一.市場分析
(1)**區周邊市場地理位置及區域人文狀況
(2)樓盤分析──①產品定位分析;②消費者接受度分析
(3)近期市場分析──①產品特色──找尋最與眾不同最具競爭力特點;②消費者購買動機類型及對競爭個案印象,可能購買原因。
二.項目條件分析
(1)地理位置分析
(2)規劃分析
(3)設計分析
(4)價格分析
(5)競爭樓盤分析
三、廣告階段劃分
1.第一階段(內部認購──正式認購)
此階段廣告宣傳以建立知名度及美譽度為主,以聚集人氣,為正式開盤打下基礎,奠定樓盤在特定消費層中形象。此階段廣告投入較大。
2.第二階段(正式認購──首期交樓)
此階段廣告宣傳投入也較大,以便啟動及促進銷售。
3.第三階段(首期交樓──二期完工)
此階段以品牌維持為目的,穩定樓盤品牌形象,投入相對較少。
4.第四階段(二期工程──小區建成)
廣告任務維持小區良好口碑,并以此帶動銷售完成尾盤工作。此階段廣告費用投入為中等。
四、廣告費用估算
1、廣告預算費項目
單 項內 容
廣告調查費用廣告前期市調,廣告效果調查,廣告咨詢費,媒介調查費
廣告制作費用照相,制版,印刷,錄音(攝影,錄像,文案,美工,禮品等)
廣告媒體費用報紙及雜志版面,電視及電臺播出頻道及時段,戶外看板等
其他相關費用與廣告活動有關的公共活動,SP,直效營銷等費用
2、廣告計劃擬定
假設某樓盤7月中旬開盤,其具體推廣內容安排如下:(忽略淡季)
按銷售時段劃分 | 引 導 期 | 時間段 | 宣傳內容 | 投入費用 |
5月中旬－6月中旬 | 新聞發布；營銷中心開張；樓盤綜合報道 | 最高 | ||
6月中旬－7月初 | 提示內部登記 | 較少 | ||
7月初－8月初 | 提示開盤日及相關宣傳 | 較多 | ||
強銷期 | 8月－10月 | 以系列宣傳為主，如規劃篇，景觀篇，價格篇等 | 較多 | |
延續期 | 11月－2月 | 挖掘工地部分已完工項目題材 | 適中 | |
2月－5月 | 小區實景實物；充分展示現房優勢 | 適中 |
1.引導期,以下列手段進行初期信息傳播。
(1)戶外看板:設置于客流較大地帶作明顯引導(尺寸依實際需求為準)。
(2)現場看板,于工地現場搭設圍墻看板,塑造現場氣氛。
(3)宣傳掛旗:工地附近及市區主要繁華地帶。
(4)報紙:當地發行量第一、二大報紙,大力宣傳。
(5)電視:當地有線電視臺房產專欄或無線電視臺黃金檔。
(6)電臺:AM及FM頻道播放廣告。
2. 強銷期
(1)廣告推出
(2)大力度刊登報紙廣告
(3)派發海報其中穿插DM
(4)電視、電臺廣告力度加大
3.延續期
此段廣告以配合工地實物及繼續貫穿主題鞏固已有客戶,并以老客戶來帶動新客戶。
五、廣告計劃執行
1.廣告目的(吸引注意;使人理解;有些好感;產生認同)
2.形式表現
①"沙漠風暴"──以大篇幅于推盤之際進行強勢轟炸,通常用以十萬M2以上大盤開盤。
②"麻雀戰"──以小篇廣告天天見報,廣告期與銷售期都拉得較長,通常用以尾盤銷售。
③"連續劇"──以相同面積風格每次講述一個話題,或是景觀,或是智能篇一次一變。通常用在大幅調價之后,以制造新賣點。
④直觀表現──以實景照片或效果圖表現廣告背景配以文案,通常針對不甚成熟市場。
⑤抽象表現──以與房產不相干畫面為背景誘人看盤,通常針對較成熟市場,針對特定消費層。
3.傳播階段
①硬性及軟性配合傳播
在整個廣告階段中,軟性廣告應于硬廣告相配合產生整體的社會效益,促使經濟效益的產生。
②媒體選擇條件
a、銷售重點;b、向誰傳播;c、消費者購買原因;
d、具體那一種媒體能滿足以上各點,效率如何。
4.廣告文案寫作要素
(1)廣告語
一句簡明扼要的口號性語句向顧客傳達一種長期不變觀念。通常獨立于正文。
(2)標題
是最能引起受眾興趣信息通常在廣告文案最前面。
(3)正文
文字中傳達的大部分廣告信息。
(4)隨文(附文)
發展商,地址、銷售中心、電話等一般在廣告結尾、
5.廣告局部策劃
(1)樓盤與消費者分析
(2)廣告策略
① 基本策略──策略注重點
② 廣告主題(地段,價位,品質,物管,區位,智能,景觀……)
(3)媒體安排
媒體:**報**版,刊登日期:**年**月**日……
(4)費用預算
媒體費用:A+B+C…=TOTAL元(A、B、C、表示單項廣告投入)
設計費用:*元
(5)設計制作:
A..注意力:報紙版面面積越大,廣告注意率越高,但支出越大。第一版位置廣告效果最佳,刊登在其他各版位置逐減。雜志廣告注意力大小依次為封面,封底,封二,封三,扉頁,底扉,正中內頁。
B印刷品:主要有樓書及宣傳單張(一般為彩色),在設計時除考慮開本大小,還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術紙,樓書封面一般用210-300克紙,內頁及單張一般用128-210克紙張。
正規開本
組別 | 十六開 | 三十二開 | 六十四開 |
787×1092 | 188×260 | 130×184 | 92×126 |
