●了解變革
今日管理的首要主題就是了解變革及管理變革。適應瞬息萬變的今日,才能在不可預測的未來致勝。
1.記下你所期待的變化,并為此規劃。
2.你若發覺自己抗拒變革,最好自問原因。
3.找尋樂于接受變革者,并與之結盟。
4.實施與別人一致的方針策略之前,需仔細想一想。
5.積極應付非常時期,不要躲避變革。
6.培養好奇心:努力使自己成為最新信息掌握者。
7.掌握并善用最新信息科技,而不躲避、遠離。
8.謹記:科技更新的速度與日俱增。
9.歡迎各種來源的變革。
10.對于機構外的變革,要積極響應。
11.鼓勵下屬為變革出謀劃策。
12.思考不同類型的變化結合產生的影響力。
13.分析變化時,長、[[短期的環境變化都需考慮。
14.從危機中吸取教訓,防范再度發生。
15.立爭追上甚至超過你所找到的最好的例子。
16.若想成為贏家,和你的對手有所不同,并比他們的好。
●計劃變革
成功的變革案,不論是短期的還是長期的,都需詳加計劃。目標愈清楚,計劃愈完善。
17.實事求是地評估你所在機構的實力和弱點。
18.以一、二句話陳述出你的遠景。
19.改變企業文化應由個人做起,而非由上至下命令。
20.盡全力滿足客戶和員工的需求。
21.珍視抱怨的客戶,他們提醒你應做什么樣的變革。
22.記住,產品的品質依賴生產運作的品質。
23.對客戶的反應客觀評估。
24.優先考慮重點領域的變革項目,然后再擴大注意范圍。
25.你計劃執行的所有變革,目的需明確。
26.將變革集中在少數幾個影響深遠的生產運作上。
27.變革項目要計劃得流暢、銜接良好。
28.推敲每一項改變可能會如何影響相關人員。
29.先小規模地試驗變革計劃。
30.如果變革必需有復雜的理由,丟掉這項變革案吧!
31.使用臨界路徑分析法來幫助計劃、分配任務。
32.制訂變革計劃時,要使終保持用人政策的正確性。
33.藉助訓練,不露聲色地讓受訓者置身于變革中。
34.若人們覺得消息傳達不佳,坦然道歉并解釋原因。
35.讓每一個人至少參與一項變革的計劃。
36.給所有團隊一定的自主權,以設定他們自己的目標。
37.向咨詢顧問提供明確的說明及短程時間計劃表。
38.你若對變革有所承諾,務必信守諾言。
39.模仿優秀的體育教練,鼓勵職員不斷進步。
40.不要受到財政年度的限制,否則過于呆板。
41.立爭每周都有新主意。
42.鼓勵職員創新思維,找出立竿見影的變革之計。
43.欲使變革易被接納,將變革分段推出。
44.務必充分考慮他人的意見。
45.隨情況變化而相應調整變革計劃──有必要的話就做大幅度變動。
46.確保你的行動計劃得到正確表述。
47.嫻熟掌握你決定使用的規劃技巧。
48.每周至少瀏覽一次檢查表,并適時更新。
49.經常與相關人員一起檢查工作計劃,保證它的可行性。
50.為變革計劃尋找大的改進措施。
51.在制訂變革計劃時要將給予個人或團體的獎勵考慮在內。
52.永遠不要想當然地認為會得到人們的支持。
53.避免用賄賂的手段來獲取支持。
54.緊密注意士氣,若有減弱跡象則采取相應措施。
55.不要為不可避免的工作損失感傷。
56.細心觀察,看是否有隱藏z著的抵抗。
57.尋找同盟,使其幫你一起對付批評和保守勢力。
58.對于變革可能會帶來的不良后果,要始終坦白。
59.利用所有可能的情況來試驗你的計劃。
60.評估試驗結果時要考慮到各種因素。
61.分析變革在試驗中出現的不足,并找到所有的原因。
62.向提出有價值的反對意見的人表示感謝。
●執行變革
變革只有執行才能生效。在執行變革的過程中要細心溝通,監督進程,并為可能出現的突發情況做準備。
63.記住誠實不是最好的策略而是唯一的策略。
64.擺放提示牌,以加強變革的整體意識。
65.使培訓成為所有變革的中心。
66.和盡可能多的人單獨談話,說說有關變革的計劃。
67.預測效益時需樂觀,但仍要實事求是。
68.不要把不良反應歸咎于發言人或聽眾,而應歸咎于消息本身。
69.變革執行前,把變革主力安排到位。
70.確保變革的領導力量全心支持這個變革。
71.挑戰保密的需要:除非必需,盡量避免將信息保密。
72.提醒人們,變革并不是小數人的事而是所有人的事。
73.通過你自己對變革的全心投入為其它人樹立榜樣。
74.利用定期的進度會議,強調取得的成績。
75.重新裝飾工作環境,創造好的氛圍。
76.為成功舉行的慶?；顒舆^份,物極必反。
77.慶?；顒尤粢寻才艅t一定出席。
78.讓團隊自行決定如何分配獎金。
79.讓人們感到他們的職責至關重要。
80.變革進行的過程中,若職員士氣低落,要溫和地對待他們。
81.認真對待所有可能的抵抗,無論它看起來有多遙遠,都要有效處理。
82.為變革項目準備專用的建議箱。
83.一定要小心對待"沉默",它通常都不是好的信號。
84.勸說人時要強調:改變通常意味著機遇。
●調整變革計劃
變革的實施只是開始,要保證變革的成功,需要一系統的程序長期觀察變革的執行情況,并做出改進。
85.只研究或創造可以清晰表現變革進程或結果的方法。
86.若表現滯后,首先要看看預期的目標及估量的方法。
87.找到幾個關鍵的指針,作為估量變革成敗的最佳方法。
88.不斷檢討變革是否與變化的環境相適應。
89.不要放棄失敗的變革:調整方向,修正,并加以補充。
90.避免幾項變革發生重疊:它會削減每項變革的功效。
