房地產專業知識及相關專業知識培訓

　　I類專業知識

　　一、名稱解釋：

　　1、日照間距：L=1.2hL-日照間距h-建筑物高度

　　2、樓間距：指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離，但對于坡度大于45°的坡屋面建筑，其間距則是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。

　　3、容積率：建筑面積與占地面積之比（建筑物地面以上各層建筑面積總和與建筑基地面積之比）。

　　4、得房率：實用面積與建筑面積之比。

　　5、混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。

　　6、樓花：即未完成的商品房也叫期樓。

　　7、覆蓋率：一層占地面積與地塊面積之比。

　　8、綠化率：綠化面積比上地塊面積。

　　9、契稅：是指房地產所有權發生轉移時，就當事人所訂契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。

　　10、按揭：即購房抵押貸款，它是房地產信貸中的一種抵押擔保方式，是開發

　　商、銀行和置業者（即購房抵押貸款申請人）三方之間的一種約定。

　　二、簡答：

　　1、住房公積金：住房公積金是一種個人儲蓄、單位資助，統一管理，專項使用的義務性住房長期儲金。

　　2、怎樣計算綠地面積與綠地率：包括建筑基地內的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側以及規定的建筑間距內的零星綠地面積。

　　3、銷售房屋的面積是如何確定的：套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。是根據國家建設部建房[1995]517號文件《品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》及合肥市政府合政[1998]147號文件《合肥市商品房銷售面積商品房銷售面積計算及公用面積與分攤實施細則》的規定計算的。

　　4、價格制訂的依據：成本 + 利潤 + 地段差價

　　5、預售房屋需要哪些基本條件：

　?、夙毼遄C齊全；②完成建設部的25%或基礎地面；

　?、塾忻鞔_開工和完工時間；④有價格制定標準。

　　6、五證俱全指哪五證：

　　建設施工許可證、房屋預售許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證

　　7、申辦人購房抵押貸款應具備的條件：

　?、俳杩钊吮仨毦哂歇毩⒚袷滦袨槟芰Φ膫€人；

　?、谫彿空呔哂芯幼〉睾戏ǖ纳矸葑C明；

　?、叟c發展商簽訂有商品房訂購或購房協議，并已支付定金或首期購房款。

　?、芡庖运彿慨a作抵押。

　?、菥邆淞钯J款行滿意的財務狀況，例如有穩定收入的企業員； 信譽良好，確有償還能力的小業主；自身收入低，但有海外親友定期資助的居民等等；具體如何界定和把握，由貸款行審核和決定。

　　8、辦理按揭的費用：保險費、公證費、他項權益費

　　9、怎樣辦理產權證？需交納哪些費用？

　　辦理房產證：需房主的身份證復印件和個人私章、需交納政府規定的契稅、房產交易費、印花稅。

　　10、交房的必要條件是什么？

　?、俳ㄖこ倘客戤?，并且經竣工驗收合格；

　?、诖?、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用；

　?、鄯课荽?、戶編號已經有關部門確認，此外建設單位需準備好接官驗收應檢索提交的資料（產權資料和技術資料）。

　　11、什么是三通一平？

　　三通一平是指：水通、電通、場地平整。

　　12、什么是七通一平？

　　七通一平是指：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

　　13、什么是購方定金？

　　是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，規定由當事人一方先行支付給對方一定數額的貨幣，具有履行擔保作用。合同履行后，給付定金方同意以將其收回也可抵作價款。

　　14、房地產：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構筑物。

　　15、房地產業：是指從事房地產開發、經營、管理的行業。根據1985.5《國務際辦公廳轉發國家統計局關于建立第三產業統計的報告》，房地產業被例入第三產業第二層，它包括土地的開發、經營、管理，房屋怕開發建筑、買賣、租憑和維修等。

　　II類專業知識

　　一、投資商品房保值增值的奧秘：

　　1、土地不能像普通商品一樣不斷的生產，不斷地增長，反而會隨著經濟的發展，不斷地開發利用而減少。土地的有限性，決定了土地無供給彈性，而需求卻不斷增長，土地供不應求的結果表現為土地價格上漲，社會經濟越發展，房地產價格上漲得越高。