850×1156 | 203×280 | 140×203 | 101×137 |
C制作品:主要有展板、燈箱、看板、旗幟、手袋及車身廣告。展板主用于懸掛在售樓處或展銷會展臺標準展板面積為90×120CM,燈箱分室內和市外兩種,以聚酯材料,PVC材料和有機玻璃等為主;看板畫面可用顏料油漆繪制,應考慮夜間照明;手提袋,主要是用于贈送給前來看房或房展會公眾;車身廣告包括車身內外廣告,所使用車輛類型主要是出租車和公交車,以雙層巴士最為理想。
六、效果測定
1、單一時間段測定成交區域分析
效果測定
來人來電線性分析階段性廣告成交統計
2、整合測定
區域分析整合測定業主職業類型分析
購買力分析競爭個案投入分析
反修
饋正
現有廣告策略
篇2：地產廣告系統流程
一.市場分析
(1)**區周邊市場地理位置及區域人文狀況
(2)樓盤分析──①產品定位分析;②消費者接受度分析
(3)近期市場分析──①產品特色──找尋最與眾不同最具競爭力特點;②消費者購買動機類型及對競爭個案印象,可能購買原因。
二.項目條件分析
(1)地理位置分析
(2)規劃分析
(3)設計分析
(4)價格分析
(5)競爭樓盤分析
三、廣告階段劃分
1.第一階段(內部認購──正式認購)
此階段廣告宣傳以建立知名度及美譽度為主,以聚集人氣,為正式開盤打下基礎,奠定樓盤在特定消費層中形象。此階段廣告投入較大。
2.第二階段(正式認購──首期交樓)
此階段廣告宣傳投入也較大,以便啟動及促進銷售。
3.第三階段(首期交樓──二期完工)
此階段以品牌維持為目的,穩定樓盤品牌形象,投入相對較少。
4.第四階段(二期工程──小區建成)
廣告任務維持小區良好口碑,并以此帶動銷售完成尾盤工作。此階段廣告費用投入為中等。
四、廣告費用估算
1、廣告預算費項目
單 項內 容
廣告調查費用廣告前期市調,廣告效果調查,廣告咨詢費,媒介調查費
廣告制作費用照相,制版,印刷,錄音(攝影,錄像,文案,美工,禮品等)
廣告媒體費用報紙及雜志版面,電視及電臺播出頻道及時段,戶外看板等
其他相關費用與廣告活動有關的公共活動,SP,直效營銷等費用
2、廣告計劃擬定
假設某樓盤7月中旬開盤,其具體推廣內容安排如下:(忽略淡季)
按銷售時段劃分 | 引 導 期 | 時間段 | 宣傳內容 | 投入費用 |
5月中旬－6月中旬 | 新聞發布；營銷中心開張；樓盤綜合報道 | 最高 | ||
6月中旬－7月初 | 提示內部登記 | 較少 | ||
7月初－8月初 | 提示開盤日及相關宣傳 | 較多 | ||
強銷期 | 8月－10月 | 以系列宣傳為主，如規劃篇，景觀篇，價格篇等 | 較多 | |
延續期 | 11月－2月 | 挖掘工地部分已完工項目題材 | 適中 | |
2月－5月 | 小區實景實物；充分展示現房優勢 | 適中 |
1.引導期,以下列手段進行初期信息傳播。
(1)戶外看板:設置于客流較大地帶作明顯引導(尺寸依實際需求為準)。
(2)現場看板,于工地現場搭設圍墻看板,塑造現場氣氛。
(3)宣傳掛旗:工地附近及市區主要繁華地帶。
(4)報紙:當地發行量第一、二大報紙,大力宣傳。
(5)電視:當地有線電視臺房產專欄或無線電視臺黃金檔。
(6)電臺:AM及FM頻道播放廣告。
2. 強銷期
(1)廣告推出
(2)大力度刊登報紙廣告
(3)派發海報其中穿插DM
(4)電視、電臺廣告力度加大
3.延續期
此段廣告以配合工地實物及繼續貫穿主題鞏固已有客戶,并以老客戶來帶動新客戶。
五、廣告計劃執行
1.廣告目的(吸引注意;使人理解;有些好感;產生認同)
2.形式表現
①"沙漠風暴"──以大篇幅于推盤之際進行強勢轟炸,通常用以十萬M2以上大盤開盤。
②"麻雀戰"──以小篇廣告天天見報,廣告期與銷售期都拉得較長,通常用以尾盤銷售。
③"連續劇"──以相同面積風格每次講述一個話題,或是景觀,或是智能篇一次一變。通常用在大幅調價之后,以制造新賣點。
④直觀表現──以實景照片或效果圖表現廣告背景配以文案,通常針對不甚成熟市場。
⑤抽象表現──以與房產不相干畫面為背景誘人看盤,通常針對較成熟市場,針對特定消費層。
3.傳播階段
①硬性及軟性配合傳播
在整個廣告階段中,軟性廣告應于硬廣告相配合產生整體的社會效益,促使經濟效益的產生。
②媒體選擇條件
a、銷售重點;b、向誰傳播;c、消費者購買原因;
d、具體那一種媒體能滿足以上各點,效率如何。
4.廣告文案寫作要素
(1)廣告語
一句簡明扼要的口號性語句向顧客傳達一種長期不變觀念。通常獨立于正文。
(2)標題
是最能引起受眾興趣信息通常在廣告文案最前面。
(3)正文
文字中傳達的大部分廣告信息。
(4)隨文(附文)
發展商,地址、銷售中心、電話等一般在廣告結尾、
5.廣告局部策劃
(1)樓盤與消費者分析
(2)廣告策略
① 基本策略──策略注重點
② 廣告主題(地段,價位,品質,物管,區位,智能,景觀……)
(3)媒體安排
媒體:**報**版,刊登日期:**年**月**日……
(4)費用預算
