置業公司資產管理制定

　　為構建現代企業持續、穩定發展的物質保障平臺，切實做好現有各種(類)實物資產的購置、使用、維護、更替、保管，特制定本制度。

　　一、總則

　　第一條 管理目的

　　在"物盡其用，有效配置;總量控制，有序更新;新產清晰，臺帳清楚;帳實相符，責任到人"的原則下，有效施行實物資產管理責任制。

　　管理范圍

　　本制度所指實物資產，分為兩部份，第一部份是指公司購置的各項辦公設備、電器設備、機械設備、交通工具、維修工具等設備，主要包括：車輛、辦公桌、椅、沙發、茶幾、文件柜、保險柜、書架(柜)、電腦、音響設備、電視機、打印機、掃描儀、投影儀、攝像機、照相機、采訪機、復印機、傳真機、裝訂機、碎紙機、驗鈔機、交換機、電話機、手機、飲水機、凈水器、打卡機、微波爐等。第二部份是指公司購置或制作的展板、展柜、展臺、活動展架、滅火器、滅火箱等。

　　管理部門

　　辦公類實物資產由使用部門負責管理，使用部門的負責人為管理第一責任人。

　　辦公區內公用辦公設備及家具由總經辦負責管理，總經辦負責人為管理第一責任人。

　　庫房所有實物資產由總經辦負責管理，總經辦負責人為管理第一責任人。

　　管理原則

　　公司所有資產統一由總經辦負責預算、購置、發放和調配;當資產配發給個人時，使用人即對資

　　產負有保管、維護責任，不得遺失和損壞，當使用人因工作調換或離職人時，對于其所使用、保管的資產應列清冊辦理移交。

　　二、管理程序

　　資產管理程序

　　公司實物資產按下述程序進行管理：

　　預算申報--審核審批(含物流部核價)--領款采購--驗收入庫--編號登記造冊--配發領用

　　--使用管理及維護--統計報表。

　　1、預算申報：各部門需購買辦公設備、辦公家具等須在每月18日向總經辦提出申請，由總經辦將需購買資產的名稱、費用、使用部門做入次月的行政人事費用預算中。如屬臨時性急需購買資產，由資產申請部門提交申請報告，經總經辦進行內部調整。

　　2、審核審批：做入行政人事費用預算的按預算簽批流程執行;臨時性購置按預算外審批權限規定簽批。

　　3、領款采購：簽批同意后，按財務部借款流程執行。

　　4、驗收入庫：所有資產購置回來后，統一由總經辦人員核查驗收無質量問題后，憑總經理審批認可的行政費用預算表或臨時性購買申請報告辦理入庫手續，并根據批示件項目、數量、規格、價格開具入庫單。

　　5、編號登記造冊：對公司購置的實物資產進行統一編號、登記、造冊。

　　6、配發領用：凡配發個人的辦公家具及設備，均需給員工建立"個人實物資產登記卡"(見附件)，由使用人、領用人簽字確認;員工工裝、部門專用物品、書籍等在開具"出庫單"由使用人簽字確認后方可領用，將資產管理落實到每位員工。

　　7、使用管理：

　　(1)屬個人使用的辦公家具及設備(包括個人辦公桌、椅、柜、電腦、電話機等的相關物品)，均由使用人負責管理。

　　(2)如資產已經損壞嚴重、不能再使用的，必須由總經辦會同集團綜合管理部共同核實后作出報損處理意見，不允許使用人私自遺棄。

　　(3)公用辦公家具、設備由部門員工共同使用，由部門負責人對其進行管理，臺有遺失或損壞，應及時通知總經辦，以便清查、修理、備案。

　　8、統計報表：總經辦每月底對當月實物資產的購置、配發等情況進行統計，并填制"實物資產購置統計表"。

　　資產清查

　　總經辦會同財務部每半年對實物資產進行一次清查，并根據清查情況報損或增購資產。

　　資產借調

　　本制度所指資產借調指集團系統內部各子公司之間的資產的借用及調配，此項參照集團公司《資產管

　　理辦法》相關規定執行。

　　公司內部各部門之間的資產借調需通過總經辦統一管理，并辦理相關的歸還及領用手續，以明確具體的責任人。

　　資產報修

　　1、辦公區辦公家具、門鎖、照明燈、照明開關、空調等公用設施如有損壞，統一由行政人事部通知

　　物業管理公司工程部對其進行修理。

　　2、辦公設備、電器等資產出現損壞，資產管理部門應及時通知設備所屬廠商對其進行修理;如設備已超出保修期的即通知與我公司簽定了辦公設備常年維護協議的商家對設備進行修理，如需更換配件的，須向總經辦提交更換申請經物流部核價，并經公司總經理簽字同意后方可更換。

