E地產公司總成本管理制度

　　1總則:

　　1.1為全面實施總成本管理，強化成本管理崗位責任制，根據國家有關法規政策及公司成本管理實踐，制定本制度。

　　1.2總成本管理以成本領先、公司效益最大化為目標。其中，成本領先以平衡和優化品質、項目周期和成本等關系為基礎；公司效益最大化以公司整體價值最大化為根本。

　　1.3總成本管理工作的原則是：

　　1.3.1目標管理原則；

　　1.3.2統一管理、分類控制原則；

　　1.3.3動態控制原則。

　　1.4總成本管理制度是公司實施總成本管理的制度基礎，內容包括：總成本管理體制、總成本管理責任、總成本目標設定及調整、總成本過程監控與管理預警、總成本信息管理、總成本管理考核與評估等各項內容。

　　2適用范圍:

　　E地產有限公司（以下簡稱“本部”），項目部（公司）、經營性公司及其他受托管理單位。

　　3管理范圍及管理內容：

　　3.1總成本范圍包括項目部（公司）、公司本部和經營性公司的總成本。

　　3.2項目部（公司）總成本包括項目總成本和年度總成本。

　　3.2.1項目總成本，包括：

　　3.2.1.1土地征用及拆遷補償費

　　3.2.1.2前期工程費

　　3.2.1.3建筑安裝工程費

　　3.2.1.4基礎設施費

　　3.2.1.5配套設施費

　　3.2.1.6借款利息

　　3.2.1.7開發間接費

　　3.2.1.8銷售費用

　　3.2.1.9管理費用

　　3.2.1.10財務費用

　　3.2.1.11稅務成本

　　3.2.2年度總成本包括年度損益總成本、年度合同總成本和年度付現總成本三類。其中：

　　3.2.2.1年度損益總成本包括項目部（公司）年度的營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅費用等。

　　3.2.2.2年度合同總成本是指在項目開發期內根據年度經營計劃所簽訂的合同成本及非合同付現成本總額。

　　3.2.2.3年度付現總成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、借款利息、開發間接費用、銷售費用、管理費用、財務費用及各項稅務成本等的年度付現總額，它與“現金流量表”中的“經營活動現金流出量”等相關項目相對應。

　　3.3公司本部總成本包括銷售費用、管理費用、財務費用、營業外支出、投資損失、所得稅費用等項目。

　　3.4經營性公司總成本包括年度發生的營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、營業外支出、所得稅費用等。

　　4總成本管理體制及職責：

　　4.1總成本管理組織有三層次：一是公司經營管理委員會，二是經濟合同部，三是項目部（公司）、經營性公司及本部各職能部門等具體成本管理單位。

　　4.2公司經營管理委員會在總成本管理中的職責是：

　　4.2.1批準公司總成本管理制度；

　　4.2.2批準成本控制目標，包括項目總成本目標，公司本部、各項目部

　?。ü荆?、經營性公司的年度總成本目標；

　　4.2.3審批超權限的總成本目標調整事項。

　　4.3經濟合同部在總成本管理中的職責是：

　　4.3.1總成本制度體系建設工作；

　　4.3.2成本目標設定及評價工作；

　　4.3.3成本過程控制工作；

　　4.3.4成本管理信息化平臺建設工作；

　　4.3.5成本執行情況報告工作。

　　4.4項目部（公司）、經營性公司在總成本管理中的職責是：

　　4.4.1確定本單位的總成本管理責任人，并落實本單位成本管理崗位責任制；

　　4.4.2參與總成本目標的設定；

　　4.4.3執行并優化本單位的成本目標，并對超出成本目標及無成本目標的事項提供合理處置的建議；

　　4.4.4定期進行總成本控制信息的分析整理及上報反饋。

　　4.5本部各職能部門設置總成本管理崗位，負責本部門費用預算的編制、執行監控和信息反饋等工作。經濟合同部定期與各部門成本管理崗及財務部核對信息，跟蹤本部費用預算執行情況，并提交分析報告。

　　5總成本管理責任：

　　5.1本部各職能部門在總成本管理中的具體責任是：

　　5.1.1行政費用預算責任。即根據公司職責分工制度，在優化流程、提高工作效率的基礎上，認真編制本部門費用（“七項費用”）預算，嚴格控制部門費用開支，強化部門預算責任，提高行政費用支出的效益；

　　5.1.2業務成本控制責任。各職能部門要對因業務需要而必須發生且由該部門主導控制的各項業務成本開支進行經濟合理性評價，提出并納入部門年度預算范圍，報批后要嚴格執行業務成本開支范圍和開支標準，提高業務成本支出的效益。

　　5.1.3專業歸口管理責任。各職能部門應當承擔由其歸口管理但由項目部（公司）實際執行并發生的各項成本費用的管理責任。部門歸口管理責任的成本范圍見本制度附件一。

　　5.2各項目部（公司）、經營性公司要嚴格執行本部下達的總成本目標，在本部各職能部門的協調、監督下，承擔對總成本目標的執行責任。

　　6總成本目標設定及調整

　　6.1項目總成本目標設定與調整。項目總成本目標依項目開發的不同階段而動態確定和調整，具體包括：

　　6.1.1論證階段成本目標（成本估算）。根據公司戰略規劃、開發能力和市場情況等，對擬開發項目的總成本進行估算，具體成本目標最終由經濟合同部提出并體現在項目可行性研究報告中；

