房產銷售人員培訓：建筑常識

　　1.什么叫房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。

　　2.什么叫房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是批建筑物主體的、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

　　3.房屋的公用面積如何分割？

　　答：每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：

　　1）有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；

　　2）如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。

　　即？每房分攤的公用建筑面積=

　　應分攤公用建筑面積/各套（單元建筑面積之和）*各套（單元）建筑面積

　　4.購房的建筑面積包括哪些？

　　答：房屋的建筑面積包括套內（單元）建筑面積和按規定應分攤的公用建筑面積兩部分。

　　5.建筑物層高達到多高時計算建筑面積？

　　答：建筑物層高難度超過2.2米（含2.2米）均應計算建筑面積。

　　6.計算全部建筑面積有哪些？按國家規定（共15條）

　　答：1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算；

　　2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等到其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；

　　3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算；

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積；

　　5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，按外圍水平投影面積計算；

　　6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

　　7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，近各層水平投影面積計算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積；

　　8、與房屋相連的有柱走廊，兩面三刀房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；

　　9、建筑間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

　　10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）舛圍攻水平投影面積計算；

　　11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按其柱或圍護結構的外圍攻水平投影面積計算；

　　12、有玻璃墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍取用150毫米的數據；

　　13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算；

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算；

　　15、有伸縮縫的房屋若其與室內想能的，伸縮縫計算建筑面積。

　　7.計算一半建筑面積有哪些？

　　答：1、有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積的一半計算面積；

　　2、獨立柱的雨蓬、單排信的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算面積；

　　3、未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積；

　　4、建筑物外在頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積；

　　5、建筑物有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

　　8.不計算建筑面積的有哪些？

　　答：1、突出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、臺階、無柱雨蓬、懸挑窗臺等；

　　2、檢修、消防等用的室外爬梯；

　　3、沒有圍護結構的屋頂水箱建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、泳池等；

　　4、構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干、支線等；

　　5、舞臺及后懸掛幕布、布景的天橋、挑臺；

　　6、建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺。

　　9.什么是套內建筑面積？

　　答：房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

　　10.、什么是公用建筑面積？

　　答：各產權共同占有或共同使用的建筑面積。指各套（單元）以外為各戶共同作用，不可割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓媒ㄖ娣e和不能分攤的公用建筑面積。

　　11.哪些公用面積應分攤？

　　答：應分攤的公用建筑面積套（單元）門以外的室內、外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室外、為整棟服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。核減建筑面積中的公用面積。

　　12.哪些公用面積不能分攤？

　　答：不能分攤的公用面積為義層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放窨、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用權的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室，以及地下國庫、地下設備用房等。

　　13.房屋銷售面積由哪些組成？

　　答：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該磁（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。

　　14.各套（單元）應分攤的公用面積怎樣計算？

　　答：該套（單元）應分攤的公用建筑面積=該套（單元）內的使用面積*應分攤的公用面積各套（單元）使用面積之和。

篇2：高層建筑電梯安全常識問與答

　　高層建筑電梯安全常識問與答

　　電梯式高層建筑物中不可缺少的垂直運輸工具，它是機電一體化的大型綜合性的設備。電梯為保障其安全可靠，從多方面設置了防范措施，如電氣安全裝置和機械安全裝置。其中，電氣安全裝置有：電源控制保護裝置、供電電源相序保護裝置、門鎖電氣聯鎖裝置、緊急停梯開關、超速保護開關、超載保護開關、限位開關、急停開關、安全窗開關等。機械安全裝置有制動器、限速器、安全鉗、緩沖器、門鉤子鎖、門安全觸板等。這些安全裝置能夠保證電梯的安全運行。面對電梯的有關知識作以問答式介紹。

　　1、電梯是如何運行起來的?

　　電梯有一個轎廂和一個對重，通過鋼絲繩將它們連接起來，鋼絲繩通過驅動裝置(曳引機)的曳引帶動，使電梯轎廂和對重在電梯內導軌上做上下運動。

　　2、電梯的鋼絲繩是否會斷?

　　電梯用的鋼絲繩式電梯專用的，國家有專門的規定和要求。鋼絲繩的配置不只是為承擔電梯轎廂和額定載重量，還考慮到了曳引力的大小，因此，鋼絲繩的抗拉強度大大的大于電梯的載重量，它們的安全系數都在12以上，一般電梯都配有四根以上鋼絲繩，一次電梯鋼絲繩是不會斷的。

　　3、電梯運行中突然停電是否有危險?

　　電梯運行中如遇到突然停電或供電線路出現故障，電梯會自動停止運行，不會有什么危險。因為電梯本身設有電氣、機械安全裝置，一旦停電，電體的致動器會自動制動，使電梯不能運行。另外，供電部門如有計劃的停電，事先會通知的，電梯或提前停止運行。、

　　4、電梯運行突然加快怎么辦?