媒體費用:A+B+C…=TOTAL元(A、B、C、表示單項廣告投入)
設計費用:*元
(5)設計制作:
A..注意力:報紙版面面積越大,廣告注意率越高,但支出越大。第一版位置廣告效果最佳,刊登在其他各版位置逐減。雜志廣告注意力大小依次為封面,封底,封二,封三,扉頁,底扉,正中內頁。
B印刷品:主要有樓書及宣傳單張(一般為彩色),在設計時除考慮開本大小,還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術紙,樓書封面一般用210-300克紙,內頁及單張一般用128-210克紙張。
正規開本
組別 | 十六開 | 三十二開 | 六十四開 |
787×1092 | 188×260 | 130×184 | 92×126 |
850×1156 | 203×280 | 140×203 | 101×137 |
C制作品:主要有展板、燈箱、看板、旗幟、手袋及車身廣告。展板主用于懸掛在售樓處或展銷會展臺標準展板面積為90×120CM,燈箱分室內和市外兩種,以聚酯材料,PVC材料和有機玻璃等為主;看板畫面可用顏料油漆繪制,應考慮夜間照明;手提袋,主要是用于贈送給前來看房或房展會公眾;車身廣告包括車身內外廣告,所使用車輛類型主要是出租車和公交車,以雙層巴士最為理想。
六、效果測定
1、單一時間段測定成交區域分析
效果測定
來人來電線性分析階段性廣告成交統計
2、整合測定
區域分析整合測定業主職業類型分析
購買力分析競爭個案投入分析
反修
饋正
現有廣告策略
篇3：房地產公司員工物業管理培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的，房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統，有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制
第1操作環節：制定一個實戰型的培訓計劃
物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司，參與設備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應該于交付使用前三周到位，他們的前期任務是熟悉物業情況，熟悉本職工作和實戰演習。
要點A：高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點B:技術骨干培訓內容
責任感，榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
要點c：普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰演習，以便及時糾正錯誤。
第2操作環節：物業管理培訓的籌備工作
要點A：培訓目的：
迅速認識物業管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點B：培訓對象：
物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c：培訓方式：
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。
第3操作環節：培訓的具體內容
具體內容A：入伙前相關課程 、
第1課：物業管理概述 、
物業管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而，當今世界性的物業管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業管理發展趨勢，住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業大廈管理行家呢?
物業管理除了管理物業外還能做什么?物業管理的最高境界是什么?創新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。
第2課：房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會計算房屋面積嗎?您會看建筑圖紙嗎?您了解
多少房地產各級市場基本常識?您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎?如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。
第3課：不同類型物業的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大，專業程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業管理都難不倒您。
第4課：物業管理法規
