房地產市場研究報告
--**新城東面某高層單體住宅

一.廣州市房地產行業現狀

20**-20**年廣州樓市將呈現顯著特征:第一是房地產開發的馬太效應更為明顯,7-8家企業獨領市風騷,大多數企業和產品的市場聲音逐漸減弱。而龍頭企業雖然土地儲備充足,但大多走穩健發展道路。供應量并未顯著放大。另一方面,廣州市的需求量已有4-5年保持穩定。故樓價總體相對穩定。相比較北京市場(1-10月,房地產投資額已達840億元),上海市場(預計全年房地產投資800億),廣州市場(最近3年投資額都在380億元左右)是最平靜的市場之一。

從目前廣州市房地產市來看,隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉變,房地產產業增長方式由速度、規模型向質量、效益型轉變。這樣廣州市樓市供大于求與結構短缺現象將長期存在。 全省在建商品房突破一億平方米, 其中廣州市開工的項目高達4,000萬平方米,去年全省商品房的銷售增幅低于10%, 廣州市商品房空置面積近2,000萬平方米,新開工面積增長仍在兩位數以上, 加上今年1萬平方米的新

以上已反映供應量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發展空間。 國經濟的高速發展以及入世的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而 實在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降,但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數變大而 致。 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。廣州空置房數量為560萬平方米,而 廣州市人口高達900多萬人,每一人增加一平方米,便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發達國家人均居住面積高35平方米,而廣州人均住房不足14平方米,故且不計外來與新增人口對住房的需求,僅是廣州現有居民改善住需求提供給房地發展的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房,而且發展空間還是有的。 在這可發展空間里,門檻也提高了。這就是部分環境優美、設計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。

三、目標市場及附近情況分析

**東面有優越的地理位置 位居天河要沖,西倚天河公園,民族學院等著名學府近在咫尺,北接中山大道,東行車陂路,與廣深高速公路相通,交通極為便利。廣州市中心東移,使之正處于市中心黃金地段。

目前該項目附近多個正在興建和發售的樓盤均價(帶裝修)在4,900-5,500之間,綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環境及周邊樓盤的售價,評估認為本項目樓盤銷售均價定為住宅5,000元/平方米、商鋪6,000元/平方米基本合理。

四、為目標市場制定營銷組合方案

營銷組合是根據目標市場的需要,對產品、分銷、價格及促銷這4個可控制的變量進行組合,以實現企業期望達到的銷售水平和利潤水平。營銷組合的研究重點要對準青年和中年中等收入的細分市場,每一部分都圍繞目標市場進行整合。

1、產品

根據分析研究,我們知道青年人對住宅的要求是:品質不必過高,裝修也無需太豪華;但外立面一定要新潮,要有現代感,線條不宜過多,色調不宜過雜;住房的間隔不必過于拘泥,最好是免裝修、無間隔,可以隨意組合和搭配;面積不宜過大,50~60平方米即可,因為青年人的積蓄不多,要考慮他們的實際購房能力;設計風格要明亮、暢快、簡約,富于時代感;廚廁的設計也要力求精致、周全,現代青年對此是頗為講究,要求是十分高的;還要考慮配備SOHO(家庭辦公)的場所,這是最時髦和新潮的意念,尤其是對于受過高等教育的青年一代,追求時尚、感受各種人生體驗;還應考慮設計一些單身公寓或一房一廳的住宅,適宜用于投資出租或用作學生公寓,這類戶型的住宅面積可以控制在20~30平方米/套。在物業管理和售后服務上,可以不必過于周全和無微不至,因為年青人喜歡無拘無束,但又希望得到高品質的服務和享受。因此可以考慮采取酒店式的管理和服務,提供餐飲、家政、洗衣、清潔等一應俱全的服務,但應盡量保持家居的感覺,不要使住戶感到住酒店一樣。單身公寓和住宅應自成一個組團,形成各自獨特的產品特色,同時也便于日后的服務與管理。

