城市商業規劃與網點布局理論

　　城市區位理論

　　對于城市區位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　?。ㄒ唬┒拍艿耐恋貎r值理論

　　在對城市經濟功能分區進行分析的基礎上，杜能（Von Thunen）指出，不同經濟活動的現實區位，取決于這種經濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業企業對城市中心地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。

　?。ǘ┘蛹{模式

　　將土地價值理論思想應用于商業區位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規律，證實了城市土地地租變動及其與商業經濟活動之間關系的規律。到1966年，加納（B．J．Garner）進一步對商業中心的內部結構進行了研究，他根據一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業中心的空間模式，形成了城市地理學中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個企業為經濟正常經營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業區中地租較高的地方。在實踐中，由于商業企業都是為其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經營所需的最低人口數代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡明指標。當然，某一企業“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關的。

　　此外，通過對美國芝加哥商業區空間布局的分析，總結出商業區空間布局的幾個特征：

　　1、經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，占據著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業中心的核心區，總是被那些能顯示商業中心最高級別的職能經濟單位所占據。

　　3、隨著整個商業中心級別的增高，低級別經濟職能單位將被排斥到低地價地區，在商業中心的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級商業中心的典型職能內，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區的距離有關，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（P．B．Downing）進一步闡述了土地面積、人口分布、經濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

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　　中心位置理論是由沃爾特?克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創立的，后經奧古斯特．廖什（August．Losch）補充和修正。這一理論從分析不同生產點之間的相互作用出發，推證了每一種貨物的市場區實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業中心并不能提供所有的貨物和服務，而且，貨物供應點出現的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多中心地都可購到，而高級貨物只能在少數地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。

　　按照中心位置理論學說，城市商業區主要由中央商業區、區域性商業區和鄰里性商業區共同有序構成。對于中央商業區地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業額的大小為中央商業區內外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其中心商業區的范圍。

　　國外城市商業區位理論的研究是以完全市場經濟為前提，以完整的領土、非政治干預、自由的企業和經濟購買力氣平均分布為假定的，因而研究的對象主要是對城市商業區結構、布局等的理論分析，而對影響城市商業發展規劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術的應用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調節下合理發展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱“商業圈”或“商勢圈”。它是指商業企業吸引顧客的區域范圍。商圈對企業而言，則是其業務活動的空間，在這個空間范圍內向消費者提供商品和服務。對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。

　　一個設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關系以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區域廣度，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。上述四個方面的側重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區域性或地區性和同質性；流反映的是活動的態勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。

　　影響商圈設定的因素主要有：人口數量與特征以及其發展趨勢；購買潛力與已有企業的設置與經營狀況；區域內經濟發展前景與產業多無化的程度；區域內交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。

　　商圈又分批發商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內容有：

　　1、構成。零售商業圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級商圈為15％—25％；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國人威廉?雷利用三年時間，調查了美國150個以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認為，“具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例?！痹摲▌t主要地證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點。通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和。其中飽和指數計算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE為某地區每一顧客平均購買額；RF為某地區經營同類商品的商店營業面積；IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。

　　單店面積極限理論

　　規模與效益不是正比關系。一定規模產生一定效益，適度規模產生適度效益，最佳規模產生最佳效益，過度規模就會產生零效益或負效益。體現零售商業企業的規模的主要指標之一是商店的營業面積，影響商店營業面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。

　　人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產生“恐懼感”。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處于疲勞狀態，終止購物；2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方米營業面積的顧客通過距離為0．35—0．4米，因此，顧客對商場營業面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經測算，顧客對商場營業面積的最大生理承受極限一般在2．2—2．3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因“累”而不再繼續。

　　因此，單體商場面積一般以不超過2．5—3萬平方米為宜。

篇2：萬科社區商業規劃設計

　　萬科社區商業的規劃設計

　　要實現社區商業的溢價，必須在設計前期就開始進行規劃，但這種規劃，并非是毫無計劃地將社區商鋪進行分割銷售，讓我們從萬科的社區商業規劃設計中，來一窺究竟。

　　一、社區商業規劃：不僅考慮開發商，更要考慮投資商

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　　1.商鋪的布置應根據地塊商業價值分析進行考慮，重點布置商業價值高的區域；

