房地產專業知識100問(3)

　　41.有哪些用地免繳或減收土地使用費?

　　根據《土地使用費征收辦法》的規定，下列用地免繳或減收土地使用費:

　　(1)新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的， 經主管部門批準可以適當延長優惠期，但延長的時間最多不能超過一年；

　　(2)經深圳市科學技術委員會審定的技術先進項目，減半繳納土地使用費五年；

　　(3)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；

　　(4)企業用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費五至十年；

　　(5)因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經批準可以緩繳或減免土地使用費；

　　(6)按國家法律、法規和規章規定可以減收土地使用費的其他用地。

　　42.如何辦理土地使用費繳納手續?

　　土地權屬變更的， 新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。

　　二、規劃與設計類

　　43.如何辦理《建設用地規劃許可證》?

　　以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設單位憑土地使用權出讓合同書領取《建設用地規劃許可證》。

　　以協議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規劃主管部門或其派出機構領取《建設用地規劃許可證》。市規劃主管部門或派出機構按照相應的城市規劃，審定建設用地的相關規劃設計指標，提出城市規劃設計要求，核發《建設用地規劃許可證》。

　　建設單位在取得《建設用地規劃許可證》后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，《建設用地規劃許可證》自行失效。

　　44.在取得《建設用地規劃許可證》后，是否可以變更地塊規劃內容?

　　建設單位取得《建設用地規劃許可證》后兩年內不得申請變更規劃內容；兩年后申請變更的，市規劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批。

　　獲得批準的，市規劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發《建設用地規劃許可證》，收回原《建設用地規劃許可證》，并辦理相應的用地手續；不批準的，由市規劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。

　　45.《建設工程規劃許可證》包括哪些內容?

　　《建設工程規劃許可證》包括下列內容:

　　(1)許可證編號；

　　(2)發證機關名稱和發證日期；

　　(3)用地單位；

　　(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型；

　　(5)計容積率面積及各分類面積；

　　(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

　　46.什么情況下不予核發《建設工程規劃許可證》?

　　根據《城市規劃條例》的規定，下列情況不予核發《建設工程規劃許可證》:

　　(1)不符合城市規劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；

　　(2)設計單位資質與資格不符合有關行業管理規定的；

　　(3)設計文件不符合國家、省、市有關專業技術規范和規程的。

　　47.在哪些情況下，需重新辦理《建設工程規劃許可證》?

　　當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理《建設工程規劃許可證》:

　　(1)涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的；

　　(2)市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。

　　48.對已建成的建筑需改變使用性質時，是否需要申請核發《建筑工程規劃許可證》?

　　已建成的建筑確需改變使用性質的，須經城市規劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協議、付清地價款后，持設計文件等，向市規劃主管部門申請核發《建設工程規劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業管理部門審批的，還應取得有關部門的審核意見。

　　49.對未取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施?

　　未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證進行建設的，市規劃主管部門可以依照《深圳經濟特區規劃土地監察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。

　　50.購買預售商品房后，發展商是否可以變更項目設計?

　　房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

　　《房地產轉讓條例》規定，已預售的房地產在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。

　　《商品房銷售管理辦法》(建設部88號令)還規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　51.建設工程竣工后，是否必須取得《規劃驗收許可證》?

　　建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予核發《規劃驗收許可證》，不予辦理房地產權登記，不得投入使用。

　　52.什么情況下不予核發《規劃驗收許可證》?

　　根據《深圳市城市規劃條例》的規定，有下列情形之一的，不予進行規劃驗收:

　　(1)擅自變更建筑設計(包括變更建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量)的；

　　(2)未拆除原《建設工程規劃許可證》標明應拆除的建筑物或構筑物的；

　　(3)未拆除用地范圍內的臨時設施，未完成其配套工程的；

　　(4)其他不符合《建設工程規劃許可證》要求的。

　　53.對成片開發、分期開發的住宅小區是如何進

行規劃驗收的?

　　成片開發的住宅區、工業區在進行單體建筑工程的規劃驗收后，還應進行小區規劃驗收。小區建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規劃驗收。

　　54.對住宅區內的公用設施、設備、場所(地)的使用有哪些規定?

　　根據《〈住宅區物業管理條例〉實施細節》的規定，凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民提供配套服務的公用設施、設備和場所(地)，未經規劃部門批準，一律不得挪作他用。

　　55.某物業加建兩層，發展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎?產權有保證嗎?

　　不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續，將會被認定為違法建筑。因此，其產權沒有保證。

　　56.什么是套內使用面積系數?

　　當房屋按套(單元)計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用面積的比率(%)。

　　57.什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?

　　建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。

　　58.什么是建筑容積率?

　　在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率(%)。

　　59.什么是綠地率?

　　在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率(%)。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

　　60.什么是綠化覆蓋率?

　　在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。

篇2：《房地產開發經營與管理》知識試題

　　《房地產開發經營與管理》知識試題

　　1、房地產最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產經濟壽命結束的標志是( )。

　　A、不再產生收益B、不再發生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經濟壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要短

　　6、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經營成本較低

　　7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。

　　A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產開發項目的預租售,一般能夠令開發商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

　　18、房地產開發程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權C、規劃設計D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務評價兩部分工作。

　　A、供求關系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

　　20、一般情況下,開發商應將公開招標的開發建設項目授標給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費B、承諾費C、利息D、手續費

　　23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規劃設計費為建筑工程費的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費占項目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發項目的成本利潤率為60%,開發周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

　　A、建筑施工期B、開發或經營期C、建筑物經濟壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當財務內部收益率( )部門或行業的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內部收益率時,則該項目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經營收入抵償全部投資B、全部現金流入抵償全部現金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

　　31、( )是建設工程管理隊伍中的核心人物。

　　A、預算員B、高級經濟師C、房地產估價師D、項目經理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

　　C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

　　33、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產開發過程中最重要的環節。

　　A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權

　　35、抵押貨款數額一般不超過抵押物現時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產開發項目所承擔的風險越大,貼現率就應( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。

　　A、開發商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

　　39、按房地產的類型,可以把房地產市場分類( )。

　　A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨家代理出租物業收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨家代理出租物業收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨家代理出售物業收取銷售收入的( )作為代理費。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。