中年中等收入階層的興趣、愛好和需求與年青人有所不同。他們多數是上有老、下有小的夾心階層,經濟負擔是比較重的。因此,他們對住房的要求和考慮比較側重于經濟、實惠、合用等方面,對品質和外觀的要求沒有青年人那么高,但對價格的反應會比較敏感。在戶型和面積要求上會相對要大一些,以80m2左右的三房二廳較為適宜。但這樣的住宅每套按5000元/m2計也得要40萬元/套,這對中等收入的工薪家庭是一個巨大的金額,即使選擇按揭供樓,也是很沉重的負擔。因此,應當考慮建些小戶型、小面積的兩房一廳,如40~50m2,這樣即使單價高一些,總價也不會太高,按5000元/ m2單價計,總價也才20~25萬元,一般的工薪階層只要能湊得出5~6萬首期款,再按30年分期供樓,每月才600元,比租房還劃算。

2、分銷

銷售渠道主要還是應當委托中介公司代理銷售。因為中介公司專業性強,具有較豐富的營銷經驗,對目標市場的認識和了解也比較深刻,并擁有強大的銷售隊伍和網絡,可以為一線銷售人員提供強有力的后勤支援,而且對市場的研究也比較專業,能及時了解和掌握市場動態,調整營銷策略。

但委托中介公司代理銷售也存在明顯的不足之處,一是發展商容易對銷售環節失控,完全交由中介公司掌握和操控自己的命運;二是中介公司受利益的驅動,很易采取急功近利的做法和短期行為,最后留下一個爛攤子讓發展商自己去收拾。

針對上述兩種情況,可考慮采用以下辦法加以解決或改善。一是發展商加強售樓管理,派出一些銷售人員和管理人員直接參與現場銷售工作,形成一支混合的銷售隊伍,加強一線營銷人員的力量,但這樣做一定要處理和協調好雙方的合作關系,否則會適得其反;二是與中介公司簽訂長期合作的協議,從項目前期準備階段就要求中介公司參與規劃、設計,而不是等到要賣樓了才找中介公司,此時"木已成舟",許多不利于銷售的失誤和過錯已經造成,無法改變和挽回。同時,在傭金提成的方法上,應采取與銷售額掛鉤的方法,根據一定時間內達到銷售額的大小來確定傭金比例的高低,銷售額越大、提成比例就越高;反之,銷售額越小,提成比例就越低。再就是,目前售樓的窗口太過單一,除了發展商銷售部分給熟客外,其余全靠售樓現場來銷售。以往還可以通過在賓館、酒店開展銷會來作營銷推廣,現在這種做法也已行不通了。因此,可以考慮在發展商和代理商的公司本部增設樓盤展銷的攤位,增加一線銷售的窗口和機會。

3、價格

房地產的定價至關重要,定得太高賣不出去,定得太低又不劃算。近幾年,許多樓盤是采取低開高走的價格策略,先以接近成本的低價位進入市場,引起消費者的關注和搶購,占有一定市場份額之后,再推出新的高價的樓盤將售價拉高,這種方法在供不應求的賣方市場是可以行得通的。目前,廣州樓市已呈現明顯的飽和狀態,在這種供過于求的買方市場中,采取什么樣的價格策略更為合適呢?在前面,我們已經討論過將市場定位在質量較高、售價較低的位置比較適合目標市場的需求;并應當朝質量更高、售價更低的方向去努力。但是,要達到這一目標是不容易的,這不僅僅是定價和定位的問題,而且涉及全面的質量管理和成本控制問題。因為,質量上不去,成本下不來的話,這一市場定位和產品定價是不可能實現的。

售樓的面價不應當訂得太高,然后再給很大折扣,這種做法容易造成消費者的誤解,認為你的樓價不實,水份很大。因此,面價應當比較接近實價,折扣僅僅是象征性的即可。

4、促銷

促銷是房地產營銷必不可少的環節,發展商都十分重視這個環節,各種方法層出不窮、推陳出新,可謂五花八門。

(1)廣告。廣州樓市的廣告最主要是集中在報紙廣告上,所占比例超過廣告費用80%以上,而且最主要的報紙是《廣州日報》,其次是《羊城晚報》。廣告版面的價格也不斷上漲,廣告費用占銷售額的比例超過3%,加上中介傭金等其他營銷費用,整個營銷的費用約占銷售額的5~6%,這對發展商是一個很大的負擔。因此,廣告不宜過量地投放,而應有的放矢,盡量采取少量持續的策略,保持一定的曝光率即可。同時,應積極尋求和嘗試其他的廣告途徑,比如在一些流行刊物上或房地產專業刊物上做廣告,費用和效果可能會好一些。廣告的意念、畫面、版面及內容都十分重要,但樓盤的素質更為重要,如果一味靠廣告來包裝、美化產品,而不是真實地揭示產品潛在的優越性,廣告所起的效用可能會成為負面的。

