一.土地所有權價格評估主要體現在農村集體土地所有權轉為國家土地所有權方面。城市國家土地所有權不進入市場,但在掌握國有土地價值量方面,可進行土地所有權價格評估。

二.城市國家土地所有權價格評估
宗地地價評估基本方法均適用城市國家土地所有權價格的評估。在土地所有權價格評估中,要注意土地所有權投資風險小于土地使用權投資,其土地還原利率應小于土地使用權價格評估中所用利率。

三.農村集體土地所有權價格評估。
農村集體土地所有權價格評估可采用以下方法:
3.1 征地補償法:根據《中華人民共和國土地管理法》關于征用農村集體土地所有權的補償規定,估算土地所有權征用時的價格。主要包括土地補償費、地上建筑物及青苗補償費和勞動力補償費。征用土地時發生的一切稅費::,包括征用耕地時的耕地開發費,均不能計入。此方法主要用于因社會公益事業及重大建設項目需要征用農村集體土地時的價格評估。
3.2 收益還原法:主要用于非因社會公益事業及重大建設項目需要征用,且在改變用途后有收益的農村集體土地所有權價格評估。該類土地現狀多為農業用途或未利用土地,其土地純收益不作為收益價格的評估依據。此收益價格的土地純收益在本質上為未來用途的正常年純收益;在數量上,既大于農業土地正常年純收益,又因農民無權改變土地用途而小于新用途未來正常年純收益,即對未來正常土地年純收益作減價修正。
3.3 市場比較法:主要用于城市郊區集體土地所有權交易較多的地區。征用土地的所有權價格評估及其它形式的土地所有權價格評估,均可選擇相應的比較實例,運用此方法估算土地所有權價格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實例,則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
3.4 剩余法:主要用于非因社會公益事業及國家重大建設項目發生的農村集體土地所有權交易時的價格評估。在運用該方法時,預測的不動產未來開發價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。
3.5 成本逼近法:
1.成本項目主要為:
(1)未利用土地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地維護費(指為維護其絕對權利而支付的費用)和土地所有權收益(在改變用途時,其絕對地租量的比重大)。
(2)農用地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地開發費(指從未利用土地開發成現狀用地時的費用,包括農業水電系統費的攤銷)、利息、利潤及土地所有權收益。
2.是否因社會公用事業及國家重大建設項目而發生交易的農村集體土地所有權價格評估,其主要區別在于土地所有權收益取值比例的大小。

篇2：關于廢止《福建省房地產價格評估管理辦法》的決定（2013年）

　　福建省人民政府關于廢止《福建省房地產價格評估管理辦法》的決定

　　福建省省政府令第127號

　　《福建省人民政府關于廢止〈福建省房地產價格評估管理辦法〉的決定》已經20**年10月16日省人民政府第11次常務會議通過，現予公布。

　　省 長 蘇樹林

　　20**年10月17日

　　福建省人民政府關于廢止《福建省房地產價格評估管理辦法》的決定

　　福建省人民政府決定廢止《福建省房地產價格評估管理辦法》。

　　本決定自20**年1月1日起施行。

篇3：房地產價格評估方法:市場斗勁法

　　房地產價格評估方法--市場斗勁法

　　市場房地產價格評估斗勁法。評估房地產價錢的時辰，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果室廬的功能鄰近，那么房價應當差不多。合適邏輯的做法就是拿類似房地產作為訂價的參照系。購房者時常多看幾處住宅，而后“貨比三房地產價格評估方法家”價格相稱的住宅落第取效用最高的或在功能鄰近的住宅落第擇價格最便宜的從中挑房地產價格評估方法選出自己最中意的一個。這就是市場斗勁法所依據的替代道理。

　　市場斗勁法的長處是具有房地產價格的構成很強的現實性，適用范圍房地產價格評估寬，簡單明了易于采納。但是必須弄清楚市場斗勁法的操縱規模。采用市場斗勁法有三個必要條件：

　　第一，必要匯集大批、畸形的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場斗勁發財，有相當大的范圍，有較長的汗青。若是在某個地區房地產交易量很少，欠缺可供比較的先例，那么市房地產價格評估場斗勁法可以或許出現較大的隨意性或偏差。有的村落當然已經堆集了幾萬個房地產交易數據，可是一旦按照斗勁嚴酷的標準履行分類，每一個樣本的房地產價格的構成空間仿照照舊不足大。如果樣本空間偏小，那么具有必定信任度的區間就很寬。假若信任區間的凹凸限之間的距離拉得很開，談判房價時就失去了鑒定尺度。

　　第二，操縱市場斗勁法隱含著這樣一個假設：房地產市場上不存房地產價格評估方法在獨霸或者寡頭把持，即市場斗勁法的操縱條件是充分合作。房地產價格評估

　　第三，采用市場斗勁法必須要求房價相對不變。市場斗勁法中房地產價格的構成，房地產商估量的房價取決于他對市場走向的預期。如果房地產市場斗勁不變，那么房地產商會在面前房價的底子上加上一定的通貨縮短率設定房價。如果市場不穩定房地產價格評估方法，房價狂漲狂碟，那么采用市場斗勁法的困房地產價格的構成難就很大。出現房地產泡沫的時代，采用市場斗勁法有可以或許高估房價，放大房地產泡沫。這種情況下，市場斗勁法完全喪失了