濱海?金融街項目系天津濱海新區中央商務區的核心建筑群落，由泰達建設集團濱海分公司承建的濱海?金融街一期工程，占地2.28萬平方米，建筑面積8.87萬平方米，位于天津經濟技術開發區中心城區。

隨著濱海新區日益成為資金密集型的區域，其缺少金融交易、結算中心的矛盾日益凸顯，因此徹底解決生產中心與結算中心分離的唯一途徑是加強建設區域性的金融中心，這也是符合天津市建設北方金融中心的取向的。

濱海新區作為蓬勃發展的環渤海地區的資金流、信息流、物流中心，具有支撐金融服務中心的先決條件。

本案的優勢在于與開發區發展趨勢相配合的超前的具有國際水準的規劃與服務水平。作為高端的區域壟斷性產品，本案在開發區內的領導型地位毋庸置疑。

本案作為未來天津濱海新區的資本中心，目標客戶群主要針對：金融機構、金融管理機構、金融服務機構。

本案在競爭策略上是通過區域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化產品的特質，并站在客戶立場進行錯位思考，通過領導型市場戰略統籌貫穿推廣、營銷的全程。

PARTA項目總論

SECITON1項目簡述

濱海?金融街項目系天津濱海新區中央商務區的核心建筑群落，由泰達建設集團濱海分公司與天津津濱發展有限公司聯袂承建。項目占地113,200平方米，總建筑面積433,000平方米，建筑覆蓋率為43.5%，容積率為3.0，主體工程分為三期。

本案系由泰達建設集團濱海分公司承建的濱海?金融街一期工程，占地2.28萬平方米，建筑面積8.87萬平方米，位于天津經濟技術開發區中心城區，北抵泰達大道，南至第三大街，介于新城東路與新城西路之間，一期由標準銀行辦公樓和頂級銀行辦公樓兩部分組成。

項目預計20**年10月達到入住條件。

SECITON2項目背景

自加入WTO以來，中國成為全球經濟一體化的主要一環，在世界經濟全球化、貿易自由化和資本市場一體化形成與發展的進程中，環渤海經濟圈已經日益成為繼珠江三角洲和長江三角洲之后的全球性投資熱點區域。作為環渤海地區的中心城市，天津市扼守京津城市帶和環渤海灣城市帶構成的“T”字型的交匯點，而作為天津市gg開放的前沿，濱海新區在招商引資方面一直名列國內前茅，國內生產總值已占到全市的40%，區域內集中了大量的跨國公司和國際知名企業。

隨著濱海新區日益成為資金密集型的區域，其缺少金融交易、結算中心的矛盾日益凸顯，相當一部分外資企業將金融結算中心設在了北京、上海甚至香港。依據國務院對天津市的城市定位，天津應建成現代化港口城市和北方重要的經濟中心，發展目標是一個基地、五個中心：建設好工業基地、建設好商貿中心、建設好金融中心、建設好科技開發和信息中心、建設好交通運輸中心、建設好國際交流中心。金融中心的外遷昭示著區域內潛在的、得不到滿足的巨大需求，因此徹底解決生產中心與結算中心分離的唯一途徑是加強建設區域性的金融中心，這也是符合天津市建設北方金融中心的取向的。

SECITON3項目意義

1、完善區域投資服務功能，為區域的良性發展注入強勁的動力；
2、合理構劃濱海新區產業結構，避免走向單一的生產加工區，從而全面提升區域經濟抗風險能力；
3、滿足并刺激現有的金融房地產業務的需求，豐富房產服務品種；
4、運用新技術全面提升區域金融房地產品質，增加稅收、增加就業，有效拉動區域經濟發展；
5、維系一批優質客戶。

PARTB市場分析

SECITON1市場環境

1、政治法律環境：
本案為政府牽頭項目，各項手續合法、完備，符合國民經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和城市發展戰略。

2、經濟環境分析：
天津濱海新區位于天津市東部，包括天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港塘沽區、漢沽區、大港區的城區和部分鄉街，以及海河下游工業區規劃，總面積350平方公里。濱海新區以天津港開發區、保稅區為骨架，現代工業為基礎，外向經濟為主導，形成一個基礎設施配套服務功能齊全高度開放的現代化經濟新區。目前全區三資企業已超過6000家，吸引外資達200億美元，世界500強企業的40多家落戶，國民生產總值已經占到全市的60%左右。
濱海新區作為蓬勃發展的環渤海地區的資金流、信息流、物流中心，具有支撐金融服務中心的先決條件。

3、區域環境分析：
本案地理位置得天獨厚，交通順暢便利：距首都北京140公里，據天津市中心45公里，距離中國北方最大的港口----天津新港和天津港保稅區10公里，距天津濱海國際機場和空港物流區38公里，緊鄰京山鐵路與輕軌車站，南有津濱高速、北有京津塘高速。
以本案為圓心，半徑一公里內有泰達一幼、泰達一小、泰達一中、泰達學院、泰達醫院、體育場館

、泰豐公園以及翠亨餐飲購物廣場，生活設施完備、齊全。管委會大樓、泰達圖書館、海關大樓環列四周，便于從事商務活動。

4、自然環境分析：
本案位于開發區中心、緊鄰開發區縱軸，開發區綠化率為31%，人均綠地面積達40.7平方米，臨近泰豐公園，因此周圍綠化狀態良好。
本案與工業區相隔，無工業污染問題。