　　3、各部門使用的電腦出現問題，應及時通知財務電腦部，由財務電腦部專業人員對電腦進行檢修;如需更換配置的，須向總經辦提交"電腦維修、維護申請表"(見附件)，經財務電腦部簽字、物流部核價、總經理審批后方可更換。更換配件的購置及安裝由財務電腦部人員負責完成，完成后由使用人驗收并在"電腦維護、維修申請表"上簽字。

　　4、車輛報修時需在維修前，上該車管理責任人填報"車輛維修報審表"，經總經辦審查后，報公司領導審批后再送修;送修廠家必須為公司指定的該車輛的維修商;維修中業格按審批事項進行維修，實行專

　　人負責(報修車輛管理責任人)送修、監修、檢驗、出廠簽字、接手出廠等，以明確相關責任;維修后，應及時如實按公司規范表單進行登記，以備存查。

　　資產報損

　　公司所有資產送修后凡不能維修或無維修價值(如維修費用過高等)，均由總經辦統一作報損(廢)處理。具體流程：

　　使用部門填寫"實物資產報損(廢)申請表"(見附件)--總經辦會同相關專業技術部門核實

　　并簽處處理意見--總經理簽批--作報廢處理

　　資產折舊

　　資產折舊由財務部按財務相關規定執行。

　　三、辦公設備、家具的管理

　　對資產的日常保管，實行"歸口管理"的原則，即實行"誰使用，誰保管"的辦法，一旦發生遺失、

　　毀損，具體使用人、部門經理承擔相應的責任。

　　辦公設備的管理

　　1、電話：公司電話是聯系業務及溝通各項工作的工具，各部門所使用的電話機，由使用人負責維護、

　　管理;部門共用電話由部門負責人對其進行管理。

　　2、傳真機：公司公用傳真機由總經辦負責管理、維護，直接管理責任人為前臺;其余各部門使用的傳真機由使用部門指定專人負責管理、維護。

　　3、復印機：復印機由總經辦負責管理、維護，直接管理責任人為前臺，負責對新進人員的使用指導、定期保養、加粉、換鼓、檢修等等。

　　4、打印機：打印機由總經辦負責管理、維護，直接管理責任人為前臺，負責對其進行定期保養、加粉、換鼓、檢修等等。

　　5、電腦及數碼產品：各部門的共用電腦須指定專人進行統一管理、定期維護;各部門專人專用的電腦由使用人對其進行保管、維護，并定期清潔表面;各部門電腦使用人員應嚴格遵守正確的電腦操作規則，不得對電腦軟、硬件設置進行任何增刪、改動?？偨涋k網絡管理技術人員負責公司所有主機箱的封箱貼條工作，條簽上必須如實標明主機內配置、使用人、檢查人并加蓋總經辦章;總經辦網絡管理專業技術人員必須隨時查看所有電腦的使用情況，定期或不定期對電腦部件進行維護。數碼相機等數碼產品因使用性質，由對外推廣部負責管理并辦理相關借用歸還手續。

　　6、飲水機、凈水器：公司公共區域內的飲水機、凈水器由總經辦指定專人負責管理、維護;其余各部門使用的由使用部門指定專人負責維護、管理。指定的管理專人負責飲水機的日常開關，定期對飲水機及凈水器進行清洗及更換過濾網等。

　　7、其它辦公設備

　　公司其它辦公設備如裝訂機、驗鈔機、UPS電源等等均由物品使用人或使用部門指定專人負責管理及維護。

　　辦公家具的管理

　　1、辦公桌、椅：新員工入職后公司將桌、椅配給員工時，員工即在"個人實物資產登記卡"上簽字

　　確認，使用人即對資產負有保管、維護的責任。

　　2、沙發、茶幾、文件柜、書柜等：公司公共區域接待使用的由行政人事部指定專人負責管理;各部門使用的由使用人負責管理;部門共用的由使用部門負責人負責管理。

　　3、窗簾、隔斷等：公司公共區域的由總經辦指定專人負責管理;各部門使用的由使用部門指定專人負責管理。

　　四、其它

篇2：物業知識教材:流動資產管理

　　物業知識教材:流動資產管理

　　流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產，它具有變現能力強、周轉期短等特點。流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。由于有價證券在第10章已述，所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。

