售樓員培訓：房地產法規

　　一、商品房預售和銷售

　　1、商品房預售的概念

　　商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

　　2、商品房預售的條件

　?、僖呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；

　?、诔钟薪ㄔO工程規劃許可證；

　?、郯刺峁╊A售的商品房計算，投入開發建設的資金達到程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　?、芟蚩h、市人民政府房地產行政主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　3、商品房預售許可

　　為規范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理法》規定商品房預售實預售許可證制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應向城市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料。

　　土地使用權證書；

　　建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　投入資金達到建設工程總投資25%以上的證明；

　　開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

　　工程施工合同；

　　商品房預售方案；

　　商品房預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的其他有關資料。

　　4、商品房頂售合同登記

　　房地產開發企業取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽定商品房預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

　　5、商品房銷售應具備"五證"

　　《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售(銷售)許可證》。

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付了土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。

　　《建設用地規劃許可證》是建設單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。

　　《建設工程施工許可證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。

　　《商品房預售(銷售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。

　　6、商品房銷售實行兩書制度

　　房地產開發企業在商品房交付使用時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書《和《住宅使用說明書》。

　　7、房地產廣告

　　房地產廣告是指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。

　　房地產廣告的內容：

　　房地產預售、銷售廣告，必須栽明以下事項：開發企業名稱：中介服務機構代理銷售的，栽明該機構名稱：預售或銷售許可證號。

　　房地產廣告的要求：

　?、莘康禺a廣告中涉及所有權或使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

　?、薹康禺a廣告中價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

　?、叻康禺a中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。項目位置示意應當準確、清楚，比例恰當。

　?、喾康禺a廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

　?、岱康禺a廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。

　?、夥康禺a廣告涉及內部機構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售，預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

　　?房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

　　?房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在光中注明。

　　?房地產廣告中得出現融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

　　?房地產廣告中涉及貸款的服務的，應當栽明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　二、房地產權屬登記制度

　　〈城市房地產管理〉規定，國家實際土地市使用權和房屋所有權登記發證制度。

　　房地產權屬登記管理是用法律和行政的手段對房地產進行登記，審查確認產權，核發權屬證書，辦理權屬的轉移變更，調處產權糾紛，監督規范權利人的行為，建立準確、完整的權屬檔案資料等，從而建立正常的產權管理秩序，更好的保護權利人的合法的權益。

　　市、縣房地產管理部門是房屋所有權登記發證的法定機關。

　　1、房地產權屬登記的范圍

　　《城市房地產管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：凡在城市規劃區內國有土地范圍內取得的土地使用權的房屋所有權的人（自然人和法人）都要進行權屬登記。

　　2、房地產權屬登記的種類

　　總登記：是縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行的一次統一的、全面的產權登記。凡列入總登記范圍的，無論權利人以往是否領取權利屬證書，權屬狀況有無變化，均應在期限內按照規定辦理申請登記。

　　土地使用權初始登記：以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用權初登記，由申請人提交批準用地或土地使用合同等有關證明文件。

　　房屋所有權初始登記：在依法取得的房地產開發用地上新建成的房屋集體土地轉為國有土地的房屋，權利人應當自事實發生之日起30日內向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。

　　轉移登記：是指房屋買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。

　　變更登記：是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發生變化而進行的登記，權利人自事實發生之日起30日內申請變更登記。

　　他項權利登記：是指房地產設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。申請他項權利登記，權利人應提交的證明文件有：以地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權證，土地使用權出讓、抵押合同及相關協議和證明文件；以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外，

還應提交房屋權屬證書。

　　注銷登記：是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。申請注銷登記，申請人應提交房地產權屬證書、相關的合同、協議文件。

　　1、房地產權屬登記的條件

　　申請房地產權屬登記應同時具備以下四項條件：

　?。?）申請人或代理人具有申請資格。權利人為法人、其他組織的，應使用法定名稱，由其法定代表人申

　　請：權利人為自然人的，應使用其身份證的姓名。共有的房地產，由共有人共同申請。設定他項權利登記，由相關權利人共同申請；

　?。?）有明確具體的中請請求；

　?。?）中請登記的房地產產權來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉移或被查封以及違章建筑的房屋；