(2)人員推廣。人員推銷是一門古老的商業藝術,而且是傳統銷售必不可少的一個環節(電子商務可以免除),加強營銷隊伍的建設和培訓,是取得更好銷售業績的關鍵。好的銷售人員,可以把握住潛在的客戶,通過游說和推介,把樓成功地賣出去;而不好的銷售人員,要么是態度生硬,要么是業務生疏,現成的客戶也留不住。因此,可考慮由代理商和發展共同組成一支銷售隊伍,并通過彼此間的競爭、學習和合作,使人員推廣的營銷效用達到最大化。

(3)促銷。目前廣州房地產的促銷手段雖說五花八門,但除了開展銷會、賣廣告、打折扣、降價讓利、送車位、送電器、送廚柜等等,對客戶進行追蹤調查和保持聯系方面卻做得不多。在促銷方面,應當開拓思路,增加一些促銷的方法和手段。比如,參加互聯網,開展電子商務,在網上做一些銷售廣告,效果可能不會馬上顯現,但這始終是一個方向,也是大勢所趨。

(4)公共關系。這方面房地產企業以往的主要精力并非放在營銷方面,而是放在開發環節上,如批地、征地、報建等等,要與政府、公安、工商、街道、建設主管等部門拉關系,但這些關系對營銷目標所起的作用是很小的。因此,應當注意公共關系的營銷作用,如與新聞傳媒的關系,可以通過新聞報道、專題論壇、人物訪問等形式來吸引人們對公司及產品的注意。

篇2：房地產市場研究報告

房地產市場研究報告
--**新城東面某高層單體住宅

一.廣州市房地產行業現狀

20**-20**年廣州樓市將呈現顯著特征:第一是房地產開發的馬太效應更為明顯,7-8家企業獨領市風騷,大多數企業和產品的市場聲音逐漸減弱。而龍頭企業雖然土地儲備充足,但大多走穩健發展道路。供應量并未顯著放大。另一方面,廣州市的需求量已有4-5年保持穩定。故樓價總體相對穩定。相比較北京市場(1-10月,房地產投資額已達840億元),上海市場(預計全年房地產投資800億),廣州市場(最近3年投資額都在380億元左右)是最平靜的市場之一。

從目前廣州市房地產市來看,隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉變,房地產產業增長方式由速度、規模型向質量、效益型轉變。這樣廣州市樓市供大于求與結構短缺現象將長期存在。 全省在建商品房突破一億平方米, 其中廣州市開工的項目高達4,000萬平方米,去年全省商品房的銷售增幅低于10%, 廣州市商品房空置面積近2,000萬平方米,新開工面積增長仍在兩位數以上, 加上今年1萬平方米的新

以上已反映供應量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發展空間。 國經濟的高速發展以及入世的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而 實在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降,但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數變大而 致。 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。廣州空置房數量為560萬平方米,而 廣州市人口高達900多萬人,每一人增加一平方米,便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發達國家人均居住面積高35平方米,而廣州人均住房不足14平方米,故且不計外來與新增人口對住房的需求,僅是廣州現有居民改善住需求提供給房地發展的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房,而且發展空間還是有的。 在這可發展空間里,門檻也提高了。這就是部分環境優美、設計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。

三、目標市場及附近情況分析

**東面有優越的地理位置 位居天河要沖,西倚天河公園,民族學院等著名學府近在咫尺,北接中山大道,東行車陂路,與廣深高速公路相通,交通極為便利。廣州市中心東移,使之正處于市中心黃金地段。

目前該項目附近多個正在興建和發售的樓盤均價(帶裝修)在4,900-5,500之間,綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環境及周邊樓盤的售價,評估認為本項目樓盤銷售均價定為住宅5,000元/平方米、商鋪6,000元/平方米基本合理。

