資產修理登記單》。固定資產發生修理費用，由負責修理部門填寫報銷單，連同《固定資產修理登記單》作為報銷依據。

　　6.6 固定資產保險

　　固定資產的保險、續保、索賠工作由簽訂財產保險合同的部門負責。固定資產被盜、丟失或遭受不可抗拒力損壞，實物管理部門及時報案追查原因，同時辦理固定資產清理手續，財務部門協助主管部門完成此項工作。

　　7 低值易耗品管理操作規定

　　7.1 低值易耗品采購和保管的操作規定

　　低值易耗品采購和保管的操作規定按集團公司采購和保管有關規定進行。

　　7.2 低值易耗品領用的操作規定

　　7.2.1 各部門領用低值易耗品應填制《低值易耗品申領單》，按《目標管理責任書》的審批權限逐級審批。

　　7.2.2 各使用部門應根據領用的低值易耗品按月編制《低值易耗品領用報表》。

　　7.2.3 各級行政辦應對各部門領用的低值易耗品編制《低值易耗品檔案》及維修、保養記錄。

　　7.3 低值易耗品報廢的操作規定

　　7.3.1 低值易耗品在使用過程中發生正常磨損而損毀報廢，應經各公司行政辦鑒定，確認報廢后，報同級財務部審核，由同級財務部根據報銷權限統一報分公司執行總經理、董事副總審批。

　　7.3.2 低值易耗品由于非正常磨損而發生毀損報廢(含短缺)，必須及時查明原因，分清事故責任，由使用部門或保管人提出申請，經行政辦鑒定，確認報廢原因后，報同級財務部審核，由同級財務部根據低值易耗品報廢毀損的金額的大小逐級報批。

　　7.4 發生的低值易耗品的報廢(含正常與非正常報廢)，各公司財務部根據已審批過的報廢清單及時報送行政辦、使用部門或保管部門辦理消賬手續。對于非正常報損還須向當事人追收責任賠償款。所有報廢物資處理應由行政部門負責，現款收入應及時交財務辦理入賬手續。各公司財務部應根據每月低值易耗品的增減變動情況編制低值易耗品月報表，每月10日前報集團資產管理部備案。

　　8 未售出開發產品管理

　　8.1 未售出開發產品定義

　　指已辦理竣工驗收和交接手續，尚未售出的作為房地產開發產品建造的房屋建筑物。

　　8.2 未售出開發產品管理的職責分工

　　8.2.1 未售出開發產品的實物管理歸物業管理公司，物業管理公司需根據未售出開發產品的性質、特點，會同住戶中心、工程部制定年度、季度、月度維修、保養計劃，報集團公司資產管理部備案。

　　8.2.2 集團公司資產管理部必須建立未售出開發產品檔案及分清未售出樓房的完損等級，其等級主要分為：A、完好房 B、基本完好房 C、一般損壞房 D、嚴重損壞房4個等級。

　　8.2.3 為了使開發產品在未售出之前保持完好狀態，集團公司資產管理部根據物業公司制定的維修、保養計劃，定期或不定期進行檢查，寫出分析報告，供董事會參考。

　　9 未開發土地管理

　　9.1 未開發土地定義

　　是指為開發房地產項目而購買但尚未進行開發的土地使用權。

　　9.2 未開發土地使用權管理的操作規定

　　9.2.1 取得土地使用權時必須設置土地使用權賬戶，通過"土地開發成本"科目歸集，待實際開發時，根據用途轉入相應的科目進行明細核算。

　　9.2.2 取得土地使用權時，必須 3 天之內及時將有關合同、土地使用證等有關資料報集團公司資產管理部備案。

　　9.2.3 土地使用權發生變更時，必須在一周內將有關變更資料報集團公司資產管理部備案。

　　9.2.4 集團公司資產管理部應建立全集團公司土地使用權的檔案資料，對土地使用權的變更，做好明細記錄，供有關部門查閱。

　　9.2.5 土地使用權取得價值應以實際支付的土地出讓金計價;投資者作為資本金投入的土地應按評估確認或合同協議約定的金額計價。

　　10 固定資產及土地使用權抵押的操作規定：

　　由于融資及其他經營業務的需要，需將公司固定資產及土地使用權作抵押物的，由所需部門填制抵押物登記表，經實物管理部門確認，集團資產管理部門審核，報集團總裁辦批準后辦理有關抵押手續，同時將已確認批準后的抵押物書面報送同級財務部、行政辦及集團資產管理部備案。

