房地產開發企業是資金使用密集型的企業。在房地產項目的經營開發上,房地產開發企業除了自有的一部分資金外,往往有較大比重的資金需要通過金融機構解決,于是大、中型的房地產開發經營項目所需貸款額就很大。而且房地產項目的開發經營具有涉及面極廣,投資周期長,資金回收慢,經營風險大等特征,因此房地產開發企業應本著降低資金風險,提高資金使用效率,增加單位資金利潤率的原則,通過各種手段加強資金管理,力爭在最短的周期內收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關注的是,當前房地產投資的高風險卻仍然存在。如何確保開發資金的安全回籠,是擺在我們面前的,比如何獲取投資回報更重要的課題。
一、強化投資項目的可行性研究工作
在一般情況下,項目規模越大,資金占用就越大,經營風險也越大;項目開發經營越難,資金占用周期就越長,經營成本也越高;項目開發經營利潤越高,不可控因素就越多,經營風險也越大。有鑒于此,房地產開發企業在確定投資開發經營項目時,一定要做好項目的可行性研究,以降低項目投資風險。
第一,要做好選擇投資項目的背景情況調查。在確定房地產投資開發經營項目前,應對該項目的背景情況做詳細、認真的調查,不能有任何產權方面問題的遺漏,否則將會使該項目的投資難以回收,導致整個項目投資的失敗。
第二,做好市場調查。項目所在地區的區域發展概況及前景、人口發展情況、經濟發展情況、消費市場情況、城市規劃情況、房地產市場情況等等,都需要我們做詳細的調查、分析。其中最關鍵的是市場對產品有沒有需求。只有在較好的市場需求條件下,企業才能獲得正常的或高額的利潤。
第三,搞好投資項目的比較。企業應集中人、財、物等優勢資源及力量,開發那些經營效益好的項目。這就要求我們企業對那些已做出可行性研究的項目按風險、效益進行排序,選擇那些資金占用少、開發經營周期相對較短、風險小、效益好的項目作為企業投資開發的項目。
二、積極穩妥地抓好開發項目的資金籌措工作
反映在房地產金融活動上,開發企業往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發項目的比重有因企業或項目的不同,差異較大。以今年上半年數據為例,全省開發企業自籌資金占到位資金的比重為28%,國內貸款則占23.7%,尚有46%資金來自購房者定金、預付款及其它,而在后者來源中,較大比重是銀行的按揭貸款?？梢婇_發企業對金融機構依賴是不小的。貸款資金利率的高低,貸款時間的長短,貸款條件的優劣等,直接影響開發企業資金的使用。因此企業在籌措資金時,應對來自金融機構的資金及貸款條件進行綜合的分析比較,作出取舍。盡量獲取周期長、利率低、條件優厚的貸款,以減少財務風險,提高開發經營的效益。
同時房地產開發企業在資金的籌措上,還應做好以下幾方面工作。
首先,要強化企業的信用管理。信用是房地產開發企業興衰的標識,信用很好的開發企業,將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。
其次,資金的籌措要有計劃。從事房地產開發不是資金越多越好,應是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企業開發效益不佳。
第三,應逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變為企業的盈利。
三、強化項目開發經營中的資金管理
如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,使資金產出較高的利潤,是我們房地產開發企業亟待解決的問題。筆者認為,應從以下幾方面努力:
第一,加快資金信息流。我們的企業資金信息流往往不是很暢通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企業資金周轉緩慢;受各種因素影響造成項目爛尾,更是開發企業的災星,因為爛尾項目本身就占用了大量的資金,甚至會把企業拖垮。還有一個最大的客觀因素是應收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應加強企業領導干部和財務人員的素質培養,提高他們的財務方面的知識水平;應定期進行庫存盤點,以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項目;在可能的條件下,成立應收帳款催收機構,配備精兵強將,加速資金回收。
第二,強化企業現金管理。要使企業現金管理得當,應盡可能使應收帳款與應付帳款的期限保持一致,甚至最好是應收帳款回收的期限較應付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應付帳款,使企業避免過多的利息負擔及資金占用。
第三,減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功,要根據企業的實際進行舉債,將債務控制在安全值以內,盡早處置閑置資產,如空置房地產、閑置設備、存貨等。
第四,嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場,講
面子,大手大腳,鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。四、積極穩妥地做好資金回收工作
商品房屋的建成標志著房地產開發企業收獲季節的到來,即回收投資,實現利潤。房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響,同時也受房屋銷售時市場行情的影響,二者之間有一個時間差,相互依托,也相互制約。如果可行性分析報告切合實際,充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況,加之房地產開發企業開發經營計劃推進,資金運作正常,資金占用等于或低于計劃安排,這些都將為企業回收資金創造良好的條件。當然也可能出現市場行情的變化好于預期,出現銷售高峰;但也有可能出現市場行情的變化壞于預期,出現銷售低谷。不論出現上述哪種情況,房地產開發企業都必須認真做好房屋銷售的市場行情的調查,準確無誤地核算出房屋的銷售成本,包括房屋開發建設成本、房屋銷售成本以及房地產行業的平均利潤,尋找出市場銷售的切入點--銷售價,并在最短的時間內將房屋全部推銷出去,將資金回收。
如果在房屋銷售時期,銷售出現低谷,資金成本超過預期,就要對市場作出冷靜的分析、研究,看在不久的將來市場是否反彈,如反彈所帶的收益大于等待這一時期到來所產生的新的資金成本,就可以等待一定時間,再尋找市場銷售切入點;反之就不應再等待,應按現實行情,那怕虧損一點,也盡快將房屋推出,收回資金,否則就可能導致更大的虧損。 (南京房地產)
