內容提要:從土地產權、管理體制、經濟基礎、思想觀念等方面對深圳村鎮建設中存在問題的原因進行探尋,并提出應對策略。

關鍵詞:村鎮建設問題 原因 策略

特區管理線將深圳全市在空間上分為兩部分,管理線以內為深圳經濟特區,管理線以外又分為寶安區和龍崗區。深圳村鎮建設問題主要集中在特區外,毗鄰經濟特區的特殊地理區位使特區外村鎮建設問題與國內其它地區相比有其特色,本文將對深圳村鎮建設中存在問題的原因進行探尋,在此基礎上提出應對策略。

一、深圳村鎮建設現狀問題

十幾年的村鎮建設使特區外農村面貌發生了深刻變化,人民生活和居住條件也因此有了極大改善,但村鎮建設中存在的問題也很突出,集中體現在土地開發的低水平無序擴張與失控。

隨著市場經濟體制的初步建立和土地市場的形成,特區外圍農民對于土地的價值有了新的認識。數千年來所形成的根深蒂固的“土地依戀情結”在內容上發生了根本性的變化——傳統農民歷來固守和崇拜的土地的農業價值已經被土地商品化帶來的巨額的現實利潤所取代。隨著城市化的逐漸擴展和延伸,各鎮各村的農民對土地開發傾注了前所未有的熱情。村民熱衷于興建住宅,農村集體經濟組織忙于開發工業用地,區、鎮兩級政府也忙于開發其中心區。據布吉鎮調查,興建住宅最多的農戶擁有6棟私宅,這顯然遠遠超出了家庭居住的需求,主要轉向以房屋出租贏利為目的。

由于區、鎮、村多級建設,缺乏統一的組織和管理,在局部利益的驅動下超前提取土地效益,致使建設規模不斷低水平重復擴張,并造成已開發土地的大量閑置。截止1996年底,深圳市共有各類已推未建土地178平方公里,大部分位于特區外,其中龍崗區推平未建土地達81平方公里,約相當于其建成區面積的80%.寶安區推平未建土地則高達73平方公里,相當于其同期出讓土地的3倍多。雖然深圳市政府于1993年制定了《深圳市寶安、龍崗區規劃國土管理暫行辦法》(深府“1993”283號文),對鄉村非農建設進行規范和控制,但由于建設速度過快,再加上特區外圍地區規劃建設管理力量相對薄弱,鄉村建設的無序擴張未能得到有力的控制。

與建設規模不斷擴展形成鮮明對照的是,同人民生活息息相關的公共配套服務設施和市政基礎設施卻未能得到相應的關注,村鎮建設環境與經濟發展水平相比,也有較大的差距。

二、產生問題的原因探析

村鎮建設是一個受諸多因素影響的,國家、集體和個人利益不斷調整的歷史過程。上述一系列問題的產生既受土地開發利用過程中復雜的內部矛盾制約,也受各種外部因素的影響。具體可從以下幾個方面分析:

(一)模糊的土地產權是問題產生的根本原因

土地是一種稀缺資源,又是一種特殊財產,土地產權制度有著豐富的內涵,具體包括:1.土地所有權制度;2.土地利用方式和利用權力的運用及限制;3.有關土地權力產生、轉移、消滅的辦法和規定;4.土地收益的分配制度;5.土地管理權限及制度。

特區外土地所有制是集體所有制和國家所有制并存,除區政府所在地和個別開發區土地為國家所有外,大部分土地是以行政村甚至自然村為基本單位的集體所有制土地。目前我國對國家所制土地產權有著較為明確的規定,而對集體所有制土地的規定則較為模糊,具體表現在有關集體所有土地的計劃管理權、規劃管理權、行政管理權、地籍地政管理權、經營管理權以及與土地密切相關的房屋和建筑物管理權等方面的規定,存在著權力界定不清、職能交叉的問題,這是導致村鎮建設和土地開發低水平無序擴張的根本原因。

