房地產項目全案策劃操作工作流程
?。▋H供內部使用）
釋義:
"預變"---洞察先機、"應變"---隨機應變。往那變？
"多算勝、少算敗"， 如果不算？
1、《大綱》有如電影的"劇本"，戰役的"作戰方案"；通過《大綱》編寫，能將設想時期散亂思維有序化、邏輯化，構思更嚴謹、更邏輯，可信度、可行度更高。
2、《大綱》又如同于優秀的電影 "劇本"，它不是單純創意結果，而是不斷接觸目標市場、接觸目標顧客群；抓住"市場機會"與"目標客戶需要核心"；經準確市場定位后，再加以"攝心性"、"迅速感性魅力"的 特色創造結果。
然而，上述一切才是項目成功的一半，是市場與產品推廣的基礎。具備了上述有利的推廣基礎，在充分了解客戶購買行為演變的規律加以事先有益于銷售的準備；便可通過各種適合的傳播工具與行銷手段，對市場展開"勾、框、鋸"的有機進攻。
前言
1、 策劃定義：
策劃指：市場營銷策劃，（或稱：市場行銷策劃）。
其定義：
充分挖掘與調動優勢資源，有效避開劣勢資源與市場威脅，敏銳地把握市場機會點，搶占區域相對市場優勢；通過利用"市場營銷學"、"消費心理學"、"廣告傳播學"、及各種不同類型行銷方式靈活運用，以針對的目標顧客大腦為目標展開"摧毀其理智、建立其感性"的進攻，令其產生我們所期待的反應（在觀念、行為上）。
故曰：市場營銷策劃并非單純創意，更是一場"營銷戰爭"的發動者與組織者、計劃制定者與實施者。
2、 房地產引入"市場營銷"的意義與作用：
?。?）創建與提升開發公司的品牌；
?。?）提高"投入產出"比；
全案操作工作程序
一、[初步接洽階段]
1、 項目資源條件整合及判斷
負責部門：研發部
輔助部門：策劃部
報告名稱： 《**項目市場研判》
中心內容：
宏觀資料：宏觀經濟運行狀況、區域房地產市場整體現狀。
地段資料：規劃要點、坐標、片區趨勢。
周邊資料：交通、配套、競爭及可類比樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、 項目資源綜合及初步定位
負責部門： 研發部、策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位設想》
中心內容：地塊內、外在條件整合及價值分析，初步定位設想或創意
二、[前期策劃階段]
1、 依據定位針對性的市場調查
負責部門： 研發部
報告名稱： 《**項目市場調查研究報告》
中心內容： 區域宏觀環境研究（城市概況、經濟環境、行業環境、人口環境、政策環境、居住環境、城市規劃）、房地產市場調研（國內房地產發展趨勢研究、區域房地產發展現狀及趨勢分析）、可類比及競爭樓盤相關資料（產品規劃、客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、銷售情況）調研、消費者調查，發現未被滿足的市場缺口，判斷市場容量或根據創意尋找市場依據
2、 經濟可行性分析
負責部門： 研發部
報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容： 靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析，經濟敏感性及盈虧平衡分析
3、 通過調研結果進行項目綜合定位
負責部門：研發部、策劃部
報告名稱：《**項目項目綜合定位報告》
中心內容： 項目基地評估、項目SWOT分析、項目核心價值分析、項目市場定位（目標客戶定位）、項目主題定位、項目產品定位、項目價格定位、項目案名建議
4、 以項目定位為基礎對項目進行規劃設計建議
負責部門：研發部、策劃部
報告名稱： 《**項目規劃設計建議報告》
中心內容： 總平規劃建議、建筑設計建議、戶型設計建議（戶型配比、戶型特色）、景觀設計建議、物業配套建議、智能化建議、物業服務建議
5、 規劃、設計方案及跟蹤
負責部門： 研發部
報告名稱：《**項目設計修改意見》 《**項目設計要點》
中心內容： 草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
6、 初步營銷框架
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內容： 推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
三、[營銷策劃階段]
1、廣告策略及計劃
負責部門： 策劃部
報告名稱：《**項目廣告推廣計劃》
中心內容： 廣告戰略目標、項目分析及廣告定位、廣告創意表現、廣告策略、分階段廣告策略及計劃、分階段媒體策略及發布計劃、廣告投放頻率及規模
2、價格策略執行計劃