篇2：強化房地產開發企業資金管理的途徑
房地產開發企業是資金使用密集型的企業。在房地產項目的經營開發上,房地產開發企業除了自有的一部分資金外,往往有較大比重的資金需要通過金融機構解決,于是大、中型的房地產開發經營項目所需貸款額就很大。而且房地產項目的開發經營具有涉及面極廣,投資周期長,資金回收慢,經營風險大等特征,因此房地產開發企業應本著降低資金風險,提高資金使用效率,增加單位資金利潤率的原則,通過各種手段加強資金管理,力爭在最短的周期內收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關注的是,當前房地產投資的高風險卻仍然存在。如何確保開發資金的安全回籠,是擺在我們面前的,比如何獲取投資回報更重要的課題。
一、強化投資項目的可行性研究工作
在一般情況下,項目規模越大,資金占用就越大,經營風險也越大;項目開發經營越難,資金占用周期就越長,經營成本也越高;項目開發經營利潤越高,不可控因素就越多,經營風險也越大。有鑒于此,房地產開發企業在確定投資開發經營項目時,一定要做好項目的可行性研究,以降低項目投資風險。
第一,要做好選擇投資項目的背景情況調查。在確定房地產投資開發經營項目前,應對該項目的背景情況做詳細、認真的調查,不能有任何產權方面問題的遺漏,否則將會使該項目的投資難以回收,導致整個項目投資的失敗。
第二,做好市場調查。項目所在地區的區域發展概況及前景、人口發展情況、經濟發展情況、消費市場情況、城市規劃情況、房地產市場情況等等,都需要我們做詳細的調查、分析。其中最關鍵的是市場對產品有沒有需求。只有在較好的市場需求條件下,企業才能獲得正常的或高額的利潤。
第三,搞好投資項目的比較。企業應集中人、財、物等優勢資源及力量,開發那些經營效益好的項目。這就要求我們企業對那些已做出可行性研究的項目按風險、效益進行排序,選擇那些資金占用少、開發經營周期相對較短、風險小、效益好的項目作為企業投資開發的項目。
二、積極穩妥地抓好開發項目的資金籌措工作
反映在房地產金融活動上,開發企業往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發項目的比重有因企業或項目的不同,差異較大。以今年上半年數據為例,全省開發企業自籌資金占到位資金的比重為28%,國內貸款則占23.7%,尚有46%資金來自購房者定金、預付款及其它,而在后者來源中,較大比重是銀行的按揭貸款?？梢婇_發企業對金融機構依賴是不小的。貸款資金利率的高低,貸款時間的長短,貸款條件的優劣等,直接影響開發企業資金的使用。因此企業在籌措資金時,應對來自金融機構的資金及貸款條件進行綜合的分析比較,作出取舍。盡量獲取周期長、利率低、條件優厚的貸款,以減少財務風險,提高開發經營的效益。
同時房地產開發企業在資金的籌措上,還應做好以下幾方面工作。
首先,要強化企業的信用管理。信用是房地產開發企業興衰的標識,信用很好的開發企業,將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。
其次,資金的籌措要有計劃。從事房地產開發不是資金越多越好,應是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企業開發效益不佳。
第三,應逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變為企業的盈利。
三、強化項目開發經營中的資金管理
如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,使資金產出較高的利潤,是我們房地產開發企業亟待解決的問題。筆者認為,應從以下幾方面努力:
第一,加快資金信息流。我們的企業資金信息流往往不是很暢通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企業資金周轉緩慢;受各種因素影響造成項目爛尾,更是開發企業的災星,因為爛尾項目本身就占用了大量的資金,甚至會把企業拖垮。還有一個最大的客觀因素是應收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應加強企業領導干部和財務人員的素質培養,提高他們的財務方面的知識水平;應定期進行庫存盤點,以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項目;在可能的條件下,成立應收帳款催收機構,配備精兵強將,加速資金回收。
第二,強化企業現金管理。要使企業現金管理得當,應盡可能使應收帳款與應付帳款的期限保持一致,甚至最好是應收帳款回收的期限較應付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應付帳款,使企業避免過多的利息負擔及資金占用。
第三,減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功,要根據企業的實際進行舉債,將債務控制在安全值以內,盡早處置閑置資產,如空置房地產、閑置設備、存貨等。
第四,嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場,講面子,大手大腳,鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。
四、積極穩妥地做好資金回收工作
商品房屋的建成標志著房地產開發企業收獲季節的到來,即回收投資,實現利潤。房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響,同時也受房屋銷售時市場行情的影響,二者之間有一個時間差,相互依托,也相互制約。如果可行性分析報告切合實際,充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況,加之房地產開發企業開發經營計劃推進,資金運作正常,資金占用等于或低于計劃安排,這些都將為企業回收資金創造良好的條件。當然也可能出現市場行情的變化好于預期,出現銷售高峰;但也有可能出現市場行情的變化壞于預期,出現銷售低谷。不論出現上述哪種情況,房地產開發企業都必須認真做好房屋銷售的市場行情的調查,準確無誤地核算出房屋的銷售成本,包括房屋開發建設成本、房屋銷售成本以及房地產行業的平均利潤,尋找出市場銷售的切入點--銷售價,并在最短的時間內將房屋全部推銷出去,將資金回收。
如果在房屋銷售時期,銷售出現低谷,資金成本超過預期,就要對市場作出冷靜的分析、研究,看在不久的將來市場是否反彈,如反彈所帶的收益大于等待這一時期到來所產生的新的資金成本,就可以等待一定時間,再尋找市場銷售切入點;反之就不應再等待,應按現實行情,那怕虧損一點,也盡快將房屋推出,收回資金,否則就可能導致更大的虧損。 (南京房地產)