　　一、現金管理

　　現金是流動性最強、盈利性最低的資產，物業管理公司保持適量的現金，是為了實現收益最大化、風險最小化的目標。

　　(一)現金管理的目的

　　物業管理公司持有現金的目的主要是:

　　1.支付

　　物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關材料等。為滿足公司交易性需要和日常經營服務活動對現金的需求，公司一定要持有相當數量的現金。此外，每天公司的現金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數量的現金余額，公司的經營管理服務活動等就很難正常地進行下去。

　　2.預防

　　公司持有現金，便于應付意外事件對現金的需求。公司預測的現金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的收入與支出。例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現金收支計劃，使現金收支不平衡。公司持有現金，可以當作安全存量。

　　預防所需現金的數量決定了:

　?、佻F金收支預測的可靠程度；

　?、诠九R時借款能力；

　?、酃驹敢獬袚娘L險程度。

　　3.投機

　　公司持有現金，便于開展投機活動，從中得到收益。

　　現金管理的目的，是在保證公司經營管理服務所需現金的同時，節約使用資金，并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言，現金除可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值，且將現金放在金融機構的存款利率大大低于公司的資金利潤率?，F金過多，會降低公司收益；但現金過少，又會影響公司的正常經營管理和服務活動。因此，現金管理應力求既能保證公司正常開支需要，降低風險，又能使公司沒有過多的閑置現金，以增加收益。一個物業管理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金，同時適當保留應付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現金，應及時投資增加收益。

　　物業管理公司對現金管理的內容主要包括:

　　(1)編制現金收支計劃，以便合理地估計未來的現金需求；

　　(2)對日常的現金收支進行控制，力求加快收款、延緩付款；

　　(3)確定最佳現金余額，當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。

　　(二)現金計劃

　　現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況，并進行現金平衡的計劃，是公司財務管理的一個重要工具。編制現金計劃的目的是為了合理安排好現金收支，確保公司現金的正常周轉。

　　物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表(見下表)。

　　現金收支計劃表的編制如下:

　　1.預測公司的現金流入量

　　現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。經營管理服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入，其數字可以從經營、管理、服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作，此外，還要對其他可能發生的現金收入作出恰當的估計。

　　2.預測公司的現金流出量

　　現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。經營管理服務現金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。

　　3.確定現金凈流量

　　現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。

　　現金凈流量=現金收入-現金支出

　　4.處理現金余缺

　　首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定，確定籌措或運用的資金數額。如果現金有余，那么可用于投資等領域；如果現金有缺，那么可想方設法籌措補足。

　　(三)現金管理

　　為了使物業管理公司現金能正常運轉，必須加強對現金的管理，其主要內容有:

　　1.盡快收款

　　盡快收款，可以使現金周轉速度加快，從而提高現金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應收款收齊，而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用現金。為此，要求:①減少應收款的郵寄時間；②減少公司收到的支票和支票兌現的時間；③加快應收款進入公司往來銀行的過程。

　　2.控制支出

　　公司在管理現金支出時，應盡量延緩現金支出時間?？刂浦С龅木唧w方法有:

　　(1)推遲支付時間

　　公司在不影響自己聲譽的情況下，應盡量推遲應付款的支付時間，可以直至應付時間的最后日期。

　　(2)減少支付工資的頻率

　　公司可選擇按月而不選擇按周發放工資，以便延期付款。

　　(3)透支的使用

　　當支出大于存款賬戶實際余額時，銀行可以自動貸款給存款人，以彌補暫時的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。

　　3.力爭現金流入和現金流出同步

　　4)銀行有權監督公司現金管理

　　銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行，庫存現金不得超過規定限額，并按規定用途使用現金，不得套取現金。對違反現金管理規定的，按情節輕重，銀行要給予一定的經濟制裁。

　　二、應收賬款的管理

　　應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。

　　(一)應收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業主或客戶沒有按時付款，物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應收賬款的規定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件，主要包括信用期限和現金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間，即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業主，在競爭中會使營業額下降；信用期限過長，對營業額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當，作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。

