地產顧問員工培訓：房產測繪類知識

　　1、商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？

　　答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價。

　　2、商品房的計價方式是否可以自由選擇？

　　答：從20**年10月1日起，商品房的計價方式只能選擇按套（總價）計價或按套內建筑面積計價。

　　3、商品房建筑面積如何計算？

　　答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　4、何謂"預售面積"和"竣工面積"？它們有何區別？

　　答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。

　　5、有些房地產的竣工面積與預售面積不一致，其原因主要有哪些？

　　答：其產生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產部分公用面積功能改變或服務范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。

　　6、業主如對已購房地產的面積有疑問時，該如何處理？

　　答：在預售期間，可向發展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據圖上尺寸復核套內建筑面積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。

　　在竣工入伙后，可按相關規范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。

　　7、業主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？

　　答：業主在復查已購房地產的面積時，一般只能丈量該套房的套內建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。

　　8、業主如何知道已取得的建筑面積是屬于預售面積還是竣工面積？

　　答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標明"預售面積"且加蓋的公章為"深圳市地籍測繪大隊業務專用章"的，為預售面積；標明"竣工面積"且加蓋的公章為"深圳市規劃與國土資源局竣工專用章"的，為竣工面積。

　　9、按建筑面積計價的商品房，發生面積差異時如何處理？

　　答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生差異以及建筑面積與套內建筑面積均發生差異時的處理方式。

　　10、成套房屋的套內建筑面積由哪些部分組成？

　　答：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　11、什么是套內房屋使用面積

　　答：套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

　　12、什么是套內墻體面積？

　　答：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　目前深圳市的執行規定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內建筑面積或外墻內側的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內建筑面積。

　　本處所指的"其他公用面積" 包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。

　　13、什么是套內陽臺建筑面積？

　　答：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

　　14、什么是房屋的共有建筑面積？

　　答：房屋共有建筑面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　15、房屋的共有建筑面積包括哪些內容？

　　答：共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

　　獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

　　155、按套內建筑面積售房，房價是如何計算的？

　　答：（1）房地產開發企業預售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內建筑面積(以下簡稱"套內建筑面積")計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發企業應向購房者提供經規劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產開發企業銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業主對公用建筑面積享有原業主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產開發企業或原業主應向購房者提供房地產測繪機構的房屋建筑平面圖。

　　156、按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？

　　答：按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

　　157、按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的權屬屬于誰？

　　答：應在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產權業主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

　　158、套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

　　答："套內建筑

面積"售房，實際上是以"套內建筑面積"為交易面積，按套內建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。 同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

　　"建筑面積"售房，實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于"分攤的共用建筑面積"的存在，使售房面積復雜化、專業化，非房產測繪專業技術人員無法弄清"分攤的共用建筑面積"的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

　　"套內建筑面積"售房與"建筑面積"售房相比，前者只是少了個"分攤的公用建筑面積"，而應"分攤的公用建筑面積"建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。

　　16、按套內建筑面積計價的商品房，發生面積差異時，如何處理？

　　答：房地產開發企業預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±0．6％以內（含本數）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為±0．6％以上（不含本數）至±3％以內（含本數）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；（三）差異值超過±3％以上（不含本數）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產開發企業應在30日內退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算）。

　　17、實行套內建筑面積售房，對分攤公共面積（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關？

　　答：按"套內建筑面積"計價售房，由于交易面積中不包含"分攤共用建筑面積"，房地產開發企業有可能為了節省建筑成本而將作為"分攤共用建筑面積"的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應在設計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴格把關，維護業主對"分攤共用建筑面積"甚至"不分攤共用建筑面積"的法定權益。

　　161、實行套內建筑面積售房，物業管理費的收取是否會改變？

　　答：由于物業管理費標準是按"建筑面積"制定的，物業管理部門按"建筑面積"收取物業管理費, 實行"套內建筑面積"售房，售房合同及房地產證上注有"建筑面積"，因此，物業管理費收取沒有改變。

　　162、按套（單元）計價的現售商品房，如何計價？

　　答：按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

　　163、按套（單元）計價的預售商品房，當出現面積差異時，該如何處理？

　　答：按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　164、什么是房屋的基底面積？

　　答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　165、什么是房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。

　　166、什么是房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

　　167、房屋的公用建筑面積是如何分攤的？

　　答：每戶(或單位)應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；(2)如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公用建筑面積=(應分攤公用建筑面積/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

　　168、購房的建筑面積包括哪些部分？

　　答：房屋的建筑面積包括套內(單元)建筑面積和按規定應分攤的公用建筑面積兩部分。

　　169、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？

　　答：宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第24宗地。

　　170、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？

　　答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。

　　證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

　　171、從事房產測繪的機構有哪些？

　　答：深圳市目前從事房產測繪的機構是深圳市地籍測繪大隊及中隊。

篇2：房產測繪成果資料歸檔制度

　　房產測繪成果資料歸檔制度

　　第一章 為規范測繪成果及資料檔案的管理，確保測繪成果、資料檔案的安全，促進測繪成果的廣泛應用和檔案信息化建設，根據《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國測繪成果管理條例》并結合本公司有關規定制定本制度。

