[ 摘要]

20**年是中國房產界的商業地產年,商業地產在快速發展的同時也牽出了不少問題,政府、學者和業內人士都開始了激情背后的反思,在20**這個分水嶺上,只有革新才能生存,才能更好地發展。筆者根據理論研究和實踐經驗,試圖解密商業地產操作模式的革新。

20**年被定義為商業地產年,商業地產的發展如火如荼地開展著,一方面是市場形勢一片大好,眾多開發商激情介入,另一方面是開發規模越來越大,中國似乎昂首挺胸地走進SHOPPING MALL時代,且不管商業地產是否真的有那么火,但是在開發賺得盆滿缽滿的同時,也確實為許多大城市創下了不小的業績,豐富了城市商業形態,充實了城市經濟基礎,甚至改變了城市的區域格局和商圈布局。

任何事物風風火火地發展的同時,總是會讓人提高警惕,政府開始宏觀控制平衡發展了,專家學者也開始提醒了,業內知性人士也開始反思了,即使是開發商在往錢包里裝錢的時候也會想這錢是不是來得太快了,的確,這場火熱的商業地產運動仍然不能掩蓋其中出現的諸如空置率日趨增加、商場停業整頓等不良現象。

這讓我想起了業內2000年的TOWNHOUSE年,經歷過激情和冷靜的掙扎和糾纏,TOWNHOUSE走上了模式革新的道路,所以隨后的寬HOUSE取得了成功。某種形態發展到一定階段,總是要面對前期透支留下的問題和隱患,而在此過程中,誰能夠高瞻遠矚,率先變革,誰就能把握市場機會,取得更大的成功,同樣,在這個分水嶺上,總會有一批犧牲者和殉難者,這是歷史發展的必然趨勢。

商業地產在城市化進程突進、城市擴大化的過程中發展起來,在新城建設和舊城改造以及城市功能轉型下城市格局所留下的商業形態空白中火熱起來,但是它同樣要在這個過程中成熟起來以獲得更穩定的發展。

1、定位模式:從購物中心到特色定位

從定位來看,中國的商業地產走過了三個階段。第一個階段是上個世紀90年代開始以百貨業的建設和商業改造為定位;第二階段是1996年以后大型超市和賣場的興起;第三階段是商業街的上馬和購物中心的建設浪潮,由此,中國的商業地產走進了MALL時代。

房地產投資中最經典的一句話是:地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商業地產失利證明了投資者和發展商在考慮地段的硬件因素外,更要考慮項目定位、商戶結構、經營管理、營銷推廣等軟性因子。商業地產中開業調整、經營難以為續,甚至是清場整頓,乃至轉型經營的現象并不少見,這些狀況其實都是因為定位不準確所引起的。

因此,對于發展商來說,最需要注意的問題就是定位,對于盯著資本利益而貿然進入商業地產的沒有經驗的發展商更是如此。定位就是要根據項目的各種影響因素,整合可利用資源,找出項目最根本的優勢和差異,以營造出商業地產的特色功能?！耙徽臼劫徫铩笔且粋€很好的商業服務形態,但是卻導致了同質化越來越嚴重的趨勢,同時一味地追求“大”賣場規模效應,對項目所在區域的輻射聚合能力認識不足,則容易導致場大人稀的凄冷境遇。隨著年輕化消費主題群的求新求異心理和個性化特征的日益明顯,目前商業地產已經進入追求特色追求個性的時代,特色正在成為商業地產的生存與發展的靈魂,個性就是競爭力,有特色的項目才能在競爭中取得有利的地位。所以發展商應在定位上進行全面的考慮,不一定把目光都集中在購物中心這一種形式上。

