房地產項目成本核算的問題探討

　　田雯毛永勝

　　房地產項目工期長，參與單位多，環節復雜，建設過程變化大，由于現場工程管理與后方財務管理的專業區隔，造成了項目成本核算問題積累多，核算難度大，整體管控水平低，嚴重影響企業管理水平提升，現就有關共性問題探討如下。

　　一、房地產項目成本構成及核算過程

　　房地產企業的成本主要是通過“開發成本”科目來歸集，可細分為：

　　1、土地成本，土地出讓金、各種應交費用；

　　2、土地開發成本，包括拆遷補償費、文物勘探費等、土地平整費等；

　　3、前期費用，包括水電通訊接引、各項臨時設施、設計調研費、各項規費等；

　　4、建筑安裝工程費；

　　5、公共設施配套費；

　　6、間接費用等。

　　企業在“開發成本”一級核算科目下，可根據自己的經營特點和管理需要，選擇下級成本項目，并據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

　　房地產項目成本核算過程如下：

　　1、財務與工程人員對接，收集工程資料

　　2、確定成本核算對象，設置成本核算科目，開設成本明細賬

　　3、核算與分配各項費用，一般按工程費用及公共費用兩大類分配

　　4、成本匯總

　　5、核算成果分析

　　二、成本核算中的常見問題分析

　　2-1、核算對象選擇問題

　　由于開發規模及開發進度不同，房地產開發成本歸集對象也不同。對于小規模開發，如單幢或幾幢房屋的開發，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但對大規模開發，如果成本核算過細（如以單幢為單位），因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必使核算工作繁瑣化。相反，如果成本核算簡單地以整個小區為核算單位，不僅存在核算資料滯后問題，還會失去其成本核算對工程管理的反饋作用。實踐證明，以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目按不同開發期進行分塊核算，便于費用的歸集并充分發揮成本核算的作用。

　　“按期核算”原則適用于大多數房地產開發項目，在這個大原則下，核算對象通常根據銷售對象細分為住宅（普通住宅和非普通住宅）成本核算、商業成本核算、車位成本核算等幾大類。需要特別說明的是，車位成本核算在政策上比較復雜，車位通常沒有產權（房管局不辦理車庫產權證），只能租不能售，還有的依據物權法，認為車庫屬于所有業主的附屬資產，租售收益屬于全體業主，加上多數車位空間兼有人防功能，問題就更加復雜。從成本核算角度看，如果車庫作為獨立核算對象，相關費用沒有加總在住宅中，理論上開發商有銷售權和收益權。相反，如果車庫沒有獨立核算，成本加總在住宅中，則車庫理論上就是全體業主的“附屬資產”，跟小區綠地屬于全體業主性質一樣。實踐中與車位類似的還有區內“有用”配套設施的成本核算問題，如幼兒園、游泳池等，是否列入單獨核算對象，需要慎重對待。

　　2-2、費用分配的幾個原則

　　2-2-1土地成本分攤--通常有兩個原則，一是按面積分攤，二是按區塊分攤。以整個小區為核算對象的，土地成本可以按各個子項面積無區別分攤，即不論住宅、商業還是車庫，按各自面積大小同比例分攤。由于分期建設原因，同時一個小區內，不同地塊相對容積率也會有所差異，比如一塊蓋高層住宅，一塊蓋多層洋房，這時候就要根據兩塊地段的用地差異，以及不同期開發的地段范圍，合理劃分邊界，分別分配土地費用。響關的土地平整、文物勘探等成本，也應按此原則進行分配。

　　2-2-2工程費用分攤--構成構成本體的費用，按各自隸屬的核算對象全額分攤，比如住宅樓的費用，列入住宅核算對象即可。但工程設計中，住宅樓里常常嵌入很多公共設施，比如配電房、消防控制室、水泵房、熱力交換站、物業辦公、社區辦公等等，對于這些處于某個建筑中的公共設施，其發生的費用要堅持按“先局部剔除、再整體分配”原則處理。實際工作中，因為多數工程造價都是按單位工程綜合決算，確認其中的公共設施費用額是一個很大難題，財務人員必須與工程管理人員密切結合，在既符合造價政策、又不致陷入繁瑣的前提下，合理確認應剔除的公共設施費用額度。同時也可未雨綢繆，在工程決算過程中，要求施工單位專列公共費用以備用。