負責部門：銷售部、研發部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內容： 依據項目經濟可行性分析結合對市場走勢的判斷，制定市場進入價格策略，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
3、項目營銷規劃
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱：《**項目營銷規劃》
中心內容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段
4、銷售準備工作計劃
負責部門： 銷售部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內容： 文件、合同、票證、禮品、用品、銷售資料等準備、催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
5、項目包裝執行計劃
負責部門： 策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內容： VI設計、導視系統、銷售道具（樓書、銷平、畫冊、DM、海報等）、公關用品、事務用品、銷售中心、報紙、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
6、
廣告宣傳炒作計劃負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目新聞炒作和廣告發布計劃》
中心內容： 戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
7、銷售活動規劃及策劃
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目公關活動計劃報告》 ∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容： 開工、開盤、封頂、竣式、入伙、節假日等的儀式，新聞發布會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
8、裝修套餐
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容： 售后裝修和裝修按揭服務。
四、[銷售實施階段]
1、銷售培訓
負責部門：銷售部、策劃部、研發部
教材名稱：《銷售基礎知識》、《**項目銷售相關內容》、《**項目銷售講議》、《競爭市場分析報告》
中心內容： 建筑知識、樓盤背景、項目產品規劃、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓
2、執行修正
負責部門： 銷售部、策劃部
往來文件： 《**項目銷售情況總結》 《**項目策劃執行修正方案》
中心內容： 根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
3、置業錦囊
負責部門： 銷售部
報告總稱： 《置業錦囊》
中心內容： 根據項目優勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。
篇2：房地產全案策劃及銷售營銷代理合同范文(2)
房地產全案策劃及銷售營銷代理合同
甲方名稱：
注冊時間：
聯系電話：
乙方名稱：河南見星房地產營銷策劃有限公司
注冊地址：**省鄭州市農業路富凱大廈**號
聯系電話：
南陽辦事處地址：
南陽辦事處電話：
甲乙雙方本著友好合作、相互協商的精神，在自愿的基礎上就該項目之全案策劃、銷售代理事宜共同達成如下協議：
第一條：項目名稱及地址
1.項目名稱：___________________________________
2.地址：____________路______號，占地面積約為_______萬平方米，規劃總建筑面積約______________萬平方米，可銷售面積約為____________萬平方米(以有關部門許可或批準的內容為準)。
第二條：代理權限
1.甲方委托乙方就該項目進行全案營銷策劃、銷售代理工作。
2.雙方約定，合作期間甲方對本項目不得自行銷售或交第三方銷售。
3.乙方有權利在基礎價格上提高價格，形成每套房源的銷售表現價格，并可以給予客戶一定程度的優惠(但優惠價格底限不得低于雙方約定的該房源的基礎銷售價格)。
4.甲方在實際銷售中不可單方面提高銷售價格，否則，在乙方未完成銷售任務的情況下負責承擔項目銷售人員的工資。
第三條：合同期限
1.本合同代理期限為________個月，自____年____月____日至____年____月____日。
2.合同期限結束時，
雙方可再次洽談延長合同期限事宜，并根據具體情況另行簽約。
第四條：甲方責任及權利
1.甲方須根據本合同按期向乙方支付有關的服務費用。