2、決策模式:從經驗主義到政府宏觀調控結合三位一體決策

決策是定位的基礎,只有在合理的決策模式前提下,才能做出科學的定位,并為以后的持續經營做好鋪墊和準備。由于目前商業地產所面臨的市場環境越來越復雜,市場競爭也愈演愈烈,只有在對市場動態和競爭項目以及其它影響因素進行全面把握和分析,才能做出正確的決策,而這項系統工程僅僅依靠開發商是很難做得好的,正如上面所說的商業地產失敗案例,根源在于定位,而定位不準確往往是由于開發商的經驗主義所導致,在對環境把握不充分,未進行深入調研和綜合分析的情況下,必然不能滿足市場的要求,而這個苦果最后還是要由開發商來吞咽。

商業地產不僅是城市功能的必備形態,也是城市發展的重要支持動力,同時,城市擴大化會帶來商業地產的繁榮,而商業地產的發展也會為城市穩固經濟基礎,在這種互動關系下,城市規劃要考慮商業形態的格局,那么相反,商業地產的開發也必須適應城市規劃的整體要求,因此在決策上,政府宏觀決策是首要前提。

另外,咨詢策劃調研等中介服務公司由于具有豐富的市場調研和項目營銷推廣經驗,所以從前期的區域消費能力和經濟需求調研到區域經濟形態特性的定位考慮,再到項目的招商和推廣都能起到外腦的支持作用,而專業的商業經營管理公司在商業地產運營管理方面的專業水平將能夠為發展商解決很多項目發展方面的問題,特別是在項目初期的策劃階段,讓有經驗的商業經營管理公司介入定位,以確保所打造出來的產品能夠正確地迎合顧客的需求是項目發展的良好開端。

在政府宏觀決策的前提下,利用咨詢策劃公司的外腦優勢、經營管理公司的運營經驗和發展商本身的開發能力和

資源整合的三位一體決策模式,將更能保證項目的穩定發展和永續經營。

3、開發模式:從自主規劃到區域運營

只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能夠提高商業價值,并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺,而也只有豐富的商業地產形態才能為城市的經濟發展提供最有效的經濟發展因子。

商業規劃是城市規劃的一個重要因素,但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展的土壤。從目前各大城市的商業地產發展情況來看,都不同程度地存在著由于對城市商業規劃的認知和理解不夠準確和全面而造成定位失誤,導致商業地產的黯然出局,這不僅影響了開發商自己的利益,也破壞了城市建筑格局(商業地產的外在載體空置甚至爛尾極大地影響了城市空間格局)和商業格局,還影響了業主、經營者及消費者的利益。

這證明了目前的商業規劃仍然缺乏前瞻性,對規劃細節缺少必要的市場研究和可行性考證,另外,由于很多開發商被高額利潤吸引,介入其中,根據自己的土地套現計劃進行商業物業的開發,由于沒有經驗且其目的只是為了圈錢,所以急于回籠資金,在項目定位和商業形態界定上不做過多考慮,在經營管理方面專業水平也不高,這使得房地產商無形中成為了商業規劃的主體,從而使城市商業布局整體失控。

商業物業對于城市的區域發展具有不可忽視的影響作用,有利于提升區域整體的商業競爭力和商圈的形成,促進消費能力提高,增大消費規模,但是作為和社會公眾密切聯系的地產形態,商業地產的開發應該站在區域運營的高度,在符合城市規劃的前提下,努力完善區域商業形態,營造社會公共商業空間,協調業主、經營者、管理者的關系,在提升區域經濟力的同時發展自身開發水平。

“政府規劃、企業經營、統籌開發、創造價值”應該是較為理想的開發模式。

4、融資模式:從單一渠道到多元創新

從121文件實施以來,中國的房地產行業中融資就成了一個被經常提及的關鍵字,商業銀行的準備金條例和近期的通脹風險也使房產大環境在資金運作方面有了更多困難。資金籌措的限制和資金流動性的降低,也使金融機構對房地產貸款心有疑慮。

近6年來,雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上,房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長,但中華人民銀行研究局課題組調查顯示,我國房地產金融仍存在房地產開發資金過多依賴于銀行貸款,使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。據估算,80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中,商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等,商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