　　2-2-3公共費用分擔-除了確認嵌入在各核算對象中的公共工程費用，還有一類費用，雖然不直接構成工程，但同樣為各個核算對象服務，比如設計費、各項規費，通?？砂疵娣e分攤，但專門用于某個核算對象的費用，由全體核算對象分攤就不合理了，比如某個新工藝的專門試驗費，只能由使用這個工藝的工程分攤。還有一種情況，一些較大的施工措施性費用，比如支護工程、降水工程、塔吊費用，如果按面積分攤，有時并不合理，這些只能根據其實際服務的份額，逐項甄別，靈活測算，做到“服務誰、分配誰”，“服務多少、分配多少”，反映真實成本構成。這些都要求財務人員，與工程管理人員密切溝通，共同確認分配原則，切不可閉門造車，想當然。

　　2-3、尾工預提問題

　　由于小區個別配套沒有完成、部分公建設施暫時不能實施等因素，會影響整個開發項目的完全建成。因為銷售需要，成本核算又不能因為局部因素而整體“休眠”，解決這個問題，通常用“預提費用”科目解決，即將尚未實施的工程預算預提計入成本，以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，一般控制在10%以內，故不會造成項目總成本和單位成本的大幅波動。

　　常見的預提項目通常不影響項目整體功能的實施，如一些質量問題的修整、個別路段的貫通、相關費用的補交、已決算的工程應付款項等，如果未完工程嚴重影響項目功能發揮，且后續施工的不確定性很大，則可能超出預提范圍，實踐中必須把握預提工程的費用邊界。

　　2-4成本核算信息化問題

　　建立信息化成本核算體系，根據項目設計施工及營銷工作安排，預設成本核算框架，與工程管理同步，及時將項目成本核算成果系統儲存，避免死后驗尸式核算方式，是成本核算工作得以高效實施的保障，及時反饋核算信息也是企業成本戰略實施的關鍵環節。在項目管理機構中，應要求每位項目管理人員都具備一專多能的素質，既是工程質量檢查、進度監督人員，又是成本控制和核算人員，把成本核算有機地植入到項目管理中，最終為“管理升級、企業增效”發揮職能作用。

　　---遺留問題（廉租房與商品房混搭成本核算）

篇2：項目成本核算作業指導書

　　項目成本核算作業指導書

　　1.作業目的

　　建立和完善成本核算的操作規則；合理確定成本核算對象；正確歸集和分配開發成本及費用；為開發項目提供及時，真實，完整的成本核算資料。

　　2.主管崗位總會計師：檢查建賬和登錄的及時性和正確性，處理成本核算中的特殊情況。

　　主辦崗位成本核算：按作業描述的程序和要求做好本崗位的操作。

　　3.作業描述

　　3.1劃分成本核算對象：劃分的要求在于便于成本費用的歸集，有利于成本的及時結算，

　　符合現行的會計準則。劃分必須符合同類歸并的原則。

　　3.1.1只有同地，開工時間接近，同一總包單位，相近結構類型，相同用途性質的群體建筑可以合并成一個成本核算對象。不同時符合上述條件的應以單體建筑作為成本核算對象。

　　3.1.2 獨立設計概算或施工圖預算的小區公共配套建筑和設施，如會所，幼兒園，大賣場，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的，一般應獨立作為成本核算對象。

　　3.1.3變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為同一小區服務，今后將成為小區全體業主公共資產的，可合并為一個成本核算對象。為便于分攤，不同服務區域的公共資產不能合并成一個成本核算對象。