(二)以村為單位的管理體制是問題產生的體制基礎

目前實行的規劃國土三級垂直管理體制為加強村鎮建設管理作出了巨大努力,取得了明顯的成績。但從特區外的村鎮建設現狀來看,應該清醒地認識到,規劃國土的管理機構,特別是各規劃國土管理所的工作仍處于十分被動的局面。他們一方面要按照國家、省、市的法律法規政策的精神和市委市政府提出的建設現代化國際性城市的要求,嚴格執行城市規劃,另一方面各鎮、村以及村民仍能通過鎮屬城建辦等途徑“辦理”有關手續,甚至根本不辦理任何手續自行建設,規劃國土管理部門的規范化管理往往成為影響和阻礙村鎮經濟發展的眾矢之的。

農村集體經濟組織是以發展集體經濟為其基本宗旨的經濟實體,是鎮、村廠房、各種基礎設施、公共設施建設的主要投資、籌資和建設者,實際上對集體所有土地擁有直接的決策權和管理權,但由于農村集體經濟組織的領導者均來自村民,血緣、族姓相維系的關系使他們總是把村民的利益放在決策考慮的優先地位。他們往往是實施規劃的主要阻力源、違章用地和建筑的首要責任人和受益者。而具有諷刺意味的是,集體所有土地開發建設的策劃、實施、收益、分配和相當大的管理權恰恰就集中在他們手中。

應該說,目前這種以村為單位的土地開發模式,有其發展的必然性,在我市村鎮經濟發展

的初期,也無疑取得了巨大成功,但我市的社會經濟發展村鎮建設已進入了一個新的階段,如果仍然維持目前這種各顯神通式的村級無序開發建設機制,把營造起碼的城市環境完全依賴于數百位“村長”個人的規劃意識和法制意識,是很不現實的。

(三)“三來一補”經濟發展模式是問題產生的經濟根源

以“三來一補”工業為主導的經濟發展對特區外圍的快速城市化起到了重要的推動作用,但也產生了許多始料未及的負面影響,其中最為顯著的是它從經濟發展模式方面導致村鎮建設低水平無序擴張,具體表現在兩個方面:一方面,它是土地開發低水平無序擴張的經濟根源?！叭齺硪谎a”工業項目是一種“定單式”項目,其特點是項目的時效性、機動性很強,因此,“三來一補”企業大多不會自己征地建廠房,一是時間周期太長,二是在收益不確定的情況下,大量投資在廠房上缺乏經濟效益保障?！叭齺硪谎a”經濟發展模式導致鎮、村及農村集體經濟組織以土地出租或建標準廠房出租來迎合其用地需求,造成土地利用跟著工業項目走,規劃遷就項目的被動局面,這是造成土地開發無序擴張的經濟根源,也是土地利用以工業區開發為中心的一個重要原因。

另一方面,是違章私房大量存在的市場基礎?！叭齺硪谎a”工業的發展導致大量外來勞動力的進入,在政府未提供足夠臨時安置區的情況下,農民建私房出租就有了充足的市場需求,也成為解決外來勞力居住的重要手段。在監管不力的情況下,大量違章私房就涌現出來。

(四)鄉土意識是問題產生的觀念導向

思想觀念的轉變遠遠落后于農村城市化進程,從鎮、村、集體經濟組織領導到一般村民仍固執地認為土地是他們的祖傳基業,他們理所當然地擁有集體土地的所有權、使用權和收益權,因而才會在經濟利益的驅動下,肆無忌憚地大建私房,過度提取土地收益。各級政府和有關部門也懷著對農村特殊而復雜的心態,在政策制定和實施中對農村集體經濟組織和農民一再遷就、退讓,致使土地違法違章開發之風愈演愈烈。

三、村鎮建設與管理的應對策略

應當看到,村鎮建設中存在的問題不僅僅是一個土地管理與規劃的問題,同時也是一個社會問題、經濟問題、政治問題,其根本的解決有賴于各級政府和各有關部門協調一致的綜合整治。