　　2、房地產基本上不受通貨膨脹的影響，通貨膨脹物價上漲，說明貨幣購買力下降。房地產作為不動產這種特殊商品價格會"水漲般高"，其價格不但下降，有時甚至漲得更快。

　　3、房地產不可隨時移動，它是位置固定的不動產，因此它具有較可靠的商品安全性。

　　4、房地產可以通過財產保險來避免損失，它在投保后，投資者能避免因意外事故的發生遭受損失，從而能將損失降到最低程度。

　　二、商品房投資的五種方式：（適用于手頭有資金但數目不大的個體投資者）

　　1、以舊翻新：因把舊樓買來或租來，然后投入一筆錢進行裝修，以提高該樓的附加價值，最后將裝修一新的樓宇出售或轉租，從中賺取利

　　2、炒賣樓花：選準富有升值潛力的期樓，在樓花拋售之初予以購進，待機轉賣，從買賣交易中賺取差價。

　　3、以租養租：先長期租憑低價樓宇，然后以不斷提升租金標準的方式分期轉租，從中賺取租金差價。

　　4、合建分成：尋找舊房，拆舊建新，共售合成，合建分成這種操作手法要求投資者對房地產整套業務相當精通。

　　5、以房換房：以房換房就是以洞察先機為前提，看準一處極具升值潛力的房產，在別人尚未意識到之前，以優厚條件采取以房換房的方式獲得該房產。運用以房換房這種操作手法時須注意，搶先獲取的規劃信息一定要準確和保密。

　　三、內銷商品房的出售條件是什么？

　　內銷商品房出售應符合如下條例：屬于經工商行政管理部門核發營業執照和本市房地局備案的房地產開發公司投資建造的；已列入市計委商品房銷售計劃和建設計劃的；買受人屬本市內銷商品房購買范圍的；商品房竣工驗收合格的。

　　四、購買"樓花"應注意些什么？

　　1、事先必須了解一個開發公司賣"樓花"。

　　2、要注意"樓花"的周圍環境和發展前景。

　　3、對預售"樓花"廣告要認真地加以分析。

　　4、核算房屋面積及單價。

　　五、經房地產交易管理所同意轉讓的預售商品房，應由哪些當事人共同簽訂預售商品房轉讓合同？

　　經房地產交易管理所同意轉讓的預售商品房，應由原買受人與受讓人和開發經營企業三方共同簽訂預售商品房轉讓合同，并按規定繳納土地增值稅等有關稅費。

　　六、商品房的價格是如何構成的？

　　1、商品開發成本：基地開發費 + 勘察設計費 + 房屋建筑安裝工程費 +街坊內的市政公用設施費

　　2、商品房利潤：貸款利息 + 管理費用 + 稅金 + 商品房的附加費

　　七、"售樓書"一般包括哪些內容？

　　"售樓書"應包括照片和相應的說明文字，具體包括：

　　1、有關物業位置的描述。

　　2、具體物業情況介紹，如面積、高度和主要設計特色等。

　　3、物業價具備的主要設備，如煤氣、供熱、電力、電訊等。

　　4、欲出售的物業權益性質，是否有限制條件。

　　5、希望的價格和租金水平，介紹材料還應給出開發商、抵押（按揭）銀行和物業代理的名稱、地址、電話以及有關聯系人姓名。

　　八、現樓交易需涉及繳納哪些稅？

　　契稅，印花稅，營業費所得稅，土地增值稅，城市維護建設稅，固定資產投資方面調節稅。

　　九、影響房地產價格的心理因素主要有哪些？

　　1、購買或出售心態；

　　2、欣賞趣味；

　　3、時尚風氣；

　　4、接近名家住宅心理；

　　5、講究門牌號碼或土地號碼；

　　6、講究風水；

　　7、價值觀的變化。

　　十、房地產投資有哪些主要風險？

　?、偈袌鲲L險 ②利率風險 ③流通風險 ④經營風險 ⑤業務風險 ⑥財務風險

　?、咝庞蔑L險 ⑧意外風險、購置力風險和商業風險等。

篇2：房地產專業知識100問(5)

　　房地產專業知識100問(5)

　　81.發展商不得采取哪些方式銷售商品房?