　　第一條測繪成果及資料檔案根據國家要求，制定歸檔范圍及保管限期表（見附錄一）。

　　第二條測繪成果及資料檔案必須按要求及一定的編號原則進行編號歸檔；歸檔的資料應當齊全、完整，分類整理立卷，案卷首頁為案卷文件目錄并編制檔案著錄卡，案卷標題簡明確切，案卷質量符合國家有關規范、標準。

　　第三條不得擅自改變檔案分類、組卷、編號方法。

　　第四條對歸檔的成果資料應做好完整的登記表登記，并錄入計算機中以便查閱，同時對將登記表進行統一管理保存（登記表見附錄二）。

　　第五條長期保存的資料檔案禁止使用紅墨水、純蘭墨水、圓珠筆、復寫紙書寫，只能用蘭黑墨水、碳素墨水書寫，以利長期保存。

　　第六條成果及資料檔案的接收、移交，必須附有清單，嚴格清點和履行簽字手續并填寫移交（接收）登記簿（見附錄三）。

　　第七條數據載體每年輪流抽取不少于5%讀取檢查，發現問題及時更換載體或恢復搶救。第八條接收的檔案必須及時整理、組卷、歸檔、入庫。當年接收的檔案必須當年完成歸檔工作。

　　第九條所有檔案必須登記，詳細到文件級，盡量用數據庫或電子表格進行登記。

　　第十條保密、防蟲、防霉、防盜工作，定期檢查檔案保管狀況，對破損、變質檔案資料及時上報領導并提出處理意見。

　　第十一條各部門必須設專職或兼職人員管理測繪資料，做到職責分明，并應設置資料室和鐵柜，存放測繪資料。

　　第十三條將測繪成果資料檔案工作列入總經辦工作日程，并由總經辦或其指派人員對檔案管理工作進行定期或不定期檢查，及時發現問題并協調解決。

　　第二章檔案室管理制度

　　第一條為了確保檔案的安全，最大限度地延長檔案的使用壽命，使檔案更好地為社會和公司服務，特制定本制度。

　　第二條保管檔案必須有專用庫房，并設專人負責管理。庫房內應采取有效的防護措施，保證檔案安全。

　　第三條檔案室是保管檔案專用區域，任何人不得在檔案室內存放與檔案管理無關的物品。

　　第四條檔案柜（架）排列應與窗戶垂直，柜（架）與柜（架）、柜（架）背與墻壁保持一定的距離。

　　第五條檔案案卷按檔案門類和載體進行各項目錄編制規定（總目錄、分類目錄、卷內目錄等）科學分類、排列、編號入柜（架），有序管理，不得任意挪動案卷的位置。案卷調出利用或加工整理，返還時必須及時歸回原處。

　　第六條檔案進出庫房，要建立嚴格的登記制度，包括檔案收進入庫，庫存檔案調出室外及日常的調閱、歸還。

　　第七條對新接收入庫檔案要嚴格檢查，對有蟲蛀、發霉及其它問題的檔案須經科學處理后方可入庫。

　　第八條檔案室內應備有溫濕度計和記錄本（簿），堅持每日觀察記錄，做好溫濕度調控工作，維持良好的保管環境并不斷改善保管條件，檔案庫房內應當安置溫濕度計。環境的溫濕度應相對穩定，庫房的溫度應控制在14-24℃之間，相對濕度應控制在40-60％之間。

　　第九條光盤或磁介質檔案應用防磁檔案柜存放。

　　第十條檔案庫房應設有防盜、防火、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防高溫、防強光等“八防”的設備和措施，宣傳貫徹上級有關安全防火的規章制度，樹立防火意識。