因此,房地產業需要有新的資金籌措方式去滿足開發的資金需求,而這一點在競爭激烈且風險較高的商業地產開發上特別明顯,由于商業地產開發的前期投入大,資金回收慢(因為快速銷售回籠資金對項目長遠發展不利),同時在招商推廣方面費用較高,而且在物業經營管理上也必須有持續的資金注入才能保證項目運作質量,所以相對于別的地產形態而言,商業地產作為一項長期的系統工程,對于資金的要求更為迫切,因此其在融資方面的手段也就必須盡快走多元創新的路子,對于信托、基金、債券等方式均可在政策允許的條件下進行大膽嘗試。而近期深圳證券交易所綜合研究所在《房地產投資信托基金研究》報告中提出的REITS可行性無疑將為行業提供一個新的思考模式,而北京國投成功運作的法國歐尚天津第一店資金信托對商業地產的融資創新具有直接的指導和借鑒意義,另外,專案集資(Project Financing)可能也是一個比較有特點的突破口。

5、經營模式:從租售并舉到純物業經營

在世界范圍內商業物業的經營模式中,我們可以大致地分為三種模式:一是純銷售模式;二是租售并舉;三是純物業經營。這三種模式也是物業經營模式發展的三個階段,在商業地產剛興起的時候,開發商懷著把錢先裝到口袋再說的心理,為了快速套現,通常采取純銷售的模式,但是它明顯不能體現出商業物業價值,是商業地產在極不成熟階段的過渡產物;第二階段的操作模式中開發商根據前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調控,劃定銷售范圍,并明確經營范圍和法律手續,同時,對于大部分物業仍然采取出租模式,以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業的持續經營,開發商能夠通過產權出售和租金收益來雙重獲取利潤。第三階段是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物,在歐美國家采用較多,開發商在物業前期依靠合理的商業運作,獲取穩定的租金收益,經過若干年的正常經營,或包裝上市或通過資產評估而獲得金融機構的貸款,或將部分產權出售以套現,但此階段的售價已經遠遠高于物業經營前期的價格了。

租售并舉是目前中國大部分開發商運用的經營模式,應該說,在現階段的經濟環境和城市發展情況下,這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端,因為在租售比例的控制上,很多開發商往往把握不住火候,通常來說租售比例應該控制在7:3之內才能較好地維持資金回籠和持續物業經

營,如果出售的比例太高,而且投資成分太大,經過混亂的易手后,將會造成商業形態無法統一協調,由此影響商鋪的入主綠,這樣不僅使業主的產業無力增值,同時也使出租能力下降,從而使項目難以穩定經營。因此,中國的商業地產開發者和經營者為了發展必將不斷地提高自己的商業運作能力,從而使純物業經營模式成為可能,因為這種模式最重要的在于前期的商業運作,只有這個階段成功了,后續的經營才能維系,并在經營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風險能力明顯提高,這是商業地產成熟的表現,也是商業地產發展的必然趨勢。

6、管理模式:從低端管理到專業外包管理

從目前國內的商業地產狀況來看,商業物業的管理無疑是一個致命的軟肋,有很多商業地產占據黃金地段,人流量也很大,但是卻只見開張的一段時間里紅紅火火,不久后便出現了商戶撤柜、業主停租的狀態,偌大的商場卻門可羅雀。

從現有的商業物業管理隊伍中,我們可以看到很少有專業管理人員,大部分都是由住宅物業管理人員兼管,而很多物業公司還是開發商自己旗下的分支公司。住宅物業和商業物業在管理上是具有明顯區別的兩種管理形態,商業物業要求管理人員對經濟、管理特別是零售行業及特許經營行業都具有專業完善的知識,同時還要具有很強的商業網點和零售點的整合能力,而且對于商業物業來說,從后勤支持到供應鏈運輸,從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業人員才能更好地執行,而一旦其中有環節出錯,帶來的影響將會是不可估量的。

