房地產會計核算工作探討

　　資金耗費量大和工程建設周期長是房地產開發企業運營的兩大主要特征，相比于其他較為傳統的制造企業而言，房地產企業的會計核算有自己的一套模式。本文主要就房地產企業現階段的成本核算和收入核算方面存在的一些問題提出了一些建議和看法，對其會計核算工作改善展開了探討。

　　房地產行業的發展是我國近些年來發展速率最為迅猛的行業之一，正因如此，該行業的進步發展也受到了極大的關注。房地產行業中，主要商品是房屋，開發周期較長和商品價值較大是該行業所經營商品的主要性質，相比于其他傳統的經營類商品而言，該商品的特征更為明顯突出，自然而言的，企業核算方面也與其他行業或企業的核算方式有所不同。這些核算問題在房地產企業的經營發展中已經有所表現，而本文主要就成本核算和收入核算兩大方面展開如下探討。

　　一、房地產企業會計核算環節存在的一些問題

　　1.1成本核算存在的問題

　　我國房地產企業成本核算方面目前狀況絕大多數的房地產企業對于成本的計算和分配都沒有做出十分詳細的規定或計劃。多層建筑和高層建筑是房地產開發企業成本核算的兩大核心對象，這兩種建筑類型主要是通過樓層的多少而劃分的，11層以上的建筑被定義為高層建筑，10到11層的建筑被定義為小高層建筑，4到9層的建筑被定義為多層建筑?？v觀我國房屋建筑的發展歷史，房地產開發的最初時期，房屋建筑以多層建筑為主，每一個樓層的成本耗資相差數額不大，這段時期企業所采取的成本核算都是以平均成本核算為主。然而技術的進步和時代的發展，高層建筑已經成為了房地產開發的主流建筑形式，高樓層、裙樓以及低樓層之間的成本耗資相差數額較大，要是還是采取平均成本的算法來進行核算，一定會對企業內部的成本會計精度造成一定的影響。

　　1.2收入核算存在的問題

　　稅收規定與企業會計的準則內容有著一定的差異，房地產企業在對企業的收入進行確認時，會以五項經濟原則作為衡量標準，當企業獲取了房屋的預售許可證，可以對房屋建筑進行買賣時，房屋建筑的建設并沒有完工，也就是說，消費者所購買的房屋屬于期房，與此同時，房地產企業已經收到了購房者所預付的房款。由于房屋建筑商品在所有權方面的風險并沒有產生有效的轉移，因此不完全符合經濟原則的收入確認標準。只有在房屋建筑工程完工驗收，認證購房者的房產權利時，才能夠確認收入款項。但是稅法方面則將在房屋預售時所獲得的款項全部算入收入范疇內來計算納稅金額。除此以外，房地產建造房屋的閣樓、停車場以及地下室等部分參與銷售的部分，并沒有對其進行收入金額的確定，也就是說，雖然這些建筑部分屬于企業銷售商品的范疇，但是并沒有算入收入核算中。房屋銷售期間的罰款、物業費用、政府獎勵以及客戶違約金的收取也沒有在收入核算中得到明顯的體現。

　　二、會計核算相關問題的改善方法和措施

　　2.1對高層建筑成本制定核算規劃

　　上述問題描述中我們已經明確了高層建筑的成本核算問題，因此筆者認為可以結合企業房屋建造的特點來構建合理的房屋層次成本分析法來確定高層建筑的樓層成本，力爭落實到細節，最好能夠保證每一個樓層都有與之對應的成本計算權重，最后再綜合總成本和可銷售面積來對平均成本進行計算，用每一個樓層的權重與平均成本相乘得到銷售成本，保證房屋銷售的收入能夠與成本形成一定的配比。以某房地產公司的成本核算規劃為例，該企業結合往年的銷售狀況并通過科學合理的計算方式，得出了若建造30層的高層建筑，其建筑樓層的平均成本為2900/㎡，裙樓30到20層、20到10層、10到5層的權重數值分別為1.7、2、1、3，由此可知，該高層建筑的銷售成本按樓層由高到低算應該分別為4930/㎡、5800/㎡、2900/㎡、8700/㎡。這種成本核算的方法能夠從根本上解決銷售收入與成本耗資不成比例的問題，除此以外，歸集和分配成本等方面也要有所準備，針對一些較為復雜的房屋建筑工程，由于其成本核算對象的確立很難將成本費用囊括進來，此時就需要結合科學的成本費用分配方法來進行成本分配，杜絕出現隨意分配的不良現象。結合實際，筆者對以下四類作出了總結：1.土地征用費和拆遷補償費用應該按照占地面積來進行劃分；2.在對基礎設施費用進行分攤時，可以參照歷史發生原因，結合因果關系法來進行；3.現場組織的管理費用應該按照建筑面積來進行分配；4.預算面積是配套設備經費分攤的主要依據。