四、為目標市場制定營銷組合方案

營銷組合是根據目標市場的需要,對產品、分銷、價格及促銷這4個可控制的變量進行組合,以實現企業期望達到的銷售水平和利潤水平。營銷組合的研究重點要對準青年和中年中等收入的細分市場,每一部分都圍繞目標市場進行整合。

1、產品

根據分析研究,我們知道青年人對住宅的要求是:品質不必過高,裝修也無需太豪華;但外立面一定要新潮,要有現代感,線條不宜過多,色調不宜過雜;住房的間隔不必過于拘泥,最好是免裝修、無間隔,可以隨意組合和搭配;面積不宜過大,50~60平方米即可,因為青年人的積蓄不多,要考慮他們的實際購房能力;設計風格要明亮、暢快、簡約,富于時代感;廚廁的設計也要力求精致、周全,現代青年對此是頗為講究,要求是十分高的;還要考慮配備SOHO(家庭辦公)的場所,這是最時髦和新潮的意念,尤其是對于受過高等教育的青年一代,追求時尚、感受各種人生體驗;還應考慮設計一些單身公寓或一房一廳的住宅,適宜用于投資出租或用作學生公寓,這類戶型的住宅面積可以控制在20~30平方米/套。在物業管理和售后服務上,可以不必過于周全和無微不至,因為年青人喜歡無拘無束,但又希望得到高品質的服務和享受。因此可以考慮采取酒店式的管理和服務,提供餐飲、家政、洗衣、清潔等一應俱全的服務,但應盡量保持家居的感覺,不要使住戶感到住酒店一樣。單身公寓和住宅應自成一個組團,形成各自獨特的產品特色,同時也便于日后的服務與管理。

中年中等收入階層的興趣、愛好和需求與年青人有所不同。他們多數是上有老、下有小的夾心階層,經濟負擔是比較重的。因此,他們對住房的要求和考慮比較側重于經濟、實惠、合用等方面,對品質和外觀的要求沒有青年人那么高,但對價格的反應會比較敏感。在戶型和面積要求上會相對要大一些,以80m2左右的三房二廳較為適宜。但這樣的住宅每套按5000元/m2計也得要40萬元/套,這對中等收入的工薪家庭是一個巨大的金額,即使選擇按揭供樓,也是很沉重的負擔。因此,應當考慮建些小戶型、小面積的兩房一廳,如40~50m2,這樣即使單價高一些,總價也不會太高,按5000元/ m2單價計,總價也才20~25萬元,一般的工薪階層只要能湊得出5~6萬首期款,再按30年分期供樓,每月才600元,比租房還劃算。

2、分銷

銷售渠道主要還是應當委托中介公司代理銷售。因為中介公司專業性強,具有較豐富的營銷經驗,對目標市場的認識和了解也比較深刻,并擁有強大的銷售隊伍和網絡,可以為一線銷售人員提供強有力的后勤支援,而且對市場的研究也比較專業,能及時了解和掌握市場動態,調整營銷策略。

但委托中介公司代理銷售也存在明顯的不足之處,一是發展商容易對銷售環節失控,完全交由中介公司掌握和操控自己的命運;二是中介公司受利益的驅動,很易采取急功近利的做法和短期行為,最后留下一個爛攤子讓發展商自己去收拾。

針對上述兩種情況,可考慮采用以下辦法加以解決或改善。一是發展商加強售樓管理,派出一些銷售人員和管理人員直接參與現場銷售工作,形成一支混合的銷售隊伍,加強一線營銷人員的力量,但這樣做一定要處理和協調好雙方的合作關系,否則會適得其反;二是與中介公司簽訂長期合作的協議,從項目前期準備階段就要求中介公司參與規劃、設計,而不是等到要賣樓了才找中介公司,此時"木已成舟",許多不利于銷售的失誤和過錯已經造成,無法改變和挽回。同時,在傭金提成的方法上,應采取與銷售額掛鉤的方法,根據一定時間內達到銷售額的大小來確定傭金比例的高低,銷售額越大、提成比例就越高;反之,銷售額越小,提成比例就越低。再就是,目前售樓的窗口太過單一,除了發展商銷售部分給熟客外,其余全靠售樓現場來銷售。以往還可以通過在賓館、酒店開展銷會來作營銷推廣,現在這種做法也已行不通了。因此,可以考慮在發展商和代理商的公司本部增設樓盤展銷的攤位,增加一線銷售的窗口和機會。