　　(4)屬受理登記的登記機關管轄。

篇2：房地產政策法律法規基礎知識(2)

　　房地產政策及法律法規基礎知識（2）

　　14．什么是印花稅？

　　印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。商品房買賣買方應交納印花稅，稅率為0.03%。

　　15．什么是兩書？主要內容是什么？

　　“兩書”是指《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》規定：商品房交付時，開發企業應當向買受人提供兩書。

　　《住宅質量保證書》的主要內容是購房人所購房屋各部位質量驗收等級、保修范圍、保修期限及維修記錄。

　　《住宅使用說明書》的主要內容是房屋概況、房屋內配置設施（規格、型號、品牌、產地）、住宅使用須知及注意事項。

　　另外附圖6份：房屋坐落示意圖、住宅分戶平面結構圖、室內設施配置圖、強弱電線路敷設圖、給排水管線圖、采暖設施配置圖。

　　16．什么是房地產抵押？

　　是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　17．抵押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？

　　房地產抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為擔保的貸款。又分為實物抵押和房地產權證抵押。

　　按揭是香港等地引進的一種房地產貸款形式，購房人向銀行借款購房，在還清本息前，房屋的所有權不歸購房借款人所有，購房借款人只擁有該房產的使用權。當借款本息還清后由銀行和購房人一起去房地產登記機構，辦理產權轉移，這時房地產產權才真正歸購房人所有。

　　由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質區別是貸款期間房屋所有權歸屬不同。抵押貸款期間房屋產權歸個人所有，而銀行只擁有抵押及處置權。我市現在通行的商品房商業貸款和個人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說的按揭貸款實際上是一種誤解。

　　18．只要在鄭州市區購房都能入戶嗎？

　　根據市公安局的有關戶籍改革宣傳材料，對辦理入戶的所購房屋沒有明確規定是什么類型房屋，從哪里購得。所以，只要在市區范圍內購買商品房（不限定開發商）、經濟適用房、二手房、房改房，只要交易行為合法有效，提供資料齊全，且符合相關入戶面積標準，均可享受入戶政策。

　　19．購房入戶的面積標準是什么？

　　外地公民在我市市區購買房屋，建筑面積達到56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準予遷入2人，達到90平方米以上的可遷入3人，達120平方米以上的可遷入4人，達到150平方米以上的可遷入5人。

　　20．屋頂花園、頂層露臺、底層花園能贈送嗎？

　　不能。每一位購房人，包括購買頂、底層住房的購房人，在購買了一套住房后，就購買了一定面積的土地使用權，這些面積的土地使用權既在樓座之下，也在樓座四周，所有購房人對該塊土地共同享有土地使用權。如果開發商私自把幾十平方米的面積“贈送”給了購買頂層、底層住宅的購房人，顯然直接侵犯了其他購房人的合法權益。所以說，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使開發商私自“贈送”了花園，房地產管理部門也不會為該房屋購買人辦理相應的土地使用權證，因為開發商在銷售房產時，已相應的把土地使用權也轉讓給了每一購房人，開發商已不再擁有土地使用權，所以也就談不上贈送花園了。

　　21．什么是住房公積金制度？

　　住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理制度。

　　22．住房公積金為什么歸個人所有？

　　住房公積金由兩部分組成，一是職工個人每月按規定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應歸職工個人所有；二是單位每月按規定為職工個人繳存的部分，這部分是住房實物福利分配向工資貨幣分配轉換的部分，視同職工工資，也應歸職工個人所有。

　　23．什么是物業？什么是物業管理？什么是物業管理費？

　　物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

　　物業管理是指由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者的委托，根據國家相關法律，按照合同和契約，運用現代管理科技和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等實施統一的專業管理和維修養護，為居民生活提供高效、優質、便捷、經濟的綜合性服務。