　　2.2收入制度的完善

　　筆者個人認為，房地產收入制度的完善應該從配套設施和商品房的收入核算制度的改善開始著手。由政府或相關部門試著去制定一套符合中國房地產開發企業預售收入確定的經濟制度，并將其與稅收相關的法律法規相結合，統一銷售收入確認與銷售合同簽訂時預收款項收取的時間點，從而避免了房地產企業由于下手收入的無法確認而在企業財務報表上出現巨大虧損的現象，這樣一來，在企業進行銷售的過程中同時會產生大量的金額收入，財務報表方面就能夠顯示出真實的銷售利潤，進一步使得房地產開發企業的經營狀況得到更為真實的反應；第二，房地產開發企業銷售收入的核算范圍應該有所圈定，配套設施和商品房都也應該納入核算的范圍之內；第三，對房屋出租收入、土地轉讓以及其他形式收入的監控力度要有所加強，筆者初步估計，這部分的收入金額能夠達到房地產企業收入總額數值的15%或以上。針對土地轉讓的收入，國家可以結合房屋建筑所在區域土地價格的高低來建立數據庫，對最低的土地交易價位進行標準定義，若交易價位低于標準價位，其過戶手續不予通過。這樣的規定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強?！邦A售收入備查薄”、“銷售備查薄”以及“協助辦理房屋產權清冊”等輔助材料的建立，能夠對企業的正式應納稅所得額度進行真實的側面反映，有效遏制了了某些企業隨意調整利潤及內部收入金額的現象，保證房地產企業運營時能夠遵循納稅規范。

　　三、歸納總結

　　就目前我國房地產企業發展狀況和未來趨勢而言，該行業的企業發展在營銷市場方面的表現還算不上十分成熟，因此在會計核算工作的開展上也存在很多問題，需要通過不斷的發現和完善來對其今后發展加以規劃。筆者認為，房地產企業要想持續保持穩定快速的發展速率，必須要結合相關市場的發展規律，通過制定有效的管理制度來確保企業會計核算環節的精準性，并保證其后期工作效益的提升，進一步使得房地產企業的會計核算系統得到完善，為企業自身的長期發展發揮功效。本文結合筆者自身多年工作經驗，對房地產企業會計核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問題和現象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅信，通過我們的不懈努力，會計核算在房地產企業運營中的作用發揮將更為高效穩定，進而促進企業經濟的全面發展。

篇2：房地產開發公司會計核算基礎工作規范

　　房地產開發公司會計核算基礎工作規范

　　第一條為了確保公司財務部門正常有序的工作秩序，

　　進一步充分體現會計的可靠性，特制定本規范。

　　第二條會計的運用及賬戶的設置，按《企業會計制度》執行，不得隨意更改或自行設置，個別因公司業務需會計時，須報公司領導批準。

　　第三條憑證統一采用記賬憑證，在實行會計

　　后，可采用軟件打印記賬憑證。

　　第四條會計核算組織程序,采用記賬憑證匯總表核算程序，記賬憑證總表核算組織程序如下：

　　1、根據審核后的原始憑證填制記賬憑證;

　　2、根據原始憑證匯總表編制記賬憑證匯總表;

　　3、根據記賬憑證匯總地記總分類賬;

　　4、根據原始憑證登記現金日記賬和銀行日記賬;

　　5、根據記賬憑證及所附的原始憑證登記各明細分類帳表;

　　6、根據總分類賬和各明細分類賬編制會計報表;

　　7、記賬憑證匯總表核算組織程序的特點是：先定期(幾天)將所有記賬憑證匯總編制成匯總表，然后再根據憑證匯總表登記總分類賬。

　　8、記賬憑證匯總表的編制方法是：根據一定時期的全部記賬憑證，按照相同歸類，定期(指幾天)匯總會計的以反映全部會計的借方本期大聲額和貸方本期發生額。

　　第五條記賬規則

　　1、記賬需根據審核過的會計憑證。除按照會計核算要求進行轉賬時，用記賬負寫的轉賬說明的作記賬依據外，其它記賬憑證都必須以合法的原始憑證為依據。沒有核發的憑證，不能登記賬簿，且每張記賬憑證必須由制單、復核、記賬、會計主管分別簽名，不得省略。

　　2、登記賬簿時用鋼筆或碳素筆書寫(除了復寫的以外，不得使用鉛筆和圓珠筆)。

　　3、記賬憑證和賬簿上的會計，不得隨意簡化和使用代號。會計分錄的對應關系，原則上一種經濟事項分別或匯總一套分錄，不得將不同內容的多種經濟事項合并編制一套方案。

　　4、明細賬應隨時登記，總賬定期登記，一般不超過10天，每一筆賬須記明日期，憑證號碼和摘要，經濟事項的摘要不能過分簡略，以保證第三者能清楚。

　　5、記賬的文字和數字應端正、清楚、嚴禁亂擦、修補或涂改，不得跳行隔頁。應將空行或空頁劃斜紅線注銷。

　　6、月、季、年度末，記完帳后應辦理結賬，為了便于結轉成本和編制會計報表，需要發生額的賬戶，應分別結出魚粉季度，年度發生額，在摘要欄注明"本月合計""本季合計"和"本年合計"的字樣，在月結，季結數字上端和下端均劃單杠線，在年結數字下端劃雙杠線?？偨Y的數字本身均不得用紅字書寫。發生筆數不多的賬戶，也可不結總。不需要加計發生額的賬戶，應隨時結出余額，并在月份，季度余額下端劃單杠線，在年度余額下端劃雙杠線。