　　房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　82.銷售代理委托書包含哪些內容?

　　由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

　　83.在發展商處購房時，發展商應當明示那些事項?

　　(1)開發資質和營業執照；

　　(2)商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖；

　　(3)項目開發進度和竣工交付使用時間；

　　(4)項目及其配套設施的平面示意圖；

　　(5)商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤方法；

　　(6)預售商品房的價格和付款辦法；

　　(7)商品房預售的專用賬戶；

　　(8)物業管理事項；

　　(9)法律、法規規定的其他事項。

　　在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

　　84.發展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄?

　　在新版《房地產賣買合同(預售)》中已約定，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利:

　　(1)《土地使用權出讓合同書》；

　　(2)《房地產預售許可證》、《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》；

　　(3)主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

　　85.對已預售的商品房，發展商是否可以設定他項權?

　　已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。違反此規定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。

　　86.對已預售的房地產，發展商是否可以抵押該房地產?

　　房地產開發商不得抵押已預售的房地產。

　　87.購房預定款性質的費用可以退還嗎?

　　不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

　　88.在什么情況下，房地產開發項目可以交付使用?

　　房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發項目完工后，房地產開發企業應當提請規劃、消防、環保、質量技術監督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監理等單位進行竣工驗收。

　　89.在交付時，與樣板房不一致時該如何處理?

　　房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

　　90.未經驗收或驗收不合格就交付使用的，開發商該承擔什么責任?

　　房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

　　91.在房屋交付時，發展商應提交哪些文件?

　　在房屋交付時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　92.在房屋交付使用后，在質量保修方面有哪些規定?

　　房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

　　在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

　　93.商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任?

　　因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產的，轉讓人應當支付違約金。違約金數額在房地產買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。

　　轉讓人超過房地產買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產的，受讓人有權解除合同，但轉讓人與受讓人另有約定的除外。

　　94.購買預售商品房后，發展商是否可以將開發項目轉讓?

　　預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時，應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經主管部門批準。

　　95.轉讓項目需符合哪些條件?

　　屬于房地產開發項目的在建工程的轉讓需符合下列條件:

　　(1)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；

　　(2)取得建筑許可證和開工許可證；

　　(3)除付清地價款外，投入開發建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經注冊會計師驗資；

　　(4)土地使用權未抵押、查封。

　　96.轉讓預售房地產項目的，受讓人應當具備什么條件?

　　受讓人應當是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發經營企業。

　　97.轉讓預售房地產項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務?

　　轉讓預售房地產項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。

　　98.在項目轉讓期間，對預售商品房有哪些規定?

　　受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當到原發證機關變更商品房預售許可證。

　　預售人自簽訂項目轉讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。

　　99.發展商能否為買方改名?

　　根據《房地產行業管理條例》的規定，禁止房地產企業擅自更改已生效房地產買賣合同中的受讓人姓名(名稱)。

　　100.公共開放空間可以出售或轉讓嗎?

　　公共開放空間是指在建設用地范圍內，建筑物內部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉讓。

篇3：房地產專業知識100問(4)

　　房地產專業知識100問(4)

　　三、開發與建設類

　　61.設立房地產開發企業須具備哪些條件?

　　設立房地產開發企業，須具備下列條件:

　　(1)注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

　　(2)有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；

　　(3)有按市場價格取得的土地使用權；

　　(4)有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；

　　(5)法律、法規規定的其他條件。

　　增加房地產開發和經營業務范圍的，須具備前款(1)、(2)、(3)、(5)項規定的條件。

　　工商行政管理部門對符合本條例規定條件的，應當予以辦理工商登記手續；對不符合本條例規定條件的，不予登記。

　　62.如何申請領取《房地產開發企業資質證書》?