針對目前村鎮建設中存在的問題及其成因,可從思想觀念、土地產權、管理體制、經濟發展模式、規劃編制與執行等方面建立加強村鎮管理的基本策略和操作機制。

(一)思想觀念方面

1.樹立可持續發展的觀念從可持續發展的戰略高度采取切實有效的措施,嚴格控制建設用地規模,集約開發并合理利用土地資源,走內涵式集約化的發展道路。堅決清除把發展經濟與合理利用土地割裂開來的錯誤觀念和做法,杜絕土地開發利用的短期行為。

2.樹立城市觀念在區、鎮、村、農村集體經濟組織以及村民心目中牢固樹立城市的觀念,從大局出發,從建設現代化新城鎮的高度出發,嚴格遵守城市規劃和土地管理制度。農村集體經濟組織的各項活動要納入城市化的軌道。

(二)土地產權方面

1.加速集體土地國有化進程加快土地的國有化進程,尤其是城市建設用地的國有化。唯有如此,才能從根本上消除分散、低效的土地開發模式。在推行土地國有化進程中,應該考慮到各區、鎮、村的實際,分輕重緩急、有計劃有步驟地展開,與此同時,配套政策的研究與制訂工作也應緊緊跟上。對條件不成熟的集體土地實行保留征用制度,征用前仍由原單位按原用途使用,不得非法擅自合資、合作或轉讓。

2.明晰土地產權關系以“明晰產權,明確權責”為目標,加緊制定和完善集體所有土地的規章制度,明確其規劃權、使用權、經營權、收益權等一系列權利與責任。

引入西方“土地開發權”的概念,解決城市化過程中規劃城鎮建設用地的開發利用與農村土地集體所有制的矛盾。

(三)管理機制方面

1.各級黨委和政府要把城市規劃和土地管理列入重要議事日程,建立“黨委領導、政府實施、綜合治理”的規劃國土管理責任制。

2.把是否遵守規劃國土有關法規及規定作為考核各級領導班子的重要內容。各區、鎮要逐級與上級政府鑒定規劃國土管理目標責任狀,實行規劃國土管理“一票否決”制度。

3.建設土地和建筑違法違章行為的轄區及部門管理負責制。

(四)布局形態方面

村鎮建設應向空間聚集的方向發展。村鎮建設一定要樹立市域產業結構分區體系的概念,遵循城市總體規劃和次區域規劃所確定的城市功能組團布局結構的基本框架。

1.對于城市化水平較市的鎮或村,應打

破行政界線,樹立城市觀念,按城市分區或城市片區的要求統籌安排各類用地,以鎮或城市功能片區為單位集中配置工業用地和住宅用地,調整建設用地結構,做到統一規劃、統一開發,防止城市地區內的農村型土地利用方式,杜絕一戶一棟的建房模式,探討新的居住模式,促進鄉村型居住形態向城市型居住形態過渡。

2.對于遠離城市建設區的村莊,應采取必要的扶貧政策的同時,應嚴格劃定鄉村建設用地控制范圍,禁止鄉村建設進一步蔓延和擴張,并整治、改造和合并鄉村居住點,改變零星、分散和相互混雜的鄉村建設布局形態,建立與城市化相適應的高效、集約的用地布局結構。

3.對于那些生處于生態保護區內并對自然環境的保護構成威脅的村莊,則要堅決貫徹市委市政府“保護為主,異地發展”的原則,由政府采取行政手段,在一些發展條件較優越的地區劃定新的發展區集中建設。