　　6.1.2方案審定階段成本目標（成本概算）。即根據論證階段的總成本估算，細化方案設計階段的項目成本，提出項目成本概算，并組織審查方案設計概算的經濟合理性。成本概算由經濟合同部提出，并報公司經營管理委員會批準后隨項目經營計劃下達。

　　6.1.3施工圖階段成本目標（成本預算）。即根據方案和施工圖編制項目成本預算，確定項目及各單項工程的目標成本，分解成本費用控制目標，組織項目總成本目標的具體落實。成本預算目標由項目部（公司）編制，并經經濟合同部審核后報公司經營管理委員會批準后下達，作為對項目部（公司）成本管理責任人考核的依據。

　　6.1.4項目部（公司）施工圖階段總成本目標確定后，對項目開發成本（不含借款利息和

開發間接費）預計變化額超過總成本目標在規定標準以上的，由項目部（公司）提出成本目標調整請示，并經該單位總成本管理責任人確認后，報經濟合同部審核，經濟合同部在審核并提出調整目標建議后，報公司經營管理委員會批準。

　　6.2項目部（公司）年度總成本目標的設定。經濟合同部根據公司戰略規劃、項目總成本目標、年度發展計劃等，審核并確定項目部（公司）所提交的年度總成本目標。

　　6.3本部年度總成本目標的設定。經濟合同部會同財務部，按經濟合理性原則和公司預算管理制度相關要求，對各費用項目進行嚴格審核，以匯總、平衡和確定本部年度總成本目標。

　　6.4每年第四季度，經濟合同部在“年度總成本目標”的基礎上，根據執行情況對項目部（公司）、公司本部等的年度總成本進行分析和預測，同時組織編制下一年度總成本目標。

　　7總成本過程監控與管理預警

　　7.1經濟合同部對項目部（公司）、本部年度成本目標執行情況進行定期監控，對總成本差異進行追蹤分析；本部各職能部門應加強對其歸口管理成本的跟蹤監控。

　　7.2項目部（公司）要嚴格執行項目總成本目標和年度總成本目標。

　　7.3本部及項目部（公司）對總成本過程控制的形式有：招標、認價、戰略采購、供應商管理、變更洽商審核、預結算審核、合同執行情況跟蹤及預警等。

　　7.4本部及項目部（公司）對總成本目標采用動態成本控制方法，即根據合同成本、非合同成本、待發生成本等確定和控制動態成本，及時揭示動態成本與成本目標等間的差異。

　　7.5項目部（公司）在進行總成本動態控制時，總成本管理責任人要及時監測成本控制中存在的問題，并向經濟合同部提供成本管理及預警報告。成本管理及預警報告事項見附件二。