　　11 資產清查盤點的操作規定

　　11.1 為確保全集團資產的賬實相符，各項資產應進行定期和不定期盤點。

　　11.2 各項資產每年應至少進行一次全面盤點，在用低值易耗品的清查至少每半年一次。

　　11.3 各項資產盤點應分類進行。

　　11.4 各級財務部和行政辦以及實物使用部門或人員應共同參與各項資產盤點，財務部門在盤點過程中負責組織、監督和審核。

　　11.5 每次盤點前應進行準備，制定盤點方案，設計好各項盤點表格。

　　11.6 每次盤點應填編盤點表，并將財務部提供的賬面財產清單與實際盤點數對比，結出差異，查找和分析差異原因，對差異根據不同情況，按照集團有關管理制度進行處理。

　　12 資產核算原則

　　12.1 集團公司資產管理部負責集團公司資產核算規定的修改和制定。

　　12.2&nbs

　　p; 集團公司各級財務部具體負責各自范圍內的資產核算工作，并受集團公司資產管理部的指導和考核。

　　12.3 集團實行統一的資產計價辦法，資產計價采用國家規范的歷史成本法。

　　12.4 固定資產折舊采用平均年限法計算，殘值比例根據公司性質按國家規定的比例預留，外資企業、中外合資企業為10%，內資企業為5%，按月計提折舊。固定資產的折舊年限：房屋建筑物(20年)、機器設備(10年)機械設備(10年)、變電設備(10 年)、電器設備(5年)、裝飾物品(5年)、通訊設備( 5年)、電子設備(5年)、辦公設備(5年)、運輸工具(5年)、廚房設備(5年)、電氣設備(5年)、耐用家具(5年)、儀表儀器(5年)、娛樂設備(5 年)、其他設備器具(5年)。

　　12.5 各級財務部應設立固定資產明細賬，作好所管固定資產的核算工作，努力做到固定資產賬、卡、物一致。在采用電算化進行固定資產核算的情況下，固定資產應按單項進行明細核算。

　　12.6 財務部門應對所管在用低值易耗品的增減變動情況進行及時的核算，所有低值易耗品領用或進入使用前必須先通過"低值易耗品"一級科目反映，并應編制低值易耗品清單或建立低值易耗品檔案。

　　12.7 低值易耗品采用一次性攤銷法。

　　13 資產管理和使用責任制

　　13.1 **集團資產實行實物使用和管理責任制。

　　13.2 集團資產管理部及各公司財務部應與集團行政辦及各公司行政辦簽定資產實物管理責任書，按責任書的內容和標準進行資產事物業績考核。

　　13.3 各級行政辦應與各使用部門或人員簽訂資產使用責任書，按使用責任書的內容和標準考核和評價各使用部門或個人的資產使用和保養業績。

　　13.4 各種資產責任書中的考核標準應以盤點結果及資產報表分析結果為關鍵內容。

　　13.5 資產考核指標

　　13.5.1 酒店、會所的低值易耗品、物料用品損耗率控制在營業收入1%以內。

　　13.5.2 資產的完好率達到95%。

　　13.5.3 財產流失率為0。

　　13.5.4 項目綜合管理水平達到集團公司評定為：優。

　　14 資產規劃

　　集團資產管理部應根據集團發展戰略及各種年度的中期(3年左右)的、長期(5-10年)的財務計劃，會同各公司財務部、各級行政辦及有關部門制定集團的資產總規劃和各公司的資產規劃，包括資產購建、調撥、投資、報廢、出售等。

　　15 各種資產管理表格設計(見附表)。

　　16 本制度由資產管理部負責解釋和修改。

篇2：物業資產管理增值新概念

　　物業資產管理增值新概念

　　水穿石 歷久彌新

　　用工作績效來實現物業資產保值增值己逐漸成為物業管理行業追寵的一個概念。我們在研究物業規劃時總是將其重置其中，并希望通過物業管理工作績效實現其資產保值增值目標。本人從事物業管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統工作來論證其工作重點程度分類是否符合總目標要求，通過研究設施管理系統理論來研究資產增值概念算是一種嘗試。

　　細究物業資產保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結果，表現為物業租金穩定收益或增長，變現容易，評估價值高于購買價格；二是市場供求關系調整，表現為物業供應量小于需求量時，租售均容易，租售價值高于評估價值，當物業供應量大于需求量時則反之；三是物業保護很好，歷久彌新，物業價值穩定。表現為當地段、需求均無變化時都可以實現并保持較好的租售目標，評估價值高于購買價值。如果說第一、二類物業增值原因是社會發展和市場運作帶來的結果，第三類則一定是管理出的結果。用什么手段實現管理增值結果？是對人的服務？對物體的常規性管理？國外在八十年代末期就提出了一個新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設施管理”從傳統的物業管理范圍中脫離出來，作為物業資產管理的層次。