　　房地產開發企業應在取得營業執照后三十日內到主管部門備案，并申請領取《房地產開發企業資質證書》，主管部門應在十五日內依照法律、法規的規定核發《房地產開發企業資質證書》。

　　房地產開發企業辦理房地產開發和經營業務時，應當出示《房地產開發企業資質證書》。

　　主管部門對《房地產開發企業資質證書》實行年度審核制度。

　　63.什么是商品房預售?

　　商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　64.《房地產預售許可證》包含哪些內容?

　　《房地產預售許可證》包括下列內容:

　　(一)預售許可證編號；

　　(二)發展商名稱；

　　(三)項目名稱；

　　(四)項目坐落地點；

　　(五)土地使用權出讓合同書號、地塊編號；

　　(六)《房地產證》編號、棟數；

　　(七)批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數；

　　(八)發證機關、有效期；

　　(九)附注內容等。

　　65.當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證?

　　七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。

　　66.商品房預售需要具備哪些條件?

　　商品房預售需具備以下條件:

　　(1)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

　　(2)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

　　(3)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；

　　(4)已確定施工進度和竣工交付使用時間；

　　(5)七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；

　　(6)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；

　　(7)法律、法規規定的其他條件。

　　67.是否可以認購內部認購時期的房地產?

　　根據《房地產轉讓條例》的規定，房地產預售須經主管機關批準并獲得《房地產預售許可證》后，才能預售。所謂內部認購，實際上是發展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內部認購時期的房地產。

　　68.什么是商品房現售?

　　商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　69.房地產現售需要具備哪些條件?

　　(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

　　(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　(4)已通過竣工驗收；

　　(5)拆遷安置已經落實；

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

　　(7)物業管理方案已經落實。

　　70.什么情況下，開發商不得刊登房地產廣告?

　　凡下列情況之一的房地產，房地產開發企業不得刊登廣告，廣告發布者不得發布其廣告:

　　(1)未取得商品房預售許可證的預售商品房；

　　(2)在未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的房屋；

　　(3)違章建設的房屋；

　　(4)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋；

　　(5)權屬有爭議的房屋；

　　(6)法律、法規規定禁止不得出售的其他房屋。

　　71.開發商發布房地產廣告時，應向廣告經營與發布單位提交哪些材料?

　　房地產開發企業或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與發布單位提交下列材料的復印件，并出示原件:

　　(1)營業執照；

　　(2)《房地產開發企業資質證書》；

　　(3)預售的，應提交《房地產預售許可證》?，F售的，應提交《房地產證》。

　　72.房地產銷售廣告應當包括哪些內容?

　　房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括下列內容:

　　(1)樓宇地點、竣工交付時間、售價等；

　　(2)預售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號；

　　(3)現售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產證》證號。

　　廣告經營與發布單位不得為房地產開發企業發布不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。

　　73.在房地產廣告中，不得包含哪些內容?

　　房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容；不得出現售后包租或變相售后包租的內容。

　　74.對售樓廣告及資料內容有哪些具體規定?

　　預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、

設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。

　　75.對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產廣告的，開發商應承擔什么責任?

　　對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部門要加強檢查監督，及時查處。

　　76.在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規定?

　　房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的，價格以套內面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。

　　77.發展商發布虛假房地產廣告時，應承擔什么責任?

　　對違規發布房地產廣告及發布的房地產廣告失實、虛假的開發企業和廣告經營者、發布者，建設、房管部門可責令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質等級等處罰。工商部門可責令廣告發布者停止發布，并依照有關規定給予處罰。

　　78.對房地產廣告中所承諾的內容，購房人是否有權要求在購房合同中約定?

　　房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　　79.對房地產廣告中的各種排名、獎勵等內容，有哪些規定?

　　預售商品房廣告中出現各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有關法律、法規的規定，并明示評獎機關、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。

　　80.發展商銷售商品房有哪些方式?

　　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。