在20**年的管理關鍵字中,外包成為了一個重要字眼,因為外包以其有效降低成本、增強企業的核心競爭力等特性成為越來越多企業采取的一項重要商業措施。在商業物業發展的同時,國外在這方面的經營管理人才獲得了快速發展,而國內也有部分專業經營管理團隊逐漸成熟起來,開發商應該積極轉變觀念,利用外包管理的方式將商業物業的管理水平提高,以保證物業的永續經營。

7、營銷模式:從概念營銷到回歸產品及區位

商業地產的營銷是一個從產品到概念再回歸產品的過程,具體地說,商業地產在初級階段推廣過程中僅僅停留在產品本身,并且只是做蜻蜓點水的表面工作,其推廣思路的展開,是圍繞著商鋪的支持點而發生延伸并從中去尋找商鋪本身的特質,這種營銷模式樸實無華,顯得比較單薄,但對于一些低端商業物業卻仍然是比較有效的方法;在商業地產較為成熟的階段,營銷工作者將商鋪和概念相互結合起來,使其產品附上一定的概念價值,這種營銷模式往往在概念上做足功夫,對產品本身的描述卻顯得較為含糊,不能完全體現出商鋪的投資價值,雖然能吸引部分經營者和投資者,但是如果概念和產品本身的結合不夠緊密,而且產品根本無法支撐這個概念的話,將對此項目產生極其不利的影響。

現階段很多商業物業的營銷停留在概念營銷階段,但是從其發展軌跡來看,和住宅地產一樣,最后營銷仍然要回歸產品,而且商業地產除了要考慮其自身的商業結構外,對于區位環境的分析更為重要,只有通過客觀的分析和詳實的數據來展現項目的升值空間和潛力,日益理性的投資者才會認可該項目。

另外,商業地產的前提是“本土化”,必須通過準確的時間調研和消費力評估,才能有效進行項目自身的開發、運作和發展。

8、招商模式:從粗放招商到統籌策劃

我們在前面的分析中談到,目前商業地產的經營模式是租售并舉,雖然有大部分開發商認識到出租商鋪是物業增值的重要手段,但是現實仍然存在的問題是在招商過程中的混亂和粗放。

很多開發商在招商之前并沒有一個很明確的商業規劃和招商策劃,其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業經營提高物業價值的階段,因此行業中大量存在“為招商而招商”的現象,在地域上全面撒網,在行業上交叉吸收,缺乏通盤的商業組合和商戶經營范圍部署,其結果必將為后期的經營和管理帶來大量隱患。

集約經營和互補經營是商業形態中較受歡迎的形式,因此,開發商在進行招商之前,應該對本區域的商業形態進行全面的調查和研究,對消費者的消費能力、消費層次、消費規模進行通盤分析,以顧客為導向,最終確定項目的商業主題,然后對主題的產業鏈進行分析,以確定在本項目內的商戶范疇,然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調整的原則,最大限度地維持項目的利好經營。

9、贏利模式:由靜態收益到動態收益

商業地產的贏利模式總體而言是“通過物業資源創造價值,借助商家資源實現價值”。在商業地產的價值鏈中,高端商業供應鏈的增值由房地產開發商實現,中端商業管理供應鏈的增值由商業經營管理公司實現,終端商品銷售鏈的增值由商家實現。因此,物業資源的升值,就成為商業地產項目租售環節的重要增值手段。

在目前的商業地產中,開發商為了盡快回籠資金,減少資金壓力,因此非常重視銷售,并以此作為主要的贏利模式,其實這是一個發展弊端,因為雖然開發商賺取了物業本身的價值,卻失去了物業資源固有的土地價值,而且在這個銷售過程中,投資的比例占據了很大部分,這就使市場混亂,商業形態無法控制,甚至

是空置率上升,導致后期租賃缺乏資源,難以形成商業效應,使項目開發難以為城市服務,又對開發商的持續發展設置了重大的障礙,這種與商業物業依靠持久經營獲得的動態收益宗旨背道而馳。