5、城市布局分析：
由于開發區具有行政、辦公、商業集約的特點，因此其商圈一直是在以管委會為圓心、直徑一公里之內的區域。天津開發區的城市格局隨著歷史的變遷已經進行了重大的調整。原開發區的中心地帶是第一大街和洞庭路，隨著管委會的遷移，其中心地帶已轉移到第三大街。
開發區原有寫字樓主要集中在以老管委會所在的第一大街、洞庭路交口處，并沿洞庭路向南延伸。這些寫字樓在曾經在開發區發展的進程中起到過重要的歷史作用，但隨著時間的推移和開發區城市結構的調整，原先的寫字樓格局不夠整齊劃一、配套設施相對滯后的問題暴露無疑。本案的落成，將使開發區新的城市格局定型。

SECITON2SWOT分析

1、項目優勢（Strengths）：

1.1、區位
濱海?金融街的位于開發區縱向中軸線，投資服務中心（管委會）對面。緊靠政府正是大型銀行選址的習慣，而其周邊大型生活區、商業區的人氣也對保險證券業形成了巨大的吸引力。

1.2、規模
濱海?金融街作為開發區目前唯一的甲A級寫字樓群落，通常寫字樓體量超過50000平方米以上，方能顯現規模效益，因此本案其規模優勢顯而易見。

1.3、世界級的規劃水平
濱海?金融街的整體規劃設計由法國AREP公司完成。從建筑設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現了超前的國際水準。

1.4、資訊
本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足金融市場瞬息萬變的資訊需求,數頂級智能化大廈。

1.5、樓體朝向
本案位于濱海?金融街項目的西半部，受太陽西照影響較對手為小，故節能效果和居住感受優良。

1.6、建材標準
很多建材的選擇檔次較高，增加了本案的品質。

2、項目劣勢（Weaknesses）

2.1、本案的政治價值大于市場價值，雖然前景甚好，但就目前來講其過于超前性，使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限，即便有相關的扶持政策，對市場的刺激也有滯后效應；
2.2、由法國AREP公司進行的整體規劃雖然代表了現代寫字樓的潮流，但因部分房型設計不夠方正，不符合國人的居住審美觀，勢必將造成銷售上的一些困難；
2.3、本案成本較競爭對手高出一部分，故在售價上不具備競爭力。
2.4、工期較晚，在一定程度上影響銷售形象。

3、項目機會（Opportunities）

3.1、經濟支撐
天津市特別是濱海新區，經濟整體發展的強勁勢頭，使本案的發展具備了良好的共生環境，本案有充分的條件成為未來天津濱海新區的金融交易、金融結算、資本運營中心。

3.2、服務
本案將由國內一流的物業管理公司——深圳長城與天孚共同管理，可以全方位滿足客戶的各項需求。

3.3、國家政策
鑒于本市寫字樓市場長期疲軟，與天津這一大都市的形象不符，因此政府正在考慮是否應放寬對寫字樓的限制因素，在銷售政策及稅收政策上有所傾斜，估計有望在年底前推出。

4、項目風險（Threats）

4.1、市場容量有限
目前，我市寫字樓市場成交量并不活躍，以市區20**年第三季度為例，寫字樓空置率高達17%以上，超過了業內認同的14%的警戒線，全季度成交量不足8000平方米，雖然今年經濟狀況大幅利好，但受“非典”及其滯后性影響，成交量基本持平；

4.2、金融市場不穩定因素增加
截至去年為止，國有銀行自向四大資產管理公司剝離不良資產之后，新增不良資產2.9萬億元，資本充盈率均不足8%，兼之今年以來的金融整頓，使得本案主要目標客戶在投資寫字樓方面易持觀望態度；

4.3、同業競爭
津濱發展和中原置業的項目對有限客戶資源的競爭將很激烈。

SECITON3競爭性分析

1、競爭格局

作為高端的區域壟斷性產品，本案在開發區內的領導型地位毋庸置疑。
因此，本案的競爭格局主要將會由共同開發本項目的三家開發商——濱海分公司、津濱發展和中原置業形成三足鼎立的局面。

2、主要競爭對手

2.1、津濱發展
津濱發展開發組團是最直接的競爭對手。同一區域，同一產品，同質化嚴重，因此價格就成為最為敏感的因素之一，由于對方產品部分建材較本案稍差，很可能在其推廣過程中利用由此造成的成本差異導入價格競爭或有意無意地主打價

格優勢。因此對產品品質的宣傳應是本案訴求點之一。

3、替代性產品競爭

目前項目輻射范圍內，無重大在建商業樓盤，現有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應目標客戶的需求?，F已封頂的萬豪國際酒店受性能、功用的影響，基本不會造成客源分流。

SECITON3客戶分析

1、目標客戶定位：

本案作為未來天津濱海新區的資本中心，目標客戶群主要針對：

1.1、金融機構：
銀行：人民銀行、中資銀行、外資銀行、合資銀行、信用社；
保險：保險代理公司、保險經紀公司、保險公估公司；
期貨證券：期貨經紀公司、證券經紀公司、證券結算公司、證券交易所；

1.2、金融管理機構：
銀監會、證監會、保監會、國資委、外匯管理機構以及金融行業行會、學會、組織等；

1.3、金融服務機構：
資產管理公司、基金管理公司、風險投資公司、信托投資公司，信用擔保公司，資金結算中心以及資信、資產評估事務所，會計、審計事務所，企業集團財務公司，律師事務所、咨詢顧問公司、廣告公司、政府服務機構等；