3、價格

房地產的定價至關重要,定得太高賣不出去,定得太低又不劃算。近幾年,許多樓盤是采取低開高走的價格策略,先以接近成本的低價位進入市場,引起消費者的關注和搶購,占有一定市場份額之后,再推出新的高價的樓盤將售價拉高,這種方法在供不應求的賣方市場是可以行得通的。目前,廣州樓市已呈現明顯的飽和狀態,在這種供過于求的買方市場中,采取什么樣的價格策略更為合適呢?在前面,我們已經討論過將市場定位在質量較高、售價較低的位置比較適合目標市場的需求;并應當朝質量更高、售價更低的方向去努力。但是,要達到這一目標是不容易的,這不僅僅是定價和定位的問題,而且涉及全面的質量管理和成本控制問題。因為,質量上不去,成本下不來的話,這一市場定位和產品定價是不可能實現的。

售樓的面價不應當訂得太高,然后再給很大折扣,這種做法容易造成消費者的誤解,認為你的樓價不實,水份很大。因此,面價應當比較接近實價,折扣僅僅是象征性的即可。

4、促銷

促銷是房地產營銷必不可少的環節,發展商都十分重視這個環節,各種方法層出不窮、推陳出新,可謂五花八門。

(1)廣告。廣州樓市的廣告最主要是集中在報紙廣告上,所占比例超過廣告費用80%以上,而且最主要的報紙是《廣州日報》,其次是《羊城晚報》。廣告版面的價格也不斷上漲,廣告費用占銷售額的比例超過3%,加上中介傭金等其他營銷費用,整個營銷的費用約占銷售額的5~6%,這對發展商是一個很大的負擔。因此,廣告不宜過量地投放,而應有的放矢,盡量采取少量持續的策略,保持一定的曝光率即可。同時,應積極尋求和嘗試其他的廣告途徑,比如在一些流行刊物上或房地產專業刊物上做廣告,費用和效果可能會好一些。廣告的意念、畫面、版面及內容都十分重要,但樓盤的素質更為重要,如果一味靠廣告來包裝、美化產品,而不是真實地揭示產品潛在的優越性,廣告所起的效用可能會成為負面的。

(2)人員推廣。人員推銷是一門古老的商業藝術,而且是傳統銷售必不可少的一個環節(電子商務可以免除),加強營銷隊伍的建設和培訓,是取得更好銷售業績的關鍵。好的銷售人員,可以把握住潛在的客戶,通過游說和推介,把樓成功地賣出去;而不好的銷售人員,要么是態度生硬,要么是業務生疏,現成的客戶也留不住。因此,可考慮由代理商和發展共同組成一支銷售隊伍,并通過彼此間的競爭、學習和合作,使人員推廣的營銷效用達到最大化。

(3)促銷。目前廣州房地產的促銷手段雖說五花八門,但除了開展銷會、賣廣告、打折扣、降價讓利、送車位、送電器、送廚柜等等,對客戶進行追蹤調查和保持聯系方面卻做得不多。在促銷方面,應當開拓思路,增加一些促銷的方法和手段。比如,參加互聯網,開展電子商務,在網上做一些銷售廣告,效果可能不會馬上顯現,但這始終是一個方向,也是大勢所趨。

(4)公共關系。這方面房地產企業以往的主要精力并非放在營銷方面,而是放在開發環節上,如批地、征地、報建等等,要與政府、公安、工商、街道、建設主管等部門拉關系,但這些關系對營銷目標所起的作用是很小的。因此,應當注意公共關系的營銷作用,如與新聞傳媒的關系,可以通過新聞報道、專題論壇、人物訪問等形式來吸引人們對公司及產品的注意。

篇3：房地產公司員工物業管理培訓計劃

　　這個培訓計劃是開放性的，房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統，有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制

　　第1操作環節：制定一個實戰型的培訓計劃

　　物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。

　　高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司，參與設備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。

　　技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設備操作。

　　普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應該于交付使用前三周到位，他們的前期任務是熟悉物業情況，熟悉本職工作和實戰演習。