(五)經濟發展模式方面

1.調整“三來一補”經濟發展模式,削弱鎮、村及農村集體經濟組織出租土地(或標準廠房)的市場需求,同時積極扶持地方產業發展,培育土地經濟以外的新的經濟增長點。

2.政府牽頭建設暫住人口安置區,切斷農民私房出租的市場需求。

3.要實現特區外農村真正意義上的城市化,就既要使當地村民真正轉為城市居民,也要使數倍于當地村民的暫住人口中的一部分真正轉為該鎮城市人口,吸引和鼓勵較高素質的技術人員、企業管理人員、投資者以及其它村鎮發展需要的人才在這里扎根落戶,從而改變目前當地人與外地人“油水分離”的狀況,使之逐漸融合成當地的市民整體。

(六)規劃編制與執行方面

1.繼續完善規劃編制工作近幾年特區外的規劃編制主要集中在次區域層面,可操作性不強,難以指導具體的管理與決策。過去雖以鎮為單位編制過規劃,但大多深度不夠,也都未能通過審批。因此,未來特區外規劃編制的重點應放在分區規劃及法定圖則層次,加強規劃的可操作性。

以總體規劃和次區域規劃確定的組團結構來編制分區規劃,必要時可打破鎮、村的行政界限,以加強組團內村鎮建設的協調管理。待條件成熟時可考慮對特區外圍行政區劃按城區的概念和規模進行細分。

2.引導各級政府和村民支持規劃(1)充分調動地方政府和相關行政主管部門的積極性,使他們參與規劃的編制和實施,以減少規劃管理過程中的地方阻力。尤其在農村土地集體所有制條件下,取得鎮、村行政部門的支持是規劃實施的必要條件。

(2)村鎮規劃直接涉及到村民的切身利益,因此應取得村民的支持與配合。規劃應通過多種方式征詢村民的意見,并在規劃中設身處地從村民的角度考慮未來村鎮發展的策略及其對服務設施的需求,以取得村民對規劃的支持。此外,為了使村民更好地理解和執行規劃,規劃管理部門還將專門編制通俗易懂規劃實施手冊,發放到村民手中,使其對建設管理程序一目了然,便于按章辦事。

(3)責成基層規劃管理部門——管理所按照規劃制定實施保障措施,并實行規劃實施目標責任制,使規劃成為管理者、開發者、以及村民之間的共同契約。

結語:

如何在城市化進程中加強對村鎮建設的控制與引導,以實現社會、經濟和環境的可持續發展是目前應當重點研究的課題。我市村鎮規劃的實踐表明:(1)村鎮規劃管理的核心是土地管理,而現行的土地所有制的“雙軌制”及其與之緊密相關的鎮、村兩級行政體制是造成村鎮建設失控的根本原因;(2)建立與地方經濟相適應的合理的產業結構是實現經濟持續穩定發展以及農村城市化健康發展的前提;(3)對非建設用地的保護與控制是實現社會、經濟與環境協調發展的關鍵環節;(4)高瞻遠矚同時又因地制宜地區別對待不同發展階段的村鎮問題是始終不能放棄的基本原則;(5)以政府積極干預和引導的方式推動村鎮建設盡快與城市化進程同步是近期工作的主要手段;(6)建立科學的研究體系、民主的決策體系、高效的行政體系以及嚴密的法規體系是村鎮規劃得以有效實施的根本制度保障。

參考文獻:

①深圳市城市規劃設計院:深圳市城市總體規劃,1996年,深圳;
②王富海:經濟體制轉型期的深圳總體規劃實踐,《城市規劃》1996年第6期
③高煥喜:我國農村城市化問題芻議,《中國農村經濟》,1995年第2期
④中國社會科學院財貿經濟研究所:中國城市土地使用與管理,1994年
⑤鄭重:探索農業現代化、工業化、城市化之路,改革,1995年第4期
⑥韓亞珠,農村城市化道路的選擇,經濟問題,1995年第1期

篇2：赤峰市村鎮規劃建設管理辦法(1999)

赤峰市人民政府
一九九九年五月二十八日

第一章 總則
第一條 為加強村鎮規劃建設管理,促進農村牧區經濟社會發展,根據國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、自治區《內蒙古自治區村莊和集鎮規劃建設管理實施辦法》和有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 在本市范圍內制定和實施村莊、集鎮、建制鎮規劃,在村莊、集鎮、建制鎮規劃區內進行居民住宅、鄉鎮企業、公共建筑及公用設施等建設,必須遵守本辦