　　第十一條檔案室管理人員每年春末在檔案柜（架）內置放防蟲藥品，并定期進行檢查，發現情況及時處理。

　　第十二條檔案室應安裝防火防盜裝置，置放滅火器材，加強防火、防盜工作。檔案室周圍要滅絕火源，下班時要關閉電閘。室內嚴禁吸煙，嚴禁將易燃易爆物品帶入檔案室。

　　第十三條要經常檢查庫房有無火災隱患，發現問題及時向領導報告，以便采取有效措施，防患于未然。

　　第十四條定期檢查消防器材并定點放置，管理人員要了解其性能并能熟練使用。

　　第十五條檔案室管理人員必須保持檔案室的安保性能，不得損壞任何安全設施。檔案室內的白熾燈不得任意更換成日光燈，不得自行任意變動照明線路。

　　第十六條不準擅自安裝電器開關和其他電器設備，嚴禁亂接、亂搭臨時線。

　　第十七條檔案室照明不采用自然光源，防光窗簾（或遮陽板）不得隨意拉開。

　　第十八條檔案入庫前必須消毒除塵。要定期做好室內清潔衛生工作。

　　第十九條檔案的存放和提取利用均由檔案室管理人員進行，其他人未經允許不得隨意進出檔案室。

　　第三章檔案工作人員要求

　　第一條認真學習、貫徹《檔案法》及《保密制度》，嚴格執行檔案工作的規章制度，了解檔案工作方針，掌握檔案管理工作的基本技能。

　　第二條檔案管理人員簽署保密協議。

　　第三條忠于職守，負責完成測繪成果及資料檔案的收集、整理、保管、鑒定、統計等各項具體工作。

　　第四條積極開發檔案信息，編制各類檔案檢索工具及參考資料，為生產、科研等各項工作服務。

　　第五條負責檔案借閱登記和利用效果收集工作。

　　第六條負責檔案庫房的管理，做好“八防”工作，確保檔案的完整與安全。

　　第七條熟悉館藏，做好檔案利用工作，積

極主動熱情為用戶提供服務。

　　第八條積極參加各種檔案管理培訓活動，不斷提高自身業務素質和崗位工作質量。

　　第九條加強團結協作，遵守工作紀律，嚴格執行各項工作制度。

篇3：房產測繪資質管理質量保證體系

　　房產測繪資質管理質量保證體系

　?。ㄒ唬┰O立保密工作機構，明確工作職責。設置測繪核心涉密人員1人。

　?。ǘ┯休^健全的測繪成果及資料檔案管理制度、保密制度，測繪成果及資料檔案的登記、保管、借閱、使用、歸檔、銷毀、檢查等各個環節有章可循，手續完備。與涉密測繪成果管理人員簽訂保密責任書。

　?。ㄈ┯袑＃妫┞毠芾砣藛T，管理人員熟知測繪成果及資料檔案管理制度和保密制度。

　?。ㄋ模┯袑ｉT存放測繪成果及資料檔案的資料室或專用櫥柜。采取必要的安全保密防范措施，成果資料存放整齊。對光介質、磁介質測繪成果及資料應采用防磁設備保管。

　?。ㄎ澹┒ㄆ趯Ω黜椆芾碇贫葓绦星闆r進行檢查，做到檢查有記錄。

　　第七條 測繪核心涉密人員，需經省級以上測繪行政主管部門培訓，取得崗位培訓合格證書。

　　第八條按照分級管理原則，測繪單位向測繪行政主管部門提出考核申請，并提交以下材料。

　?。ㄒ唬﹩挝粶y繪成果及資料檔案管理基本情況；

　?。ǘ┍Ｃ芄ぷ鳈C構、專（兼）職測繪成果及資料檔案管理人員證明文件；

　?。ㄈ┦〖壱陨蠝y繪行政主管部門頒發的測繪核心涉密人員崗位培訓合格證書；

　?。ㄋ模﹩挝粶y繪成果及資料檔案管理制度、保密制度；

　?。ㄎ澹y繪成果保密崗位責任制度，與測繪核心涉密人員簽訂的保密責任書；

　?。y繪成果及資料檔案管理、保密制度定期自查記錄；

　?。ㄆ撸y繪成果及資料檔案管理相應設施配置情況。

　　測繪單位應對提交材料的真實性負責，對弄虛作假的，測繪行政主管部門依法嚴肅處理。

　　第九條 測繪行政主管部門自收到考核材料之日起5日內決定是否受理，對不予受理的應說明理由。

　　第十條測繪行政主管部門依據相應的考核標準進行審查，審查方式采取書面審查與實地查驗相結合。

　　第十一條測繪行政主管部門自決定受理之日起15日內完成審查。經審查合格的，出具考核合格通知書；不合格的說明理由。

　　考核合格通知書有效期與《測繪資質證書》有效期一致，在《測繪資質證書》有效期內，測繪單位申請資質升級的，應按本細則的規定，重新申請考核。

　　第十二條測繪單位有下列情形之一的，認定其測繪成果及資料檔案管理考核不合格：

　?。ㄒ唬┥米源罅繌椭粕婷軠y繪成果及資料檔案的；

　?。ǘ┥米凿N毀涉密測繪成果及資料檔案情節嚴重的；

　?。ㄈ┥米赞D借、轉讓涉密測繪成果及資料檔案的；

　?。ㄋ模┓欠ㄏ驀ň常┩馓峁┥婷軠y繪成果及資料檔案的；

　?。ㄎ澹┯猩婷軠y繪成果失泄密行為的；

　?。己酥写嬖趩栴}逾期不整改的。

　　第十三條測繪行政主管部門及其工作人員在測繪成果及資料檔案管理考核工作中玩忽職守、濫用職權的，依法追究責任。

　　房產管理處測量隊