1.4、其他類別：
投資機構或投資者；
在本案市場營銷當中，真正在售樓處完成交易的購買客戶往往不是大型金融機構，主要是外圍的金融服務機構。因此在實際銷售、廣告推廣當中，主要客戶群應圍繞著后者。

2、目標客戶群特征：

2.1、屬于資金密集型行業或其服務機構；
2.2、對于經營、交易的安全性有苛刻要求；
2.3、對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；
2.4、高度關注企業形象；
2.5、對價格的敏感性相對較低；
2.6、購買意向的考慮期較長；
2.7、對寫字樓的功能要求很高，也對物業服務的依賴性很強。

3、目標客戶多元化的意義：

客戶結構的多元化有利于抵御行業風險，如果完全以金融投資保險類行業為主導的客戶結構，雖然有行業聚集度高、易培養客戶忠誠度的有利方面，但也在客觀上給非金融類客戶造成壁壘，客戶結構單一將使項目難于應付行業危機。

PARTC競爭策略

如前所述，本案是由政府組織、企業運營的大規模、高規格的形象工程，在項目組織、行業規劃、城市布局、產業結構乃至客戶來源方面都具有先天優勢。由此本案的核心競爭力在于：

SECITON1區域認同性

使目標客戶對金融街的認知來源于整個區域，而非某個項目或單體。
其原因在于：由于本案產品的趨同性，因此難以遴選足以代表商圈的地標性建筑，故對于區域的宣傳應緊緊與管委會的形象聯系在一起，以強化目標客戶的歸屬感，在經過一段時間的宣傳積累后，力圖成為人們心目中開發區最美好的建筑地標之一。

SECITON2清晰的BPD

本案的BrandPositioningDistinguish（品牌定位識別）是要滿足目標客戶群與產品有關聯的心理需求為目的，并在同類品牌中建立具有優勢的品牌策略和消費趨同。
本案在競爭策略方面，產品定位力圖以自身產品為出發點，針對對象淡化競爭對手，按照自己的既定計劃堅持貫徹，同時在競爭戰術上采用“競而不爭、爭而不亂、虛張聲勢、暗中運作”。

SECITON3差異化的訴求

前述區域的認同性也會加劇本案的競爭。由于本案的主要競爭對手源自經營相同產品的津濱發展和中原置業，因此在競爭策略上要強調與該公司的差異，在對價格敏感性較低的目標客戶群的爭奪中，占領制高點。
針對競爭對手在價格上對本案推廣所造成的壓力，可以采用賦予客戶“知情權”的訴求方式應對，即在推廣宣傳過程中反復強調本案在品質上的優勢，以此彌補價格上的差異感。

SECITON4領導型市場戰略

作為壟斷型產品，盡量避免淪入體現“市場適應性”的“價格競爭策略”，以便在營銷的各個環節始終保持著優勢態勢，使對于目標客戶的心理勢能，轉化為迅速購置的逆向內驅力。
如上所述，本案在競爭策略上是通過區域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化產品的特質，并站在客戶立場進行錯位思考，通過領導型市場戰略統籌貫穿推廣、營銷的全程。

PARTD宣傳推廣策略

房產的價值可分作“硬價值”和“軟價值”兩部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。而軟價值是目標客戶對產品的認知和感受，彈性極大。軟價值的判斷是一個感性過程，增強軟價值的最有效方法就是形象包裝和廣告促銷宣傳。
本案旨在利用各種媒介手段，使目標客戶從對項目形成良好的主觀軟價值認同，逐步從欣賞到信任最后實現購買，因此需要傳播大量的信息，從多方位、多角度包圍目標客戶。

SECITON1銷售模式初探

1、現場銷售：
&

nbsp; 現場銷售是最直觀地展示方式，利用現場氣氛可促進成交進程。
通過定向培訓，力爭使銷售人員充分了解目標客戶的行業特征，作到與客戶溝通無障礙。

2、行銷方式：
銷售人員針對性的登門拜訪、發放DM冊，可使信息直達目標客戶，避免信息偏差和阻礙；

3、銷售追蹤：
通過銷售人員的追蹤，可隨時掌握客戶的變化，及時調整，從而提升售前、售中和售后服務的品質，促進成交；高端客戶的成交往往是在售樓現場以外成交的；具體方式如下：

3.1、策略：以點對點、以點串線，以線帶面。
3.2、方法：將客戶群盡可能的細分到每一種行業，劃分獨立的行業圈，在這些行業圈內招聘銷售人員，把內部分工細化到人。必須讓銷售人員成功地溶入目標客戶群的行業圈，牽頭或協助至少是參與組織各種行業內的活動。多搜集信息，廣交朋友，努力成為其“業內人士”。

4、互動營銷：通過參加招商會、交易會的方式，將銷售現場進一步延伸。

5、SP活動促銷：組織參與各種推介會、發布會、研討會、座談會、聯誼會、行業*及各種商業公益活動等。
利用9月6日“金融鉆石論壇”在本項目舉行的良機，與組委會共同成立秘書處，進行后續長期的活動組織，以延伸論壇的影響。