這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續經營和發展的收益模式被稱為靜態收益,因為它只在銷售過程中獲取一次性收益,由此失去了物業價值;而與之相對應的主要依靠物業經營營造出良好商業氛圍從而使項目持續獲得物業價值的收益模式為動態收益,這種模式雖然資金回籠慢,但是它卻既保持了項目的土地價值增值,同時又能持續地獲得物業價值收益。只有這種贏利方式才更能促進區域經濟發展和開發商的穩定收益。

[ 結語]

商業地產能夠獲得如此快速的發展就說明了它有著肥沃的生存土壤和自身強大的生命力,但是商業地產的超速發展確實帶來了一定的隱患和問題,這是商業地產透支青春所帶來的必須承受的后果,當然,這也使人們開始正視商業地產的發展問題。這種正視是一種進步,更是一種力量,它能使人們理性地面對激情,冷靜地回顧歷史,從而總結出經驗和教訓,并使中國的商業地產進一步發展。

商業地產曾經對城市經濟發展起到重要的推動作用,今后它將繼續為城市發展和城市格局做出重要的貢獻,而中國的商業地產也仍然還處于初級發展階段,和國外的成熟模式還具有很大的距離。商業地產,任重而道遠,只有積極轉變觀念,把握先進的操作模式,才可能在未來的路上走得更快更穩!

作者:李貴平

篇2：X房地產集團商業物業管理指引

　　某房地產集團商業物業管理指引

　　實行地區公司營銷中心商業組統籌、督導的管理流程，管理范圍為地區公司所有商業物業，包括地區公司屬下各項目的配套商業，以及大型商場、寫字樓等專項商業的代理、顧問公司的確定，前期論證，投資開發，規劃設計，策劃經營推廣等等。

　　業務操作模式分以下兩種：

　　1、各項目配套商業：為項目公司負責銷售工作，租務部門代理租賃工作。

　　2、專項商業：指專項商場、寫字樓、出租性公寓，其前期定位、規劃設計、租售推廣等可引入專業的商業顧問公司參與。其中租售業務應全盤考慮，可實行項目公司自行操作或引入租售代理公司參與的形式。

　　地區公司營銷中心商業組以業務管理者身份對商業物業進行統籌管理，在地區公司營銷中心監管下承擔盤活率指標任務。

　　項目公司以資產管理者身份享有業主的權利和義務，負責商業物業的設計、開發、工程、物業管理等工作。

　　租務部門負責各地區公司各項目配套商業的租賃工作，根據租賃業務推廣進度制定其產品定位、功能計劃及改造、間隔方案、廣告安排、租賃部署、預算支出、租售價格、二級代理操作方案等。

　　項目公司每年單獨列支編制商業物業的銷售/出租目標、營銷費用預算業務指標；開發、設計與工程等職能系統相應單獨編制商業物業的目標管理計劃，上報審批，納入各地區公司生產調度計劃。

　　項目公司對商業物業建立臺帳，從其開發現狀、抵押狀況及經營狀況等一一做好登記備案，并每月將情況匯總上報地區公司營銷中心商業組。

　　商業物業的銷售和租賃業績納入項目公司的業績，計入當年項目計劃指標。租務部門則按各項目配套商業當年可供租賃的總營業額匡算傭金的計劃指標，以此考評業績。

篇3：商業物業中央空調管理問題

　　商業物業中央空調管理問題

　　商業物業包括各類商業廣場及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機（P1、K1）

　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機（P2）

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預溫損耗（K3）

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區（其他地區可根據當地實際情況進行修正），夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　?、偈紫纫罁┕た⒐D，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

　?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

　?、蹣I主自用和公攤空調費估算

　　a、業主自用空調費用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕?。?）

　　b、物業公攤空調費用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　?、苁褂脤嵗?/P>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調費

　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下：

　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。