　　物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、共用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　24．什么是維修基金？其主管部門是哪個單位？

　　維修基金是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。

　　共用部位是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　共同設施設備是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。

　　市房產管理局是住宅共用部位共用設施設備維修基金管理的行政主管部門，市物業維修基金管理中心是維修基金籌集、管理的機構。

　　25．我國目前現行的住房供應體系有哪幾種？

　?。?）城鎮廉租住房供應體系

　?。?）經濟適用住房供應體系

　?。?）商品住房供應體系

　　城鎮廉租住房是政府向具有市區城鎮常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質的普通住房。其主要來源如下：

　　*騰退的并符合規定的廉租住房標準的公有住房。

　　*最低收入家庭承租的符合廉租住房標準的公有住房。

　　*政府和單位出資興建或購置的廉租住房。

　　*社會捐贈的符合廉租住房標準的住房。

　　*政府通過轉換等其他渠道籌集的廉租住房。

　　26．房地產開發的主要程序有哪些？

　?。?）投資決策分析，其又分為兩部分：市場分析與項目的財務估價

　?。?）前期工作

　　*研究地塊的特性與四至范圍。

　　*分析將要購買的土地用途及獲益能力大小。

　　*獲取土地的使用權

　　*整地、拆遷、安

置、補償

　　*規劃設計及建設方案的制定

　　*與規劃管理部門協商，獲得規劃許可

　　*施工現場的“三通一平”或“七通一平”

　　*安排短期或長期信貸

　　*對擬建中的項目尋找預租（售）的顧客

　　*對市場狀況進行進一步的分析，初步確定租金或售價水平

　　*對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算

　　*對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。

　?。?）建設階段

　?。?）租售階段

篇3：房地產政策法律法規基礎知識(1)

　　房地產政策及法律法規基礎知識（1）

　　1．房地產的概念

　　房地產又稱不動產，是對房產和地產的總稱。它有狹義與廣義之分，狹義的房地產是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的權利。廣義的房地產除上述內容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。我們通常所說的房地產指的是狹義概念的房地產。

　　2．房地產業的概念

　　房地產業是從事房地產投資、開發、經營、管理和服務的產業，屬于第三產業。

　　3．土地使用權的幾個概念

　　土地的特點：土地是自然資源，其具有以下特點：

　　*固定性或不動性

　　*有限性

　　*不可再生性

　　*用途廣泛性

　　*供應的稀缺性

　　土地使用權的獲得有三種方式：出讓、轉讓與劃撥

　?。?）出讓

　　*概念：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　*出讓的年限：居住用地70年工業用地50年教育、科技、文化、衛生、體育用地50年商業、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年

　?。?）轉讓

　　*概念：土地使用權轉讓是指土地使用權人在其權利年限有效范圍內，將其受讓的土地使用權依法轉讓給他人的民事法律行為。

　　*轉讓的形式：出售交換贈與

　?。?）劃撥

　　*概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　*使用年限：《城市房地產管理法》第22條第2款規定：“依照本法規定的以劃撥方式取得土地使用權的，除法律行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制?！币罁藯l規定，劃撥土地使用權可以無限期取得、無限期使用，但是法律、行政法規另有規定的除外。

　　4．城鎮集體土地是否可直接進行房地產開發？

　　不能?！多嵵菔谐鞘蟹康禺a開發管理條例實施細則》規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經市、縣（市）、上街區人民政府依法統一征用并辦理國有土地使用權出讓或劃撥手續后，方可用于房地產開發?！彼哉f，在城市郊區或都市鄉村集體土地上開發的房產，不能作為商品房出售。

　　5．房地產開發的概念

　　有廣義與狹義之分。廣義的房地產開發，一般是指從工程勘察、規劃設計、征地拆遷、土地開發到房屋開發項目建設的全過程；狹義的房地產開發，多是指建設前期的開發工作，即包括工程勘察、規劃設計、征地拆遷及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說的房地產開發，是指廣義的房地產開發。