6、輔助銷售手段：

6.1、建立商務網站：建立項目推廣（中、英文對照），并有選擇性的與窗口網站、專業網站鏈接?；ヂ摼W已成為外地域（尤其是國外）人員了解本地情況、項目情況的主要途徑。本網站應可實現在線銷售、咨詢的功能。
6.2、建立二級銷售網絡：如與戴得梁行、戴維斯第一太平、21世紀不動產等專業公司合作，其銷售網絡分布于國內、外。外地（國外）企業進入往往會委托他們進行辦公地點選擇。
6.3、會員制銷售：高端客戶群是一個社會階層，其有著共同的消費習慣和特點，建立會員制消費，將有利于市場的深度挖掘。如建立金融企業家具樂部或財富俱樂部等，經常舉辦活動，在發達的國家這類組織有類似行會的作用。

SECITON2銷售控制策略

1、本案銷售的兩大中心點為：核心定位和人流量。由于核心定位已確定，那么對人流量的操控將是本案營銷的核心問題。
2、引入主力店。為增加人氣及號召力，主力店的引入是本案成功的關鍵。中行的進入當然是個喜訊，但尚顯孤單，其他主力店的引入更是重中之重?？紤]到近期內本項目政治色彩遠大于商業價值，故可以斷定大型金融機構的入駐將定是政治公關的結果。不能僅靠市場機制運作。
3、配套服務設施的先期進入。一般高檔大型寫字樓普遍具有的軟性服務配套設施，如票務中心、商務中心、咖啡廳、公共洽談廳、健身房、餐飲娛樂中心等，盡可能早的進駐和完善，這是保障人流的最佳方法。要給人感覺是“人丁興旺”，而不能是“死氣沉沉”。對這些行業需要各種政策上的支持及靈活多變的價格傾斜。
4、細化功能區。劃出一小塊較差品質的區域，作為創業型公司的辦公區域，以小開間的辦公室為主。由于這些小公司年輕、能量大、有朝氣，整天奔忙活躍，頗具“人氣”。理想時，能搞活一層樓甚至一幢樓。

SECITON3銷售期限劃分

階段起止日期效果指標

銷售期預計為三年，自20**年8月至20**年10月止。
引導期20**年8月至20**年10月1日項目開盤的鋪墊、準備、告知工作：積攢意向客戶，為開盤“蓄水”。
強銷期20**年10月至20**年7月銷售率40%；寫字樓項目開盤的同時即進入強銷階段，這一點與民宅的銷售大不相同。若長時間不能聚起人氣，則必定口碑不佳。
持銷期20**年8月至20**年12月銷售率40%；屬于市場平穩上升期，注意調整銷售節奏、銷售價格。
結案20**年1月至20**年10月銷售率20%。5、6月和9、10月是寫字樓市場的黃金期，抓住時機盡快結案

SECITON4廣告推廣定位

推廣主題：縱橫財智，同步全球
中心理念為：本項目是設施超前，功能強大，設計領先的天津地區第一個成熟的國際化金融服務區，其信息智能化，配套設施達世界一流水平，能隨時與全球的信息網絡聯動。整體品質堪與世界頂級寫字樓媲美。此定位，即秉承了本案的“財富”內涵，又強調了“智慧型”大廈的高尚品質。

SECITON5廣告推廣策略

1、品牌的建立：
開發區建設集團系天津市開發區企業二十強之首，其品牌價值甚高，口碑較好。作為新銳的濱海分公司，可充分借助本案這一頂級項目作為“旗艦”項目來提升“濱?！钡钠髽I品牌的美譽度和知名度。建議將本案案名“濱海金融街”改為“濱海?金融街”，這樣，就可使企業品牌與項目完美地結合在一起，共同享受大眾媒體的傳播宣傳。避免了企業品牌與項目重復宣傳所帶來的經濟上和時間上的損失，為企業的發展打下良好的基礎。

2、推廣的方向：
應力圖避免為開發區直接做廣告宣傳。而要反過來，讓天津市和開發區極好的發展前景為我們的項目做宣傳服務和形象支持。廣告中如有必須宣傳開發區的內容則應將開發區的工業基地的形象向商務、商業、商貿等綜合經濟中心方向引導。這也符合本區的發展戰略。

3、推廣區域的劃分：
3.1、首先立足于本區。房產項目具有極強的區域性特點，因此，要先把項目周邊區域的營銷推廣做實、做透徹、做牢固，這也是近期內本案主要的工作。
3.2、同時配以部分天津中心

城區內的廣告宣傳作為輔助。
3.3、作為政治色彩較濃的本案，最大的賣點就是項目的發展前景。故外埠范圍內的推廣不宜過早。這一工作應放在項目成熟后再適度考慮有選擇的開展。不然適得其反。
3.4、對區內投資額或居民量最大的幾個國家（或地區），可選擇獨特的方式進行專項推廣宣傳及行銷活動。

4、廣告推廣實施原則
4.1、軟性宣傳和硬性宣傳相結合
廣告新聞化是廣告發展的一個趨勢，雖然不能成為主流，卻往往達到意想不到的效果。尤其是對于客戶群相對較窄的高檔房產項目來說，更顯重要。另外，各種媒體（包括報紙、電視）上的軟廣告能成功地滲入到各種非目標客戶群的習慣閱讀（或收看）中去，然后以口碑相傳的方式再次傳遞到目標客戶群中，達成購買導向。
硬廣告和軟廣告的相互穿插是本案較宜采用的媒體宣傳方式。
4.2、充分利用新聞報道
新聞報道具有快速、敏捷、受眾廣泛等特點。對于具有政府背景的本案來說，應利用好新聞報道這一有力武器，同時項目的相關活動，也都需要新聞報道的及時跟進追蹤。
4.3、大眾媒體和“小眾媒體”相結合
除選擇常規的公眾熟知的面向整個社會范圍的媒體外，適當選擇針對某特定行業、特定人群的雜志及內刊等，提煉有針對性的實點，有的放矢。