91.永遠不要想當然地認為你知道大家在想什么──經常問他們。
92.不斷建立更高的目標,以使變革持續進行下去。
93.確保每個人都知曉變更了的變革目標。
94.充分利用那些在成功變革中起重要作用的人員。
95.同意人們設立的漸進目標,并記下來。
96.使用自助指導提高你自己的能力和表現。
97.為每個人,包括你自己,設定訓練目標。
98.確保每個變革項目都可持續提高利潤率。
99.評價團隊表現時使用嚴格而有力的標準。
100.只提升對變革盡心盡力的職員。
101.要成功,就要計劃、執行、調整、更新并鞏固變革
篇2：高層樓宇機電設備管理與變革
高層樓宇機電設備管理與變革
高層樓宇機電設備種類多涉及專業廣，運行維修比住宅小區和多層樓宇復雜。保證機電設備高效、可靠、安全運行，節約人力和資源，是高層樓宇物業管理的重點和難點。筆者結合多年來高層
樓宇機電設備管理的經歷，談談個人體會及實際工作的“小改小革”。
一、加強設備的巡檢和日常保養工作以及故障的預防性診斷，可以減少和避免設備故障的發生，是保證設備可靠運行的關鍵。
本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設備崗位責任制，各類設備運行良好，未出現大的故障，設備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業大廈有兩臺立式生活泵，雖然當時兩臺泵運行基本正常，但是根據公司制定的設備設施維修保養規定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預防性大修?？墒潜梅楷F場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當拆卸電機和泵體后，結果發現軸承磨損嚴重，泵體內銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。
二、利用新技術加強高層樓宇的機電設備管理，保證機電設備高效、可*、安全運行。
1、管理處所管轄的商業大廈設有樓宇自控系統，根據需要，我們對軟件系統進行了升級，從信號的采集、數據分析、程序控制，到動態監控，都實現了自動化，提高了機電設備管理的科學性、可*性，有效節約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風機運行等都可以通過時間程序自動控制。
2、引入先進的物業管理軟件，提高物業管理及機電設備管理的高效性。公司內部幾個管理處都進行了電腦聯網，安裝了先進的物業管理軟件，實現了信息交流和資源共享。所有機電設備住處都進入電腦，技術人員可隨時調閱，職能部門可通過聯網檢查各管理處設備情況，并提出相應的意見和建議。
三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設備管理人員提出了更高的要求。
1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業人員具備較高的專業知識，需掌握電腦、網絡布線和自動控制等相關知識，作為物業管理單位除需要引進弱電工程師等專業人才外，還要加強對現有機電設備管理人員的培訓，豐富其專業知識，提高其服務水平。
2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務，我們先后和深圳數據局、深圳有線電視臺協商，為大廈引入深圳數據局網絡專線、天威數據專用網，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網公司合作，擬在本公所管轄的小區和大廈引入長城寬帶網，為廣大的用戶帶來更大的方便。
四、重視日常機電設備管理中的“小改小革”，是提高機電設備管理水平的一條有效途徑。
1、大功率發電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據筆者所知，許多高層樓宇發電機組都存在這個問題。
2、巧用定時器進行照明和小型設備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術，但在實際的機電設備運行管理中，難免需要增加或調整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業大廈地下車場部分排煙、送風機和變配電室排、送風機共用一個控制點，考慮到節能和噪音干擾，車場通風時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風，于是我們在變配電室排、送風機控制回路上增設了定時器，設定時間控制，而車場通風還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設了定時器，節省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。
4、衛生間臭氣清除措施。本商業大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當位置又增設一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發現效果不錯。另外我們還根據同行介紹的經驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。