法。國家征用集體所有土地進行大型項目建設的除外。

城市規劃區內村莊、集鎮、建制鎮規劃要嚴格執行城市總體規劃和有關法律、法規。

第三條 本辦法所稱村鎮,是指村莊、集鎮、建制鎮。

村莊是指農村牧區居民居住和從事各種生產活動的聚居點。

集鎮是指蘇木、鄉人民政府所在地和旗縣區人民政府確認由集市發展而成的作為農村牧區一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮。

建制鎮是指國家按行政建制設立的鎮,不含縣城關鎮。

辦法所稱村莊、集鎮、建制鎮規劃區,是指村莊、集鎮、建制鎮建成區和因村莊、集鎮、建制鎮建設及發展需要實行規劃控制的區域。

第四條 市建設行政主管部門負責全市的村鎮規劃建設管理工作。

旗縣區建設行政主管部門負責本行政區域內的村鎮規劃建設管理工作。

蘇木鄉鎮人民政府負責本行政區域內的規劃建設管理工作,并按規定設置村鎮建設管理機構或者配備專兼職管理人員。

第五條 村鎮建設必須編制規劃,村鎮規劃由蘇木鄉鎮人民政府組織編制,并監督實施。集鎮、建制鎮的規劃應委托有相應資質的專業規劃單位負責規劃設計。村鎮規劃包括總體規劃和建設規劃。

村鎮規劃的編制應當以縣域規

篇3：海南省村鎮規劃建設管理條例（2014年）

　　海南省人民代表大會常務委員會公告第18號

　　《海南省村鎮規劃建設管理條例》已由海南省第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議于20**年11月29日通過，現予公布，自20**年2月1日起施行。

　　海南省人民代表大會常務委員會

　　20**年11月29日

　　海南省村鎮規劃建設管理條例

　　(20**年11月29日海南省第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)

　　第一章 總則

　　第一條為了加強村鎮規劃建設管理，改善村鎮人居環境，促進農村經濟社會全面協調可持續發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本省行政區域內的村鎮規劃建設管理活動，應當遵守本條例。

　　本條例所稱村鎮，包括鎮、鄉、村，不含市、縣、自治縣人民政府所在地鎮。

　　城市規劃區內村鎮規劃的制定和實施，《中華人民共和國城鄉規劃法》和《海南省城鄉規劃條例》另有規定的，依照其規定。

　　第三條村鎮規劃建設管理，應當堅持以人為本，保障民生，科學規劃，合理布局，節約用地，保護耕地，因地制宜，量力而行和先規劃后建設的原則，實現社會效益、環境效益和經濟效益的統一。

　　第四條縣級以上人民政府應當綜合考慮交通區位、產業基礎、歷史文化、自然條件、經濟社會發展水平等因素，推進特色風情小鎮、村鎮新型社區、文明生態村鎮和特色旅游村鎮建設。

　　第五條地處洪澇、地震、臺風、風暴潮、滑坡、泥石流等自然災害易發地區的村鎮，應當按照國家和省批準的防災減災規劃以及有關規定，在村鎮規劃建設中采取必要的防災減災措施。

　　第六條省人民政府城鄉規劃建設主管部門負責全省的村鎮規劃建設管理工作。

　　縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門負責本行政區域內的村鎮規劃建設管理工作。

　　鄉鎮人民政府負責本行政區域內的村鎮規劃建設管理工作，確定專門的規劃建設管理機構實施具體工作。

　　村民委員會在鄉鎮人民政府的指導下，協助做好村莊規劃實施和村民住宅建設管理工作。

　　縣級以上人民政府發展改革、財政、土地、農業、民政、交通、消防、旅游、水務、衛生、文化、教育等有關部門以及電力、電信、郵政等相關單位，應當按照各自職責，做好村鎮規劃建設管理相關工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當將村鎮規劃編制和建設管理經費納入本級財政預算。