SECITON6媒體整合策略

廣告媒體的種類非常繁多，結合本案的特點，我們建議可選擇的媒體如下：

1、工地現場
1.1、售樓處外看板：售樓處的大型看板是展示項目的直接媒體、設計、制作與項目本身定位一致?？善鸬阶钪苯拥男麄髯饔?。
1.2、樓體大幅柔性看板：此媒體成本較低，注意協調市容關系，并對內容定期隨時更換。
1.3、旗幟：項目路邊的旗幟，可起到受眾對項目的關注和提示作用。
1.4、路標：在項目的所在路段設立路標，以起到指引作用。
1.5、精神堡壘：是一種充分展示項目定位風格的重要VI形式，在售樓處或項目附近設立，以起到吸引眼球的作用。

2、廣告通路
2.1、報紙：地產行業的重要宣傳媒體。其特點為受眾面廣，對項目的宣傳較為詳盡而直接。在報刊的選擇上應以主流媒體為主，以適應項目的受眾。推薦媒體，《濱海時報》、《天津日報》、《每日新報》、《今晚報》、《中國經營報》、《金融時報》等。
2.2、廣播：現代四大主要媒體之一。其特點為傳播面廣，成本低，易長期投放，選擇時應該注重收聽群及專欄特性。推薦媒體：濱海臺、交通臺。
2.3、電視：電視媒體對房地產行業而言同樣是重要的媒體選擇之一，其對項目的形象提升起著重要的作用。操作時易選擇有關的財經類欄目做專題片，以及相關的新聞報道做及時跟進。推薦媒體：財經類專欄、天津新聞、都市報道。
2.4、SP活動：促銷活動作為現代營銷的重要組成手段，已越來越廣泛的被運用到地產行業中來，并取得了應有的效果。具體實施時則要考慮到新穎、奇特、富有針對性。
2.5、戶外廣告：此項包括戶外的大型路牌、燈箱、候車亭、燈桿等，是地產項目經常運用的媒體，在選擇時，應有針對性。如塘沽區及開發區的重要路段，市內CBD及高速公路旁等。
2.6、雜志：選擇時應注重專業化和針對性。推薦媒體：《經濟周刊》、《財經》等。

3、行銷通路
3.1、展會：參加專業的展會，提高項目影響，提升項目品牌形象。
3.2、直郵或直投：選擇有針對性的客戶群進行直投，使廣告傳遞直接到達有效客戶群手中。
3.3、海報：散發式有選擇地張貼。
3.4、高速路口直投：在塘沽與市內的高速路口，進行直投，使廣告直接到達有效的客戶群手中。
3.5、贈品：制作特色贈品，以在SP促銷式有關活動中派發，以拓展項目的影響力。
3.6、網絡：現代新興的媒體。外地域（尤其是外國）人員了解本地情況、項目情況的主要途徑。同時可提升項目的國際形象。

4、銷售工具
4.1、沙盤：項目最直觀的縮影，制作時注意形象和質感。
4.2、效果圖：平面的直觀表現與實景照片交替使用。
4.3、樓書：重要的銷售工具，注重檔次與個性化。
4.4、海報：項目形象展示和宣傳的工具，靈活多樣。
4.5、DM：設計風格、宣傳內容充滿個性化，常新常換。
4.6、CD光盤：現代高檔項目必備的銷售工具，適用現代科技，如三維制作、DV拍攝等使畫面產生動感效應，以增加項目的形象性，且能在第一時間呈給決策者觀看。

SECITING6廣告宣傳指導性計劃

1、導入期
1.1、主要任務：完成調整包裝、形象包裝、營銷包裝等各項工作準備事項；
1.2、廣告重點：樓盤形象推廣及部分試探性廣告傳播，尋求最佳方式表現產品特質；
1.3、廣告傳播：確定各種公共媒介渠道及公共活動，做好發布前準備工作；
1.4、印刷媒體：完善符合產品特質的各種印刷材料，完成設計制作工作；
1.5、現場廣告：涉及現場的VI系統及形象展示用品全部制作安裝到位；
1.6、戶外廣告：依據即定計劃，完成所有指定戶外廣告的設計制作發布；
1.7、業務配合：主要針對大型客戶開展一系列的人員推廣活動；
1.8、基本定價：暫不對外發放價目表，僅提供相應其他全部資料；
1.9、促銷活動：主要以軟新聞的方式報道項目發展方向；
1.10、廣告預算：（略）

2、強銷期
2.1、主要任務：全面導出項目賣點，采取全方位立體化高密度宣傳攻勢；
2.2、廣告重點：結合營銷主題及各項客戶利益點實質性強勢系列推出；
2.3、廣告主題：各項主題分層次渲染滲透，以客戶格調

、階層、品位、功能、個性等為出發點；
2.4、廣告傳播：各項渠道廣告高密度全方位強勢系列推出；
2.5、印刷媒體：適當修正，并追加印刷相應資料使用；
2.6、現場廣告：配合條幅、氣球、活動等多層面制造現場氣氛；
2.7、戶外媒體：配合銷售推廣需求，適當調整；
2.8、促銷活動：開盤以各種增值服務及物業服務為基點，配合一定量軟廣告開展；
2.9、業務配合：全面開展人員銷售及服務工作；
2.10、付款方式：一次性、分期、按揭、以租代售等；　