5、合理調整高層樓宇中央空調設備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業管理者最關心的問題。我們的做法就是適當調整空調主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節能的矛盾。例如下午大多數用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當提前開機，因為經過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內溫度降得慢，用戶就會有意見。
篇3：房地產開發變革與物業管理困局及新理念
房地產開發變革與物業管理困局及新理念
中國房地產在其二十多年的發展過程中，經過了幾次轉折和變革，取得了脫胎換骨的進步。再加上國外先進理念的引進以及營銷專業機構的進入，又極大豐富和推進了中國房地產市場，各種新理論、新思路應運而生并在實踐中廣泛運用，中國房地產市場呈現出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產業緊密相關的物業管理行業的發展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導致諸多物管企業陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。
一、新技術困局
房地產開發目前已經進入大量使用新技術的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結構、建筑外形以及大量運用諸如環保低能耗的控溫技術、優化設計的垂直及平面交通系統等高端技術，這要求日后的管理人員應及時掌握其新技術的發展動向、趨勢，還要懂得對新技術設備的維護、管理。然而，現階段物業管理行業內這樣的人才少之又少，絕大多數物管企業對高端技術人才的儲備嚴重不足，一旦遇到采用了新技術的項目，參與投標的物業管理企業大多手足無措，不敢競標，寫字樓領域尤為如此。因而許多開發商面對如此局面，只得采取以開發建設時的工程部為班底自行組建物業管理公司的方式解決后續管理問題，由此使得專業物業管理公司的進入障礙被無形中加大許多。
二、新生活方式困局
在 “以人為本” 理念的指導下，國外眾多的城市、社區以及生活方式的研究理論被大量應用到建筑規劃設計中去，新的建筑在給人們提供一個身處其中的空間時，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導為公開、半公開和私密的不同區域，社區被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發商和業主希望物業管理企業能夠幫助他們把社區的精神意義延續下去，而物業管理企業卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務完成得更好，被開發商和業主責難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。
三、新社會階層困局
社會的發展導致社會出現了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項目對物業管理的要求是絕不等同的，他們的區別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數多少，但大多數物業管理企業除了打出一個又一個令人眼花繚亂的旗號之外，實質上仍在以“一套方案打天下”，不同物業管理項目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數不同，其它內容大概沒有多少區別，想得到開發商和業主的好評自然很難。
四、新業務流程困局
項目策劃研究、區域規劃、建筑設計、景觀設計這些以往依次順序展開的開發工作流程正在出現“集合”的趨勢。越來越多的頂級建筑事務所開始提供“打包”服務，在項目總負責人的領導下，市場研究人員、規劃師、建筑師、景觀設計師開始共同工作。而大多數情況下，物業管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發商和銷售商打打下手而已。被整合的業務流程所遺忘，使得物業管理的聲音愈加微弱，而當熱鬧過去，卻只剩下物業管理企業獨自面對種種僅憑微薄的物業管理收費根本就無法解決的缺憾和業主的不滿。
五、新人才困局
能夠滿足舊的管理和服務方式要求的物業管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產開發的巨大變革中適應新的局面的專業物業管理人才。
諸多的困局環環相扣，多數物業管理企業身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產行業里“木桶上最短的那塊木板”。
面對困局，物業管理企業需要注入新的理念以適應變革。
一、新技術跟蹤理念。