　　2.首層（含雙首層）商業面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現3F商鋪，則考慮通過首層規劃獨立的門廳出入口，將首層人流引入；

　　3.可通過增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業導視/廣告燈形式來改變地塊的商業價值。

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　　1.商鋪布局盡可能連續、成環，避免出現袋狀盡端式等商業死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務用房（如社康中心、服務站、衛生間等）打斷，當社區入口過大影響商業連續性時，應綜合考慮其布置；

　　2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；

　　3.有商業內街出現時，避免出現單邊街鋪（如下圖）；

　　4.避免在轉角鋪出現實墻，可以規劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業展示性。

　?。ㄈ┥啼伒目蛇_性

　　1.避免商鋪與周邊道路出現較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費者順暢抵達商鋪；若實在無法避免的，可以通過路肩等實現過渡；

　　2.注意停車位的規劃及人流、車流動線的規劃設計

　　增加商鋪周邊地面停車增大了消費的便利性，有利于帶旺商業。與此同時，可以將小區車流與商業車流進行分流，分開管理。

　　3.避免因為規劃水景、綠化帶等阻礙了商業的人流動線

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　　1.項目臨近城市道路時，可在適當的位置，規劃商業大標識，增加項目的形象展示；

　　2.避免出現建筑構筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設計出現；

　　3.一些社區商業臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當地將商業建筑后移，退出部分可規劃為商業廣場作為過渡空間，以及通過設置廣告牌等形式來予以調節。

　　其他注意事項

　　1.塔樓盡量避開底層的商業布置，減少塔樓結構對商鋪劃分的影響；

　　2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現餐飲，有餐飲功能的商鋪要規劃油煙管道、隔油池等；

　　3.建議有餐飲功能的商鋪許設置后傾區域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會導致商業檔次降低）；

　　4.如有大中型餐飲主力店，應考慮廚房位置，預留相應的設備及管井位置。

　　二、社區商業鋪位劃分

　?。ㄒ唬﹦泳€設計

　　銷售型社區商業兩層以上的常見流線處理方式對比

　　1.首層解決人流動線，2F以上的商業人流動線依靠首層帶動（2F以上的通道滿足消費疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動線及外擺）；

　　2.若出現3F商業，則按照大鋪考慮，并在首層預留獨立門面及數量交通保證人流從首層引入；

　　3.當外部條件影響（如場地有高差或有外部立體人流引入時），可考慮雙首層及立體人流動線，視項目具體情況再議。

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　　1.面積分配：通過商業價值排序分析，在適合放置商業的區域，商業面積盡可能放在1F，2F次之；若商業面積過大必須出現3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預留3F商鋪的獨立門面及立體交通；

　　2.商業的外擺位不得占用商業面積，需保證商業的經營面積；外擺位盡可能在一層設置或頂層露臺。

　　3.商鋪劃分原則

　?。?）標準鋪

　　標準鋪劃分原則：

　　a.建議面寬進深比控制在1:3以內，不超過1:4；標準鋪面寬視地下車庫柱網而定，柱網一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；

　　b.單向疏散的標準鋪進深建議控制在15m；

　　c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標準鋪需兩個門疏散，兩個出入口之間間距大于5m。

　?。?）寶瓶鋪

　　定義：兩種情況下可能產生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當標準鋪進深超過1:4的時候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標準鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。