　　“設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的物業管理，也不同于常規的設施設備管理。它與物業管理的管理對象一致--物業資產，但管理方法卻不同?！霸O施管理”提出了物業壽命期全過程管理，包括產業、設施發展的長遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家具配置，設施保養，計劃、維持和改善機構內的樓房去創造一切有利于業務發展的環境；它具有常規設施設備管理的一般內涵，更重要的是通過對設施管理，進入到經營管理系統實施運營管理，并通過其運行實現增值服務。本文將重點探討“設施管理”概念中關于物業壽命期全過程管理、設施發展長遠策略與現實設施設備管理認識兼融過渡的問題。

　　一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀點

　　物業壽命期全過程管理及設施長遠發展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀點就必須清晰地認識到物業壽命是指物業綜合壽命，對象是物業（包括設施設備）。實行設施長遠發展策略的實質是物業壽命期全過程品質保障的系統工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現代科技成果運用越來越廣泛，除傳統的設施設備外、各種自控網絡及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設施設備等均進入物業設施設備的管理范疇，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中日顯重要。

　　從資產管理角度來看，在資產保值增值的系統原由中，延長物業使用壽命，必定延長設施設備使用壽命，系統規劃設施設備管理。國際設施管理協會（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理?！痹O施管理是資產管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設施設備管理的外延與內涵擴大，傳統的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統，支持著設施管理概念的一般內涵。在生產實踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時，不妨可先運用其基本思想：物業壽命期全過程管理，設施長遠發展策略來調整現存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點，也可謂實踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。

　　二、整合維保目標：歷久彌新，價值保持

　　日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來保持目標？用什么資源來保障目標實現？很多專業人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質現場。

　　據不完全統計，日常維保達成目標的僅占總數的30％左右。我們曾經討論過一個簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時掛了洞，不穿時被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點：

　　1、這樣做是對的，節約又實惠，可實施；

　　2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；

　　3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現在的錢又不夠用。

　　在這三種觀點中，第三種觀點所占比例最大。我在參與協調某小區業主委員會和物業管理公司矛盾時就碰到這種問題，業主主要關注收費是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產的傷害，而物業管理公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業主公共事務協調后基本上沒有資金能力進行設施設備維保。經專家們按其設施設備現狀情況定性評估，其物業壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

　　當我們運用物業壽命期全過程管理思想，用長遠發展策略來系統布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據設施設備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產生。日常維保的保障：與設施生命周期規劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時己連續運行八年的情況下，整個設備層就象剛建造的一樣，就連空調管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態，他認真地說：如有氧化斑產生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產生。當然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。

　　三、滴水穿石的策略性設施規劃概念

　　策略性設施管理是一整體性針對現代機構管理而創造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來推行機構的業務計劃，策略性管理包括設施的規劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價值實效利用和管理等內容。我認為，將策略性設施規劃概念指導一般物業的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優化，提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的全產率。通過預先保養思想，保全設施的壽命周期。我曾經和一位管理高檔次設備管理的專業人士討論過關于設施設備大修理問題。

　　當我問他：這套設備用了八年進行過大修嗎？他反復強調：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現在我們且不論此觀點是否科學合理，但其把握設備壽命期臨界點的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點，對其把握的程度實質上是策略性設施規劃把握的程度。如果我們在物業建設前期介入時，運用策略性設施規劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規劃概念掌控設備壽命期臨界點，確立大中修的合理時間；整個設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實實了。

　　綜上所述，無論是作為增值服務新概念的“設施管理”，還是保值服務的設施設備管理，萬變不離其宗，將其融匯運用使其創造最佳績效是十分重要的。物業資產即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。

　　文/羅渝陵

篇3：物業知識教材:流動資產管理

　　物業知識教材:流動資產管理

　　流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產，它具有變現能力強、周轉期短等特點。流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。由于有價證券在第10章已述，所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。

　　一、現金管理

　　現金是流動性最強、盈利性最低的資產，物業管理公司保持適量的現金，是為了實現收益最大化、風險最小化的目標。

　　(一)現金管理的目的

　　物業管理公司持有現金的目的主要是:

　　1.支付

　　物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關材料等。為滿足公司交易性需要和日常經營服務活動對現金的需求，公司一定要持有相當數量的現金。此外，每天公司的現金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數量的現金余額，公司的經營管理服務活動等就很難正常地進行下去。