3、持續期
3.1、主要任務：鞏固銷售成績，努力盡快度過成本壓力線。
3.2、廣告重點：部分賣點重新導入，配合價格，贈送促銷進行；
3.3、廣告傳播：以主要媒體較低密度進行；
3.4、印刷媒體：制作一些進駐客戶服務的咨訊資料；
3.5、促銷活動：以價格為切入點，在贈面積、贈裝修等多方面做文章；
3.6、業務配合：服務已進駐客戶為主，力求其推薦客戶；
3.7、付款方式：同上
3.8、廣告預算：（略）

4、收盤期
4.1、主要任務：消化空置房屋；
4.2、廣告重點：以成熟的金融智能化大廈為賣點，配合老業主的活動；
4.3、廣告傳播：以主要媒體低密度進行；
4.4、印刷媒體：制作一些進駐客戶服務及公共活動的咨詢資料，渲染成熟的氛圍。
4.5、促銷活動：鼓勵老客戶利用成熟的配套場館設施，吸引新的潛在客戶群，在服務鼓勵上進一步實施，挺住價格。

※1、另外參考方案：“單項主題”的投放周期組合。
即把強銷期和持續期分隔成若干個單項主題行銷周期。比如：按目標客戶群的行業差異，劃分獨立的主題密集推廣期，再配合階段主題行業促銷活動，從而延長持續旺銷的周期和形象推廣上的新鮮感。

※2、津濱發展作為一個上市公司，估計資金壓力并不大，需要的只是穩定的利潤回收，以此增強股民的期望值。在目前寫字樓銷售不景氣的情況下，我們估計津濱發展的大部分寫字樓主推方式為租賃。我們將密切關注市場的發展，因此行銷推廣方案應根據市場變化而隨時調整。

※3、陽光計劃--------亮出你的知情權
鑒于本案與主要競爭對手津濱發展經營的產品極為趨同，因此對方很可能通過降低價格的方式大造聲勢，造成客戶認為津濱發展的寫字樓性價比高的錯覺，而一旦客戶的這種錯覺形成心理定式，本案在銷售方面將會面臨極大的困難，為抵消對方間接的負面宣傳，勢必要投入更大量的廣告，從而增加銷售成本。

因此，本案應針對津濱發展使用的建筑材料相對低劣的弱點，主動出擊，實施陽光計劃。陽光意為透明，其寓意為：將產品生產的材料和生產環節向客戶充分爆光，這樣首先表現承建商對產品的自信，其次也充分保障了客戶的知情權，第三表達了承建商對客戶的終極關懷，對于樹立企業良好的品牌形象大有裨益，第四也可以造成轟動效應。

其要點在于：

在售樓處陳列所有的建筑材料樣品，并標明產地、生產商、質量等級、執行標準、性能型號、規格密度等參數，并與對方使用的或近似的建筑材料參數做以比較，并將比較的結果以直觀的方式和豐富的手段展現出來，例如使用對比實驗案例、多媒體動畫、專題片演示、結果分析報告等。

在開盤期及熱銷期，可邀請建筑材料生產廠商技術人員、第三方檢測機構專業人員和建筑設計師親臨售樓處現場說法，主題是選擇這些建材的必要性、安全性、節能性、環保性和舒適性。

上述人員的現場演示將拍成電視短片，配以中英文字幕，在售樓處循環放映。

在此期間，配合相應的廣告宣傳，為避免與津濱發展可能造成的正面沖突，因此以客戶知情權為主題制造聲勢。

※4、客戶增值計劃------財富時代俱樂部
借“金融鉆石論壇”之勢，將濱海會的金融俱樂部獨立出來，成立財富時代俱樂部，作為“論壇”的常務機構，并實行商業化運作。俱樂部邀請“論壇”的嘉賓為名譽理事，邀請本地重要政府部門官員、金融機構決策者、大學及研究機構的金融專家為VIP會員，接受業主為免費會員，同時接受其他金融類企業為收費會員，每月定期邀請一些名譽理事、VIP會員及本市主要媒體進行專題講座和聯誼活動。俱樂部每年獨立承辦一屆“論壇”，主要收入來源為會員會費、企業贊助、出版有關“論壇”的書籍及多媒體刊物。

其意義在于：豐富金融服務區功能；為客戶提供與同業交流的場所和機會，從而實現軟性的增值服務，在與主要競爭對手的競爭中先拔頭籌、占據制高點，實現差異化經營；易于樹立企業形象，培養客戶對品牌的忠誠度；與金融行業企業保持良好關系，有效拓展企業外延；

在房地產行業終端服務方面作出有益的探索。

篇2：操作房地產住宅項目營銷策劃全案(2)

　　如何操作房地產住宅項目的營銷策劃全案（2）

　　建設項目的全程策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法并結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括七大部分：1，項目投資（代理）可行性研究；2，項目規劃設計策劃；3，項目質量工期策劃；4，項目形象策劃；5，項目推廣策劃；6，項目銷售管理與執行；7，項目客服策劃

　　第三部分項目質量工期策劃

　　近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由于質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是開發商必須樹立的策劃觀念。