　　8總成本信息管理

　　8.1經濟合同部應搭建公司總成本管理實時化、共享化的基礎信息平臺，收集與總成本管理有關的公司內外部的相關信息，為成本決策、成本　　控制和成本分析等提供信息基礎。

　　8.2項目部（公司）要根據經濟合同部的要求，定期或不定期地編制有關總成本管理的各類報表和信息，并保證上報信息的及時性、完整性、準確性。

　　9經營性公司總成本管理

　　9.1經營性公司應根據本部年度經營計劃編制年度總成本目標，并上報經濟合同部，由經濟合同部組織相關部門進行審核，并報公司經營管理委員會批準后下達執行。

　　9.2經營性公司應定期（按月）或不定期地向經濟合同部提交總成本目標執行情況分析報告。

　　9.3經營性公司應建立并持續完善本公司成本管理制度，并將相關成本管理制度報備經濟合同部。

　　10總成本管理考核和評估

　　10.1經濟合同部負責公司總成本管理工作考核制度的建立和落實。

　　10.2經濟合同部要針對項目部（公司）、經營性公司的總成本管理責任人，提出成本管理方面的個人績效評估意見，并將評估意見報送公司經營管理委員會和人力資源部。

　　10.3經濟合同部應加強對本部各職能部門成本管理責任的考核和評估。

　　10.4本部各職能部門應加強對項目部（公司）、經營性公司內部與其對口或歸口的成本責任單位的成本管理績效評估。

　　10.5項目部（公司）、經營性公司等應結合自身特點，建立總成本管理工作的內部考核體系，加強對總成本管理工作的自身考核和評估，切實落實本單位總成本管理崗位責任制。

　　11附則

　　11.1本制度由經濟合同部負責解釋。

　　11.2本制度自下發之日起執行。

　　附件一：本部各職能部門對于成本費用的歸口管理責任

　　5.1.3.1戰略發展部:項目并購成本

　　5.1.3.2開發部:土地成本

　　5.1.3.3規劃設計部：設計成本

　　5.1.3.4經濟合同部：工程成本

　　5.1.3.5市場部：銷售費用

　　5.1.3.6財務部：財務費用及稅務成本

　　5.1.3.7商業地產部：留存資產運營成本

　　5.1.3.8人力資源部：人工成本

　　5.1.3.9客戶關系部：物業開辦費用、客戶服務費用

　　附件二：開發項目成本管理及預警報告內容

　　7.5.1項目開發節點計劃執行情況

　　7.5.2成本目標執行情況，包括超成本目標情況、超預算情況、出現目標外及預算外支出等情況，成本變動對效益目標的影響；

　　7.5.3合同執行情況，包括合同付款、補充合同、洽商、結算等情況；

　　7.5.4制度執行情況，有無違反公司成本控制、合同管理、招標管理等相關制度；

　　7.5.5現場管理風險，包括工程停工7天以上、安全事故、政府處罰、重大訴訟等；

篇2：物業公司成本管理制度

　　物業公司成本管理制度

　　為了規范公司的成本管理，反映和監督公司在生產經營過程中的直接材料耗費，衡量本企業的成本控制質量，特制定本制度。

　　第一條 公司的成本僅指營業成本，是指綠化工程部、超市商品銷售的各項直接支出。它包括：

　　1、原材料耗費。如餐飲部的餐飲原材料耗費，物管部的速凍冷食成本、花圃的零售花木及綠化工程種植、補植成本等，同時也包括餐飲部及浴室的燃料耗費。

　　2、商品進價成本。公司附設商品部的商品進價成本，分為國內購進商品進價成本和國外購進商品進價成本兩種。

　　3、其它成本。指除上述成本之外的其它直接支出，如企業出售無形資產、出售除商品外的存貨的實際成本。

　　第二條 公司的營業成本以實際支出進行核算，即按照配比的原則進行核算。

　　第三條 公司必須對營業成本進行預測和計劃。相關部門首先對本部門的成本進行預測和計劃，而后報公司財務部，經財務部的綜合平衡，編制月度和年度計劃，經總經理同意，報主營公司。

　　第四條 必須嚴格控制成本，每月耗費的直接材料按年初和預算進行考核，并按公司制定的獨立核算辦法執行，直接與員工的收入進行掛鉤。

　　第五條 每月召開成本分析會議，共同研討已發生的事實，并對以后的管理提出建議和進一步完善的方法。

　　第六條 本制度的解釋權公司財務部。

　　第七條 本制度自下發之日。

篇3：房地產成本管理制度

　　一、了加強公司的成本管理,降低消耗,提高企業的經濟效益,根據《公司財務管理制度》的有關規定制定本辦法。

　　二、成本管理的基本任務是:通過預測、計劃、核算和分析,正確反映經營成本,促進企業各部門加強管理,尋找降低成本,減少消耗的途徑,提高企業的經濟效益。

　　三、公司在成本管理中心必須遵守國家有關財經法規,遵守財稅部門關于成本范圍的規定,堅決服從和嚴格執行董事會的各項指令。

　　四、公司的總經理對公司的成本管理負全面責任,經管部、開發部、工程部、材料設備部對項目成本負有與其職能相對應的直接責任,在做好成本管理工作的前提下,公司應在成本管理中逐步步推行目標成本管理。

　　成本管理責任制

　　一、管理責任建立的原則

　　(一)公司應按照分級、歸口管理、權責結合、責任到人的原則,建立和健全與實際情況相適應的成本管理責任制。

　　(二)公司以董事會批準的項目目標編制項目預算成本。項目預算成本經由董事會批準后即為項目的目標成本下達,由公司總經理全面負責實施。

　　(三)公司各部門在總經理的領導下應結合本部門的職責參與公司的成本管。

　　二、成本管理責任分工:

　　(一)經管部:

　　1、根據董事會批準的項目總體目標和規劃,組織編制目標和規劃的預算成本;

　　2、董事會下達目標成本后,經管部應牽頭會同有關部門一起進行目標成本的指標分解,并把分解指標和實施責任落實到(來自:m.airporthotelslisboa.com)部門和個人。

　　3、經管部應與財務部、工程部、開發部、材料設備部門一起對成本進行跟蹤,分析和控制,并每月提供書面分析報告送總經理審閱。

　　(二)財務部:

　　1、參與公司項目可行性研究和項目評估中的財務分析工作。

　　2、參與經管部和工程部、開發部、材料設備部對董事會下達的目標成本進行的指標分析。

　　3、組織公司的成本核算,及時、準確地為經管部、開發部、材料設備部門進行成本分析與控制提供核算資料。

　　4、每月編制成本報表,在次月七日前報董事長、總經理。

　　(三)工程部

　　1、在董事會批準項目目標和規劃后,按目標成本要求,在本部門經理主持下,進行目標成本分解,組織實施落實到個人。

　　2、在保證質量的前提下,努力降低成本,減少消耗,提高經濟效益。

　　(四)開發部:

　　1、對前期開發過程中應交納的各項費用,做到合理、必須。

　　2、對后期配套過程中應交納的各項費用做到嚴格控制。

　　(五)辦公室:

　　在董事會下達給公司管理費用指標內,安排好管理費用的開支。