　　第八條縣級以上人民政府應當多渠道籌集資金加強教育、衛生、福利、文化、體育、廣電、通訊、交通等基礎設施、公共設施和公益事業建設，提升村鎮公共服務水平。

　　村莊的基礎設施、公共設施和公益事業建設由農村集體經濟組織籌集資金建設的，縣級以上人民政府應當在政策和資金等方面給予扶持。

　　縣級以上人民政府鼓勵單位和個人投資村鎮的基礎設施、公共設施和公益事業建設。

　　第二章 村鎮規劃管理

　　第九條村鎮規劃包括鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。

　　鎮規劃、鄉規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

　　第十條村鎮規劃的編制應當以上層次城鄉規劃、國民經濟和社會發展規劃為依據，與土地利用總體規劃及農業、環境保護、公路建設、旅游等專項規劃相銜接，符合法律、法規和國家、省編制村鎮規劃的技術規范和標準。

　　第十一條鎮、鄉總體規劃的強制性內容應當包括：規劃區范圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環境保護、自然與歷史文化遺產保護以及綜合防災減災設施用地等。

　　鎮、鄉控制性詳細規劃的強制性內容應當包括：規劃地段內建筑開發總量，各地塊的土地使用性質、容積率、建筑密度、允許建設高度、綠地率、停車設施、公共服務設施和基礎設施建設的具體配置要求，歷史文化保護區以及涉及文物保護單位附近的建筑物、構筑物控制指標等。

　　鎮、鄉總體規劃的規劃期限一般為二十年。

　　第十二條村莊規劃的內容應當包括：規劃區范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養殖場所等農村生產、生活服務設施、公益事業等各項建設的用地布局、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產保護、防災減災等的具體安排。

　　村莊規劃的規劃期限一般為十至二十年。

　　第十三條鎮、鄉總體規劃由鄉鎮人民政府組織編制，經鄉鎮人民代表大會審議后，報上一級人民政府審批。

　　規劃的組織編制機關應當將本級人民代表大會代表的審議意見和根據審議意見修改規劃的情況一并報送審批機關。

　　第十四條鎮、鄉控制性詳細規劃由鄉鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

　　控制性詳細規劃應當覆蓋鎮、鄉總體規劃確定的建設用地范圍。

　　第十五條村莊規劃由鄉鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

　　村莊規劃編制過程中應當邀請村民參與，充分聽取村民意見，尊重村民意愿，符合農村實際，方便生產生活。

　　村莊規劃在報送審批前應當先經村民會議或者村民代表會議討論，并經到會村民或者村民代表過半數通過。

　　第十六條村鎮規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾意見。公告的時間不得少于三十日。

　　組織編制機關應當充分考慮專家和公眾的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由。

　　第十七條經依法批準的村鎮規劃應當由規劃組織編制機關及時公布，法律、行政法規規定不得公開的內容除外。

　　經依法批準的村鎮規劃由鄉鎮人民政府組織實施，未經法定程序不得修改;確需修改的，應當依照原審批程序報批和重新公布。

　　第十八條編制村鎮規劃應當委托具有相應資質等級的規劃編制單位承擔。

　　第三章 村鎮建設管理

　　第十九條村鎮規劃區內進行各項建設活動，必須符合村鎮規劃，服從規劃管理。

　　村民自建低層住宅以外的其他村鎮建筑工程的勘察、設計、施工等建筑活動的監督管理，按照《中華人民共和國建筑法》等相關法律、法規的規定執行。

　　第二十條在鎮規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施的，建設單位或者個人應當向縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門或者省人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