　　質量工期策劃的具體內容

　　一、建筑材料選用提示

　　1．當地市場競爭性樓盤建筑材料選用類比

　　2．新型建筑裝飾材料提示

　　3．建筑材料選用提示

　　二、施工工藝流程指引

　　1．工程施工規范手冊

　　2．施工工藝特殊流程提示

　　三、質量控制

　　1．項目工程招標投標內容提示

　　2．文明施工質量管理內容提示

　　四、工期控制

　　1．開發進度提示

　　2．施工組織與管理

　　五、造價控制

　　1．建筑成本預算提示

　　2．建筑流動資金安排提示

　　六、安全管理

　　1．項目現場管理方案

　　2．安全施工條例

　　第四部分項目形象策劃

　　項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別于其他項目的具有良好識別功能的統一視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體。

　　項目形象策劃的具體內容

　　一、項目視覺識別部分系統核心部分

　　1．名稱·項目名·道路名·建筑名·組團名

　　2．標志

　　3．標準色

　　4．標準字體

　　二、延展及運用部分

　　1．工地環境包裝視覺·建筑物主體·工地圍墻·主路網及參觀路線·環境綠化

　　2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計·營銷中心形象墻設計·臺面標牌·展板設計·營銷中心導視牌·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計·示范單位導視牌·示范單位樣板房說明牌

　　3．公司及物業管理系統包裝設計

　　第五部分項目營銷推廣策劃

　　對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

　　項目營銷推廣策劃的具體內容

　　一、區域市場實態分析

　　1．當地房地產市場總體供求現狀

　　2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況·市場定位·售樓價格·銷售政策措施·廣告推廣手法·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動·其他特殊賣點和銷售手段

　　3．結論

　　二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策

　　1．項目主要賣點薈萃

　　2．項目強勢、弱勢分析與對策

　　三．目標客戶群定位分析

　　1．當地居住人口總量、移民人口及地塊分布情況

　　2．當地經濟發展狀況和到訪人口情況

　　3．市場客戶情況分析·家庭成員結構·家庭收入情況·住房要求、生活習慣

　　4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特征描述·目標客戶a目標客戶細分b目標客戶特征描述c目標客戶資料

　　四、價格定位及策略

　　1.項目銷售目標

　　2．項目利潤目標

　　3．可類比項目市場價格

　　4．價格策略5．價格分期策略

　　五、入市時機規劃

　　1．宏觀經濟運行狀況分析

　　2．當地房地產相關法規和市場情況簡明分析

　　3．入市時機的確定及安排

　　六、廣告策略

　　1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分·廣告總體策略·廣告的階段性劃分

　　2．廣告主題

　　3．廣告創意表現

　　4．廣告效果監控、評估及修正

　　5．入市前印刷品的設計、制作·宣傳海報、折頁·認購書·正式合同·交房標準·物業管理內容·物業管理公約

　　七、媒介策略

　　1．媒體總策略及媒體選擇

　　2．媒體總策略

　　3．媒體選擇

　　4．媒體創新使用

　　5．軟性新聞主題

　　6．媒介組合

　　7．投放頻率及規模

　　8．費用估算

　　八、推廣費用計劃

　　1．現場包裝

　　2．印刷品

　　3．媒介投放

　　4．公關活動

　　九、公關活動策劃及現場包裝

　　十、營銷推廣效果的監控、評估及修正

　　1．效果測評形式·進行性測評·結論性測評

　　2．實施效果測評的主要指標·銷售收入·企業利潤·市場占有率·品牌形象和企業形象實施階段

　　第六部分項目銷售管理與執行

　　在經過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。

　　項目銷售管理具體內容

　　一、銷售周期劃分即控制

　　1．銷售策略·營銷思想：全面策劃·銷售網絡·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段·政策促銷·銷售活動·銷售承諾

　　2．銷售過程模擬·銷售實施·銷售合同執行監控

　　二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施

　　三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施

　　四、售前資料準備

　　1、批文及銷售資料·批文·樓宇說明書·價格體系·合同文本

　　2、人員組建·銷售輔導

　　3、制定銷售工作進度總表

　　4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控制表·銷售收入預算表

　　5、銷售費用預算表·總費用預算·分項開支·邊際費用

　　6、財務策略·信貸·付款方式·按揭·合伙股東

　　7、商業合作關系·雙方關系·三方關系·多方關系

　　8、工作協調配合·甲方主要負責人·直接合作人·財務部·工程

　　部·物業管理公司

　　五、銷售培訓

　　1．銷售部人員培訓

　　·詳細介紹公司情況

　　·物業詳情

　　a項目規

模、定位、設施、買賣條件

　　b物業周邊環境、公共設施、交通條件

　　c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況

　　d項目特點

　　※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等

　　※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建筑面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等

　　※項目的優劣分析

　　※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標

　　e競爭對手優劣分析及對策

　　·業務基礎培訓課程

　　a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定

　　b房地產基礎術語、建筑常識：房地產、建筑業基礎術語的理解

　　※房地產、建筑業基礎術語的理解※建筑識圖

　　※計算戶型面積

　　c心理學基礎

　　d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用

　　e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場

　　2．銷售手冊·批文·樓宇說明書·價格體系·合同文本·客戶資料表

　　3．客戶管理系統

　　4．銷售作業指導書·職業素養準則·銷售基本知識與技巧·項目概況·銷售部管理架構

　　六、銷售組織與日常管理

　　1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施

　　2．工作流程·銷售工作的內容·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程）·銷售業務流程（個案）

　　3．規章制度概念指示

　　第七部分項目客服策劃

　　目前的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，市場向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，物業管理密將成為開發商開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

