房企控成本的五個設計細節

　　帶外窗衛生間的市場需求越來越大。在設計過程中，某些做法雖然滿足了明衛生間的需求，但卻增加了過多的建筑成本。例如,在外墻上開槽是一種常見的明衛生間做法，但這種做法值得我們深思。

　　一、取消車庫邊角設計最經濟

　　方案一：六級人防-正方

　　工程費用表

　　方案二：六級人防-三角

　　工程費用表

　　方案三：六級人防-凹三角

　　工程費用表

　　方案一土建造價約5.2萬元，方案二土建造價3.3萬元，方案三土建造價約2萬元，可見，將無用的車庫邊角取消的做法是最經濟的。

　　二、護窗欄桿重復使用可節約6千萬

　　時下的住宅設計，落地窗、飄窗等手法屢見不鮮，其不僅可以豐富住宅的立面效果，還可以增加室內的采光量，增大室內的觀景視角等。

　　外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90米時，應有防護設施。六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05米，七層及七層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.10米。陽臺欄桿應有防護措施。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11米。(《住宅設計規范》GB50096-1999 (20**版)5.1.5條規定)。

　　按上述規范規定，飄窗、落地窗等做法均需做防護欄桿。但業主購房進戶之后將此欄桿自行拆掉的數量比重逐漸增加，而現狀欄桿的直接焊接件焊接的做法導致了業主自行拆掉欄桿后，欄桿的凈高無法達到重復利用，故只能按廢品回爐重鑄，這樣就造成了不必要的浪費。

　　市場上普通鑄鐵欄桿的價錢為110元/米，欄桿數量約為3.5米/80平方米, 如按50%業主進戶之后將防護欄桿自行拆掉，20**北京市將新建住房2750萬平方米，故不完全計算20**年一年因防護欄桿不能重復利用而浪費費用為2750萬*3.5/80*110*1/2=6617.1875萬元。

　　針對上述不合理現象，可拆卸并可重復利用的防護欄桿勢必成為住宅建設領域的主流。

　　當然，如果在設計落地窗時，將窗體設計成0.90米以下為3+0.38+3厚夾層玻璃，也可滿足規范要求。

　　市場上普通平板玻璃價格為20元/平方米，6.38厚夾層玻璃價格為120元/平方米。此做法不存在拆卸浪費問題，所以與時下流行的鑄鐵欄桿做法相比，如按50%業主進戶之后將防護欄桿自行拆掉，不完全計算，落地窗改夾層玻璃做法會增加的造價為108,281,250-66,171,875=4210.9375萬元。

　　(注：防護固定窗的水平荷載由橫檔承受，玻璃與框之間應以結構膠連接，窗邊框的嵌固必須有足夠的強度以滿足一定的沖撞要求。)

　　窗臺的安全防護措施依據《建筑專業技術措施》第10.2.10條規定。

　　綜上所述，將0.9米以下窗做防護安全玻璃的方法既滿足了室內外美觀、適用的要求，又可以避免戶主裝修時的二次浪費，雖然一次投入費用略有所增加，但這是真正的可持續發展，保護環境之道。

　　可拆卸并可重復利用的防護欄桿僅僅是針對時下采用的欄桿做法不能重復利用的現狀，而采取的一種節約措施。

　　三、整磚鋪設墻面節約6.57%的瓷磚花費

　　裁磚是目前在住宅裝修中出現的最普遍現象之一。以一個2米×2米，面積為4平方米，吊頂高度為2.3米的常規衛生間為例，計算其用磚量。如果選用市場上較普遍的0.3米×0.3規格的瓷磚。

　　衛生間在不算耗損率的情況下：

　　地面需要瓷磚：7×7=49塊。

　　墻面需要瓷磚：7×8×4-14(門洞)=210塊。

　　衛生間合計需要瓷磚：49+208=259塊。

　　因衛生間凈尺寸不合理需裁切的瓷磚為：24+16×4=88塊。而以均價9元/片來計算的話，88塊瓷磚共計 88×9=792元。

　　需裁切的瓷磚占瓷磚總量：88/259=34%。

　　259塊瓷磚的總面積：0.3×0.3×259=23.31平方米。

　　地面浪費的瓷磚面積：0.05×2×2+0.05×1.8×2 =0.38平方米。

　　墻面浪費的瓷磚面積：

　　0.14×2.4×2+0.1×2.4×2=1.152平方米

　　浪費的瓷磚面積占總瓷磚面積為：(0.38+1.152) /23.31=6.57%。

　　但是，如果將衛生間的戶型調整為2.15×2.11米，瓷磚鋪設按照成整模數排布的形式，情況就會大不一樣了。

　　首先，避免了對于瓷磚的浪費：由于每個面的尺寸都嚴格按照瓷磚整倍數的尺寸而設計，因此在為地面以及墻面鋪設瓷磚時，不會出現剩余部分需要裁減瓷磚的現象。同時，也在一定程度上降低了裝修的成本。