　　2.預防

　　公司持有現金，便于應付意外事件對現金的需求。公司預測的現金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的收入與支出。例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現金收支計劃，使現金收支不平衡。公司持有現金，可以當作安全存量。

　　預防所需現金的數量決定了:

　?、佻F金收支預測的可靠程度；

　?、诠九R時借款能力；

　?、酃驹敢獬袚娘L險程度。

　　3.投機

　　公司持有現金，便于開展投機活動，從中得到收益。

　　現金管理的目的，是在保證公司經營管理服務所需現金的同時，節約使用資金，并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言，現金除可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值，且將現金放在金融機構的存款利率大大低于公司的資金利潤率?，F金過多，會降低公司收益；但現金過少，又會影響公司的正常經營管理和服務活動。因此，現金管理應力求既能保證公司正常開支需要，降低風險，又能使公司沒有過多的閑置現金，以增加收益。一個物業管理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金，同時適當保留應付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現金，應及時投資增加收益。

　　物業管理公司對現金管理的內容主要包括:

　　(1)編制現金收支計劃，以便合理地估計未來的現金需求；

　　(2)對日常的現金收支進行控制，力求加快收款、延緩付款；

　　(3)確定最佳現金余額，當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。

　　(二)現金計劃

　　現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況，并進行現金平衡的計劃，是公司財務管理的一個重要工具。編制現金計劃的目的是為了合理安排好現金收支，確保公司現金的正常周轉。

　　物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表(見下表)。

　　現金收支計劃表的編制如下:

　　1.預測公司的現金流入量

　　現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。經營管理服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入，其數字可以從經營、管理、服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作，此外，還要對其他可能發生的現金收入作出恰當的估計。

　　2.預測公司的現金流出量

　　現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。經營管理服務現金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。

　　3.確定現金凈流量

　　現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。

　　現金凈流量=現金收入-現金支出

　　4.處理現金余缺

　　首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定，確定籌措或運用的資金數額。如果現金有余，那么可用于投資等領域；如果現金有缺，那么可想方設法籌措補足。

　　(三)現金管理

　　為了使物業管理公司現金能正常運轉，必須加強對現金的管理，其主要內容有:

　　1.盡快收款

　　盡快收款，可以使現金周轉速度加快，從而提高現金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應收款收齊，而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用現金。為此，要求:①減少應收款的郵寄時間；②減少公司收到的支票和支票兌現的時間；③加快應收款進入公司往來銀行的過程。

　　2.控制支出

　　公司在管理現金支出時，應盡量延緩現金支出時間?？刂浦С龅木唧w方法有:

　　(1)推遲支付時間

　　公司在不影響自己聲譽的情況下，應盡量推遲應付款的支付時間，可以直至應付時間的最后日期。

　　(2)減少支付工資的頻率

　　公司可選擇按月而不選擇按周發放工資，以便延期付款。

　　(3)透支的使用

　　當支出大于存款賬戶實際余額時，銀行可以自動貸款給存款人，以彌補暫時的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。

　　3.力爭現金流入和現金流出同步

　　4)銀行有權監督公司現金管理

　　銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行，庫存現金不得超過規定限額，并按規定用途使用現金，不得套取現金。對違反現金管理規定的，按情節輕重，銀行要給予一定的經濟制裁。

　　二、應收賬款的管理

　　應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。

　　(一)應收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業主或客戶沒有按時付款，物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應收賬款的規定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件，主要包括信用期限和現金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間，即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業主，在競爭中會使營業額下降；信用期限過長，對營業額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當，作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。

　　[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表:

　　在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據兩者比較的結果作出判斷。

　?、傩庞脳l件變化對營業利潤的影響

　　營業量增加×單位貢獻邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　?、谛庞脳l件變化對應收賬款機會成本的影響

　　應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率

　　應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率

　　應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期

　　(2)現金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現金折扣?，F金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。

　　公司向業主或客戶提供現金折扣，其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言，是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。

　　[例]某物業管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣；在兩個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數為需增管理費用；如果執行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措施?假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結論:提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用期不可行，因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應收賬款平均回收天數為45天，壞賬損失占營業額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應收賬款平均回收天數30天，壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?