　　項目客服服務的具體內容

　　一、項目銷售過程所需物業管理資料

　　1．樓宇質量保證書

　　2．樓宇實用說明書

　　3．業主公約

　　4．用戶手冊

　　5．樓宇交收流程

　　6．入伙通知書

　　7．入伙手續書

　　8．收樓書

　　9．承諾書

　　10．業主/用戶聯系表

　　11．遺漏工程實用鑰匙授權書

　　12．遺漏工程和水電表底數記錄表

　　13．裝修手冊和裝修申請表

　　二、物業管理內容策劃

　　引進專業物業管理公司，在項目前期介入，為提升項目品質，增加項目附加值。

篇3：操作房地產住宅項目營銷策劃全案(1)

　　如何操作房地產住宅項目的營銷策劃全案（1）

　　作為房地產從業人員必須了解一個項目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內容。這就要根據市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學的房地產管理體系來完成，明確自己操盤的產品在市場上是什么?怎樣做的？為什么這樣做?與同類產品的差異化特色是什么？等等,這是形成一個房地產住宅項目的營銷策劃全案的前提基礎。

　　建設項目的全程策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法并結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括七大部分： 1，項目投資（代理）可行性研究；2，項目規劃設計策劃；3，項目質量工期策劃；4，項目形象策劃；5，項目推廣策劃；6，項目銷售管理與執行；7，項目客服策劃。

　　第一部分：項目投資（代理）可行性研究

　　項目投資（代理）可行性研究是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對目前的經濟環境、當地房地產市場的供求狀況、當地同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然后根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，并對開發節奏提出專業意見。

　　項目投資（代理）可行性研究具體內容如下

　　一、項目用地周邊環境分析

　　1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀。

　　2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況。

　　3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。

　　4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響 。

　　二、區域市場現狀及其趨勢

　　1．宏觀經濟運行情況

　　2．當地房地產市場概況及政府相關的政策法規

　　3．當地房地產市場總體供求現狀

　　4．當地商品住宅市場板塊的化分及其差異

　　5．當地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

　　6．當地商品住宅客戶構成及購買實態分析

　　三、土地SWOT分析

　　1．項目地塊的優勢

　　2．項目地塊的劣勢

　　3．項目地塊的機會點

　　4．項目地塊的威脅及困難點

　　四、項目市場地位

　　1．類比競爭樓盤調研

　　2．項目定位：

　　a市場定位（區域定位、主力客戶群定位）

　　b功能定位

　　c建筑風格定位

　　五、項目類比可實現價值分析

　　a選擇可類比項目

　　b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重

　　c分析可類比項目價值實現的要素的對比值

　　d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

　　e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

　　1，類比土地價值決定因素

　　a類比土地價值：地段資源差異

　　※市政交通及直入交通的便利性的差異

　　※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異

　　※周邊市政配套便利性的差異

　　b項目可提升價值判斷

　　※建筑風格和立面的設計、材質

　　※單體戶型設計

　　※建筑空間布局和環藝設計

　　※小區配套和物業管理

　　※形象包裝和營銷策劃

　　※發展商品牌和實力

　　c價值實現的經濟因素

　　※經濟因素

　　※政策因素

　　2，項目可實現價值分析

　　·類比樓盤分析與評價

　　·項目價值類比分析

　　a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算

　　六、項目定價模擬

　　1．均價的確定

　　2．項目中具體單位的定價模擬

　　七、項目投入產出分析

　　1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標

　　2．項目受期成本模擬

　　3．項目收益部分模擬

　　·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表

　　·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表

　　·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響

　　八、投資風險分析及其規避方式提示

　　1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性

　　a項目的規劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功

　　2．資金運用的風險性

　　·減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本

　　·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠

　　3．經濟政策風險

　　·國際國內宏觀經濟形勢的變化

　　·國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設

　　九、開發節奏建議

　　1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求

　　2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論

　　第二部分項目規劃設計策劃

　　通過完整科學的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建筑規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示。

　　項目規劃設計策劃的具體內容

　　一、總體規劃

　　1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況

　　2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數

　　3．建筑空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明

　　4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要干道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置

　　5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計

　　6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示 b

營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建筑外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示·公共建筑平面設計提示·公共建筑風格設計的特別提示·公共建筑外部環境概念設計

　　7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路

　　8．分組團開發強度

　　二、建筑風格定位、色彩計劃

　　1．總體建筑風格及色彩計劃·總體建筑風格的構思 ·建筑色彩計劃

　　2．建筑單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建筑風格設計提示

　　三、主力戶型選擇

　　1．當地同類樓盤戶型比較

　　2．業態分析及項目戶型配置比例

　　3．主力戶型設計提示

　　4．商業物業戶型設計提示

　　四、室內空間布局裝修概念提示

　　1．室內空間布局提示

　　2．公共空間主題

　　3．選擇庭院景觀提示

　　五、環境規劃及藝術風格提示

　　1.周邊環境調查和分析

　　2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造

　　3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示

　　4．公共建筑外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示范中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計

　　六、公共家具概念設計提示

　　1．周邊同類樓盤公共家具擺設

　　·營銷中心大堂

　　·管理辦公室

　　2．公共家具概念設計提示

　　七、公共裝飾材料選擇指導

　　1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

　　2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思

　　3．營銷示范單位裝修概念設計

　　4．住宅裝修標準提示

　　八、燈光設計及背景音樂指導

　　1．燈光設計·公共建筑外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計

　　2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置

　　九、小區未來生活方式的指導

　　1．建筑規劃組團評價

　　2．營造和引導未來生活方式·住戶特征描述 ·社區文化規劃與設計。