　　[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表:

　　在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據兩者比較的結果作出判斷。

　?、傩庞脳l件變化對營業利潤的影響

　　營業量增加×單位貢獻邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　?、谛庞脳l件變化對應收賬款機會成本的影響

　　應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率

　　應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率

　　應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期

　　(2)現金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現金折扣?，F金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。

　　公司向業主或客戶提供現金折扣，其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言，是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。

　　[例]某物業管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣；在兩個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數為需增管理費用；如果執行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措施?假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結論:提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用期不可行，因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應收賬款平均回收天數為45天，壞賬損失占營業額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應收賬款平均回收天數30天，壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?

　　具體分析計算見下表:

　　結論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應收賬款的日常管理

　　1.應收賬款的管理原則

　　公司應收賬款的控制過程是極為復雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制，以便科學決策，使應收賬款控制達到良好效果。

　　應收賬款控制中應遵循的管理原則有:

　　(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險，避免出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。

　　(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力，而應區別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析，對其嚴格控制。

　　(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠利益，以便在市場上占有地位，同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。

　　2.應收賬款收回的監督

　　一般情況下，公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出，320000元應收賬款尚在信用期內，占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應收賬款已超過信用期，占全部應收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內)，占全部應收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時間較長(31~90天)，占全部應收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款，公司應采取不同措施，制定經濟、可行的政策；對可能發生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。

　　3)信用保險

　　公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為100萬元，預計壞賬損失為5%，預計每年發生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險人往往對信用保險承擔較大的風險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%~20%左右的壞賬損失。

　　物業管理公司要不要進行信用保險，應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。

　　三、存貨管理

　　存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重，加強存貨管理，這也是理財的一項重要內容。

　　(一)存貨控制

　　在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應對B類存貨定期概括性檢查控制。

　　(二)存貨成本

　　存貨可以保證經營管理服務正常進行，均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。

　　存貨成本主要有:

　　1.采購成本

　　該成本是指由買價、運雜費等構成的成本。為了降低采購成本，物業管理公司應不斷了解市場價格行情，研究市場價格發展趨勢，多看幾家，價比多家，以便使采購的材料物資價廉質優。

　　2.持有成本

　　該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用，例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。

　　3.訂貨成本

　　該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用，例如，郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數有關，而與訂貨數量無關，所以，作為物業管理公司應盡可能減少訂貨次數，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。

　　4.缺貨成本

　　該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。為此，作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。

　　四、公司財務弊病的自我判斷及診治

　　物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外，還應全面掌握公司機體運轉狀況，定期檢查以發現財務病癥并及時診治，從而使整個公司的機體能健康、正常、有效地運轉。本節主要介紹物業管理公司理財中弊病的自我判斷及診治。

　　(一)公司理財中常見病的癥狀

　　短期凈債務率高表明公司不穩定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。

　　3.自有資金率和現金結轉率

　　自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比；現金結轉率是指現金結轉額占總收入的百分比。

　　自有資金率高表明原始投入的資金多；現金結轉率高表明貨幣收入多，應收賬款少。

　　4.資金結構

　　資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構，這二者的對應比例是否合理?是否協調?這就要從比例關系來衡量資金結構。

　　(二)公司理財中病癥的診治

　　1.存貨過大癥的診治

　　存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要，造成資金周轉困難的一種病癥。

　　庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難以調度，造成資金緊張。

　　(1)存貨過大癥的判斷

　　存貨過大癥可用以下數據判斷:

　　流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。

　　(2)存貨過大癥的治療

　　對于存貨過大癥，可以采取以下措施:

　?、偌訌娦枨箢A測，以出定進，防止新的積壓。根據客戶需求規律均衡組織進貨，避免過量存儲。

　?、诟鶕尕涱悇e，使用適當手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計價格會上漲，屬于長線物資，可適當多存。反之，應及時處理存貨，以免長期儲存增大費用，價格下跌。

　?、凼柰ǔ鍪矍?，千方百計擴大出貨數量。

　　2.應收款項過大癥的診治

　　應收款項過大癥是指應收款項與營業額或流動資產相比，超過了營業規?；蛄鲃淤Y產的一定比例而造成的資金周轉不暢、調度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。