　　電梯的運行速度不論是上行還是下行，均應在規定的額定速度范圍內運行，一般不會超速，如果出現超速，在電梯控制系統內是有防超速裝置，此時，該裝置會自動動作，使電梯減速或停止運行。

　　5、電梯轎廂超載能自動控制嗎?

　　電梯的載重量根據需要有所不同，電梯只能在規定載重量之內運行，超出時，電梯會自動報警，并不能運行。

　　6、電梯關門時被夾是否會對人造成傷害?

　　電梯在關門過程中，如果廳轎門碰到人或物，門會自動重新開啟，不會傷人。因為在門上設有防家人的開關，一旦門碰觸到人或物，此開關動作使電梯不能關門，并重新開啟，然后重新關門。另外，關門力是由規定的，不會達到的程度。

　　7、電梯的廳門能否扒開?

　　電梯的廳門在庭外是不能扒開的，必須用專用工具才能開啟(裝用工具由維修人員掌握)。乘客時不準扒門的，更不能打開，否則會有墜落井到的危險。

　　8、怎樣召喚電梯?

　　當你需要乘坐點電梯是，應在電梯廳的戶體面板上選擇你要去的方向按鈕。向上按上方向按鈕，向下按下方向按鈕。電梯在控制系統中采用順向停車的方式，如果按反了方向電梯到本層不停車。

　　9、電梯蹲底和沖頂是否有防護措施?

　　電梯蹲底就使電梯的轎箱在控制系統全都失效的情況下，會超越首層平層位置而向下行駛，直至蹲到底坑的緩沖器上停止。緩沖器就是為此而設置的防護裝置，此防護裝置根據電梯的運行速度的不同，分別由彈簧式和液壓式兩種。當轎向蹲在緩沖器上就稱為蹲底。此時，緩沖器對電梯轎廂的沖擊力產生緩解的作用，不至于對電梯內乘客造成嚴重的傷害。

　　10、電梯運行不正常時，在轎廂內怎么辦?

　　當乘電梯時，發現電梯有超速或梯速較慢時，應按下操縱盤上的紅色急停按鈕，電梯會自動停車，并及時通報電梯維修人員。

　　11、發現電梯轎廂內有異味，怎么辦?

　　當發現電梯轎廂內有異常的焦糊味時,應按下操縱盤上的紅色急停按鈕,使電梯停車,并及時通報電梯維修人員.

　　12、發現電梯有異常振動，刮蹭現象時，怎么辦?

　　當您在乘坐電梯是，發現電梯出現異常振動、抖動、刮蹭時，應按下操縱盤上的紅色急停按鈕，使電梯停車，并及時通報電梯維修人員。

　　13、當電梯突然停電或出現故障，被困在轎廂內則應注意些什么?

　　當您被關在轎箱時，應聽從電梯司機的指揮，入伍司機的狀況下，可通過通訊裝置與相關人員聯系，以求解救。千萬不要用力扒門或自行跳出，一面發生危險。

　　14、進入轎箱時應注意的事項?

　　當您進入轎箱時，如果電梯門開著，要看一下電梯是否在平層位置，或看轎箱是否在本層，特別是在夜間光纖不清的時候，更應注意，否則有可能造成傷害，并應快盡快出。

　　15、電梯安裝、修理單位及維修、操作人員是否應取得相應資格?

　　是的。電梯安裝、維修保養、改造單位應取得北京市質量技術監督局核發的資格證書后，方可從事相應工作;電梯安裝、維修保養、電梯操作人員均應取得特種人員操作證后，持證上崗。

　　16、電梯出現什么緊急情況可撥打110?

　　當電梯出現緊急事故，有傷人、困人(人員被困在電梯轎廂內，無法找到電梯維修保養人員)情況，均可撥打110報警電話。

　　17、電梯出現什么情況下可進行質量或安全投訴?

　　當電梯經常出現關門、夾人、不平層、沖頂、蹲底、電梯司機或維修人員無上崗證、司機經常脫崗、轎廂內無檢驗合格證或合格證過期，電梯有異常噪音或聲響,異常振動或抖動,轎廂內有異常焦糊味,電梯速度過快或過慢,維修保養不及時,電梯轎廂內無通訊或報警裝置等,均可進行質量或安全投訴。

　　18、對電梯報警或投訴時應說清什么內容?

　　應說清電梯的具體情況，并應說清電梯所在的具體位置、電梯的產權單位及負責部門的聯系人和聯系電話、電梯的維修保養單位及聯系電話。