　　要點A：高級管理員培訓內容

　　物業管理理念

　　管理公司組織架構和運作程序

　　物業及設備情況

　　住戶情況介紹

　　物業移交程序

　　物業管理政策法規及相關法律常識

　　公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

　　應變組織、指揮能力

　　消防、急救常識及器具使用

　　管理及公關常識

　　要點B:技術骨干培訓內容

　　責任感，榮譽感培養

　　管理公司組織架構和運作程序

　　物業及設備情況

　　住戶情況介紹

　　物業移交程序

　　物業管理政策法規及相關法律常識

　　公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

　　應變組織、指揮能力

　　公關知識及技巧

　　消防、急救常識及器具使用

　　設備操作及維護知識

　　維修具使用及保養

　　住戶投訴處理能力

　　要點c：普通員工培訓內容

　　責任感榮譽感培養

　　管理公司組織架構和運作程序

　　物業及設備情況

　　住戶情況介紹

　　物業移交程序

　　物業管理政策法規及相關法律常識

　　管理規則及員工守貝

　　消防急救常識及器具使用

　　設備操作及維護知識

　　為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰演習，以便及時糾正錯誤。

　　第2操作環節：物業管理培訓的籌備工作

　　要點A：培訓目的：

　　迅速認識物業管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。

　　要點B：培訓對象：

　　物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員

　　要點c：培訓方式：

　　集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。

　　第3操作環節：培訓的具體內容

　　具體內容A：入伙前相關課程 、

　　第1課：物業管理概述 、

　　物業管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而，當今世界性的物業管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業管理發展趨勢，住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業大廈管理行家呢?

　　物業管理除了管理物業外還能做什么?物業管理的最高境界是什么?創新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。

　　第2課：房屋建筑及管理基礎常識

　　您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會計算房屋面積嗎?您會看建筑圖紙嗎?您了解

　　多少房地產各級市場基本常識?您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎?如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。

　　第3課：不同類型物業的不同管理手法

　　住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大，專業程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業管理都難不倒您。

　　第4課：物業管理法規

　　有人說，中國的物業管理大難搞，因為法規不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現有潔規并利用有關法規，物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。

　　第5課：物業管理機構的設置

　　多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等，我們不這樣設，為

　　什么?

　　一個總經理，一、二個副總經理，這樣設置合適嗎?

　　一個人必須同時干三件事，否則不稱職!怎么于?

　　第6課：房屋的接管驗收及其注意事項

　　認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。

　　怎樣把好驗收關?驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益?機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。

　　具體內容B：入伙初期相關課程

　　第1課：入伙程序及相關事務

　　辦理入伙手續，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關系打下良好基礎，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。

　　第2課：顧客投訴心態分析及處理技巧

　　求發泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態，聽其言、觀其色，針對不同的心態靈活處理，這里面有策略。

　　一個不在意，電視報紙曝你光，聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。

　　第3課：裝修管理

　　裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發生治安案件等。管理手法不當，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。

　　第4課：房屋機電設備管理技巧

　　制度化，是機電設備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。

　　有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣!

　　第5課：綠化養護與管理

　　招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復雜，這里面有檔次、有文化。

　　玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?

　　第6課：緊急突發及特殊事件的處理和防范

　　火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學習處理技巧。

　　具體內容c：進入正常階段的日常管理相關課程

　　第1課：有效培訓與考核

　　人員培訓是企業內部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?

　　考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了

　　一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。

　　我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標準套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標準，就像當年蘇聯“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要!

　　第2課：物業管理中的財務管理

　　講理論，老師累，學主煩。給你一張資產負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數字了!

　　第3課：業委會的作用及其組建

　　業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題?不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用?怎樣處理和擺準雙方關系和位置?我們的經驗一定對你有用。

　　第4課：海外物業管理簡介

　　海外物業管理公司做什么?我們在做什么?幫你比較一下，分析各自特點取長補短。

　　不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發。

　　聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷，現身說法最生動。

　　第5課： 1S09002導入

　　1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?

　　第6課：初級電腦

　　中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運用，這是現代人基本的工作和謀生本領。

　　電子郵件、網上會議、信息共享，教你網上滯灑走一回，你一定會“愛”上它。