　　第二十一條在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業以及村民集中住宅樓建設的，建設單位或者個人應當向鄉鎮人民政府提出申請，由鄉鎮人民政府進行初審，符合規劃要求的，報縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　第二十二條在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地和村莊規劃預留宅基地建設村民住宅的，村民應當持戶籍證明、宅基地使用證明、村民委員會簽署的書面意見等有效文件，向鄉鎮人民政府提出申請，由鄉鎮人民政府依據鄉、村莊規劃審查，符合規劃要求的，核發鄉村建設規劃許可證，報縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門備案。

　　第二十三條在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及村民住宅建設的，不得占用農用地;確需占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續后，由縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

　　第二十四條縣級以上人民政府城鄉規劃建設主管部門應當加強對村莊規劃區內村民自建低層住宅設計、建設的指導，根據轄區內不同地域民居和民族特點，無償向村民推薦安全、經濟、適用、美觀

　　的建筑工程設計圖集，并引導村民自主選用。 　　村莊規劃區內村民自建低層住宅的具體標準由省人民政府確定。

　　第二十五條承包村民自建低層住宅建設的單位或者個人與村民簽訂合同的，應當明確工程質量保修范圍和保證期等內容，按照合同約定承擔建筑工程任務。

　　縣級以上人民政府城鄉規劃建設主管部門應當為村民自建低層住宅提供合同示范文本，供其選擇使用。

　　縣級以上人民政府城鄉規劃建設主管部門、人力資源和社會保障部門應當定期組織農村建筑工匠的職業技能培訓，提高農村建筑工匠技術水平。

　　第二十六條取得鄉村建設規劃許可證的村民自建低層住宅開工前，村民應當向鄉鎮人民政府提出現場核驗的書面申請。鄉鎮人民政府或者其委托的村民委員會應當自接到書面申請之日起五個工作日內派人對放線情況現場核驗，未經核驗不得開工。核發機關逾期不派人到現場核驗，該工程可以按批準的規劃面積、位置開工。

　　第二十七條村民自建低層住宅的施工單位或者個人應當按照有關的技術規定施工，不得使用不符合質量要求的建筑材料和建筑構件。

　　村民自建低層住宅的安全和施工質量由建房村民和參與建設各方共同負責。

　　鄉鎮人民政府應當對村民自建低層住宅的施工質量進行監督指導。

　　第二十八條村民自建低層住宅竣工后，村民應當向鄉村建設規劃許可證核發機關申請辦理規劃核實手續;經核實符合鄉村建設規劃許可證要求的，核發機關應當出具規劃核實證明。

　　未經核實或者經核實不符合鄉村建設規劃許可證要求的，村民不得組織竣工驗收。

　　第二十九條村民自建低層住宅，由村民自行組織竣工驗收，鄉鎮人民政府可以派人提供幫助和指導。

　　第三十條各級人民政府應當采取措施，保證村鎮生活用水安全。有條件的地區，應當實行集中供水，確保飲用水水質達到國家規定的衛生標準。

　　各級人民政府應當采取獎勵、補助等措施，統籌規劃村鎮規劃區內的集中式污水處理、垃圾處理等環境衛生設施建設，明確環境衛生責任區和責任人。

　　各級人民政府應當推廣沼氣池、三級化糞池建設，改造農村廁所;應當鼓勵、引導村鎮規劃區內農業、養殖業等產業的生產者綜合利用生產、生活廢棄物，發展循環經濟。

　　第三十一條縣級以上人民政府城鄉規劃建設主管部門應當鼓勵在村鎮建設中結合當地特點，采用新工藝、新技術、新材料，推廣適合村鎮的建筑節能技術。

　　第三十二條縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門和鄉鎮人民政府應當建立、健全村鎮建設檔案管理制度，對村鎮規劃建設中形成的文件、圖紙、視頻等具有保存價值的資料，及時整理歸檔。

　　第四章 村鎮房屋管理

　　第三十三條農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，其宅基地的面積不得超過一百七十五平方米，具體標準由市、縣、自治縣人民政府規定，報省人民政府批準后執行。