　　三通一平：道路通給排水供電線路通場地平整

　　七通一平：道路通上下排水通雨污排水通電力通通訊通

　　煤氣通熱力通場地平整

　　6．房地產市場的內部結構如何劃分？

　　我國房地產市場共有三級：一級市場，即土地使用權出讓市場；二級市場（或稱為住房一級市場），即房地產開發經營市場，這是房地產經營者與消費者之間的交易市場；三級市場（或稱為住房二級市場），是房地產投入使用后的交易市場，表現為房地產使用者之間的交易市場，又稱為房地產調劑市場。目前，我國房地產交易市場的策略是壟斷一級市場，放開搞活二、三級市場。

　　7．房地產開發企業資質等級標準

　　按照目前實行的房地產開發的資質登記標準，房地產開發企業共分為：一二三四五五個等級。我公司目前屬中美合資、房地產開發二級企業。

　　8．什么是經濟適用房，有何特點？

　　*概念：是指國家或房地產開發商按照普通住宅標準建設的、以建設成本價向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是經濟適用房的一種。

　　*其特點主要表現在：（1）經濟性是指住房相對市場價而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力。（2）適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。（3）政府扶持、干預性表現在以下幾個方面：土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置，基礎設施配套、工程招標、質量監督等方面的20余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴格控制在3%以內等。（4）出售給特定對象：必須具有鄭州市城鎮非農戶口；未參加房改或享受房改的面積未達到其應享受的80%；中低收入家庭（按鄭州市每年頒布的標準執行，20**年鄭州市家庭年收入在5萬元以下）如屬鄭州市區拆遷戶，不滿足以上要求也可直接購買。

　　*特別注意：經濟適用房屬于商品房的一種范疇，屬微利商品房，因其是以成本價購買，故其產權屬完全產權。

　　9．為什么經濟適用房價格相對偏低？

　　經濟適用房建設用地采取行政劃撥方式供應，征用土地補償費和拆遷安置補償、補助費按有關規定的低限執行。經濟適用住房建設按零稅率計證固定資產投資方向調節稅，免收商業網點費、人防費、基礎設施配置費等11項費用，減半征收招標管理費，工程質量監督費等12項費用，有效降低了成本，與同等地段商品房相比約降低了300元/平方米。

　　10．什么叫二手房？

　　私房上市交易通稱為二手房。也就是依法取得房屋所有權（全部產權），可以進入住房二級市場（即房地產三級市場）交易的房產。如取得所有權的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經濟適用房等。

　　私房：是指依法歸個人所有或數人共有的房屋。

　　產權：住房產權是住房各項權益的總和。我國法律規定，產權人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權利。

　　11．商品房價格中都包括那些因素？

　　第一為土地價格。由國家收取，約占總房價的30%。

　　第二為房屋建造成本。在總房價構成中占30--35%左右。

　　第三為帶征地費。即實現居住條件所必須投入的輔助設施、環境優化所需的費用，包括綠地、景點、配電房等，此部分成本為100元/平方米左右，在房價構成中約占4%。

　　第四為配套費用。即上繳當地政府的市政配套費和各管線部門所收的五種線路（水、電、氣、通訊、市政管網）管理費、各區縣所收的地區改建配套費等，在房價構成中所占的比例為10%左右。

　　第五為期間費用。由管理費用、財務費用、銷售費用（含廣告費用）構成，在房價中所占的比例為10%左右。

　　第六為銷售環節發生的營業稅金及附加。在房價構成中所占的比例為6%左右。

　　第七為開發商預期毛利。

　　12．商品房銷售中的五證是哪幾證？

《國有土地使用證》《商品房銷售許可證》《建設用地規劃許可證》

　　《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》

　　13．什么是契稅？商品房買賣現行稅率是多少？應該什么時候交納？

　　契稅是在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。商品房買賣現行契稅交納稅率為2%。契稅應在交易雙方正式簽定《商品房買賣合同》之后，一個月內交納，逾期要罰交滯納金。