　　具體分析計算見下表:

　　結論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應收賬款的日常管理

　　1.應收賬款的管理原則

　　公司應收賬款的控制過程是極為復雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制，以便科學決策，使應收賬款控制達到良好效果。

　　應收賬款控制中應遵循的管理原則有:

　　(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險，避免出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。

　　(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力，而應區別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析，對其嚴格控制。

　　(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠利益，以便在市場上占有地位，同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。

　　2.應收賬款收回的監督

　　一般情況下，公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出，320000元應收賬款尚在信用期內，占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應收賬款已超過信用期，占全部應收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內)，占全部應收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時間較長(31~90天)，占全部應收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款，公司應采取不同措施，制定經濟、可行的政策；對可能發生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。

　　3)信用保險

　　公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為100萬元，預計壞賬損失為5%，預計每年發生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險人往往對信用保險承擔較大的風險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%~20%左右的壞賬損失。

　　物業管理公司要不要進行信用保險，應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。

　　三、存貨管理

　　存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重，加強存貨管理，這也是理財的一項重要內容。

　　(一)存貨控制

　　在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應對B類存貨定期概括性檢查控制。

　　(二)存貨成本

　　存貨可以保證經營管理服務正常進行，均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。

　　存貨成本主要有:

　　1.采購成本

　　該成本是指由買價、運雜費等構成的成本。為了降低采購成本，物業管理公司應不斷了解市場價格行情，研究市場價格發展趨勢，多看幾家，價比多家，以便使采購的材料物資價廉質優。

　　2.持有成本

　　該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用，例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。

　　3.訂貨成本

　　該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用，例如，郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數有關，而與訂貨數量無關，所以，作為物業管理公司應盡可能減少訂貨次數，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。

　　4.缺貨成本

　　該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。為此，作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。

　　四、公司財務弊病的自我判斷及診治

　　物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外，還應全面掌握公司機體運轉狀況，定期檢查以發現財務病癥并及時診治，從而使整個公司的機體能健康、正常、有效地運轉。本節主要介紹物業管理公司理財中弊病的自我判斷及診治。

　　(一)公司理財中常見病的癥狀

　　短期凈債務率高表明公司不穩定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。

　　3.自有資金率和現金結轉率

　　自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比；現金結轉率是指現金結轉額占總收入的百分比。

　　自有資金率高表明原始投入的資金多；現金結轉率高表明貨幣收入多，應收賬款少。

　　4.資金結構

　　資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構，這二者的對應比例是否合理?是否協調?這就要從比例關系來衡量資金結構。

　　(二)公司理財中病癥的診治

　　1.存貨過大癥的診治

　　存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要，造成資金周轉困難的一種病癥。

　　庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難以調度，造成資金緊張。

　　(1)存貨過大癥的判斷

　　存貨過大癥可用以下數據判斷:

　　流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。

　　(2)存貨過大癥的治療

　　對于存貨過大癥，可以采取以下措施:

　?、偌訌娦枨箢A測，以出定進，防止新的積壓。根據客戶需求規律均衡組織進貨，避免過量存儲。

　?、诟鶕尕涱悇e，使用適當手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計價格會上漲，屬于長線物資，可適當多存。反之，應及時處理存貨，以免長期儲存增大費用，價格下跌。

　?、凼柰ǔ鍪矍?，千方百計擴大出貨數量。

　　2.應收款項過大癥的診治

　　應收款項過大癥是指應收款項與營業額或流動資產相比，超過了營業規?；蛄鲃淤Y產的一定比例而造成的資金周轉不暢、調度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。

　　(1)應收款項過大癥的判斷

　　應收款項是否過大的判斷方法主要有財務指標法和賬齡分類法。

　?、?財務指標法。財務指標主要有:

　　以上四個指標營業款周轉率低或回收天數長，表明回收情況不佳，應收款項過大。應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。應收賬款損失率高說明回收情況不好。

　?、谫~齡分類法

　　賬齡分類法是根據應收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應收款項在總額中所占的比例。

　　(2)應收賬款過大癥的治療

　?、倬o縮信用政策；

　?、谕ㄟ^現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收；

　?、圩プ≈攸c，積極催收；

　?、芗霸缣幚韷馁~，避免長期掛賬；

　?、菁訌娙粘９芾?，制定措施，及時回收應收款項。

　　3)貨幣資產過大癥

　　貨幣資產過大癥是指公司現金、銀行存款占資產總額的比例高于其應占比重。

　　物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產，但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產，貨幣資產過大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發展緩慢。

　　貨幣資產過大癥可利用貨幣資產占全部資產比重來判定，也可根據歷史資料和公司的實際需要，計算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產實有數量與核定的指標相比較，差額過大，說明貨幣資產過大。

　　貨幣資產過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產，一旦需要及時變現。