　　其次，縮短了裝修的時間：如果地面鋪設的瓷磚不出現裁磚的現象。那么其工期就會明顯縮短。

　　四、外墻不開槽節省相當可觀建筑成本

　　明亮的衛生間不僅可以提高居住品質，更可以愉悅人們的心情。因此，帶外窗衛生間的市場需求越來越大。在設計過程中，某些做法雖然滿足了明衛生間的需求，但卻增加了過多的建筑成本。例如,在外墻上開槽是一種常見的明衛生間做法，但這種做法值得我們深思。

　　假設衛生間深度為3.9米，寬度為2.4米;建筑層高2.9米;外墻厚度200毫米;每個衛生間開窗尺寸0.9米×1.5米，我們可以對比一下暗衛生間和為外墻開槽的明衛生間建筑結構及成本。

　　建筑計算：

　　1、每層增加外墻外保溫(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米。

　　保溫按70厚聚苯板計算，每層增加1647元。

　　2、每層增加的外墻飾面層(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米，外飾面按貼磚計算，每層增加2448元。

　　3、增加了建筑物的體形系數，既不節能，又間接增大了建筑物整體保溫的厚度。

　　結構計算：

　　1、雙墻方案：墻長 2*(3.9+1)+(2.4-1.8)+2*1.2=12.8米暗柱面積 0.7立方米。

　　2、單墻方案：墻長 3.9+2.4+2*2=10.3米 暗柱面積 0.38立方米。

　　3、墻體按構造配筋雙層雙向直徑8@200，每層共增加混凝土：0.2*(12.8-10.3)*2.9=1.45立方米混凝土按C30標號計算，每層增加144元。

　　4、每層墻體節省鋼筋：2*2.9*13+2*2.5*15=150.4米 150.4*0.395=59.4kg 暗柱按二級抗震等級構造配筋0.006Ac，選用直徑14鋼筋。每層共節省鋼筋0.006*(0.7-0

.38)/0.000154=13根。

 

　　13*2.9*1.21=15.6kg

　　每層增加鋼筋費用490元。

　　每層增加模板費用250元。

　　5、從結構角度看，兩個方案結構的區別不僅僅在于鋼筋和混凝土的用量上。

　　從平面來看，雙墻方案形成了“刀把形”的異形板，計算時，異形板的凹角部位是應力集中最明顯的地方，結構需加強配筋，一般做法是在相應部位設構造暗梁，在陰影部分加強配筋，當作橫向鋼筋的支座。因此雙墻方案的板配筋與單墻方案的板配筋區別較小。

　　另外，單墻方案的橫墻和縱墻連續，抗震驗算時，水平力傳力簡潔，所以此種情況下墻和暗柱以及連梁配筋基本為構造配筋。

　　而雙墻方案的凹槽切斷了橫墻和縱墻的連續性，此處計算時非常容易形成墻柱梁的超筋，即使不超筋，墻柱梁的配筋也要遠大于構造配筋。

　　綜上所述，暗衛生間比為外墻開槽的明衛生間節省的建筑成本是相當可觀的，總計每層節省費用4,979元，因此在設計過程中以外墻開槽來達到明衛生間的做法是不合理的。

　　五、加強成品保護，避免二次防水處理

　　通過加強對施工成品的保護工作，我們也可以節省大量的材料。比如：對于衛生間防水的保護。我國目前大部分住宅是以毛坯房的形式進行交付。按照一般的做法，毛坯房的衛生間地面從下至上為：

　　1、現澆鋼筋混凝土樓板。

　　2、最薄處30厚C15細石混凝土從門口處向地漏中找1%坡。

　　3、素水泥漿一道(內摻建筑膠)。

　　4、20厚1：3水泥砂漿找平層，四周及豎管根部位抹小八字角。

　　5、1.5厚聚氨酯涂膜防水層。

　　6、20厚1：3水泥砂漿保護層。

　　其中第6步完全是出于對成品保護的要求，但在實際工程中，由于施工的原因造成保護層開裂而導致業主進行第二次防水處理的普遍存在。在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，我們有必要對于施工成品保護提出更高的要求。

　　通過加強對于成品保護，我們可以：

　　1、取消衛生間20厚的1：3水泥砂漿保護層，這樣做的同時也是在減少所有房間的地面墊層厚度。

　　2、避免對于防水的二次開工，并省去再做一遍防水的材料。我們以一個最緊湊的三件器具衛生間為例，臨淋浴間的兩面墻面防水高度為1800毫米，其余兩面墻防水高度為250毫米，經過計算，一個衛生間一遍防水面積為1.8×1.8×3+1.8×0.25×2=10.62平方米。

　　北京20**年住宅建設量為2750萬平方米，按照每戶的平均面積為80平方米，則北京20**年將建設34.375萬戶住宅，每戶住宅按照一個1.8×1.8的衛生間設置，就可以節省10.62×34.375萬=365.06萬平方米的防水。

　　根據預算報價，1.5厚的聚氨酯涂膜防水造價為28元/平方米，上面節省的防水造價共計28×3,650,600=102,217,500元,即一億零兩百多萬元。

篇2：淺議如何控制物管成本

　　淺議如何控制物管成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？

　　為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。

篇3：如何控制物業管理成本

　　如何控制物業管理成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

　　例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。