寫字樓往往是新技術的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術的結合也愈加緊密。北京的“鋒尚國際”和“MOMA” 兩個樓盤都采取了把新技術的應用作為項目賣點的做法，銷售市場的反映極其熱烈。但是對于所有這些或多或少采用了新技術的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術設施設備的物業管理公司就成了能否使得這些技術正常發揮作用的關鍵，技術投入使用后的管理工作變得比以往任何時候都更加重要。所以，物業管理企業應當建立新技術跟蹤研究和儲備機制，對新技術在房地產開發建設中的應用情況進行跟蹤研究，并提出應對新技術的管理預案，以備使用；同時加強對市場人員和管理人員的技術培訓，使其掌握新技術應用的相關知識，滿足開發商和業主的要求。
二、社區內涵理念。
通常情況下，物業管理企業所認為的社區建設就是把小區的綠化和治安搞好，再增加一些文體設施或者組織幾場業主聯誼活動。這些做法雖然沒錯，但這種觀點卻經常成為物業管理企業與業主思想和行動分歧的起點，并且導致物業管理企業的工作努力得不到業主的認可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區--圍墻內的建筑物，維系社區存在的最重要的因素是社區中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構成了社區的三個支撐點，而被良好的社區所推動的房屋增值才是社區成員的最深層追求。因此，社區應該是一個在具有可識別的清晰邊界內的人群為了維護共同的房屋價值而結成的利益共同體。所以，物業管理企業必須從本質上認識到業主對社區的期望，才能找到與業主溝通的鑰匙，其服務也才能得到業主最廣泛的理解和認可。
三、差異服務理念。
許多物業管理企業為了應對市場要求，提出了“精品服務”、“五星級服務”、“酒店式服務”等等口號，但在實踐當中，對于高、中、低檔項目實行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數或者增加一些客戶服務人員編制，其它內容并無區別。事實上，不同類別的項目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區的保安巡邏路線為例：別墅客戶因為其房屋的封閉性較差，且周圍半公開的灰度區域較大，所以別墅客戶對私密性的要求很高，保安方案中設定的巡邏路線就不能進入別墅客戶的心理界線，但同時別墅客戶對安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日?；顒訁^域的視野之內，僅此一點，普通小區的保安方案就無法簡單套用。曾經有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設計師應當充分了解自己的目標客戶，同理，物業管理企業如果沒有對不同類型客戶心理和生活習慣的充分研究，就很難做到對各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務，也就很難得到客戶的由衷欣賞。
四、盡早介入理念。
相信許多物業管理企業都有過為項目規劃設計和建設施工期間遺留問題而頭疼的經歷，究其原因，無非是項目的規劃設計和建設施工單位在開展工作時只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業管理人員盡早介入到開發流程中去，對規劃設計和建設施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應該努力向規劃設計和建設施工人員宣傳物業管理理念，盡力避免給日后的管理運營工作帶來先天遺憾。
五、新人才理念。
與開發行業相比，物業管理行業一直被認為是低薪低能微利的服務行業，許多房地產公司精簡人員的去向都是下屬的物業管理公司。這種印象對于物業管理企業而言，在招聘人員時的負面作用是不言而喻的，而缺乏高素質管理人才的現狀又進一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環。的確，物業管理公司從利潤數額上是無法與開發公司相提并論的，但這只是由于企業財務計算標準的要求造成的，如果能夠把優秀的物業管理對開發項目的促進作用給予量化，人們會對開發和物業管理環節的利潤分布比例有新的認識，事實上，任何一個開發項目的成功都離不開任何一個環節的努力。物業管理企業必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關鍵崗位高薪雇用高素質的管理人才，帶動管理服務水平的全面提高，糾正社會的錯誤印象，進而脫離收費低、薪酬福利低、人員素質低、收費更低、薪酬福利更低、人員素質更低的向下循環軌跡，努力轉向收費高、薪酬福利高、人員素質高的向上循環軌跡。
以上觀點對于物業管理企業的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關鍵在于物業管理企業是否能夠意識到自己所處的房地產行業已經進入了大變革的時代，不思進取、無力順應變革的企業必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對挑戰的企業才能夠在變革的大局中生存和發展。
文/趙晉蓉