　　7、編制會計報表前，必須把總賬和明細賬記載齊全，試算平衡，每個的明細賬各賬戶的數額相加綜合同該年月的總賬數額核對相符。不允許現出報表，后補記賬簿。年度更換新帳時，需要結轉新年度的余額，可直接過到轉賬各該賬戶的第一行，并在摘要欄內注明"上年結轉"字樣。必要時，詳細注明余額組成內容，在舊賬的最后一行數字下面注明"結轉下年"字樣。結轉以后的空白行格包括不結轉余額的賬戶，劃一條余線注銷或蓋戳注銷。

　　8、記賬發生錯誤時，用以下方法更正。

　　(1)記賬前發現記賬憑證由錯誤，應先更正或重制記賬憑證。記賬憑證或賬簿上的數字差錯，應在錯誤的全部數字正中劃紅線，表示注銷，并由經辦人員加蓋小圖章后，將正確的數字寫在應記的欄或行內。

　　(2)記賬后發現記賬憑證中合計科目，借貸方式或金額錯誤時，先用紅字填制一套與原用科目，借貸方向和金額相同的記賬憑證，一并登記入賬。如果合計科目和借貸方向證確，只是金額錯誤，也可另行填制記賬憑證，增加或沖減相差的金額。更正后應在摘要中注明原記賬憑證的日期和號碼，以級更正的理由和依據，報出會計報表后發現記賬差錯時，如不需要變更原來報表的，可以填制正確的記賬憑證，一并登記入賬。

　　9、紅字沖賬除了用于更正的錯誤外，還可以用于下列事項：

　　(1)經濟業務完成后，發生退回或退出;

　　(2)經濟業務計算錯誤而發生多付或多收;

　　(3)賬戶的借方或貸方發生額需要保持一個方向;

　　(4)其它必須沖銷原記數字的事項。

　　第六條結賬、對賬

　　1、結賬時結算各種賬簿記錄，它是在一定時期內所發生的經濟業務全部登記入賬的基礎上進行的，具體內容如下：

　　(1)在結賬時，首先應將本期內所發生的經濟業務記入有關賬簿。

　　(2)本期內所有的轉賬業務，應編成記賬憑證記入有關賬簿，以調整賬簿記錄。

　　(3)在全部業務登記入賬的基礎上，應結算所有的賬簿，具體方法參見"記賬規則"。

　　2、對賬是為了保證帳證相符，賬：相符，賬實相符。具體內容如下：

　　(1)帳證核對：是指各種賬簿(總賬、明細、分類賬以及現金和銀行存款日記賬等)的記錄與會計憑證(記賬憑證及其所附的原始憑證)的核對，這種核對主要是在日常編制憑證和記賬過程中進行。月結果發現賬目不符，就應回過頭來對賬簿記錄與會計憑證進行核對，以保證帳證相符。

　　(2)賬：核對每月一次，主要是總分類賬各賬戶期末余額與各明細分類賬面余額相核對，現金，銀行存款二級帳與出納的現金，銀行存款日記賬相核對，會計部門各種財產物資明細類賬期

　　末余額與財產物資管理部門和使用部門的保管帳相核對等。

　　(3)賬實核對分兩類：

　　第一類：現金日記賬面余額與現金實際庫存數額相核對，銀行存款日記賬余額與開戶銀行對賬單相核對，要求每月核對一次。

　　第二類：各種財產物資明細分類賬賬余額與財產物資實有數額相核對，各種往來賬款明細賬賬余額與有關債權債務單位的賬目核對等，要求每季核對一次。

篇3：房地產股份公司會計核算程序

　　房地產股份有限公司會計核算程序

　　本公司會計核算程序如下：

　　一、根據原始憑證及原始憑證匯總表填制記帳憑證;

　　二、根據收、付款憑證逐日逐筆登記現金日記帳和銀行存款日記帳;

　　三、根據原始憑證、原始憑證匯總表及記帳憑證逐筆登記明細分類帳;

　　四、根據記帳憑證定期編制科目匯總表;

　　五、根據科目匯總表登記總分類帳;

　　六、期末總分類帳與各種日記帳、明細分類帳進行核對;

　　七、期末根據總分類帳與明細分類帳編制會計報表。

　　如圖所示：