　　寶瓶鋪劃分原則：

　　a.保證“瓶身”位置的進深能滿足商業經營的需要；

　　b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標準鋪面寬。

　?。?）轉角鋪

　　定義：轉角位置商業價值較高的鋪

　　轉角鋪劃分原則：

　　a.在商業價值較高的臨街面，轉角鋪要保證朝向主街道的個數；

　　b.每個轉角鋪保證盡量不出現大面實墻，保證櫥窗的展示面；

　　c.轉角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。

　　常見的兩種轉角鋪設計思路：

　　保留轉角界面完整，考慮品牌主力店，規劃為大鋪（如下圖左所示）

　　考慮轉角界面價值最大，劃小鋪（做下圖右所示）

　?。?）其他情況

　　當商鋪位于塔樓投影部位時，受到住宅剪力墻結構限制，會出現商鋪形狀不規則，或內部有橫向剪力墻導致商鋪空間不完整。

　　設計原則：

　　a.根據剪力墻位置劃鋪，商鋪內盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；

　　b.當確實無法避免橫向剪力墻時，保證該鋪的實際使用面積和有效展示面，并結合業態考慮其使用（如下圖右）。

　?。?）二層以上商鋪的消防疏散問題

　　內廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計容，降低了商鋪的實用率。

　　調整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎上，可以將兩側的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實用率。

　　外廊：實用率較高，不計入容積率面積計算，并可以作為商家的外擺區域，但會影響外立面的完整性和商家昭示性。

　　三、四種常見業態規劃

　　滿足基本生活功能——客戶提及率>50%

　　提高生活質量功能——20%<客戶提及率<50%

　　休閑游憩功能——客戶提及率<20%。

　　1.“滿足基本生活”類主要業態包括綜合超市、菜市場

、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求。

　　客戶對業態提及率

　　2.“提升生活質量”類的主要業態包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。

　　3.“休閑游憩”類的主要業態包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區的娛樂休閑場所和設施。

　　客戶對業態提及率

　　在考慮客戶以上需求的基礎上，需在2公里的客戶消費半徑內研究已有的商業布置，以確定社區的具體商業職能。

　　步行5分鐘到達“便利店”，約300m；步行10分鐘到達超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達購物中心。

　　商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關鍵。

　?。?）超市

　　前提條件：a.15分鐘步行距離以上無中大型超市，應配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內有中大型超市，應配小型超市（小于1000㎡）；c.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　1) 位置：應位于業主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設計）；

　　2) 價格：不宜高于區外價格15%以上；

　　3) 品質: 應銷售品牌產品，保證無假冒偽劣、過期商品；

　　4) 品種：中大型超市應品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內沒有大型菜市場的，應設置肉菜專柜；

　　5) 服務：中大型超市應是品牌連鎖，并提供質量保障和送貨服務；經營時間宜在8：00-22：00；

　　6) 環境：應做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；

　?。?）菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優替代。

　　前提條件：

　　a.20分鐘步行距離內，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；

　　b.10-15分鐘步行距離內有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；

　　c.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　中型市場

　　1）位置：應控制在步行15分鐘距離范圍內；有人行道，適合步行；

　　2）品種：應至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；

　　3）價格：宜與市場價格接軌；

　　4）新鮮程度：蔬菜應保證新鮮；

　　5）環境：明亮、干凈、無異味；

　　小型菜市場或超市肉菜專柜

　　1）位置：控制在步行5-10分鐘距離內，營業時間8：00-20：00，滿足業主不同時段需要；

　　2）品種：宜提供當季蔬菜、豬肉等；

　　3）價格：業主可接受價格比市場價高約20-30%；

　?。?）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區周邊的配套現狀。

　　前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　a.品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發展銀行等；

　　b.柜臺業務：應提供存取款業務、轉賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業務、基金等投資業務等；

　　c.ATM機：應有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業務；保證機器的穩定運營、及時報修、有足夠的現金可?。ㄗⅲ篈TM機個數需求不明顯）；

　　d.安全性：應提供銀行內的安全性保障設施、監控設備，并保證ATM機之間的距離等；

　?。?）藥店:藥店配套與否取決社區周邊的配套現狀。

　　前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　1) 位置：控制在步行10分鐘距離內；

　　2) 品牌：應是連鎖平價藥房，以藥店的品牌來保證產品的質量；

　　3) 質量：應以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產日期在合理范圍內，離過期時間近不可接受；