2.甲方在“正式銷售”前，按乙方要求及時向乙方提供該項目的《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》五證文本及圖紙以及可使用的立面、鳥瞰、效果圖等，并保證資料的真實性，為乙方順利進行分析研究、策劃、整合工作提供方便。
3.甲方指定專人負責與乙方進行工作對接，加強溝通。對乙方提供之報告進行審查驗收，審批乙方提供的廣告宣傳計劃及營銷計劃。
4.對乙方建議的招商、銷售價格表、付款方式、銷控方案、策劃及宣傳推廣方案及時提出修改意見，并經甲方確認后執行。
5.合同簽訂后，如甲方還需乙方提供合同約定外之服務及支持，則甲方須以書面形式向乙方提出，乙方則根據其服務內容及工作量向甲方收取相應費用。
6.甲方負責辦理該項目的房地產開發、商品房預售以及招商工作所需證件及合同文本，并在乙方銷售人員進駐案場2個月內取得銷售經營權的合法證件，否則按月額外支付乙方________萬元基本運營費用。
7.有關現場售樓處、樣板間、戶外廣告(圍墻、指示牌、廣告牌、車身廣告燈)、模型、效果圖、樓書、折頁、展板、DM、海報、展銷會包裝、推廣活動(含銷售人員派單)、電臺廣告、電視廣告、報紙雜志廣告及軟性文章的委托制作費及發布費等與本項目招商、銷售有關的第三方費用均由甲方負責，有關委托制作及發布合同的談判由乙方完成。
8.自雙方合同簽訂后，乙方工作人員將在90日內入場，甲方需在合同生效90日內完成售樓處的裝修及其他配套設施，如未能如期完成將在第91天起由甲方負責支付乙方案場人員工資，直至入場工作。
9.本項目需引入外埠之商戶，乙方應將目標意向客戶列出以書面形式提交給甲方。如因引入外埠之商戶過程中產生各項差旅費用(即乙方及目標商戶所發生的)則由甲方支付。
10.甲方預留或自留房源將直接納入乙方銷售任務量，并按照房源數量向乙方支付基礎代理費。
11.甲方負責銷售及招商工作中文本合同的審查、備案登記工作，并派財務人員在售樓部負責收取樓房銷售款項。
12.甲方負責項目后期運營中的經營管理工作及前期相關準備。
第五條：乙方負責及權利
1.乙方須根據本合同相關條款向甲方收取有關服務費用。
2.乙方將組成4——5人的項目核心小組進行本項目的全程服務工作(輔助人員不計在內)，與甲方密切聯系，加強溝通。
3.甲乙雙方合作簽訂后，乙方應立即開展工作，但如甲方在合同簽訂后七日內首付款仍未到賬，則乙方有權暫停工作，直至甲方應付款到賬為止，由此產生的相應損失，乙方不予負責。
4.乙方應本著客觀的原則，按附件一(商業項目全案策劃剛要)的規定以及甲方提出之有關項目策劃工作的合理要求完成策劃工作，并盡力提供準確的資料以供參考。
5.自本合同簽訂后，乙方向甲方提交項目整合推廣營銷策劃方案。
6.乙方應組織項目組定期與甲方就本項目舉行例會、雙方經理級人員參加。
7.乙方應制定詳細的營銷策劃執行方案，密切配合并代理甲方實施策劃方案。
8.乙方所制定的所有方案均需由甲方最終確定認可后方可執行，乙方應負責設計、執行和各種媒體發布或制作的工作。
9.在合同履行期間所有客戶乙方有義務負責簽約，甲方應予以配合。
10.甲方同意在所有該項目的VI印刷上，乙方為全案營銷代理公司，并且乙方有權標注乙方公司名稱和商標識別。
11.乙方在完成合同銷售總平方面積的90%，即視為合同履行完畢，乙方有權撤場。
12.本項目售樓處、樣板房及辦公家具、辦公用品(電腦、打印機、復印機、電話、電視、音響、飲水機、擦鞋機、看房汽車等)由甲方提供，乙方項目小組人員工資及提成由乙方負責。如果需要在外地設置招商部(銷售部)，其人員所產生費用雙方另行協商，以合同附件明示。
第六條：銷售任務的確定
(結合工程情況以及廣告投入費用情況，雙方再行商定)。
第七條：代理服務費用及結算方式
1.前期項目啟動資金
本合同簽訂之日起________日內甲方向乙方支付前期項目啟動資金________萬元整。
2.代理服務費及支付
雙方約定甲方支付給乙方的本項目代理服務費，分為基本代理費和溢價分成、銷售獎勵三個部分：
2.1基本代理費
雙方約定按套計提，乙方每銷售一套房源應提銷售房款額_______%的基本代理費。凡簽定預定房協議或商品房買賣合同即視為成交，甲方按該房源總房款計算支付給乙方基本代理費。商業部分統一按_______%計提，乙方協助辦理銀行按揭手續。
2.2溢價分成
雙方約定本項目的平均價格為元_______/平方米，以此制定具體房源的基礎價格，銷售中超過基礎價格部分的房款視為溢價部分，分成比例為____:____,即甲方得_____%，乙方得_____%。
2.3銷售獎勵
乙方在每期項目推廣、整合銷售過程中，如成績突出，甲方應在每期銷售完畢后、給予乙方公司獎勵，第一期______________萬元，第二期_______萬元、第三期_______萬元，項目全部銷售完畢后給予乙方總獎勵_______萬元。