　　(1)應收款項過大癥的判斷

　　應收款項是否過大的判斷方法主要有財務指標法和賬齡分類法。

　?、?財務指標法。財務指標主要有:

　　以上四個指標營業款周轉率低或回收天數長，表明回收情況不佳，應收款項過大。應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。應收賬款損失率高說明回收情況不好。

　?、谫~齡分類法

　　賬齡分類法是根據應收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應收款項在總額中所占的比例。

　　(2)應收賬款過大癥的治療

　?、倬o縮信用政策；

　?、谕ㄟ^現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收；

　?、圩プ≈攸c，積極催收；

　?、芗霸缣幚韷馁~，避免長期掛賬；

　?、菁訌娙粘９芾?，制定措施，及時回收應收款項。

　　3)貨幣資產過大癥

　　貨幣資產過大癥是指公司現金、銀行存款占資產總額的比例高于其應占比重。

　　物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產，但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產，貨幣資產過大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發展緩慢。

　　貨幣資產過大癥可利用貨幣資產占全部資產比重來判定，也可根據歷史資料和公司的實際需要，計算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產實有數量與核定的指標相比較，差額過大，說明貨幣資產過大。

　　貨幣資產過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產，一旦需要及時變現。

篇3：固定資產技術改造借款合同范本

　　固定資產技術改造借款合同范本

　　貸款方：______________________________

　　地址：________ 郵碼：_________ 電話：_________

　　法定代表人：_________ 職務：_________

　　借款方：_________________________

　　擔保方：_________ 郵碼：_________ 電話：_________

　　法定代表人：_________ 職務：_________

　　根據《中華人民共和國合同法》之規定，經貸款方、借款方、擔保方充分協商，達成如下協議，共同信守。

　　第一條 借款方向貸款方申請借款人民幣(大寫)____萬元，用于____項目。借款實際發放額，在本合同規定期限內以借據為憑，并作為本合同附件。

　　第二條 貸款方根據借款方按工程進度報送的工程用款計劃和用款借據，在____天內審查發放貸款，以保證借款方工程進度的資金需要。如因貸款方責任未按時供應資金，要根據違約數額和延期天數付給借款方違約金。借款方違反規定，擅自改變用款計劃，挪用貸款或物資，貸款方有權停止發放貸款，被挪用的貸款要加收____%的罰息并如數追回。

　　第三條 借款期限定為____年____月，從發放出貸款之日起至全部收回本息，具體用款和還款的方式和時間，以借據為憑并作為本合同附件。利率月息為____‰ ，按季收息。貸款逾期未還除限期追收外，按規定從逾期之日起加收利息____%。

　　第四條 借款方保證按期償還全部借款本息。貸款逾期未還的部分，貸款方有權限期追收貸款，必要時，貸款方可從借款方帳戶中扣收，借款單位在其他銀行還有存款帳戶的，貸款方可商請該行代為扣款清償。

　　第五條 借款方按照銀行抵押貸款辦法規定，愿以自己擁有的財產或貸款新增的固定資產作抵押，抵押品另附明細清單，作為本合同的附件。借款方不履行合同時，貸款方對抵押品享有處理權和優先受償權。

　　借款方請____ 作為借款的保證人，經貸款方審查，證實保證人具有足夠代償的財產。保證人有權檢查和督促借款方履行合同。當借款方不履行合同時，由保證方負連帶償還本息的責任，必要時，由貸款方從保證人的存款帳戶內扣收。

　　第六條 貸款方有權檢查、監督貸款使用情況，了解借款方的經營管理、計劃執行、財務活動、物資庫存等情況，借款方應提供工作便利。借款方必須按時向貸款方報送有關工程進展、貸款使用情況及統計報表和資料，貸款項目竣工驗收和審查決算時，要有貸款方參加。

　　第七條 因國家調整計劃、產品價格以及修正概算等原因需要變更合同條款時，由借、貸雙方簽訂變更合同的協議，并經保證方同意，作為合同的補充部分。

　　第八條 本合同經合同雙方簽章后生效，有效期至____年____月止。

　　本合同一式三份，貸款方、借款方 保證方各執一份，具有同等效力。

　　借款方：(公章)______貸款方：(公章)____________

　　法人代表：__________法人代表________________

　　開戶銀行及帳號

　　保證方：(公章)____________

　　法人代表：________________

　　開戶銀行及帳號：____________

　　簽約日期：____年___月___日