　　4) 品種：絕大多數常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應確保提供兒童用藥；

　　5) 服務：宜有醫師駐店；有24小時經營窗口；可以用醫?？?；

篇3：城市商業規劃網點布局理論

　　城市商業規劃與網點布局理論

　　城市區位理論

　　對于城市區位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　?。ㄒ唬┒拍艿耐恋貎r值理論

　　在對城市經濟功能分區進行分析的基礎上，杜能（Von Thunen）指出，不同經濟活動的現實區位，取決于這種經濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業企業對城市中心地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。

　?。ǘ┘蛹{模式

　　將土地價值理論思想應用于商業區位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規律，證實了城市土地地租變動及其與商業經濟活動之間關系的規律。到1966年，加納（B．J．Garner）進一步對商業中心的內部結構進行了研究，他根據一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業中心的空間模式，形成了城市地理學中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個企業為經濟正常經營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業區中地租較高的地方。在實踐中，由于商業企業都是為其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經營所需的最低人口數代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡明指標。當然，某一企業“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關的。

　　此外，通過對美國芝加哥商業區空間布局的分析，總結出商業區空間布局的幾個特征：

　　1、經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，占據著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業中心的核心區，總是被那些能顯示商業中心最高級別的職能經濟單位所占據。

　　3、隨著整個商業中心級別的增高，低級別經濟職能單位將被排斥到低地價地區，在商業中心的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級商業中心的典型職能內，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區的距離有關，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（P．B．Downing）進一步闡述了土地面積、人口分布、經濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

　?。ㄈ┲行奈恢美碚?/p>

　　中心位置理論是由沃爾特?克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創立的，后經奧古斯特．廖什（August．Losch）補充和修正。這一理論從分析不同生產點之間的相互作用出發，推證了每一種貨物的市場區實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業中心并不能提供所有的貨物和服務，而且，貨物供應點出現的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多中心地都可購到，而高級貨物只能在少數地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。

　　按照中心位置理論學說，城市商業區主要由中央商業區、區域性商業區和鄰里性商業區共同有序構成。對于中央商業區地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業額的大小為中央商業區內外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其中心商業區的范圍。

　　國外城市商業區位理論的研究是以完全市場經濟為前提，以完整的領土、非政治干預、自由的企業和經濟購買力氣平均分布為假定的，因而研究的對象主要是對城市商業區結構、布局等的理論分析，而對影響城市商業發展規劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術的應用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調節下合理發展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱“商業圈”或“商勢圈”。它是指商業企業吸引顧客的區域范圍。商圈對企業而言，則是其業務活動的空間，在這個空間范圍內向消費者提供商品和服務。對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。

　　一個設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關系以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區域廣度，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。上述四個方面的側重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區域性或地區性和同質性；流反映的是活動的態勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。

　　影響商圈設定的因素主要有：人口數量與特征以及其發展趨勢；購買潛力與已有企業的設置與經營狀況；區域內經濟發展前景與產業多無化的程度；區域內交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。

　　商圈又分批發商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內容有：

　　1、構成。零售商業圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級商圈為15％—25％；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國人威廉?雷利用三年時間，調查了美國150個以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認為，“具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例?！痹摲▌t主要地證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點。通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和。其中飽和指數計算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE為某地區每一顧客平均購買額；RF為某地區經營同類商品的商店營業面積；IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。

　　單店面積極限理論

　　規模與效益不是正比關系。一定規模產生一定效益，適度規模產生適度效益，最佳規模產生最佳效益，過度規模就會產生零效益或負效益。體現零售商業企業的規模的主要指標之一是商店的營業面積，影響商店營業面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。

　　人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產生“恐懼感”。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處于疲勞狀態，終止購物；2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方米營業面積的顧客通過距離為0．35—0．4米，因此，顧客對商場營業面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經測算，顧客對商場營業面積的最大生理承受極限一般在2．2—2．3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因“累”而不再繼續。

　　因此，單體商場面積一般以不超過2．5—3萬平方米為宜。