　　3.1.4 僅為一幢單體建筑服務的附屬設施，如室外配電房，泵房等，可以不單獨作為成本核算對象，發生的費用直接計入所附屬的單體建筑。

　　3.1.5 最小的成本核算對象為單體建筑，不能因為單體內部各層樓的用途或結構不同而人為地拆成幾個成本核算對象。

　　3.1.6 對于必須歸集但暫時不能確定成本核算對象的成本，或者需要先歸集后分攤的成本，須另設“跨期待分攤成本”的成本核算對象。

　　3.2設置會計科目和核算項目：

　　3.2.1 開發成本：

　　開發成本核算按制造成本法設置科目（詳見附表）。

　　3.2.1.1開發成本的科目一般包括下列八項：

　　土地獲得價款，

　　前期工程費，

　　基礎設施費，

　　建筑安裝工程費，

　　公建配套設施費，

　　資本化利息，

　　開發間接費，

　　成本結轉（僅適用于區域性的土地開發并銷售的情況）。

　　3.2.1.2 在開發成本各級明細科目下，按各成本核算對象分層次設立核算項目。如：

　　核算項目第一級第二級第三級第四級

　　某花園

　?。椖棵Q）（分期）（分功能）（分結構）

　　在建一期住宅多層

　　高層

　　別墅

　　辦公

　　商鋪

　　配套資產等

　　在建二期

　　………

　　待開發土地

　　跨期待分攤成本

　　3.2.1.3上述梯級設置適用于分期實施的綜合性大型項目的成本管理，一般的項目可根據項目的實際情況按上圖的梯級次序選擇各級科目。

　　3.2.1.4 對于已購入的、尚未開工但已決定開發的土地成本，均在成本核算對象“待開發土地”中核算。在核算項目的屬性中增加占地面積和可售建筑面積，并依照實際情況進行調整?！按_發土地”核算項目的余額即為擬開發土地的實際成本，內容包括：（1）總體未開工項目的地價款和前期費用，（2）分期開發的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。

　　項目開工后，將已開工部分逐期從“待開發土地”中轉入“在建某期”。

　　3.2.2 開發產品

　　項目竣工取得大產證，并已與客戶辦理了房屋交接單，這時，“開發成本”科目應轉入“開發產品”科目。

　　3.2.2.1 開發產品按可售建筑面積采用數量金額核算。不包括在可售建筑面積中的車位應按個數采用數量金額核算。

　　3.2.2.2 變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為小區服務，今后將成為小區全體業主共有財產的公益性配套資產，僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。結算時，將此核算對象的賬面余額在受益范圍內，按照面積比例攤入相應可售產品的成本核算對象中。

　　3.2.2.3 會所，中小學，幼兒園，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的具有經營價值的配套資產，也僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。但如該配套資產的實際建造成本高于預期收益的，也可按與預期收益配比的一定金額預留成本。

　　3.2.2.4完工的開發產品用于出租的，應將其成本全部轉入“出租開發產品”。

　　3.2.2.5 完工的開發產品自用的，應將其成本全部轉入“固定資產”

篇3：天安地產成本核算制度

　　安永地產成本核算制度

　　成本核算是會計核算的核心內容，為貫徹經濟性原則，努力降低成本，強化成本管理，特制定本制度。

　　1.成本核算對象

　　成本核算對象就是開發項目。

　　2.成本核算的方法

　　采用品種法進行核算。品種法是指按照產品品種歸集生產費用來計算產品成本的一種方法。在只有一種產品的情況下，全部費用都是生產該種產品的直接費用。在有幾種產品的情況下，歸集費用后對間接費用作適當分配即可計算出各種產品的總成本和單位成本。

　　3.成本核算的程序

　　直接按開發項目設成本計算單，土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和基建安裝工程費屬于直接費用，直接分項目計入“開發成本”科目。

　　應由各開發項目負擔的間接費用，應先在各開發項目和公共項目歸集，月底按一定標準進行分攤結轉。

　　4.成本分析

　　正確劃分進入成本費用的界限：計入成本費用的支出范圍，大致如下：土地征用及拆遷補償費；可行性研究、勘察設計、測繪、“三通一平”等支出；固定資產的折舊費、修理費、租賃費等；計入成本費用的職工工資，按規定比例提取的福利費等；出包工程支付的工程價款；勞動保護費、勞動保險費；差旅費、辦公費、職工教育經費；稅金；無形資產攤銷、業務招待費、技術開發費。廣告費。

　　嚴格劃分開發成本與期間費用的界限：開發成本是企業在土地、房屋配套設施開發過程中發生的費用，是與企業某種產品開發經營有直接聯系的費用支出。而期間費用是反映企業生產經營活動中非生產性開支的經濟指標，包括管理費用、財務費用和銷售費用，它們不能計入開發成本。

　　嚴格劃分開發成本的歸屬期，劃分本期開發成本與后期開發成本。嚴格按權責發生制及收入與費用相匹配的原則確定開發成本的歸屬期。

　　將成本實際發生數與目標成本控制數，進行比較，查明完成或未完成的原因。