有人說，中國的物業管理大難搞，因為法規不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現有潔規并利用有關法規，物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。
第5課：物業管理機構的設置
多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等，我們不這樣設，為
什么?
一個總經理，一、二個副總經理，這樣設置合適嗎?
一個人必須同時干三件事，否則不稱職!怎么于?
第6課：房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關?驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益?機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。
具體內容B：入伙初期相關課程
第1課：入伙程序及相關事務
辦理入伙手續，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關系打下良好基礎，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。
第2課：顧客投訴心態分析及處理技巧
求發泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態，聽其言、觀其色，針對不同的心態靈活處理，這里面有策略。
一個不在意，電視報紙曝你光，聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。
第3課：裝修管理
裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發生治安案件等。管理手法不當，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課：房屋機電設備管理技巧
制度化，是機電設備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。
有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣!
第5課：綠化養護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復雜，這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?
第6課：緊急突發及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c：進入正常階段的日常管理相關課程
第1課：有效培訓與考核
人員培訓是企業內部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?
考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了
一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標準套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標準，就像當年蘇聯“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要!
第2課：物業管理中的財務管理
講理論，老師累，學主煩。給你一張資產負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數字了!
第3課：業委會的作用及其組建
業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題?不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用?怎樣處理和擺準雙方關系和位置?我們的經驗一定對你有用。
第4課：海外物業管理簡介
海外物業管理公司做什么?我們在做什么?幫你比較一下，分析各自特點取長補短。
不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發。
聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷，現身說法最生動。
第5課： 1S09002導入
1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?
第6課：初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運用，這是現代人基本的工作和謀生本領。
電子郵件、網上會議、信息共享，教你網上滯灑走一回，你一定會“愛”上它。