　　第三十四條市、縣、自治縣人民政府房地產主管部門應當加強村鎮房屋產權產籍管理，依法保護房屋所有人的房屋所有權。

　　市、縣、自治縣人民政府房地產主管部門或者負責房屋登記工作的機構負責房屋登記，建立本行政區域內統一的房屋登記簿，依照有關規定及時辦理村鎮房屋登記，并在規定的時間內向權利人發放房屋權屬證書。

　　第三十五條申請房屋登記，申請人應當向市、縣、自治縣人民政府房地產主管部門或者負責房屋登記工作的機構提出申請，并提交申請登記材料。

　　第三十六條村鎮集體土地上的房屋所有人或者使用人應當遵守村鎮房屋管理的有關規定，保證房屋的使用安全。

　　第五章 監督檢查

　　第三十七條省人民政府應當建立對市、縣、自治縣人民政府及其主要負責人和分管負責人村鎮規劃建設管理的監督考核機制。

　　縣級人民政府應當建立對本級人民政府城鄉規劃建設主管部門、相關主管部門和鄉鎮人民政府及其主要負責人以及分管負責人村鎮規劃建設管理的監督考核機制。

　　第三十八條市、縣(區)、自治縣人民政府城鄉規劃建設主管部門和鄉鎮人民政府應當加強對村鎮規劃建設情況的監督檢查，建立執法巡查制度，實行網格化監控管理，依法及時查處違反村鎮規劃建設管理法律法規的行為。

　　監督檢查情況和處理結果應當依法公開，供公眾查閱和監督。

　　第三十九條任何單位和個人都有權向縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門或者鄉鎮人民政府舉報違反村鎮規劃建設管理法律法規的行為。

　　城鄉規劃建設主管部門或者負有查處職責的機關對舉報應當及時受理、調查處理，在受理舉報后三十個工作日內將處理情況反饋舉報人，并在處理結束后七個工作日內將處理結果書面告知舉報人。城鄉規劃建設主管部門或者負有查處職責的機關應當為舉報人保密。

　　縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門和鄉鎮人民政府應當建立和完善違反村鎮規劃建設管理法律法規行為的舉報制度，并向社會公布電子郵箱和統一的舉報電話。舉報經查證屬實的，對舉報人給予表彰、獎勵。

　　第六章 法律責任

　　第四十條縣級人民政府或者鄉鎮人民政府有下列行為之一的，由其上一級行政機關責令限期改正，通報批評;對其主要負責人和其他直接責任人員給予處分，并依照有關規定予以問責：

　　(一)依照本條例應當組織編制村鎮規劃而未組織編制的;

　　(二)未按法定程序組織編制、審批、修改村鎮規劃的;

　　(三)委托不具有相應資質等級的單位編制村鎮規劃的。

　　第四十一條縣級人民政府城鄉規劃建設主管部門或者鄉鎮人民政府有下列行為之一的，由省人民政府城鄉規劃建設主管部門、監察機關或者縣級人民政府依據職權責令改正，通報批評;對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予處分：

　　(一)村鎮規劃批準后未依法公布和組織實施的;

　　(二)對不符合法定條件的申請人核發建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的;

　　(三)對符合法定條件的申請人未在法定期限內核發建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的;

　　(四)發現違法建設的行為未依法查處或者接到舉報后不依法處理的。

　　第四十二條未依法取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上人民政府城鄉規劃建設主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

　　在鄉、村莊規劃區內，未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　在村鎮規劃區外違法建設的，依照土地管理法等法律法規的規定處理。

　　第四十三條違反本條例規定的行為，本條例未設定處罰的，依照有關法律法規的規定處罰。

　　第四十四條村鎮規劃建設管理人員違反本條例規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十五條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七章 附則

　　第四十六條本省國有農(林)場的規劃建設管理按照《海南省城鄉規劃條例》的有關規定執行。

　　第四十七條本條例的具體應用問題由省人民政府負責解釋。

　　第四十八條本條例自20**年2月1日起施行。