3.結算方式
甲方須每月5日前以現金或轉賬的(人民幣)形式向乙方統一結算上月的代理傭金及相關的服務費。
4.補充
1.若客戶在簽署合約后毀約，客戶所付定金由甲方沒收并按甲：乙=____:____比例雙方分配。
2.甲方確認乙方整體、策劃、整合、推廣、銷售該項目，甲方不得隨意自行銷售或委托第三方銷售。
3.在本合同期內，如甲方原因(工程質量、交付標準、交付延期、承諾未能兌現等)造成客戶退房，乙方已收取該套房屋代理傭金不予退還，銷售業績不予扣減。
4.本項目推廣名和實際名稱的改變不影響本合同的履行。
第八條：保密條款
1.在項目服務過程中，涉及甲方公司和項目的商業秘密，乙方負有保密義務，不得向外界泄露。
2.甲方對乙方的方案和計劃原稿不予認可，并在合同履行期間沒有采用，不得將其創意泄露給他人。此后甲方如果又私自采用的，一經發現，乙方有權向甲方收取相關費用。
第九條：知識產權的約定
乙方在雙方合作期間為乙方所提供的一切文本及設計方案，甲方按約定支付給乙方相關的代理傭金后，同樣享有著作權。
第十條：不可抗力和免責條款
1.不可抗力事件是指在本合同簽署后發生的、本合同簽署時不能預見的、其發生與后果是無法避免或克服的、妨礙任何一方全部或部分履約的所有事件，包括自然災害(如地震)、惡劣天氣(如臺風)、戰爭、恐怖行為、暴力事件或其它不可抗拒的事件，而引起項目進度的延誤。
2.因不可抗力產生的合同履行暫停、延遲、雙方均不承擔違約責任。
3.發生不可抗力事件時，知情方應及時通知另一方。雙方應合理地做出努力，克服不可抗力事件，減輕其影響。同時雙方應立即協商，決定將合同延期執行或者解除合同。
第十一條：違約責任
甲乙雙方應全面、嚴格履行本合同。如任何一方責任造成合同無法履行或違約，應承擔責任并支付另一方違約金：五十萬元。
第十二條：爭議的解決方式
凡因執行本合同產生的一切爭議，雙方應本著友好態度協商解決，協商不成時，應向簽約所在地之人民法院提出訴訟。
本合同自雙方簽字蓋章后即可生效;本合同一式四份，甲、乙雙方各執兩份，具有同等法律效力;如有未盡事宜，由雙方協商確定或另行簽訂補充合同，補充合同與本合同的規定如有不同，以補充合同為準，具有同等法律效力。
甲方：(簽字)
甲方：(簽字)
代表簽字：
代表簽字：
簽署日期：*年*月*日
簽署日期：*年*月*日
簽約地點：
簽約地點：
篇3：房地產企業不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房緊急通知
關于房地產開發企業不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房有關事宜的緊急通知
京建開〔20**〕1228號
各房地產開發企業，各區縣建委(房管局)、開發區建設局(國土房管局)，各有關單位：
近期，少數房地產開發企業在預售或現售商品房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房，損害了住房公積金繳存人享受住房公積金貸款的權益，干擾了住房公積金制度的順利實施。為維護住房公積金繳存人的合法權益，充分發揮住房公積金制度在解決職工住房問題中的作用，促進住房公積金制度的順利實施，根據《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)等有關規定，現通知如下：
一、在本市行政區域內，從事商品房開發建設經營活動的房地產開發企業，在預售或現售商品房時允許購房人貸款支付房價款的，不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。
二、符合住房公積金貸款資格的購房人辦理住房公積金貸款，按照國務院、建設部及北京住房公積金管理中心等有關部門頒布的相關規定執行，房地產開發企業不得以任何形式增加附帶條件。
三、北京住房公積金管理中心及其貸款管理部門、貸款經辦機構要進一步增強服務意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。
四、房地產開發企業應配合住房公積金貸款經辦機構提供購房人貸款過程中應由房地產開發企業提供的有關材料。
五、市和區縣建設房屋行政主管部門將加強對房地產開發企業限制購房人選擇住房公積金貸款的監督管理，依法查處違法違規行為。對經查實確有上述行為的房地產開發企業，建設房屋行政主管部門將下達責令改正的行政處理決定，情節嚴重的依法暫停其項目的預售許可、網上簽約，暫停該公司的房地產開發資質延續或升級和新項目立項核準，并在房地產開發企業信用信息系統中予以公示。
六、本通知自發布之日起實施，此前已簽訂購房合同的，按合同約定的付款方式執行。
北京市建設委員會
北京市人民政府住房制度改革辦公室
北京住房公積金管理中心
二〇〇七年十一月二十七日